{"id":104951,"date":"2026-07-31T13:23:35","date_gmt":"2026-07-31T12:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/precos-casas-portugal-ate-quando-dura-subida\/"},"modified":"2026-10-06T08:20:35","modified_gmt":"2026-10-06T07:20:35","slug":"precos-da-habitacao-em-portugal-quanto-tempo-pode-durar-a-subida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/pt-pt\/precos-da-habitacao-em-portugal-quanto-tempo-pode-durar-a-subida\/","title":{"rendered":"Pre\u00e7os da Habita\u00e7\u00e3o em Portugal: At\u00e9 Quando Pode Durar a Subida?"},"content":{"rendered":"\n

Um cliente perguntou-me isto na semana passada. J\u00e1 andava a observar o Algarve h\u00e1 algum tempo e colocou a quest\u00e3o sem rodeios: este mercado tem estado a subir h\u00e1 mais de dez anos, mesmo nos anos em que partes do norte da Europa estavam a cair. At\u00e9 quando \u00e9 que isso vai continuar?<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 a pergunta certa e, este m\u00eas, obteve uma resposta invulgarmente espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 quando podem os pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o em Portugal continuar a subir?<\/h2>\n\n\n\n

S&P Global Ratings<\/a> publicou a sua previs\u00e3o atualizada para o mercado habitacional europeu em julho de 2026. Segundo esta previs\u00e3o, Portugal dever\u00e1 registar uma subida de +10% em 2026<\/strong>, a mais elevada entre os doze mercados europeus analisados, face a uma m\u00e9dia europeia de cerca de 4%. Espanha ocupa o segundo lugar, com 9,1%. A S&P reviu esse valor para Portugal em alta, em tr\u00eas pontos percentuais, relativamente ao que tinha publicado em fevereiro.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a resposta curta para o meu cliente \u00e9: continua, mas abranda.<\/p>\n\n\n\n

Ano<\/th>Previs\u00e3o da S&P, Portugal<\/th>M\u00e9dia europeia<\/th><\/tr><\/thead>
2026<\/td>+10%<\/td>cerca de 4%<\/td><\/tr>
2027<\/td>+5,5%<\/td>cerca de 3%<\/td><\/tr>
At\u00e9 2029<\/td>cerca de 5% ao ano<\/td>n\u00e3o indicado<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Isto n\u00e3o \u00e9 um mercado a ser travado. \u00c9 um mercado a ser trazido de dois d\u00edgitos para algo mais pr\u00f3ximo do normal, ao longo de cerca de tr\u00eas anos. O BPI Research chegou a uma conclus\u00e3o semelhante por um caminho diferente, prevendo 11,7% para 2026 e descrevendo o crescimento como positivo, mas em desacelera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Ali\u00e1s, o instinto do meu cliente estava certo. Os pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o em Portugal subiram cerca de 180% entre 2015 e o final de 2025, um dos aumentos mais acentuados de toda a UE, segundo o Eurostat<\/a>. No mesmo per\u00edodo, a \u00e1rea do euro no seu conjunto caiu ao longo de 2023, e a Finl\u00e2ndia registava ainda uma queda hom\u00f3loga de 3,1% no final de 2025. Ele tem estado a observar um verdadeiro caso at\u00edpico.<\/p>\n\n\n\n

Os pre\u00e7os sobem, mas as vendas descem<\/h2>\n\n\n\n

Eis a parte que a maioria das manchetes ignora, e \u00e9 a parte a que dedico mais tempo a explicar aos compradores.<\/p>\n\n\n\n

\"Os
Os pre\u00e7os subiram enquanto as transa\u00e7\u00f5es ca\u00edam. \u00c9 nessa diferen\u00e7a, e n\u00e3o na percentagem em destaque, que os compradores ainda t\u00eam margem para negociar. Fonte: INE, 1.\u00ba trimestre de 2026, e S&P Global Ratings, julho de 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Portugal, 1.\u00ba trimestre de 2026<\/th>Valor<\/th>Varia\u00e7\u00e3o hom\u00f3loga<\/th><\/tr><\/thead>
\u00cdndice de pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o<\/td>–<\/td>+17,8%<\/td><\/tr>
Casas vendidas<\/td>37.745<\/td>-8,7%<\/td><\/tr>
Volume de vendas no Algarve<\/td>–<\/td>-10,7%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Os pre\u00e7os subiram 17,8% em termos hom\u00f3logos no primeiro trimestre de 2026, uma ligeira desacelera\u00e7\u00e3o face ao trimestre anterior. As transa\u00e7\u00f5es seguiram o caminho inverso: 37.745 casas mudaram de m\u00e3os, uma queda de 8,7% em termos hom\u00f3logos e de 12,4% em termos trimestrais, segundo o INE<\/a>. O Algarve teve um desempenho pior do que a m\u00e9dia nacional, com -10,7%.<\/p>\n\n\n\n

Pre\u00e7os a subir com o volume a cair \u00e9 a assinatura de um problema de oferta, n\u00e3o de uma euforia da procura. Numa corrida especulativa, os dois n\u00fameros sobem em conjunto, porque h\u00e1 muita gente a transacionar. Aqui, h\u00e1 menos pessoas a transacionar e s\u00e3o as poucas coisas que se vendem que est\u00e3o a definir o pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n

O d\u00e9fice de oferta por tr\u00e1s dos n\u00fameros<\/h2>\n\n\n\n

A Associa\u00e7\u00e3o Portuguesa de Promotores e Investidores Imobili\u00e1rios disse ao Parlamento em mar\u00e7o<\/a> que Portugal precisa de cerca de 70.000 novas casas por ano at\u00e9 2029. Atualmente, est\u00e1 a construir cerca de 20.000. O d\u00e9fice acumulado na \u00faltima d\u00e9cada ronda as 300.000 casas.<\/p>\n\n\n\n

Pior ainda, mais de 50.000 casas foram licenciadas nos \u00faltimos tr\u00eas anos e nunca chegaram a ser constru\u00eddas, porque as contas deixaram de fazer sentido. Cada ano de atraso no licenciamento acrescenta cerca de 500 euros por metro quadrado ao custo de constru\u00e7\u00e3o, o que, num apartamento modesto de 75 m\u00b2, representa 37.500 euros por ano s\u00f3 de espera. Essa press\u00e3o sobre os custos de constru\u00e7\u00e3o explica em grande parte por que as casas novas custam agora entre 20% e 35% mais do que im\u00f3veis usados compar\u00e1veis no Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 por isso que sou cauteloso quando algu\u00e9m me diz que os pre\u00e7os t\u00eam de cair em breve. Os pre\u00e7os caem quando a oferta alcan\u00e7a a procura. Nada nestes n\u00fameros sugere que a oferta esteja prestes a alcan\u00e7ar seja o que for.<\/p>\n\n\n\n

O que o Banco de Portugal acabou de mudar<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o lhe estaria a fazer nenhum favor se ficasse por aqui, porque h\u00e1 um contrapeso genu\u00edno e este chega j\u00e1 na pr\u00f3xima semana.<\/p>\n\n\n\n

A partir de 1 de agosto de 2026<\/strong>, o Banco de Portugal<\/a> vai reduzir o r\u00e1cio m\u00e1ximo entre o servi\u00e7o da d\u00edvida e o rendimento nos novos cr\u00e9ditos \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de 50% para 45%. O regulador identificou a habita\u00e7\u00e3o como um risco dom\u00e9stico e afirmou que a altera\u00e7\u00e3o visa reduzir o risco financeiro tanto para os bancos como para as fam\u00edlias. A medida dever\u00e1 reduzir a concess\u00e3o de novo cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o entre 10% e 15%.<\/p>\n\n\n\n

Leia isto com aten\u00e7\u00e3o, porque tem um duplo efeito. \u00c9 um trav\u00e3o \u00e0 procura e os compradores que recorrem a financiamento v\u00e3o sentir o impacto. \u00c9 tamb\u00e9m o oposto do que se v\u00ea numa bolha. Em 2007, ningu\u00e9m estava a apertar fosse o que fosse. Um regulador a reduzir discretamente o montante que as fam\u00edlias podem pedir emprestado, antes de algo rebentar, \u00e9 sinal de que h\u00e1 algu\u00e9m respons\u00e1vel a vigiar o mercado.<\/p>\n\n\n\n

A maioria dos meus compradores paga a pronto ou maioritariamente a pronto, pelo que isto altera pouco diretamente para eles. Se estiver a financiar a compra em Portugal, garanta que a sua proposta de cr\u00e9dito \u00e9 acordada e testada com o novo r\u00e1cio, e n\u00e3o com o antigo.<\/p>\n\n\n\n

O que isto significa se estiver a comprar em Lagos<\/h2>\n\n\n\n

H\u00e1 tr\u00eas coisas que diria a qualquer pessoa que esteja atualmente \u00e0 procura na faixa dos 400.000 aos 700.000 euros por aqui.<\/p>\n\n\n\n