{"id":111416,"date":"2026-08-10T10:27:27","date_gmt":"2026-08-10T09:27:27","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/iva-6-por-cento-construcao-nova-algarve\/"},"modified":"2026-08-21T06:20:45","modified_gmt":"2026-08-21T05:20:45","slug":"iva-6-por-cento-casas-novas-algarve","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/iva-6-por-cento-casas-novas-algarve\/","title":{"rendered":"IVA de 6% na constru\u00e7\u00e3o nova em Portugal: quem tem mesmo direito"},"content":{"rendered":"\n

Recebo constantemente uma vers\u00e3o da mesma pergunta de clientes que est\u00e3o a construir ou a remodelar aqui neste momento: a nova taxa de IVA de 6% em Portugal aplica-se mesmo ao meu caso? \u00c9 uma pergunta justa, porque o n\u00famero do t\u00edtulo \u00e9 muito repetido e as letras pequenas muito menos. Aqui ficam as letras pequenas, em linguagem simples, para quem est\u00e1 a construir ou a remodelar uma casa em Lagos ou na Praia da Luz.<\/p>\n\n\n\n

O que mudou: a nova taxa de IVA de 6% na constru\u00e7\u00e3o em Portugal<\/h2>\n\n\n\n

Desde 1 de julho de 2026, Portugal aplica uma taxa reduzida de IVA de 6% aos contratos de constru\u00e7\u00e3o e de reabilita\u00e7\u00e3o eleg\u00edveis, em vez da taxa normal de 23%. A taxa aplica-se \u00e0 empreitada, ou seja, ao servi\u00e7o de constru\u00e7\u00e3o do empreiteiro em si, e n\u00e3o aos materiais que compre separadamente num armaz\u00e9m de materiais. Se os materiais representarem mais de 20% do valor total do contrato, a taxa reduzida n\u00e3o se aplica, pelo que o desconto se destina mesmo a contratos de constru\u00e7\u00e3o e de reabilita\u00e7\u00e3o com muita m\u00e3o de obra e n\u00e3o a uma lista de compras de materiais em regime de fa\u00e7a voc\u00ea mesmo.<\/p>\n\n\n\n

Para um comprador brit\u00e2nico ou irland\u00eas que constr\u00f3i pela via da CLT (Constru\u00e7\u00e3o Leve Tradicional) ou que remodela uma casa antiga do centro de Lagos, essa distin\u00e7\u00e3o conta. A fatura do seu empreiteiro pela constru\u00e7\u00e3o em si pode ter IVA de 6%. Uma ida separada para comprar azulejos ou uma cozinha num fornecedor de retalho n\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A nova taxa de IVA de 6% em Portugal aplica-se \u00e0 sua constru\u00e7\u00e3o no Algarve?<\/h2>\n\n\n\n

Sim, mas apenas se todas as condi\u00e7\u00f5es seguintes se verificarem. O im\u00f3vel tem de passar a ser a sua pr\u00f3pria habita\u00e7\u00e3o permanente, ocupada durante pelo menos 12 meses. O valor do im\u00f3vel acabado tem de ficar abaixo de EUR 660,982. As obras t\u00eam de come\u00e7ar entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, sendo o pr\u00f3prio IVA devido at\u00e9 31 de dezembro de 2032. Quem constr\u00f3i em nome pr\u00f3prio e contrata diretamente um empreiteiro tamb\u00e9m pode beneficiar e depois pedir o reembolso da diferen\u00e7a de IVA.<\/p>\n\n\n\n

Essa combina\u00e7\u00e3o encaixa num cliente meu espec\u00edfico e frequente: um casal brit\u00e2nico ou irland\u00eas na casa dos 50 ou 60 anos, a construir ou a remodelar uma casa de EUR 500,000 a EUR 650,000 em Lagos ou na Praia da Luz como o s\u00edtio onde vai mesmo viver, e n\u00e3o um apartamento de f\u00e9rias que visita duas vezes por ano.<\/p>\n\n\n\n

\"Gr\u00e1fico
Os tr\u00eas n\u00fameros que decidem se a sua constru\u00e7\u00e3o no Algarve tem direito \u00e0 taxa reduzida.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

O que isto n\u00e3o abrange<\/h2>\n\n\n\n

\u00c9 aqui que tenho de gerir expectativas, porque uma parte significativa dos meus compradores n\u00e3o est\u00e1 a construir habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente. A taxa reduzida exclui expressamente segundas habita\u00e7\u00f5es e casas de f\u00e9rias, uso comercial ou profissional e qualquer im\u00f3vel que mude de finalidade depois da constru\u00e7\u00e3o. O rendimento de arrendamento \u00e9 uma exce\u00e7\u00e3o \u00e0 parte: um arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o s\u00f3 pode beneficiar da taxa reduzida se a renda mensal ficar abaixo de EUR 2,300, e essa \u00e9 uma regra para im\u00f3veis de arrendamento, n\u00e3o um caminho para alojamento de f\u00e9rias ou uma unidade de Alojamento Local.<\/p>\n\n\n\n

Se est\u00e1 a construir uma segunda habita\u00e7\u00e3o em Burgau ou em Salema que vai usar dois meses por ano, o IVA normal de 23% continua a aplicar-se ao seu contrato de constru\u00e7\u00e3o. Prefiro dizer isso a um cliente logo \u00e0 partida do que deix\u00e1-lo planear um or\u00e7amento \u00e0 volta de um desconto que n\u00e3o vai ter.<\/p>\n\n\n\n

O que a diferen\u00e7a de 17 pontos significa realmente em euros<\/h2>\n\n\n\n

Pegue numa constru\u00e7\u00e3o eleg\u00edvel com EUR 300,000 de valor de contrato de constru\u00e7\u00e3o eleg\u00edvel, um n\u00famero realista para uma autoconstru\u00e7\u00e3o de dimens\u00e3o m\u00e9dia na zona de Lagos, j\u00e1 sem o terreno. Com IVA de 23%, essa fatura de constru\u00e7\u00e3o leva cerca de EUR 69,000 de IVA. A 6%, leva cerca de EUR 18,000. \u00c9 uma diferen\u00e7a de cerca de EUR 51,000 que fica no seu or\u00e7amento de obra em vez de ir para o IVA, e s\u00f3 no contrato de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Veja isso como uma ilustra\u00e7\u00e3o da ordem de grandeza, n\u00e3o como um or\u00e7amento. O seu valor de contrato eleg\u00edvel real, a divis\u00e3o entre materiais e m\u00e3o de obra e a fatura\u00e7\u00e3o concreta do seu empreiteiro v\u00e3o mexer no n\u00famero real. Pe\u00e7a sempre ao seu contabilista ou ao consultor fiscal do pr\u00f3prio empreiteiro que confirme o montante eleg\u00edvel antes de contar com ele num or\u00e7amento.<\/p>\n\n\n\n

Se est\u00e1 a pesar isto face ao calend\u00e1rio completo de uma autoconstru\u00e7\u00e3o, descrevi o lado pr\u00e1tico desse processo em Construa uma moradia no Algarve em um ano com CLT<\/a>. Esta altera\u00e7\u00e3o do IVA \u00e9 a camada de poupan\u00e7a fiscal em cima desse mesmo caminho.<\/p>\n\n\n\n

E se construir ainda n\u00e3o \u00e9 certo e continua a pesar essa hip\u00f3tese face a simplesmente comprar algo j\u00e1 acabado, expus os verdadeiros custos e riscos em Constru\u00e7\u00e3o nova ou revenda no Algarve: o que deve comprar?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Perguntas frequentes<\/h2>\n\n\n\n
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