Vermogenswinstbelasting op onroerend goed in Portugal (2024-2025)

De fiscale behandeling van vermogenswinst hangt af van je verblijfsstatus en hoe het onroerend goed werd gebruikt.

1. Ingezetenen vs. Niet-ingezetenen

Na recente wetswijzigingen en uitspraken van het Europese Hof is de fiscale behandeling geharmoniseerd om eerlijkheid te garanderen:

• Inwoners: 50% van de winst is belastbaar. Dit bedrag wordt opgeteld bij uw andere inkomen en belast tegen progressieve IRS-tarieven (momenteel 13,25% tot 48%).

• Niet-ingezetenen: Vanaf 2023 worden niet-ingezetenen hetzelfde behandeld als ingezetenen. 50% van de winst wordt belast tegen progressieve IRS-tarieven (13,25% tot 48%). Om het tarief te berekenen, zal de Portugese belastingdienst rekening houden met uw wereldwijde inkomen om de toepasselijke belastingschijf te bepalen.

AL (Local Lodging) Opmerking: Als het onroerend goed geregistreerd was onder een AL-licentie (Alojamento Local), is de belastingberekening anders. Als het onroerend goed wordt verplaatst van een professionele activiteit terug naar een privévermogen, kunnen specifieke “buitengewone” regels van toepassing zijn, maar over het algemeen houdt de berekening van de winst voor bedrijfsactiva in dat hogere percentages van de winst belastbaar zijn (vaak 95%).

2. Belangrijkste vrijstellingen en verlagingen

• Herinvestering in een hoofdverblijfplaats: Als u uw vaste verblijfplaats verkoopt, bent u vrijgesteld van belasting als u de opbrengst herinvesteert in een andere vaste verblijfplaats in Portugal of de EU/EER. Dit moet gebeuren binnen 36 maanden na de verkoop of 24 maanden daarvoor.

• Onroerend goed gekocht vóór 1989: Meerwaarden op eigendommen die zijn aangekocht vóór 1 januari 1989 zijn over het algemeen vrijgesteld van IRS, hoewel ze nog steeds moeten worden aangegeven op uw belastingaangifte.

• Gepensioneerden en gepensioneerden (ouder dan 65): Als u uw hoofdverblijfplaats verkoopt, kunt u vrijgesteld blijven als u de winst herinvesteert in een beleggingsfonds of pensioenregeling (RSSV) binnen zes maanden na de verkoop.

• Aflossing van hypotheken: Onder het wetsvoorstel “Meer huisvesting” zijn er tijdelijke vensters waarin de verkoop van een niet-primair verblijf om een hypotheek op een primair verblijf (voor jezelf of je kinderen) af te betalen belastingvermindering kan opleveren.

3. Praktische stappen voor indiening

– Voor alle verkopers (ingezetenen en niet-ingezetenen)

• Rapportage: Alle verkopen van onroerend goed moeten worden gerapporteerd in Bijlage G (of G1 voor vrijgestelde eigendommen) van de jaarlijkse IRS-aangifte.

• Uiterste datum: De aangifte moet worden ingediend tussen 1 april en 30 juni van het jaar na de verkoop.

• Aftrekbare uitgaven: U kunt uw belastbare winst verminderen door aftrek:

  • Kosten van verbeteringen die de afgelopen 12 jaar zijn aangebracht (met facturen).

  • Overdrachtsbelasting (IMT) en zegelrecht betaald toen je het huis kocht.

  • Makelaarskosten (als je hen hebt betaald om het huis te verkopen).

– Bijzonderheden voor niet-ingezetenen

• Fiscaal vertegenwoordiger: Als je buiten de EU/EER woont, is het verplicht om een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen in Portugal. Hoewel dit optioneel is voor inwoners van de EU, wordt het ten zeerste aanbevolen om ervoor te zorgen dat de deadlines worden gehaald.

• Geen bronbelasting: In tegenstelling tot sommige andere landen is er meestal geen automatische bronbelasting op het moment van de akte(Escritura) voor onroerend goed. De verkoper is verantwoordelijk voor het indienen van de aangifte het volgende jaar en het betalen van het berekende saldo.