Um casal franc\u00eas a quem tenho andado a mostrar apartamentos em Lagos perguntou-me isto durante um caf\u00e9, na semana passada: “Se comprarmos agora e arrendarmos no Airbnb at\u00e9 nos reformarmos, o rendimento do arrendamento consegue pagar o im\u00f3vel?” Est\u00e3o no in\u00edcio dos cinquenta anos, procuram um T2 perto da \u00e1gua para onde possam um dia reformar-se, e adoram a ideia de o im\u00f3vel se ir pagando entretanto.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 uma das perguntas mais comuns que recebo de quem compra uma segunda casa. A resposta honesta \u00e9: em parte, se comprar o im\u00f3vel certo e o gerir bem. Mas “pago pelo Airbnb” \u00e9 exagero em 2026. Eis exatamente o que lhes disse.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o, sozinho n\u00e3o, e n\u00e3o aos pre\u00e7os de hoje. Um T2 bem localizado em Lagos ou na Meia Praia consegue realisticamente cobrir os seus custos de funcionamento e uma boa parte de um cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, mas a era em que o rendimento do alojamento local liquidava todo o pre\u00e7o de compra ficou para tr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n
Os pre\u00e7os subiram muito. Lagos situa-se agora \u00e0 volta dos 3.800 euros por metro quadrado, com as zonas mais valorizadas da Praia da Luz mais perto dos 6.800. Ao mesmo tempo, as regras do alojamento local apertaram. \u00c9 na dist\u00e2ncia entre o sonho e a folha de c\u00e1lculo que passo a maior parte destas conversas.<\/p>\n\n\n\n
Tr\u00eas coisas mudaram o quadro, e as tr\u00eas importam antes de contar com um \u00fanico euro de rendimento.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 dissuadi compradores de “apartamentos perfeitos para Airbnb” que nunca poderiam ser legalmente arrendados a curta dura\u00e7\u00e3o. A rentabilidade s\u00f3 existe se a licen\u00e7a existir.<\/p>\n\n\n\n
Passei o perfil exato deles pelo meu simulador de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o do Algarve<\/a>: um apartamento T2 no Barlavento Algarvio, de Lagos a Sagres, uma compra de 500.000 euros, uma ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de cerca de 50% ao longo do ano, com gest\u00e3o profissional. Eis o que projetou:<\/p>\n\n\n\n \u00c9 um n\u00famero real e \u00fatil. Cobre os seus custos de deten\u00e7\u00e3o e uma parte s\u00f3lida de um cr\u00e9dito, mas n\u00e3o paga sozinho um apartamento de 500.000 euros. E oscila muito com duas alavancas: localiza\u00e7\u00e3o e ocupa\u00e7\u00e3o. Suba a ocupa\u00e7\u00e3o para n\u00edvel de superanfitri\u00e3o e o retorno sobe; des\u00e7a para os 30% de um an\u00fancio recente e cai depressa. Foi exatamente por isso que constru\u00ed a ferramenta como um cursor, e n\u00e3o como um n\u00famero \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n H\u00e1 um sinal de mercado que me impede de modelar pelo melhor cen\u00e1rio: as rendas pedidas a n\u00edvel nacional j\u00e1 ca\u00edram cinco meses seguidos, mesmo com os pre\u00e7os de venda a atingir novos m\u00e1ximos. Modele pela realidade de hoje, n\u00e3o pelo pico de 2023.<\/p>\n\n\n\n Fa\u00e7a a sua pr\u00f3pria proje\u00e7\u00e3o.<\/strong> Introduza o pre\u00e7o-alvo, a zona e a ocupa\u00e7\u00e3o no simulador gratuito de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o do Algarve<\/a> e ver\u00e1 os n\u00fameros de melhor cen\u00e1rio, realista e conservador para o im\u00f3vel exato que tem em mente. \u00c9 a mesma ferramenta que uso com os clientes.<\/p>\n\n\n\n Para um casal que planeia reformar-se no im\u00f3vel, a decis\u00e3o real n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 sobre rendimento. \u00c9 sobre quanta parte do ano quer o apartamento dispon\u00edvel para uso pr\u00f3prio. Eis como se comparam as tr\u00eas op\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Para quem quer mesmo o im\u00f3vel para a reforma, a curta dura\u00e7\u00e3o costuma ganhar na flexibilidade: ganha nas semanas de pico e continua a ter a casa para as suas pr\u00f3prias estadias de primavera e outono. O lado da longa dura\u00e7\u00e3o desta compara\u00e7\u00e3o est\u00e1 a mudar, e expliquei o que a reforma de 2026 faz \u00e0 posi\u00e7\u00e3o do senhorio em As Novas Regras de Arrendamento em Portugal: O Que os Senhorios Ganham em 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Compre o apartamento que teria gosto em ter mesmo que nunca rendesse um c\u00eantimo. Depois, trate o rendimento de curta dura\u00e7\u00e3o como uma forma de compensar o custo de o manter, e n\u00e3o como um plano de neg\u00f3cio que liquida o cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n Os ventos sopram claramente a favor deles. A Fran\u00e7a \u00e9 hoje uma das nacionalidades que mais procura im\u00f3veis no Algarve, e o acesso direto continua a melhorar: Faro acrescentou mais de 600.000 lugares a\u00e9reos para o ver\u00e3o de 2026, o que alimenta tanto a procura de revenda como a ocupa\u00e7\u00e3o de alojamento local junto \u00e0s praias de Lagos. Se o im\u00f3vel for o certo e a licen\u00e7a estiver em ordem, o rendimento \u00e9 real. S\u00f3 n\u00e3o \u00e9 m\u00e1gico.<\/p>\n\n\n\n\n
Curta dura\u00e7\u00e3o, longa dura\u00e7\u00e3o, ou manter o im\u00f3vel livre para si?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Curta dura\u00e7\u00e3o (AL \/ Airbnb)<\/th> Arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o (12 meses)<\/th> Manter para uso pr\u00f3prio<\/th><\/tr><\/thead> Potencial de rendimento<\/strong><\/td> O bruto mais alto (~26 mil), ~3,1% l\u00edquido com ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia<\/td> Mais est\u00e1vel, ~2,5 a 3,5% l\u00edquido, menos vol\u00e1til<\/td> Nenhum<\/td><\/tr> Regras e esfor\u00e7o<\/strong><\/td> Licen\u00e7a de AL obrigat\u00f3ria, verifica\u00e7\u00f5es das plataformas, gest\u00e3o exigente<\/td> Contrato de arrendamento normal, pouco esfor\u00e7o, prote\u00e7\u00f5es do inquilino<\/td> Sem regras de arrendamento para gerir<\/td><\/tr> Dispon\u00edvel para si?<\/strong><\/td> Sim, pode bloquear as suas pr\u00f3prias datas<\/td> N\u00e3o, fica ocupado durante o prazo do inquilino<\/td> Totalmente, sempre que quiser<\/td><\/tr> Ideal para<\/strong><\/td> Propriet\u00e1rios que querem rendimento e acesso no ver\u00e3o<\/td> Propriet\u00e1rios que querem um retorno est\u00e1vel e sem trabalho<\/td> Compradores cuja prioridade \u00e9 a pr\u00f3pria casa de reforma<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n O que disse ao casal franc\u00eas<\/h2>\n\n\n\n
Perguntas Frequentes<\/h2>\n\n\n\n