Um comprador perguntou-me na semana passada se os pre\u00e7os continuam a subir em Lagos. A resposta honesta \u00e9 mais interessante do que as manchetes sugerem, por isso aqui fica o que o primeiro trimestre de 2026 mostrou realmente no terreno no Barlavento Algarvio, e onde considero que os n\u00fameros nacionais s\u00e3o ligeiramente enganadores para compradores focados na nossa regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Atualiza\u00e7\u00e3o, agosto de 2026: a tend\u00eancia manteve-se. Consulte os dados mais recentes de avalia\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria do INE<\/a> para saber a situa\u00e7\u00e3o atual.<\/em><\/p>\n\n\n\n O \u00edndice nacional de pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o de Portugal atingiu um m\u00e1ximo hist\u00f3rico nos dados oficiais mais recentes, com os pre\u00e7os do quarto trimestre de 2025 a subir 18,9% face ao ano anterior. O ano completo de 2025 fechou em +17,6%. Foi esse n\u00famero que ganhou destaque na imprensa.<\/p>\n\n\n\n Ao aproximarmo-nos do Algarve, o cen\u00e1rio \u00e9 mais moderado. Os dados regionais do INE do terceiro trimestre de 2025 colocaram o Algarve em 3.203 euros por metro quadrado, um aumento de 16,6% face ao ano anterior. Ao aproximarmo-nos ainda mais, apenas de Lagos, a atualiza\u00e7\u00e3o de mar\u00e7o de 2026 mostra 4.449 euros por metro quadrado, um aumento de 8,8% face ao ano anterior.<\/p>\n\n\n\n Cerca de metade do ritmo nacional. Isto \u00e9 importante: os compradores que impulsionam o recorde nacional de Portugal est\u00e3o concentrados na habita\u00e7\u00e3o metropolitana de Lisboa e do Porto, e n\u00e3o em moradias e casas em banda no Barlavento Algarvio. Os clientes que leem essas manchetes de 18,9% e assumem que o Algarve est\u00e1 a disparar j\u00e1 est\u00e3o a orientar-se pelo n\u00famero errado.<\/p>\n\n\n\n Aqui est\u00e1 a parte que tenho vindo a explicar em quase todas as chamadas com clientes este m\u00eas: as compras de habita\u00e7\u00e3o por n\u00e3o residentes em Portugal ca\u00edram 13,3% em 2025, a terceira queda anual consecutiva, para 8.471 im\u00f3veis. O volume de transa\u00e7\u00f5es de compradores estrangeiros \u00e9, na verdade, inferior ao de h\u00e1 tr\u00eas anos.<\/p>\n\n\n\n Mas o Algarve absorve agora 42,4% de todo o valor de investimento de n\u00e3o residentes, mais do que a Grande Lisboa (22,2%) e o Norte (12,1%) juntos. Os compradores brit\u00e2nicos e norte-americanos lideram a procura a n\u00edvel nacional.<\/p>\n\n\n\n Tradu\u00e7\u00e3o: menos neg\u00f3cios, valores mais elevados, concentrados na nossa regi\u00e3o. A narrativa de que “toda a gente est\u00e1 a correr para c\u00e1” \u00e9 o modelo mental errado. O correto \u00e9: “os compradores que ainda est\u00e3o no mercado s\u00e3o s\u00e9rios, sabem onde querem estar, e \u00e9 aqui.” \u00c9 por isso que os im\u00f3veis bem-precificados no Barlavento Algarvio continuam a vender-se em semanas, n\u00e3o em meses, mesmo com o arrefecimento do volume de transa\u00e7\u00f5es a n\u00edvel nacional.<\/p>\n\n\n\n Para muitos dos meus clientes, a grande hist\u00f3ria do primeiro trimestre n\u00e3o foram os pre\u00e7os, foi o euro.<\/p>\n\n\n\n A libra manteve-se praticamente est\u00e1vel face ao euro (GBP\/EUR \u00e0 volta de 1,1486), pelo que os compradores brit\u00e2nicos n\u00e3o tiveram nem vantagem nem desvantagem cambial. O euro face ao d\u00f3lar norte-americano contou uma hist\u00f3ria diferente: uma varia\u00e7\u00e3o de 2,7% numa \u00fanica semana em abril, a maior oscila\u00e7\u00e3o semanal em um ano. Num or\u00e7amento de 1 milh\u00e3o de d\u00f3lares de um comprador norte-americano, essa varia\u00e7\u00e3o por si s\u00f3 eliminou cerca de 23.000 euros de poder de compra sem que uma \u00fanica casa mudasse de pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n A Euribor manteve-se est\u00e1vel ao longo do trimestre. A pr\u00f3xima decis\u00e3o de taxas do BCE est\u00e1 marcada para 30 de abril<\/a> e \u00e9 o catalisador mais prov\u00e1vel para outra varia\u00e7\u00e3o cambial.<\/p>\n\n\n\n A minha regra pr\u00e1tica para o segundo trimestre: se for um comprador norte-americano com uma proposta em curso, pe\u00e7a ao seu intermedi\u00e1rio para atualizar a cota\u00e7\u00e3o do euro antes de assinar qualquer documento. Se for brit\u00e2nico, a moeda n\u00e3o est\u00e1 nem a empurr\u00e1-lo nem a trav\u00e1-lo, tome a decis\u00e3o com base no im\u00f3vel, n\u00e3o na taxa de c\u00e2mbio.<\/p>\n\n\n\n Duas not\u00edcias merecem destaque em todas as conversas com compradores neste momento.<\/p>\n\n\n\n A nova Lei da Nacionalidade foi aprovada pelo parlamento a 1 de abril de 2026, alargando o caminho da resid\u00eancia para a nacionalidade de 5 para 10 anos. Ainda n\u00e3o est\u00e1 em vigor, precisa de promulga\u00e7\u00e3o presidencial, mas se estiver num percurso de Visto Gold ou D7 e ainda estiver a ponderar o momento certo, o rel\u00f3gio pode estar prestes a come\u00e7ar a contar 10 anos em vez de 5.<\/p>\n\n\n\n Separadamente, a nova regulamenta\u00e7\u00e3o europeia de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o entra em vigor a 20 de maio. Se a sua compra no Algarve for orientada pelo rendimento de arrendamento, e para uma parte crescente dos meus clientes holandeses e irlandeses \u00e9, esta altera\u00e7\u00e3o vai mudar o custo de conformidade e a visibilidade a n\u00edvel das plataformas, em particular para im\u00f3veis em Lagos destinados a rendimento de arrendamento<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Para clientes de Visto Gold e D7 em particular, a altera\u00e7\u00e3o \u00e0 lei da nacionalidade \u00e9 a conversa que estou a ter esta semana.<\/p>\n\n\n\n Sim, a n\u00edvel nacional. Sim, em Lagos, mas a cerca de metade do ritmo nacional. N\u00e3o porque a procura estrangeira no Algarve esteja a explodir no primeiro trimestre, os n\u00fameros de transa\u00e7\u00f5es est\u00e3o, na verdade, a descer, mas porque a oferta no Barlavento Algarvio \u00e9 estruturalmente limitada e a procura estrangeira remanescente est\u00e1 concentrada aqui.<\/p>\n\n\n\n A tese que estou a deixar de lado nas conversas com clientes este trimestre: “vamos esperar que 2026 arrefe\u00e7a.” Com o ano completo de 2025 em +17,6% e a moeda no primeiro trimestre a n\u00e3o dar desconto a ningu\u00e9m, essa tese \u00e9 insustent\u00e1vel. Os vendedores sabem-no e n\u00e3o v\u00e3o ceder.<\/p>\n\n\n\n A estrat\u00e9gia que estou a seguir em vez disso: disciplina de pre\u00e7o do lado da proposta, e n\u00e3o a ca\u00e7a ao desconto. Conhe\u00e7a o teto para o seu perfil e para a sua localidade. Fa\u00e7a propostas com confian\u00e7a dentro desse limite. Afaste-se com clareza dos im\u00f3veis sobrevalorizados, que, num mercado com oferta limitada, voltar\u00e3o ao mercado com pre\u00e7o reduzido mais vezes do que se pensa.<\/p>\n\n\n\n O que o 1.\u00ba trimestre de 2026 mostrou realmente no mercado imobili\u00e1rio do Algarve: pre\u00e7os nacionais recorde, n\u00fameros mais moderados em Lagos, queda nas transa\u00e7\u00f5es estrangeiras, e a minha leitura enquanto agente.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99047,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[675],"tags":[1004,677,1884,688,678],"class_list":["post-99061","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-relatorios-de-mercado","tag-1004","tag-algarve","tag-lagos","tag-portugal","tag-relatorio-de-mercado"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tA manchete: Portugal bateu um recorde, mas Lagos est\u00e1 a crescer a um ritmo mais moderado<\/h2>\n\n\n\n
A hist\u00f3ria do comprador estrangeiro que a maioria das manchetes engana<\/h2>\n\n\n\n
A moeda moveu-se mais do que os pre\u00e7os no primeiro trimestre<\/h2>\n\n\n\n
Altera\u00e7\u00f5es regulat\u00f3rias no (e em torno do) primeiro trimestre<\/h2>\n\n\n\n
Ent\u00e3o, os pre\u00e7os continuam a subir?<\/h2>\n\n\n\n
Continue a Ler<\/h2>\n\n\n\n
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