{"id":123406,"date":"2026-10-09T06:14:44","date_gmt":"2026-10-09T05:14:44","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/rentabilidade-arrendamento-curta-duracao-lagos-vs-longa-duracao\/"},"modified":"2026-10-09T06:14:44","modified_gmt":"2026-10-09T05:14:44","slug":"rentabilidade-arrendamento-curta-duracao-lagos-vs-longa-duracao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/rentabilidade-arrendamento-curta-duracao-lagos-vs-longa-duracao\/","title":{"rendered":"Que Rentabilidade Esperar de um Arrendamento de Curta Dura\u00e7\u00e3o em Lagos? (2026)"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u00daltima atualiza\u00e7\u00e3o: outubro de 2026<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um apartamento T2 de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos, comprado por cerca de 350.000 \u20ac, pode render perto de 9% brutos por ano. Depois de gest\u00e3o, custos de funcionamento, IMI e impostos, uma rentabilidade l\u00edquida realista ronda os 4,8%. O mesmo apartamento em arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o rende cerca de 2% l\u00edquidos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Estes s\u00e3o os n\u00fameros que apresento aos investidores brit\u00e2nicos e neerlandeses quando me dizem que querem uma casa em Lagos que se pague a si pr\u00f3pria. Segue-se o c\u00e1lculo completo, para que possa substituir os valores pelos seus.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que rentabilidade posso esperar de um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos, Portugal, em 2026?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tome como exemplo uma compra t\u00edpica na faixa dos 300.000 \u20ac a 400.000 \u20ac: um apartamento T2 de 75 m\u00b2 na Meia Praia ou nos limites do centro hist\u00f3rico, adquirido por 350.000 \u20ac. Com o pre\u00e7o m\u00e9dio pedido em Lagos de 4.729 \u20ac\/m\u00b2 (idealista, setembro de 2026), trata-se de um pre\u00e7o justo para esta \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para o arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o, uso os dados de mercado da AirROI para Lagos, de agosto de 2025 a julho de 2026: uma tarifa m\u00e9dia por noite de cerca de 184 \u20ac e uma taxa de ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de 46% ao longo do ano, com aproximadamente 3.580 an\u00fancios ativos. Para o arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o, uso a renda pedida mais recente da idealista para Lagos, de 16,20 \u20ac\/m\u00b2 por m\u00eas. Eis a compara\u00e7\u00e3o entre os dois cen\u00e1rios para o mesmo apartamento:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>T2 de 350.000 \u20ac em Lagos, 75 m\u00b2<\/th><th>Arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o (AL)<\/th><th>Arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Ocupa\u00e7\u00e3o<\/td><td>Cerca de 46% ao longo do ano: 64% de junho a setembro, 33% de novembro a janeiro<\/td><td>11 meses arrendado, um m\u00eas vazio entre inquilinos<\/td><\/tr><tr><td>Tarifa<\/td><td>Cerca de 184 \u20ac por noite em m\u00e9dia: \u00e0 volta de 210 \u20ac no ver\u00e3o, 160 \u20ac no inverno<\/td><td>Cerca de 1.215 \u20ac por m\u00eas (16,20 \u20ac\/m\u00b2)<\/td><\/tr><tr><td>Rendimento bruto<\/td><td>31.000 \u20ac<\/td><td>13.365 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gest\u00e3o<\/td><td>6.820 \u20ac (22% do rendimento bruto)<\/td><td>1.340 \u20ac (10% da renda)<\/td><\/tr><tr><td>Servi\u00e7os, internet, seguro, roupa de cama e banho<\/td><td>3.000 \u20ac<\/td><td>300 \u20ac (seguro; o inquilino paga os servi\u00e7os)<\/td><\/tr><tr><td>Condom\u00ednio<\/td><td>1.200 \u20ac<\/td><td>1.200 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>IMI (0,3% em Lagos)<\/td><td>540 \u20ac<\/td><td>540 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Imposto sobre o rendimento (n\u00e3o residente)<\/td><td>2.710 \u20ac<\/td><td>2.910 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Rendimento l\u00edquido<\/strong><\/td><td><strong>16.730 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>7.080 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Rentabilidade bruta \/ l\u00edquida<\/strong><\/td><td><strong>8,9% \/ 4,8%<\/strong><\/td><td><strong>3,8% \/ 2,0%<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Exemplo pr\u00e1tico, n\u00e3o uma previs\u00e3o. Dados do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o: AirROI, Lagos, de agosto de 2025 a julho de 2026 (convertidos de d\u00f3lares americanos a cerca de 1,15). Renda do arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o: idealista, Lagos, maio de 2026. O IMI pressup\u00f5e um valor patrimonial tribut\u00e1rio (VPT) de 180.000 \u20ac. As rentabilidades s\u00e3o anteriores aos custos de aquisi\u00e7\u00e3o e aos juros do cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/sunnysteve.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/lagos-rental-yield-holiday-let-vs-long-let-figure-1.png\" alt=\"Rentabilidade do arrendamento em Lagos, Portugal, em 2026: um T2 de 350.000 \u20ac em arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o rende 8,9% brutos e 4,8% l\u00edquidos, enquanto o mesmo apartamento em arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o rende 3,8% brutos e 2,0% l\u00edquidos\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos gera mais do dobro do rendimento l\u00edquido de um arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o, mas s\u00f3 se o gerir como um neg\u00f3cio e mantiver as semanas de ver\u00e3o livres para os h\u00f3spedes. Fontes: AirROI, idealista, exemplo pr\u00e1tico SunnySteve.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Algumas destas linhas precisam de explica\u00e7\u00e3o, porque \u00e9 nelas que a maioria das calculadoras de rentabilidade na internet falha.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rentabilidade bruta vs l\u00edquida: para onde vai o dinheiro<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>A gest\u00e3o \u00e9 o maior custo.<\/strong> A menos que viva c\u00e1, precisa de algu\u00e9m que trate dos check-ins, da limpeza, da lavandaria e das mensagens dos h\u00f3spedes. No Algarve, isto custa tipicamente entre 20 e 25% das reservas brutas. Eu uso 22%.<\/li><li><strong>Num arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o, as despesas s\u00e3o do propriet\u00e1rio.<\/strong> Eletricidade, \u00e1gua, internet, seguro e roupa de cama e banho ficam a seu cargo. Num arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o, o inquilino paga os servi\u00e7os.<\/li><li><strong>O IMI \u00e9 baixo em Lagos.<\/strong> A C\u00e2mara mant\u00e9m o imposto sobre o im\u00f3vel em 0,3%, o m\u00ednimo legal, e confirmou que assim continuar\u00e1 em 2027. Incide sobre o valor patrimonial tribut\u00e1rio do im\u00f3vel, que costuma ficar bastante abaixo do pre\u00e7o que paga.<\/li><li><strong>Nada disto inclui os custos de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/strong> O IMT, o imposto do selo e os custos notariais acrescem aos 350.000 \u20ac. Fa\u00e7a as suas pr\u00f3prias contas com a <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/calculadora-de-custos\/\">calculadora de custos de escritura<\/a>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como \u00e9 tributado o rendimento do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o para n\u00e3o residentes<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para um propriet\u00e1rio n\u00e3o residente, o rendimento do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o \u00e9 rendimento empresarial (Categoria B). No regime simplificado, apenas 35% do rendimento bruto \u00e9 considerado tribut\u00e1vel, e essa parcela \u00e9 tributada a 25%. Sobre 31.000 \u20ac brutos, isso resulta em cerca de 2.710 \u20ac, uma taxa efetiva inferior a 9% do volume de neg\u00f3cios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O rendimento do arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o \u00e9 tributado de forma diferente: 25% sobre a renda ap\u00f3s dedu\u00e7\u00e3o de custos como o condom\u00ednio e o IMI. Com um rendimento inferior, a fatura fiscal acaba por ser ligeiramente superior, em euros, \u00e0 do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o. A contribui\u00e7\u00e3o extraordin\u00e1ria sobre o AL (CEAL), introduzida em 2023, foi abolida em 2024, pelo que n\u00e3o existe nenhuma taxa adicional. As regras fiscais dependem da sua situa\u00e7\u00e3o pessoal, por isso consulte um contabilista portugu\u00eas antes de se comprometer. Isto n\u00e3o constitui aconselhamento fiscal.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ainda \u00e9 poss\u00edvel obter uma licen\u00e7a de AL em Lagos em 2026?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sim, a in\u00edcio de outubro de 2026. Lagos n\u00e3o criou \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o nem publicou um regulamento municipal de AL, pelo que os novos registos de AL para apartamentos e moradias continuam a ser poss\u00edveis em todo o concelho. Abordei o tema em pormenor no meu <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/guia-local-de-alojamento-navega-pela-nova-paisagem-em-lagos\/\">guia de Alojamento Local<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 uma data a ter em conta. Os munic\u00edpios com mais de 1.000 registos de AL, o que inclui Lagos, t\u00eam at\u00e9 31 de dezembro de 2026 para decidir se regulamentam e podem suspender novos registos enquanto o fazem. As licen\u00e7as existentes n\u00e3o s\u00e3o afetadas. Se o seu plano \u00e9 o arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o, registe-se logo ap\u00f3s a escritura e volte a verificar a posi\u00e7\u00e3o da C\u00e2mara antes de assinar o contrato-promessa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O erro que mais vejo: usar o apartamento em agosto<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A maioria dos meus compradores investidores n\u00e3o s\u00e3o investidores puros. Querem que o apartamento se pague a si pr\u00f3prio e querem seis semanas de sol nele todos os ver\u00f5es. \u00c9 perfeitamente razo\u00e1vel, mas \u00e9 caro. Agosto \u00e9 o melhor m\u00eas de Lagos, com uma ocupa\u00e7\u00e3o de cerca de 78%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se bloquear seis semanas de ver\u00e3o para si, abdica de aproximadamente 6.900 \u20ac em reservas. Depois da comiss\u00e3o de gest\u00e3o e do imposto que teria poupado, o rendimento l\u00edquido desce para cerca de 11.960 \u20ac, ou 3,4%. Se usar o apartamento em maio ou outubro, perde muito menos. Se ainda est\u00e1 a decidir onde comprar, o meu guia sobre <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/comprar-casa-lagos-portugal-estrangeiro\/\">comprar casa em Lagos como estrangeiro<\/a> cobre o processo desde a primeira visita at\u00e9 \u00e0 entrega das chaves.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arrendamento de curta ou de longa dura\u00e7\u00e3o: qual deve escolher?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Escolha o arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o se quer a rentabilidade mais elevada, se est\u00e1 disposto a pagar a um bom gestor local e se consegue viver com meses de inverno que mal cobrem os custos. Escolha o arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o se quer um rendimento est\u00e1vel com quase nenhum trabalho direto, ou se receia que as regras do AL mudem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um aspeto que vale a pena conhecer no arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o: a reforma do arrendamento em Portugal, aprovada pelo Governo em julho de 2026, eliminaria o limite aos aumentos de renda entre contratos e facilitaria a a\u00e7\u00e3o em caso de rendas em atraso. Expliquei o que isso significa em <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/reforma-lei-arrendamento-portugal-2026-senhorios\/\">as novas regras de arrendamento em Portugal para senhorios<\/a>. Ainda est\u00e1 em aprecia\u00e7\u00e3o no Parlamento, por isso n\u00e3o conte j\u00e1 com ela nos seus c\u00e1lculos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A minha opini\u00e3o: para um T1 ou T2 em Lagos entre 300.000 \u20ac e 400.000 \u20ac, um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o bem gerido continua a ser o melhor investimento, e uma rentabilidade l\u00edquida de 4 a 5% \u00e9 uma expectativa razo\u00e1vel. Quem lhe prometer 8% l\u00edquidos num apartamento na cidade est\u00e1 a falar de valores brutos. Para estimar os seus pr\u00f3prios n\u00fameros, experimente o <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/algarve-simulador-de-rendas-de-curta-duracao-calculadora-de-receitas-airbnb\/\">simulador de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o<\/a>, ou veja quanto vale um im\u00f3vel que j\u00e1 possua com a <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/quanto-valera-a-tua-casa-no-algarve-em-2026\/\">avalia\u00e7\u00e3o SunnySteve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Perguntas Frequentes<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"ss-faq\">\n<style>\n.ss-faq details{border:1px solid #e3e6e8;border-radius:10px;margin:0 0 12px;background:#fff}\n.ss-faq summary{list-style:none;cursor:pointer;padding:18px 54px 18px 20px;font-weight:700;font-size:1.05rem;color:#1d1d1d;position:relative;transition:color .15s ease}\n.ss-faq summary::-webkit-details-marker{display:none}\n.ss-faq summary::after{content:\"+\";position:absolute;right:20px;top:50%;transform:translateY(-50%);font-size:1.6rem;line-height:1;color:#697c88;font-weight:400}\n.ss-faq details[open] summary{color:#697c88}\n.ss-faq details[open] summary::after{content:\"\u2212\"}\n.ss-faq .ss-faq-a{padding:0 20px 18px;color:#1d1d1d;line-height:1.65}\n.ss-faq .ss-faq-a p{margin:0}\n<\/style>\n<details><summary>Que rentabilidade posso esperar de um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos, Portugal, em 2026?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Um T2 de 350.000 \u20ac em arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos pode render cerca de 8,9% brutos por ano, aproximadamente 31.000 \u20ac. Depois de gest\u00e3o, custos de funcionamento, IMI e imposto de n\u00e3o residente, uma rentabilidade l\u00edquida realista ronda os 4,8%. Se usar o apartamento durante seis semanas de ver\u00e3o, espere perto de 3,4%.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>O que \u00e9 uma boa rentabilidade de arrendamento em Portugal?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Para um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o numa cidade algarvia consolidada como Lagos, 4 a 5% l\u00edquidos \u00e9 um resultado bom e realista. Os arrendamentos de longa dura\u00e7\u00e3o em Lagos rendem tipicamente cerca de 2% l\u00edquidos, porque as rendas s\u00e3o baixas em rela\u00e7\u00e3o aos pre\u00e7os de compra. Desconfie de qualquer valor acima de 7%, a menos que esteja claramente indicado como bruto.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>O Airbnb \u00e9 um bom investimento no Algarve?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Pode ser, se o im\u00f3vel estiver numa localiza\u00e7\u00e3o tur\u00edstica forte e for gerido profissionalmente. Em Lagos, a ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia ronda os 46% ao longo do ano, de cerca de 78% em agosto a 30% em dezembro, pelo que os meses de ver\u00e3o sustentam o ano inteiro. Um im\u00f3vel que dependa de reservas no inverno ter\u00e1 dificuldades.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Quanto imposto pagam os n\u00e3o residentes sobre o rendimento de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Portugal?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>No regime simplificado, 35% do rendimento bruto do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o \u00e9 considerado tribut\u00e1vel e \u00e9 tributado a 25%, o que resulta em menos de 9% do volume de neg\u00f3cios. O rendimento do arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o \u00e9 tributado a 25% ap\u00f3s dedu\u00e7\u00e3o dos custos. Confirme sempre a sua situa\u00e7\u00e3o com um contabilista portugu\u00eas.<\/p><\/div><\/details>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Procura um apartamento em Lagos que se pague a si pr\u00f3prio? <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/?fluent-form=4&amp;utm_source=sunnysteve&amp;utm_medium=blog&amp;utm_campaign=lagos-rental-yield-holiday-let-vs-long-let\">Diga-me o que procura<\/a> e enviarei op\u00e7\u00f5es com valores de arrendamento realistas, n\u00e3o valores de brochura.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Continue a Ler<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/livro\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=book-call\">Marque uma chamada gratuita de 30 minutos com o Steve.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/quanto-valera-a-tua-casa-no-algarve-em-2026\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=valuation\">Obtenha uma avalia\u00e7\u00e3o gratuita da sua casa em 48 horas.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/algarve-simulador-de-rendas-de-curta-duracao-calculadora-de-receitas-airbnb\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=str-simulator\">Estime o seu rendimento de arrendamento com a calculadora gratuita.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/algarve-data-insights\/?utm_source=blog&amp;utm_medium=postfooter&amp;utm_campaign=blogfooter-selling&amp;utm_content=market-data\">Dados e an\u00e1lises mais recentes do mercado do Algarve.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/guias\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=guides-hub\">Guias gratuitos de Portugal para compradores, vendedores, fiscalidade e vistos.<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"Que rentabilidade posso esperar de um arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos, Portugal, em 2026?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Um T2 de 350.000 \u20ac em arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o em Lagos pode render cerca de 8,9% brutos por ano, aproximadamente 31.000 \u20ac. 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