Welkom in het hart van de westelijke Algarve, waar de zon volop schijnt en de vastgoedmarkt zich blijft ontwikkelen. Bij Sunny Steve Real Estate is het onze prioriteit om ervoor te zorgen dat onze klanten – doorgewinterde investeerders of kopers die voor het eerst een huis kopen – volledig op de hoogte zijn van de laatste juridische en fiscale ontwikkelingen.
Het voorstel voor de staatsbegroting voor 2026 (OE2026), dat in oktober 2025 bij het parlement werd ingediend, erkent de nationale woningcrisis en introduceert belangrijke maatregelen om het aanbod te stimuleren, met name in de huursector. Hoewel deze maatregelen nog geen wet zijn, is de voorgestelde impact op het vastgoedlandschap van Lagos en West-Algarve duidelijk.
Belangrijkste gevolgen voor kopers: De aankoopkosten veranderen
Het OE2026 introduceert gerichte aanpassingen aan de Gemeentelijke Overdrachtsbelasting (IMT), de belasting die de koper betaalt bij aankoop. Deze wijzigingen zorgen voor een duidelijke splitsing in de aankoopkosten.
1. Hogere kosten voor niet-ingezeten kopers
Het meest besproken voorstel is de verhoging van de IMT voor niet-ingezeten kopers (met uitzondering van Portugese emigranten).
- Het doel: Deze maatregel is bedoeld om de speculatieve vraag te beteugelen, met name in gebieden met een hoge druk zoals de kust van de Algarve, en om de inflatie van de vastgoedprijzen te vertragen.
- De gevolgen: Voor internationale kopers die een vakantiehuis of een beleggingspand kopen, zullen de initiële aankoopkosten stijgen. De exacte toeslagtarieven moeten nog worden bevestigd, maar dit beleid betekent een afwijking van de universele fiscale behandeling in het verleden.
- Ons advies: Als u een niet-ingezetene bent die een aankoop overweegt, is het noodzakelijk om nu een belastingadviseur te raadplegen om het potentiële effect op uw totale investering te modelleren. Wij raden u aan om strategisch te handelen voordat er in november over de definitieve wet wordt gestemd.
2. Verlichting voor jonge en binnenlandse kopers(IMT Jovem Uitbreiding)
In tegenstelling tot de veranderingen voor niet-ingezetenen, maakt de overheid het voor jongere permanente ingezetenen gemakkelijker om de markt te betreden.
- De verandering: De IMT Jovem-regeling voor eerste permanente woningen is bijgewerkt, waardoor de belastingvrije drempel is verhoogd tot ongeveer €330.500. De maximumschijf voor een totale vrijstelling van IMT en zegelrecht (IS) is verhoogd, wat de recente stijging van de huizenprijzen weerspiegelt.
- De gevolgen: Dit zal de vraag naar kleinere woningen op instapniveau in de lagere tot middelhoge markt – appartementen en stadswoningen in Lagos en omliggende steden zoals Luz, Alvor en Odiáxere – waarschijnlijk aanwakkeren.
Belangrijkste gevolgen voor verkopers en huiseigenaren: Lange termijn verhuur stimuleren
De begroting introduceert dwingende belastingprikkels om eigendommen te mobiliseren van kortetermijntoerisme naar langetermijnverhuur tegen “gematigde prijzen”.
1. Vrijstelling van vermogenswinstbelasting bij herinvestering
Dit is een van de krachtigste voorgestelde stimulansen voor bestaande eigenaars:
- De verandering: Verkopers die de opbrengst van de verkoop van een woning herinvesteren in andere eigendommen die zijn aangewezen voor ‘matige’ prijsverhuur, krijgen een vrijstelling van de vermogenswinstbelasting van de IRS.
- De kans: Dit betekent een aanzienlijke uitbreiding van de bestaande vrijstelling van vermogenswinst, die voorheen alleen van toepassing was op herinvestering in een primaire privéwoning. Voor verkopers die graag een vastgoedbelegging in de Algarve willen, biedt dit een zeer aantrekkelijke, belastingefficiënte route om hun portefeuille te herstructureren.
2. Radicale verlaging van de belasting op huurinkomsten
Om langetermijnverhuur verder aan te moedigen, wordt de belasting op huurinkomsten (IRS) drastisch verlaagd voor huurcontracten die aan de regels voldoen:
- De verandering: Er wordt voorgesteld om het autonome IRS-tarief op huurinkomsten voor contracten met “gematigde prijzen” (tot €2.300 per maand) te verlagen van de huidige 25% naar slechts 10%.
- De gevolgen: Deze enorme verlaging van de belastingdruk verandert de economische aspecten van lange termijn verhuur in de Algarve fundamenteel, waardoor het in sommige gevallen een veel winstgevendere optie wordt dan korte termijn Alojamento Local (AL). Eigenaren van onroerend goed en investeerders met leegstaande woningen of korte termijn verhuur die voldoen aan de criteria voor ‘gematigde huur’ moeten dringend hun opbrengsten modelleren onder dit nieuwe belastingtarief.
🗺️ Marktvooruitzichten voor Lagos en de westelijke Algarve
Deze wetswijzigingen zullen een push-and-pull effect hebben op onze lokale markt:
- Concurrentie in het middensegment: De uitbreiding van IMT Jovem in combinatie met gunstige hypotheekrentes (waarvan momenteel wordt voorspeld dat ze tot 2026 zullen blijven dalen) zal de concurrentie in het middensegment (€200.000 tot €450.000) doen toenemen, met name voor appartementen in Lagos en Portimão.
- Luxe & Premium blijft sterk: Het luxesegment van villa’s in het hogere segment met uitzicht op de oceaan op toplocaties zoals Porto de Mós of Praia da Luz zal naar verwachting robuust blijven. Hoewel niet-ingezeten kopers te maken krijgen met hogere IMT, wegen de aantrekkingskracht van de levensstijl in de Algarve en het sterke potentieel voor vermogensgroei voor veel internationale klanten nog steeds op tegen deze kosten.
- Revolutie van de huurstrategie: De belangrijkste impact zal op de huurmarkt zijn. Eigenaren van kleinere eenheden (T1’s en T2’s) die in aanmerking komen voor het predicaat “gematigde huur” hebben nu een krachtige financiële prikkel om te kiezen voor lange termijn huur, waardoor de aanbodcrisis voor de lokale bewoners mogelijk wordt verlicht.
Uw volgende stap: Deskundige begeleiding zoeken
De OE2026-maatregelen vertegenwoordigen een duidelijke beleidsrichting: ondersteuning van lokale kopers en de langetermijnhuurmarkt. De complexiteit ligt in het definiëren van termen als “gematigde prijzen” en het begrijpen van de definitieve versie van de IMT-toeslag.
Bij Sunny Steve werken we hand in hand met de beste belastingadviseurs en juridische experts uit de regio, zodat je elk detail van de Portugese vastgoedwetgeving kunt begrijpen, inclusief de fijne kneepjes van de IMT-, IMI- (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) en vermogenswinstbelastingregels.
Of je nu een villa wilt verkopen, een AL-eigendom wilt overdragen of je droomhuis in de Algarve wilt kopen, ons team staat klaar om je te voorzien van de meest nauwkeurige, up-to-date begeleiding.
- Op zoek naar deskundig advies bij het kopen van een huis in Lagos?
- Een selectie van onze beste “Huuropbrengsten” woningen in Lagos
- Een selectie van de beste woningen in Lagos Algarve
- “Kopers Gids” Alles wat u moet weten bij het kopen van een woning in Portugal
- Overweegt u uw eigendom te verkopen? > Verkoop met Steve
Doe mee aan de discussie