{"id":134206,"date":"2026-11-11T08:17:44","date_gmt":"2026-11-11T08:17:44","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/alteracoes-orcamento-2027-compradores-estrangeiros\/"},"modified":"2026-11-11T08:17:44","modified_gmt":"2026-11-11T08:17:44","slug":"alteracoes-orcamento-2027-compradores-estrangeiros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/alteracoes-orcamento-2027-compradores-estrangeiros\/","title":{"rendered":"Altera\u00e7\u00f5es ao Or\u00e7amento de 2027: o que os compradores estrangeiros em Lagos devem saber antes de 24 de novembro"},"content":{"rendered":"\n

\u00daltima atualiza\u00e7\u00e3o: 10 de novembro de 2026. Tudo o que se segue \u00e9 uma proposta at\u00e9 \u00e0 vota\u00e7\u00e3o final global de 24 de novembro.<\/em><\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 tr\u00eas altera\u00e7\u00f5es propostas ao Or\u00e7amento do Estado para 2027 que afetariam os compradores estrangeiros: dez vezes as taxas normais de IMT para n\u00e3o residentes que compram habita\u00e7\u00e3o (em vez da atual taxa fixa de 7,5%), o IFICI fechado a novos candidatos e a isen\u00e7\u00e3o de mais-valias em algumas vendas de segundas habita\u00e7\u00f5es at\u00e9 300.000 euros. Nenhuma delas \u00e9 lei ainda. As vota\u00e7\u00f5es na especialidade come\u00e7am a 18 de novembro.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 vi um neg\u00f3cio atravessar um intervalo deste tipo. Um comprador meu assinou o contrato-promessa de uma moradia em banda de tr\u00eas pisos com vista mar na Praia da Luz, pagou um sinal de 10%, pouco mais de 50.000 euros, e pediu uma data de escritura a seis meses. Nesses seis meses, a sua carteira de criptomoedas afundou. Encontr\u00e1mos, atrav\u00e9s da minha rede, um novo comprador que assumiu o compromisso, e os propriet\u00e1rios aceitaram gentilmente n\u00e3o ficar com o sinal. A li\u00e7\u00e3o ficou: muita coisa pode mudar entre o contrato-promessa e a escritura. Este m\u00eas, o que pode mudar s\u00e3o os impostos.<\/p>\n\n\n\n

O que significam as altera\u00e7\u00f5es ao Or\u00e7amento de 2027 para os estrangeiros que compram im\u00f3veis em Portugal?<\/h2>\n\n\n\n

Os partidos apresentaram um n\u00famero recorde de 2.847 propostas de altera\u00e7\u00e3o ao Or\u00e7amento do Estado para 2027 at\u00e9 ao prazo de 6 de novembro. A maioria ser\u00e1 chumbada. Tr\u00eas, todas do Partido Socialista (PS), interessam aos compradores com quem trabalho em Lagos, sobretudo casais brit\u00e2nicos e americanos na faixa dos 500.000 euros a 1 milh\u00e3o de euros. Li os dois textos apresentados (propostas 1840 e 2115) no site do Parlamento, e n\u00e3o apenas os resumos da imprensa. A terceira \u00e9, por enquanto, apenas uma proposta anunciada pelo PS.<\/p>\n\n\n\n

\"Comparison
As propostas apertam todas as vias que um comprador n\u00e3o residente utiliza hoje e aliviam uma para os vendedores. Fonte: propostas de altera\u00e7\u00e3o 1840 e 2115 do PS, apresentadas a 6 de novembro de 2026; ps.pt, 6 de novembro de 2026; DL 97\/2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Tema<\/th>Hoje<\/th>Proposta<\/th>Estado<\/th><\/tr><\/thead>
IMT para um n\u00e3o residente que compra habita\u00e7\u00e3o<\/td>Taxa fixa de 7,5% do pre\u00e7o<\/td>As taxas normais de IMT multiplicadas por dez; 7,5% mantidos apenas nos territ\u00f3rios de baixa densidade<\/td>Proposta de altera\u00e7\u00e3o 1840 do PS, apresentada, n\u00e3o votada<\/td><\/tr>
Anular o IMT adicional passando a ser residente<\/td>Resid\u00eancia fiscal no prazo de 2 anos ap\u00f3s a escritura<\/td>Resid\u00eancia fiscal no prazo de 6 meses e o im\u00f3vel como habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente do agregado durante 5 anos<\/td>Parte da proposta 1840<\/td><\/tr>
Anul\u00e1-lo arrendando o im\u00f3vel<\/td>Arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o at\u00e9 2.300 euros por m\u00eas, 36 meses nos primeiros 5 anos<\/td>Arrendamento no regime simplificado de arrendamento acess\u00edvel, com in\u00edcio no prazo de 6 meses<\/td>Parte da proposta 1840<\/td><\/tr>
IFICI (“RNH 2.0”) para novos residentes<\/td>Aberto: taxa fixa de 20% durante 10 anos sobre rendimentos eleg\u00edveis<\/td>Fechado a novos candidatos; quem estiver inscrito, ou tiver apresentado o pedido, antes da entrada em vigor da lei mant\u00e9m o regime<\/td>Proposta de altera\u00e7\u00e3o 2115 do PS, apresentada, n\u00e3o votada<\/td><\/tr>
Mais-valias na venda de uma segunda habita\u00e7\u00e3o<\/td>Tributadas segundo as regras normais<\/td>Isen\u00e7\u00e3o de 100% at\u00e9 300.000 euros e de 50% entre 300.000 e 500.000 euros, quando o comprador a destina a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente numa zona de press\u00e3o urban\u00edstica<\/td>Proposta do PS; ainda sem texto apresentado lido<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

O IMT para n\u00e3o residentes: de 7,5% para dez vezes as taxas normais<\/h2>\n\n\n\n

Ao abrigo do Decreto-Lei 97\/2026, um n\u00e3o residente que compra habita\u00e7\u00e3o paga uma taxa fixa de 7,5% de IMT na escritura, como expliquei em quanto custa comprar casa em Portugal em 2026<\/a>. A proposta de altera\u00e7\u00e3o 1840 do PS substituiria essa taxa pelas taxas normais de IMT “elevadas ao d\u00e9cuplo”, ou seja, multiplicadas por dez, sem isen\u00e7\u00f5es nem redu\u00e7\u00f5es. A pr\u00f3pria justifica\u00e7\u00e3o do PS \u00e9 direta: a taxa fixa de 7,5% n\u00e3o altera nada no segmento de luxo e pesa sobretudo nas habita\u00e7\u00f5es de pre\u00e7o m\u00e9dio, pelo que o partido quer que o agravamento chegue a todos os escal\u00f5es de pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n

Numa leitura literal, dez vezes os escal\u00f5es normais seria um m\u00faltiplo dos atuais 7,5%. Isso vai muito al\u00e9m de tudo o que Portugal j\u00e1 cobrou, e espero que seja muito disputado na especialidade. O texto mant\u00e9m a taxa fixa de 7,5% nos territ\u00f3rios de baixa densidade (a lista da Portaria 208\/2017), pelo que a freguesia conta. Se j\u00e1 tem contrato assinado, pergunte ao seu advogado em que lista est\u00e1 a sua freguesia. Para ver o que as regras atuais significam para o seu or\u00e7amento, fa\u00e7a as contas na calculadora de custos de compra da SunnySteve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

As vias de reembolso ficam muito mais apertadas<\/h2>\n\n\n\n

Hoje, o IMT adicional pode ser anulado se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ap\u00f3s a escritura, ou se arrendar o im\u00f3vel a longo prazo com uma renda moderada. Com a proposta 1840, teria seis meses para se tornar residente, e o im\u00f3vel teria de ser a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente do agregado durante cinco anos. A via do arrendamento passa para o regime de arrendamento acess\u00edvel, tamb\u00e9m durante cinco anos. Se as condi\u00e7\u00f5es n\u00e3o forem cumpridas, o imposto volta a ser devido.<\/p>\n\n\n\n

Para um casal brit\u00e2nico que pretende dividir o ano entre Lagos e o Reino Unido, este \u00e9 o ponto a acompanhar. O prazo de dois anos dava margem para vender tudo e mudar-se. Seis meses n\u00e3o d\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O IFICI fecharia a novos candidatos<\/h2>\n\n\n\n

A proposta de altera\u00e7\u00e3o 2115 revoga o artigo 58.\u00ba-A do Estatuto dos Benef\u00edcios Fiscais, que \u00e9 o IFICI, o regime que abordei em o RNH acabou: o que o IFICI significa para os compradores em 2026<\/a>. Quem j\u00e1 estiver inscrito, ou tiver apresentado o pedido, at\u00e9 \u00e0 data de entrada em vigor da Lei do Or\u00e7amento mant\u00e9m o regime. A proposta determina tamb\u00e9m uma avalia\u00e7\u00e3o do RNH, do IFICI, dos vistos gold e dos vistos para n\u00f3madas digitais, incluindo o seu efeito nos pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o, at\u00e9 ao final do primeiro semestre de 2027.<\/p>\n\n\n\n

O IFICI sempre se aplicou a um grupo restrito (profiss\u00f5es eleg\u00edveis, sem pens\u00f5es), pelo que a maioria dos meus compradores reformados n\u00e3o \u00e9 afetada. Se est\u00e1 a mudar-se para uma fun\u00e7\u00e3o eleg\u00edvel e conta com o regime, fale j\u00e1 com o seu consultor fiscal sobre quando pode apresentar o pedido. N\u00e3o indico uma data-limite, porque ningu\u00e9m sabe ainda quando, nem se, a lei entra em vigor.<\/p>\n\n\n\n

Boas not\u00edcias para alguns vendedores: a ideia das mais-valias at\u00e9 300.000 euros<\/h2>\n\n\n\n

O PS quer ainda um regime excecional de tr\u00eas anos: isen\u00e7\u00e3o de mais-valias na venda de uma segunda habita\u00e7\u00e3o at\u00e9 300.000 euros, e isen\u00e7\u00e3o de metade da mais-valia entre 300.000 e 500.000 euros, quando o comprador a destina a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente numa zona de press\u00e3o urban\u00edstica. Segundo o secret\u00e1rio-geral do PS, Jos\u00e9 Lu\u00eds Carneiro, o Governo mostrou-se relativamente aberto \u00e0 ideia ap\u00f3s a reuni\u00e3o de 5 de novembro. N\u00e3o li nenhum texto apresentado sobre esta medida, e ningu\u00e9m confirmou se os vendedores n\u00e3o residentes seriam abrangidos, por isso n\u00e3o planeie ainda uma venda com base nela.<\/p>\n\n\n\n

O que estou a dizer aos compradores esta semana<\/h2>\n\n\n\n

Hoje nada muda. Os 7,5% mant\u00eam-se, a via da resid\u00eancia em dois anos mant\u00e9m-se e o IFICI est\u00e1 aberto. O que estou a fazer neste momento com os compradores em Lagos:<\/p>\n\n\n\n