Um casal da Calif\u00f3rnia a quem tenho mostrado moradias em redor de Lagos esta primavera enviou-me ontem um email alarmado. Assunto: “Portugal duplicou o imposto para compradores estrangeiros?? \u00c9 verdade?”<\/p>\n\n\n\n
Os t\u00edtulos de imprensa t\u00eam sido violentos. A realidade, quando se faz as contas com uma calculadora, \u00e9 muito menos dram\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n
Eis exatamente o que mudou e quanto custa de facto numa moradia de \u20ac1M em Lagos.<\/p>\n\n\n\n
O novo Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 foi publicado no Di\u00e1rio da Rep\u00fablica na quarta-feira, 20 de maio, e entrou em vigor no dia seguinte. A principal altera\u00e7\u00e3o para os compradores americanos: um IMT (imposto sobre as transmiss\u00f5es de im\u00f3veis) fixo de 7,5% sobre im\u00f3veis residenciais adquiridos por quem n\u00e3o seja residente fiscal portugu\u00eas \u00e0 data da compra. Sem isen\u00e7\u00f5es, sem escala progressiva, sem dedu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
Isto substitui o sistema anterior, em que os n\u00e3o residentes pagavam a mesma escala progressiva de IMT que os residentes. Na pr\u00e1tica, isso correspondia a cerca de 5% a 6% de taxa efetiva nos patamares de pre\u00e7o que a maioria dos compradores americanos procurava. Para a compara\u00e7\u00e3o completa de custos em cada escal\u00e3o de pre\u00e7o, e para perceber porque \u00e9 que o prazo de setembro, tantas vezes repetido, n\u00e3o consta da lei, consulte N\u00e3o Existe Nenhum Prazo de 1 de Setembro<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Vou mostrar-lhe as contas reais de uma moradia de \u20ac1M em Lagos. Mantenho todos os outros custos id\u00eanticos para que possa ver com precis\u00e3o onde a nova lei pesa.<\/p>\n\n\n\n Como n\u00e3o residente (a nova taxa fixa):<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como residente fiscal portugu\u00eas (ou n\u00e3o residente que siga a via do reembolso, ver abaixo):<\/strong><\/p>\n\n\n\n A nova lei custa a um n\u00e3o residente americano mais \u20ac15.000<\/strong> numa moradia de \u20ac1M em Lagos. Esse \u00e9 o n\u00famero real. N\u00e3o \u00e9 uma duplica\u00e7\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 uma cat\u00e1strofe. Mas \u00e9 relevante e merece ser estruturado com cuidado.<\/p>\n\n\n\n Verifique o seu pr\u00f3prio or\u00e7amento:<\/strong> a calculadora gratuita de cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o em Portugal<\/a> funciona em d\u00f3lares, libras ou euros e mostra como o IMT fixo de 7,5% altera o pre\u00e7o que pode comportar, em compara\u00e7\u00e3o com a taxa de residente.<\/p>\n\n\n\n O decreto-lei \u00e9 mais duro do que parece num aspeto concreto: paga os 7,5% na totalidade na escritura, sem exce\u00e7\u00f5es e sem desconto antecipado. Mas \u00e9 mais favor\u00e1vel do que parece noutro: pode recuperar a diferen\u00e7a se cumprir uma de duas condi\u00e7\u00f5es nos anos seguintes \u00e0 compra.<\/p>\n\n\n\n Seja qual for a via, o mecanismo \u00e9 o mesmo. Paga \u20ac75.000 na escritura. Recupera \u20ac15.000 depois de cumprida a condi\u00e7\u00e3o. O impacto na tesouraria \u00e9 real (\u00e9 preciso ter o montante total no dia da escritura), mas o custo a longo prazo fica \u00e0 taxa de residente.<\/p>\n\n\n\n A altera\u00e7\u00e3o do IMT \u00e9 a parte f\u00e1cil desta hist\u00f3ria. A mais dif\u00edcil de explicar \u00e9 a moeda, e \u00e9 aqui que as contas realmente surpreendem os compradores americanos.<\/p>\n\n\n\n O EUR\/USD est\u00e1 em 1,1622 no momento em que escrevo, a 21 de maio de 2026. O d\u00f3lar fortaleceu-se face ao euro ao longo de abril e maio, depois de se ter situado acima de 1,18 no final do ano passado.<\/p>\n\n\n\n Numa moradia de \u20ac1M, s\u00f3 esse movimento vale aproximadamente:<\/p>\n\n\n\n Isso corresponde quase exatamente ao custo em d\u00f3lares do aumento do IMT. Os \u20ac15.000 de imposto adicional equivalem a cerca de $17.400 \u00e0 taxa de hoje. Assim, se j\u00e1 andava a procurar casa em Lagos no final do ano passado, a evolu\u00e7\u00e3o do d\u00f3lar desde ent\u00e3o absorveu, no essencial, todo o impacto do IMT. Em d\u00f3lares, fica ao mesmo n\u00edvel de quem comprou a mesma moradia em novembro de 2025.<\/p>\n\n\n\n Isto n\u00e3o \u00e9 um argumento para precipita\u00e7\u00f5es. \u00c9 um argumento para deixar de ler os t\u00edtulos alarmistas e fazer as suas pr\u00f3prias contas.<\/p>\n\n\n\n Tr\u00eas coisas.<\/p>\n\n\n\n Primeiro, se planeia efetivamente viver c\u00e1, a tempo inteiro ou parcial, com um visto D7 ou D8, a via do reembolso torna toda esta altera\u00e7\u00e3o neutra. Planeie o calend\u00e1rio da resid\u00eancia antes de assinar o CPCV (o contrato-promessa). O prazo de 24 meses come\u00e7a a contar na escritura.<\/p>\n\n\n\n Segundo, se \u00e9 um investidor puro, sem inten\u00e7\u00e3o de se mudar, o custo aumentou de facto cerca de 1,5% do pre\u00e7o de compra. N\u00e3o \u00e9 pouco, mas n\u00e3o altera a tese de investimento num im\u00f3vel bem localizado em Lagos, onde os rendimentos anuais somados \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o do capital costumam representar m\u00faltiplos desse valor.<\/p>\n\n\n\n Terceiro, acompanhe o c\u00e2mbio. Os n\u00fameros acima usam a taxa de hoje. Uma varia\u00e7\u00e3o do d\u00f3lar de 2 a 3%, para um lado ou para o outro, altera o seu custo total mais do que a pr\u00f3pria mudan\u00e7a do IMT.<\/p>\n\n\n\n Se tem propostas em curso ou est\u00e1 neste momento a procurar ativamente, a forma como estrutura a compra (e quando desencadeia a resid\u00eancia) pesa mais do que a taxa de imposto de que falam os t\u00edtulos. Explico isto aos compradores americanos em cada im\u00f3vel que mostro.<\/p>\n\n\n\n Se quiser uma vis\u00e3o clara do que um im\u00f3vel espec\u00edfico em Lagos lhe custar\u00e1 de ponta a ponta (IMT, Imposto do Selo, custos legais, em euros e em d\u00f3lares \u00e0 taxa de hoje), preencha o formul\u00e1rio do comprador<\/a> e envio-lhe, no prazo de 24 horas, uma s\u00edntese de custos de uma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n Em 21 de maio de 2026, comprar im\u00f3vel em Portugal ficou mais caro para n\u00e3o residentes. Quanto custa realmente a um americano numa moradia de \u20ac1M em Lagos, e a via do reembolso.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":101753,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[656],"tags":[2024,1969,730,1884,2023],"class_list":["post-102054","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislacao","tag-compradores-americanos","tag-compradores-internacionais","tag-construir-portugal","tag-lagos","tag-legislacao"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tA moradia de \u20ac1M em Lagos: n\u00e3o residente vs. residente<\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
As duas vias de reembolso<\/h2>\n\n\n\n
\n
O fator d\u00f3lar<\/h2>\n\n\n\n
\n
O que diria a um comprador americano que chega a Lagos esta semana<\/h2>\n\n\n\n
Continue a Ler<\/h2>\n\n\n\n
\n