Um casal franc\u00eas a quem tenho mostrado apartamentos em Lagos perguntou-me isto ao caf\u00e9 na semana passada: “Se comprarmos agora e arrendarmos no Airbnb at\u00e9 \u00e0 reforma, o rendimento do arrendamento pode pagar o im\u00f3vel?” Est\u00e3o na casa dos cinquenta anos, querem um T2 perto da \u00e1gua onde possam eventualmente reformar-se, e gostam da ideia de o im\u00f3vel se sustentar entretanto.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 uma das perguntas mais comuns que recebo de compradores de segunda habita\u00e7\u00e3o. A resposta honesta \u00e9: em parte, se comprar o im\u00f3vel certo e o gerir corretamente. Mas “pago pelo Airbnb” \u00e9 for\u00e7ar a nota em 2026. Foi exatamente isto que lhes disse.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o, n\u00e3o sozinho, e n\u00e3o aos pre\u00e7os atuais. Um T2 bem localizado em Lagos ou na Meia Praia consegue, de forma realista, cobrir os seus custos correntes e uma boa parte de um cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o, mas a era em que o rendimento do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o liquidava todo o pre\u00e7o de compra j\u00e1 passou.<\/p>\n\n\n\n
Os pre\u00e7os subiram bastante. Lagos est\u00e1 agora perto dos 3.800 euros por metro quadrado, com zonas privilegiadas da Praia da Luz mais pr\u00f3ximas dos 6.800. Ao mesmo tempo, as regras em torno do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o apertaram-se. O intervalo entre o sonho e a folha de c\u00e1lculo \u00e9 onde passo a maior parte destas conversas.<\/p>\n\n\n\n
Tr\u00eas aspetos mudaram o panorama, e os tr\u00eas s\u00e3o importantes antes de assumir um \u00fanico euro de rendimento.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 dissuadi compradores de “apartamentos perfeitos para Airbnb” que nunca poderiam ser legalmente arrendados por curta dura\u00e7\u00e3o. O rendimento s\u00f3 existe se a licen\u00e7a existir. O panorama regulat\u00f3rio voltou a mudar em setembro de 2026, por isso vale a pena ler o que a Lei Europeia da Habita\u00e7\u00e3o Acess\u00edvel muda para compradores no Algarve<\/a> antes de projetar um \u00fanico euro.<\/p>\n\n\n\n Passei o perfil exato deles pelo meu pr\u00f3prio simulador de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o do Algarve<\/a>: um apartamento T2 no Barlavento Algarvio, de Lagos a Sagres, uma compra de 500.000 euros, ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de cerca de 50% ao longo do ano, com gest\u00e3o profissional. Eis o que foi projetado:<\/p>\n\n\n\n \u00c9 um n\u00famero real e \u00fatil. Cobre os custos de manuten\u00e7\u00e3o e uma boa parte de um cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o paga sozinho um apartamento de 500.000 euros. E oscila fortemente em fun\u00e7\u00e3o de duas vari\u00e1veis: localiza\u00e7\u00e3o e ocupa\u00e7\u00e3o. Aumente a ocupa\u00e7\u00e3o at\u00e9 ao n\u00edvel de superhost e o retorno sobe; des\u00e7a para 30%, t\u00edpico de um an\u00fancio novo, e cai rapidamente. \u00c9 exatamente por isso que constru\u00ed a ferramenta como um controlo deslizante, e n\u00e3o como um n\u00famero \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n Um sinal do mercado impede-me de projetar com base no melhor cen\u00e1rio: as rendas m\u00e9dias pedidas a n\u00edvel nacional j\u00e1 caem h\u00e1 cinco meses consecutivos, mesmo com os pre\u00e7os de venda a atingirem novos m\u00e1ximos. Fa\u00e7a as suas proje\u00e7\u00f5es com base na realidade atual, n\u00e3o no pico de 2023.<\/p>\n\n\n\n Fa\u00e7a a sua pr\u00f3pria proje\u00e7\u00e3o.<\/strong> Introduza o pre\u00e7o-alvo, a zona e a ocupa\u00e7\u00e3o no simulador gratuito de arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o do Algarve<\/a> e ver\u00e1 n\u00fameros de melhor cen\u00e1rio, realista e conservador para o im\u00f3vel exato que tem em mente. \u00c9 a mesma ferramenta que utilizo com os clientes.<\/p>\n\n\n\n Para um casal a planear reformar-se no im\u00f3vel, a decis\u00e3o real n\u00e3o \u00e9 apenas sobre rendimento. \u00c9 sobre quanto tempo do ano querem o apartamento dispon\u00edvel para uso pr\u00f3prio. Eis como comparam as tr\u00eas op\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Para compradores que realmente querem o im\u00f3vel para a reforma, o arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o costuma vencer em flexibilidade: rende nas semanas de \u00e9poca alta e continua dispon\u00edvel para as suas pr\u00f3prias estadias na primavera e no outono. O lado do arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o nesta compara\u00e7\u00e3o est\u00e1, no entanto, a mudar, e abordei o que a reforma de 2026 significa para a posi\u00e7\u00e3o de um senhorio em Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Compre o apartamento que ficaria feliz por possuir mesmo que nunca rendesse um c\u00eantimo. Depois trate o rendimento do arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o como uma forma de compensar o custo de o manter, e n\u00e3o como um plano de neg\u00f3cio que liquida o cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Os ventos favor\u00e1veis est\u00e3o genuinamente do lado deles. A Fran\u00e7a \u00e9 agora uma das principais nacionalidades a procurar im\u00f3veis no Algarve, e o acesso direto continua a melhorar: o aeroporto de Faro acrescentou mais de 600.000 lugares a\u00e9reos para o ver\u00e3o de 2026, o que alimenta tanto a procura de revenda como a ocupa\u00e7\u00e3o de arrendamento de f\u00e9rias perto das praias de Lagos. Se o im\u00f3vel for o certo e a licen\u00e7a estiver em ordem, o rendimento \u00e9 real. S\u00f3 n\u00e3o \u00e9 m\u00e1gico.<\/p>\n\n\n\nComo s\u00e3o realmente os n\u00fameros<\/h2>\n\n\n\n
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Arrendamento de curta dura\u00e7\u00e3o, longa dura\u00e7\u00e3o, ou manter para uso pr\u00f3prio?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Curta dura\u00e7\u00e3o (AL \/ Airbnb)<\/th> Longa dura\u00e7\u00e3o (12 meses)<\/th> Manter para uso pr\u00f3prio<\/th><\/tr><\/thead> Potencial de rendimento<\/strong><\/td> Bruto mais elevado (~26 mil), ~3,1% l\u00edquido em ocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia<\/td> Mais est\u00e1vel, ~2,5 a 3,5% l\u00edquido, menos vol\u00e1til<\/td> Nenhum<\/td><\/tr> Regras e esfor\u00e7o<\/strong><\/td> Licen\u00e7a de AL obrigat\u00f3ria, verifica\u00e7\u00f5es das plataformas, gest\u00e3o intensiva<\/td> Contrato padr\u00e3o, baixo esfor\u00e7o, prote\u00e7\u00f5es do inquilino<\/td> Sem regras de arrendamento a gerir<\/td><\/tr> Dispon\u00edvel para si?<\/strong><\/td> Sim, pode bloquear as suas pr\u00f3prias datas<\/td> N\u00e3o, fica indispon\u00edvel durante o prazo do inquilino<\/td> Totalmente, sempre que quiser<\/td><\/tr> Ideal para<\/strong><\/td> Propriet\u00e1rios que querem rendimento e acesso no ver\u00e3o<\/td> Propriet\u00e1rios que querem um retorno est\u00e1vel e sem esfor\u00e7o<\/td> Compradores cuja prioridade \u00e9 a pr\u00f3pria casa de reforma<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n O que disse ao casal franc\u00eas<\/h2>\n\n\n\n
Perguntas Frequentes<\/h2>\n\n\n\n