Aktualisiert 12/2024
Was ist Alojamento Local (AL)?
Alojamento Local (AL), was übersetzt “Lokale Unterkunft” bedeutet, ist eine Art von Kurzzeitmiete in Portugal. Bei diesen Immobilien handelt es sich in der Regel um Wohnungen, Häuser oder Villen, die für kurze Aufenthalte an Touristen vermietet werden. Um für kurze Aufenthalte vermieten zu können, muss der Eigentümer eine “Alojamento Local”-Lizenz (Kurzzeitvermietung) erwerben. Diese Lizenz unterliegt schwankenden Vorschriften.
Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen:
Jüngste Änderungen der lokalen Alojamento-Verordnungen
Die Vorschriften für ALs haben sich in den letzten Jahren erheblich geändert, insbesondere in den Jahren 2023 und 2024:
- 2023 Maßnahmen zum Schutz von Wohnraum: Um der Sorge um die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum zu begegnen, führte die portugiesische Regierung 2023 Maßnahmen ein, die die Erteilung neuer AL-Lizenzen für neu erworbene Wohnungen aussetzten. Diese Maßnahme zielte speziell auf Wohnungen ab und betraf nicht Villen oder andere freistehende Wohnformen. Selbst wenn eine Wohnung eine bestehende AL-Lizenz besaß, konnte diese beim Verkauf nicht auf einen neuen Eigentümer übertragen werden. Diese Einschränkung war Teil eines größeren Pakets von Maßnahmen im Wohnungsbau.
- 2024 Änderungen: Die Änderungen von 2024 brachten weitere bedeutende Veränderungen mit sich:
- AL-Lizenzen sind jetzt übertragbar: Eine der wichtigsten Änderungen ist, dass AL-Lizenzen jetzt wieder übertragbar sind. Das heißt, wenn Sie eine Immobilie mit einer bestehenden AL-Lizenz erwerben, können Sie sie als solche weiter betreiben.
- Wohnungseigentümer können AL nicht mehr ablehnen: Bisher hatten die Eigentümergemeinschaften das Recht, ein Veto gegen AL-Lizenzen für ihre Gebäude einzulegen. Diese Einschränkung wurde aufgehoben, so dass die Eigentümer mehr Freiheit haben, ihre Immobilien als Kurzzeitvermietung zu nutzen.
- Übertragung von Befugnissen auf die Gemeinden: Die vielleicht einschneidendste Änderung ist die Übertragung der Zuständigkeit für die AL-Vorschriften auf die einzelnen Gemeinden. Diese Dezentralisierung der Macht erlaubt es jeder Stadt, ihre eigenen Regeln und Vorschriften für ALs innerhalb ihrer Grenzen festzulegen.
- 2024 Änderungen: Die Änderungen von 2024 brachten weitere bedeutende Veränderungen mit sich:
Die Auswirkungen auf Real Rstate
Lagos, das stark vom Tourismus abhängig ist, hat die Auswirkungen dieser Änderungen bereits zu spüren bekommen. Die 2023 eingeführten Einschränkungen, insbesondere die Unmöglichkeit, bestehende AL-Lizenzen für Wohnungen zu übertragen, haben die Marktdynamik erheblich beeinträchtigt. Die Nachfrage nach Wohnungen ging 2024 drastisch zurück, da potenzielle Käufer, die auf Mieteinnahmen angewiesen waren, um ihre Hypothekarkosten auszugleichen, den Markt verließen. Dies sorgte für Unsicherheit und eine Abkühlung der Wohnungsverkäufe.
Aktuelle Situation in Lagos, gute Nachrichten?
Während die Gemeinden bis November 2025 Zeit haben, ihre lokalen AL-Vorschriften festzulegen, bleibt die nationale Beschränkung von 2023 für neue AL-Lizenzen für kürzlich erworbene Wohnungen technisch in Kraft. Der Bürgermeister hat jedoch bestätigt, dass neue Käufer in Lagos während dieses Übergangszeitraums ohne Einschränkungen AL-Lizenzen erhalten können. Lissabon zum Beispiel hat seine lokalen Vorschriften bereits umgesetzt und “Sperrgebiete” mit AL-Beschränkungen und “Fördergebiete”, in denen AL gefördert wird, festgelegt.
Blick nach vorn
Wir empfehlen Ihnen, sich über die Entwicklung der Situation auf dem Laufenden zu halten. Wir werden diesen Leitfaden laufend mit den neuesten Entwicklungen bezüglich der AL-Vorschriften in Lagos aktualisieren.
Haftungsausschluss:
Dieser Leitfaden dient nur zu Informationszwecken und sollte nicht als Rechtsberatung angesehen werden. Bitte wenden Sie sich bei speziellen Fragen zu den lokalen Alojamento-Vorschriften in Lagos an einen qualifizierten Fachmann.
Möchten Sie mehr über den Immobilienmarkt von Lagos und der Westalgarve erfahren?
Kontaktieren Sie mich noch heute für ein persönliches Beratungsgespräch.
