Le piège de l'”Alojamento Local” qui a failli coûter 200 000 euros à mes clients américains 😱

Lorsque vous faites vos valises et déménagez dans un endroit aussi beau que Lagos, en Algarve, vous recherchez le soleil, la paix et la clarté financière. Vous avez suivi la procédure d’obtention de visa (peut-être le D7 ou même l’ancien Golden Visa ), vous avez acheté une superbe maison et vous êtes maintenant prêt pour le prochain chapitre, peut-être en réduisant la taille de votre entreprise ou en libérant des fonds pour le voyage tant attendu.

La dernière chose à laquelle vous vous attendez, c’est de découvrir un problème fiscal énorme et invalidant caché dans un document oublié datant d’il y a cinq ans. J’ai vu cela se produire, et c’est à vous couper le souffle. Je l’appelle le piège fiscal de l’Alojamento Local (AL).

La chute des connaissances : le piège de l’impôt sur les AL et le problème des 95 %.

Mon travail consiste à être l’ami expert qui vous dit l’inconfortable vérité. J’ai récemment travaillé avec un couple d’Américains – appelons-les les Skippers – qui étaient prêts à profiter de cinq années d’appréciation de Lagos. Leur plan était simple : réduire la taille de la maison, libérer les fonds propres et utiliser l’argent pour “dépenser l’héritage des enfants” (SKI) en croisières dans le monde entier. Un bon plan. Un piège fiscal catastrophique en perspective.

Voici ce qu’il en est : Ils avaient transformé une chambre d’amis en location à court terme (AL) lorsqu’ils s’étaient installés au Portugal, mais n’avaient pas utilisé la licence depuis des années. Ils pensaient qu’étant donné qu’il s’agissait de leur résidence permanente ( Habitação Própria e Permanente), ils paieraient l’impôt sur les plus-values comme un résident normal, qui ne s’applique actuellement qu’à 50 % des bénéfices (Official Finanças Portal, IRS Code).

La réalité est brutale :

En raison de cette licence active d’Alojamento Local, l’autorité fiscale portugaise (AT) était prête à traiter la vente de leur maison non pas comme une vente de résidence personnelle, mais comme la vente d’un actif commercial.

• Vente à un résident normal : Les plus-values sont imposées sur 50 % du bénéfice.
• Vente agréée AL (bien d’entreprise) : Les plus-values sont imposées sur 95 % du bénéfice (article 9-1 de l’IRS, catégorie F).

Pour les Skippers, 95 % de leur gain substantiel aurait été ajouté à leur revenu annuel. Ils auraient ainsi été soumis au taux progressif le plus élevé de l’IRS, pouvant aller jusqu’à 48 %. La totalité de leur objectif de déblocage de fonds – leur “fonds de croisière” – aurait été anéantie par une facture d’impôt immédiate et écrasante. C’est une surprise potentielle de 200 000 euros.

Le changement d’état d’esprit : Votre avocat est votre assurance titres

Si vous déménagez d’une juridiction de Common Law (comme les États-Unis, le Royaume-Uni ou le Canada), vous êtes habitué à deux choses : la rapidité et l’assurance du titre de propriété. Vous payez une prime et une grande compagnie d’assurance garantit que le titre de votre propriété est propre.

Au Portugal, ce n’est pas le cas. Votre avocat est votre assurance titres.

Si le problème des skippers a été détecté, c’est parce que nous insistons sur la nécessité d’un contrôle préalable approfondi et professionnel. Nous ne nous contentons pas de vérifier le Certidão de Teor (le registre légal) et le Caderneta Predial (le registre fiscal) ; nous examinons les enregistrements officiels, les permis et l’historique complet de l’utilisation de la propriété avec les lois de planification de la municipalité de Lagos Câmara et le portail officiel des finances.

• Remettez en question votre hypothèse : Ne partez pas du principe que, parce que vous avez cessé de louer votre propriété, la licence n’existe plus. Vous devez l’annuler officiellement auprès de la Câmara et de l’administration fiscale.
• Faites confiance à l’expert : c’est la raison pour laquelle vous devez faire appel à un avocat spécialisé et expérimenté en droit immobilier qui travaille pour vous, et non pourla banque ou le vendeur. Un bon avocat évite les surprises ; un excellent avocat sait exactement où chercher cette bombe à retardement qu’est l’AL (Law Firm Source).

Conseils pratiques de l’agent : Comment y remédier (The Sunny Steve Correction)

Lorsque nous avons découvert le problème, nous avons dit aux skippers de freiner. Il ne s’agissait pas d’un problème de vente, mais d’un problème de paperasserie et de timing.

Voici les conseils stratégiques que nous leur avons donnés – et ce que vous devez savoir si vous envisagez de vendre votre propriété dans l’Algarve occidental :

1. Annulation immédiate : Annulez officiellement et immédiatement la licence d’Alojamento Local auprès de la Câmara et de la Finanças. Obtenez la preuve officielle de l’annulation.
2. L’attente de trois ans : la législation fiscale est claire. Si un bien immobilier est vendu alors qu’il est enregistré au titre de l’AL, ou dans les 3 ans suivant son annulation, l’impôt est toujours prélevé sur le taux d’activité le plus élevé, soit 95 %. Vous devez attendre trois années complètes à compter de la date d’annulation pour que la propriété redevienne une simple résidence principale (Official Finanças Portal, IRS Code, Article 9-1).
3. Le gain ultime (exonération) : En attendant, la plus-value est imposée sur la base du ratio normal de 50 %. Mais voici le gain ultime pour les résidents fiscaux portugais : Vous pouvez utiliser la totalité du produit de la vente pour acheter une nouvelle résidence principale, plus petite, à Lagos ou ailleurs dans l’UE/EEE. La partie de la plus-value réinvestie est alors totalement exonérée d’impôt. C’est ainsi que vous libérez des fonds propres en toute légalité et en toute sécurité !

J’ai vu des gens accélérer le processus et payer une fortune en impôts. En vivant ici à Lagos, je sais que la vie évolue à un rythme différent – le soleil est plus chaud, le rythme est plus lent, et parfois, la démarche la plus rentable est celle qui nécessite un peu de patience.

Conclusion et prochaines étapes

Ne laissez pas un vieux papier commercial transformer votre fonds de croisière de retraite en une énorme dette fiscale. La vente de votre propriété en Algarve devrait être une expérience profitable et libératrice. Elle nécessite une planification méticuleuse et une compréhension approfondie des interactions spécifiques entre l’utilisation de la propriété et le droit fiscal.

Si vous envisagez de réduire la taille de votre maison, de l’améliorer ou de libérer des fonds propres, ne vous fiez pas à des conseils superficiels. Laissez-moi vous aider, avec mon équipe, à structurer votre vente de manière à en tirer un maximum d’avantages financiers, tout en veillant à ce que la structure fiscale corresponde à votre objectif ultime en matière de style de vie.

Prêt à planifier votre déménagement ou votre vente dans l’ouest de l’Algarve en toute confiance ? Contactez-moi dès aujourd’hui pour une consultation privée afin de protéger votre capital.

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