Um comprador perguntou-me na semana passada se os pre\u00e7os ainda est\u00e3o a subir em Lagos. A resposta honesta \u00e9 mais interessante do que as manchetes sugerem, por isso aqui est\u00e1 o que o 1\u00ba trimestre de 2026 realmente mostrou no terreno no Barlavento Algarvio – e onde eu diria que os n\u00fameros nacionais s\u00e3o ligeiramente enganadores para os compradores focados na nossa regi\u00e3o. <\/p>\n\n
O \u00edndice nacional de pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o em Portugal atingiu um m\u00e1ximo hist\u00f3rico nos dados oficiais mais recentes, com os pre\u00e7os do 4\u00ba trimestre de 2025 a subirem 18,9% em termos hom\u00f3logos. O ano de 2025 registou um aumento de 17,6%. Foi este o n\u00famero que mereceu destaque. <\/p>\n\n
Faz um zoom no Algarve e a imagem \u00e9 mais suave. A impress\u00e3o regional do INE do terceiro trimestre de 2025 coloca o Algarve a 3.203 euros por metro quadrado, um aumento de 16,6% em rela\u00e7\u00e3o ao ano anterior. Fazendo uma nova aproxima\u00e7\u00e3o a Lagos, a atualiza\u00e7\u00e3o de mar\u00e7o de 2026 mostra 4.449 euros por metro quadrado, um aumento de 8,8% em rela\u00e7\u00e3o ao ano anterior. <\/p>\n\n
Cerca de metade do ritmo nacional. Isso \u00e9 importante: os compradores que est\u00e3o a impulsionar o recorde de Portugal est\u00e3o concentrados nas habita\u00e7\u00f5es metropolitanas de Lisboa e Porto, e n\u00e3o nas moradias e townhouses do Barlavento Algarvio. Os clientes que l\u00eaem os t\u00edtulos sobre os 18,9% e assumem que o Algarve est\u00e1 a fugir, j\u00e1 est\u00e3o a ancorar no n\u00famero errado. <\/p>\n\n
Esta \u00e9 a parte que tenho estado a explicar em quase todas as chamadas de clientes este m\u00eas: as compras de casas por n\u00e3o residentes em Portugal ca\u00edram 13,3% em 2025 – a terceira descida anual consecutiva – para 8.471 casas. O volume de transac\u00e7\u00f5es de compradores estrangeiros \u00e9, na verdade, inferior ao de h\u00e1 tr\u00eas anos. <\/p>\n\n
Mas o Algarve absorve agora 42,4% de todo o valor de investimento de n\u00e3o residentes, mais do que a Grande Lisboa (22,2%) e o Norte (12,1%) juntos. Os compradores brit\u00e2nicos e americanos lideram a procura a n\u00edvel nacional. <\/p>\n\n
Traduzindo: menos neg\u00f3cios, bilhetes maiores, concentrados na nossa regi\u00e3o. A narrativa “toda a gente est\u00e1 a correr” \u00e9 o modelo mental errado. O modelo mental correto \u00e9 “os compradores que ainda est\u00e3o no mercado s\u00e3o s\u00e9rios, sabem onde querem estar, e \u00e9 aqui”. \u00c9 por isso que as ac\u00e7\u00f5es a bom pre\u00e7o no Barlavento Algarvio continuam a movimentar-se em semanas, n\u00e3o em meses, mesmo quando o volume de transac\u00e7\u00f5es a n\u00edvel nacional arrefece. <\/p>\n\n
Para muitos dos meus clientes, a grande hist\u00f3ria do primeiro trimestre n\u00e3o foram os pre\u00e7os – foi o euro.<\/p>\n\n
A libra esterlina manteve-se praticamente est\u00e1vel em rela\u00e7\u00e3o ao euro (GBP\/EUR cerca de 1,1486), pelo que os compradores brit\u00e2nicos n\u00e3o tiveram nem um vento de cauda nem um vento de popa. A hist\u00f3ria do euro face ao d\u00f3lar americano foi diferente: 2,7% numa \u00fanica semana de abril – a maior oscila\u00e7\u00e3o semanal desde h\u00e1 um ano. Num or\u00e7amento de um comprador norte-americano de um milh\u00e3o de d\u00f3lares, esta varia\u00e7\u00e3o, s\u00f3 por si, apagou cerca de 23 000 euros de poder de compra, sem que uma \u00fanica casa mudasse de pre\u00e7o. <\/p>\n\n
A Euribor manteve-se est\u00e1vel durante o trimestre. A pr\u00f3xima decis\u00e3o do BCE sobre a taxa de juro ter\u00e1 lugar a 30 de abril<\/a> e \u00e9 o catalisador mais prov\u00e1vel para outro movimento da moeda. <\/p>\n\n A minha regra geral para o 2\u00ba trimestre: se fores um comprador americano com uma oferta em curso, pede ao teu corretor que actualize a tua cota\u00e7\u00e3o em euros antes de assinares qualquer coisa. Se fores brit\u00e2nico, a moeda n\u00e3o te vai empurrar nem puxar – toma a decis\u00e3o sobre o im\u00f3vel, n\u00e3o sobre a taxa. <\/p>\n\n Duas not\u00edcias merecem um lugar de destaque em todas as conversas de compradores neste momento.<\/p>\n\n A nova Lei da Nacionalidade foi aprovada no parlamento a 1 de abril de 2026, alargando de 5 para 10 anos o per\u00edodo entre a resid\u00eancia e a cidadania. Ainda n\u00e3o est\u00e1 em vigor – precisa ainda de ser promulgada pelo Presidente da Rep\u00fablica – mas se estiveres a beneficiar de um Golden Visa ou de um D7 e ainda estiveres a ponderar o momento certo, o rel\u00f3gio pode estar prestes a come\u00e7ar a contar 10 anos em vez de 5. <\/p>\n\n Por outro lado, a aplica\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o da UE em mat\u00e9ria de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o chega a 20 de maio. Se a tua compra no Algarve \u00e9 orientada para o rendimento do arrendamento – e para uma parte crescente dos meus compradores holandeses e irlandeses \u00e9 – esta medida ir\u00e1 alterar os custos de conformidade e a visibilidade ao n\u00edvel da plataforma, particularmente para as propriedades de Lagos destinadas ao rendimento do arrendamento<\/a>. <\/p>\n\n Para os clientes Golden Visa e D7, especificamente, a altera\u00e7\u00e3o da lei da nacionalidade \u00e9 a conversa que estou a ter esta semana.<\/p>\n\n Sim, a n\u00edvel nacional. Sim em Lagos, mas a cerca de metade do ritmo nacional. N\u00e3o porque a procura estrangeira no Algarve esteja a explodir no primeiro trimestre – na verdade, o n\u00famero de transac\u00e7\u00f5es est\u00e1 a diminuir – mas porque a oferta no Barlavento Algarvio \u00e9 estruturalmente limitada e a restante procura estrangeira est\u00e1 concentrada aqui. <\/p>\n\n A tese que estou a retirar dos telefonemas dos clientes neste trimestre: “vamos esperar que 2026 se torne mais suave”. Com o ano de 2025 a +17,6% e a moeda do 1\u00ba trimestre a n\u00e3o dar um desconto a ningu\u00e9m, essa tese \u00e9 insustent\u00e1vel. Os vendedores sabem-no e n\u00e3o v\u00e3o pestanejar. <\/p>\n\n Em vez disso, a jogada que estou a fazer \u00e9: disciplina de pre\u00e7os no lado das ofertas, e n\u00e3o ca\u00e7a aos descontos. Conhece o limite m\u00e1ximo do teu arqu\u00e9tipo e da tua cidade. Licita com confian\u00e7a dentro desse limite. Afasta-te das ac\u00e7\u00f5es com pre\u00e7os excessivos – que, num mercado com pouca oferta, voltar\u00e3o ao mercado reduzidas mais vezes do que pensas. <\/p>\n\n Se esta parece ser a conversa que queres ter antes de comprares, diz-me o que procuras<\/a> e eu voltarei com tr\u00eas an\u00fancios actuais de Lagos e Praia da Luz<\/a> que se enquadram no teu perfil – mais a leitura honesta de onde cada um se situa neste mercado. Se ainda n\u00e3o compraste em Portugal e queres que o processo te seja explicado antes de falares com qualquer agente, come\u00e7a com o Guia do Comprador de Portugal<\/a>. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O que o 1\u00ba trimestre de 2026 mostrou realmente no mercado imobili\u00e1rio do Algarve: pre\u00e7os nacionais recorde, n\u00fameros de Lagos mais frios, transac\u00e7\u00f5es estrangeiras em queda e a minha clientela.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99062,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","footnotes":""},"categories":[675],"tags":[1004,677,1884,688,678],"class_list":["post-99061","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-relatorios-de-mercado","tag-1004","tag-algarve","tag-lagos","tag-portugal","tag-relatorio-de-mercado"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tAltera\u00e7\u00f5es regulamentares no (e \u00e0 volta do) Q1<\/h2>\n\n
Ent\u00e3o, os pre\u00e7os continuam a subir?<\/h2>\n\n