Bijgewerkt 12/2024
Wat is Alojamento Local (AL)?
Alojamento Local (AL), wat zich laat vertalen als “Lokale accommodatie”, is een type huuraccommodatie voor de korte termijn in Portugal. Deze woningen zijn meestal appartementen, huizen of villa’s die worden verhuurd aan toeristen voor een kort verblijf. Om te kunnen verhuren voor korte verblijven moet de eigenaar een “Alojamento Local” (korte termijn verhuur) vergunning hebben. Deze vergunning is onderhevig aan wisselende regels.
Dit is alles wat je moet weten:
Recente wijzigingen in lokale Alojamento-verordeningen
De regelgeving rond AL’s heeft de afgelopen jaren aanzienlijke wijzigingen ondergaan, met name in 2023 en 2024:
- 2023 Maatregelen om huisvesting te beschermen: Om de bezorgdheid over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen weg te nemen, voerde de Portugese regering in 2023 maatregelen in die de uitgifte van nieuwe AL-vergunningen voor nieuw aangekochte appartementen opschortten. Deze maatregel was specifiek gericht op appartementen en had geen invloed op villa’s of andere vrijstaande woningtypes. Zelfs als een appartement een bestaande AL-vergunning had, kon deze bij verkoop niet worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Deze beperking maakte deel uit van een groter pakket huisvestingsmaatregelen.
- Wijzigingen 2024: De wijzigingen van 2024 brachten nog meer belangrijke verschuivingen met zich mee:
- AL licenties zijn nu overdraagbaar: Een van de belangrijkste veranderingen is dat AL licenties nu weer overdraagbaar zijn. Dit betekent dat als je een pand koopt met een bestaande AL-licentie, je het als zodanig kunt blijven exploiteren.
- Condominiums kunnen zich niet langer verzetten tegen AL: Voorheen hadden de raden van bestuur van appartementencomplexen de macht om een veto uit te spreken over AL-vergunningen in hun gebouwen. Deze beperking is opgeheven, waardoor huiseigenaren meer vrijheid hebben om hun eigendommen te gebruiken voor kortetermijnverhuur.
- Overdracht van bevoegdheid naar gemeenten: Misschien wel de meest impactvolle verandering is de overdracht van bevoegdheden over AL-regelgeving naar individuele gemeenten. Door deze decentralisatie van bevoegdheden kan elke stad haar eigen regels en voorschriften opstellen met betrekking tot AL’s binnen haar grenzen.
- Wijzigingen 2024: De wijzigingen van 2024 brachten nog meer belangrijke verschuivingen met zich mee:
De invloed op de reële Rstate
Lagos, dat sterk afhankelijk is van het toerisme, heeft de impact van deze veranderingen al gevoeld. De beperkingen die in 2023 werden ingevoerd, met name de onmogelijkheid om bestaande AL-licenties voor appartementen over te dragen, beïnvloedden de marktdynamiek aanzienlijk. De vraag naar appartementen daalde drastisch in 2024 toen potentiële kopers die vertrouwden op huurinkomsten om de hypotheekkosten te compenseren, de markt verlieten. Dit zorgde voor onzekerheid en een verkoelend effect op de verkoop van appartementen.
Huidige situatie in Lagos, goed nieuws?
Hoewel gemeenten tot november 2025 de tijd hebben om hun lokale AL-regels op te stellen, blijft de nationale beperking van 2023 op nieuwe AL-vergunningen voor recent gekochte appartementen technisch gezien van kracht. De burgemeester heeft echter bevestigd dat nieuwe kopers zonder beperkingen AL-vergunningen kunnen krijgen in Lagos tijdens deze interim-periode. Lissabon, als voorbeeld, heeft haar lokale regelgeving al geïmplementeerd, met “buffergebieden” met AL beperkingen en “promotiegebieden” waar AL wordt aangemoedigd.
Vooruitblik
We raden je aan om op de hoogte te blijven van de veranderende situatie. We zullen deze gids blijven bijwerken met de laatste ontwikkelingen op het gebied van AL-regelgeving in Lagos.
Disclaimer:
Deze gids dient alleen ter informatie en mag niet worden beschouwd als juridisch advies. Neem contact op met een gekwalificeerde professional als je specifieke vragen hebt over Alojamento Local-regels in Lagos.
Wil je meer weten over de vastgoedmarkt van Lagos en West-Algarve?
Neem vandaag nog contact met me op voor een persoonlijk consult.
