Um casal da Calif\u00f3rnia a quem tenho mostrado moradias em Lagos nesta primavera enviou-me ontem um e-mail em p\u00e2nico. O assunto: “Portugal duplicou o imposto para compradores estrangeiros? \u00c9 verdade?” <\/p>\n\n
Os t\u00edtulos dos jornais t\u00eam sido brutais. A realidade, quando te sentas com uma calculadora, \u00e9 muito menos dram\u00e1tica. <\/p>\n\n
Eis exatamente o que mudou e quanto custa realmente uma vivenda de 1 milh\u00e3o de euros em Lagos.<\/p>\n\n
O novo Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 foi publicado em Di\u00e1rio da Rep\u00fablica na quarta-feira, 20 de maio, e entrou em vigor no dia seguinte. A principal mudan\u00e7a para os compradores americanos: 7,5% de IMT (o imposto de transfer\u00eancia de propriedade) sobre im\u00f3veis residenciais comprados por qualquer pessoa que n\u00e3o seja residente fiscal portugu\u00eas no momento da compra. N\u00e3o h\u00e1 isen\u00e7\u00f5es, n\u00e3o h\u00e1 tabela progressiva, n\u00e3o h\u00e1 dedu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n
Esta medida substitui o sistema anterior, em que os n\u00e3o residentes pagavam a mesma tabela progressiva de IMT que os residentes. O que resultava em cerca de 5% a 6% de efic\u00e1cia para os pre\u00e7os que a maioria dos compradores americanos procurava. <\/p>\n\n
Deixa-me mostrar-te as contas reais de uma vivenda de 1 milh\u00e3o de euros em Lagos. Vou manter todos os outros custos id\u00eanticos, para que possas ver exatamente onde a nova lei te afecta. <\/p>\n\n
Como n\u00e3o residente (a nova taxa fixa):<\/strong><\/p>\n\n Como residente fiscal em Portugal (ou n\u00e3o residente na via de reembolso, ver abaixo):<\/strong><\/p>\n\n A nova lei custa a um americano n\u00e3o residente mais 15 000 euros<\/strong> numa vivenda de 1 milh\u00e3o de euros em Lagos. Este \u00e9 o n\u00famero real. N\u00e3o \u00e9 uma duplica\u00e7\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 catastr\u00f3fico. Mas \u00e9 significativo e vale a pena estrutur\u00e1-lo. <\/p>\n\n O decreto-lei \u00e9 mais duro do que parece num aspeto espec\u00edfico: pagas a totalidade dos 7,5% na escritura, sem excep\u00e7\u00f5es, sem desconto antecipado. \u00c9 mais simp\u00e1tico do que parece num outro aspeto: podes reclamar a diferen\u00e7a se fizeres uma de duas coisas nos anos seguintes \u00e0 compra. <\/p>\n\n Seja como for, a mec\u00e2nica \u00e9 a mesma. Paga 75 000 euros na escritura. Recupera 15 000 euros quando tiver cumprido a condi\u00e7\u00e3o. A perda de liquidez \u00e9 real (precisas do montante total no dia do fecho), mas o custo a longo prazo recai sobre a taxa de resid\u00eancia. <\/p>\n\n A altera\u00e7\u00e3o do IMT \u00e9 a parte mais f\u00e1cil desta hist\u00f3ria. O mais dif\u00edcil \u00e9 falar da moeda, e \u00e9 aqui que a matem\u00e1tica surpreende os compradores americanos. <\/p>\n\n O EUR\/USD est\u00e1 a 1,1622 enquanto escrevo isto, a 21 de maio de 2026. O d\u00f3lar firmou-se contra o euro em abril e maio, abaixo do intervalo de mais de 1,18 que vimos no final do ano passado. <\/p>\n\n Numa moradia de 1 milh\u00e3o de euros, s\u00f3 esse movimento vale mais ou menos isso:<\/p>\n\n Este \u00e9 quase exatamente o custo em d\u00f3lares do novo aumento do IMT. 15.000 euros de imposto extra convertem-se em cerca de 17.400 d\u00f3lares \u00e0 taxa atual. Portanto, se j\u00e1 estavas a comprar Lagos no final do ano passado, o movimento do d\u00f3lar desde ent\u00e3o absorveu essencialmente todo o impacto do IMT. Em termos l\u00edquidos, n\u00e3o tens nada em d\u00f3lares em compara\u00e7\u00e3o com a compra da mesma vivenda em novembro de 2025. <\/p>\n\n Isto n\u00e3o \u00e9 um argumento para te apressares. \u00c9 um argumento para parares de ler os t\u00edtulos de p\u00e2nico e analisares os teus pr\u00f3prios n\u00fameros. <\/p>\n\n Tr\u00eas coisas.<\/p>\n\n Em primeiro lugar, se est\u00e1s a planear viver aqui, a tempo inteiro ou parcial, com um visto D7 ou D8, a via de reembolso faz com que toda esta mudan\u00e7a seja f\u00e1cil. Planeia o tempo de resid\u00eancia antes de assinares o CPCV (o contrato-promessa). O prazo de 24 meses come\u00e7a a contar a partir da escritura. <\/p>\n\n Em segundo lugar, se fores um investidor puro, sem inten\u00e7\u00e3o de te mudares, o custo aumentou genuinamente em cerca de 1,5% do pre\u00e7o de compra. Isso n\u00e3o \u00e9 nada, mas n\u00e3o altera o caso de investimento numa propriedade bem localizada em Lagos, onde os rendimentos anuais mais o crescimento do capital s\u00e3o normalmente m\u00faltiplos desse valor. <\/p>\n\n Em terceiro lugar, observa o c\u00e2mbio. Os n\u00fameros acima usam a taxa atual. Uma varia\u00e7\u00e3o do d\u00f3lar de 2 a 3% para um lado ou para o outro ir\u00e1 alterar o teu custo total em mais do que a pr\u00f3pria altera\u00e7\u00e3o do IMT. <\/p>\n\n Se estiveres \u00e0 espera de ofertas ou a comprar ativamente neste momento, a estrutura de como compras (e quando desencadeias a resid\u00eancia) \u00e9 mais importante do que a taxa de imposto. Eu oriento os compradores americanos sobre isto em todas as propriedades que mostro. <\/p>\n\n Se quiseres ter uma vis\u00e3o clara do custo total de uma propriedade espec\u00edfica em Lagos (IMT, imposto de selo, procedimentos legais, tanto em euros como em d\u00f3lares \u00e0 taxa atual), preenche o Formul\u00e1rio de Tipo de Comprador<\/a> e eu enviar-te-ei uma p\u00e1gina com os custos detalhados dentro de 24 horas.<\/p>\n\n Em 21 de maio de 2026, a compra de im\u00f3veis em Portugal ficou mais cara para os n\u00e3o residentes. O que custa realmente a um americano comprar uma vivenda de 1 milh\u00e3o de euros em Lagos, mais a via de reembolso. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":102055,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[656],"tags":[2024,1969,730,1884,2023],"class_list":["post-102054","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislacao","tag-compradores-americanos","tag-compradores-internacionais","tag-construir-portugal","tag-lagos","tag-legislacao"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n
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As duas vias de reembolso<\/h2>\n\n
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O \u00e2ngulo do d\u00f3lar<\/h2>\n\n
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O que eu diria a um comprador americano que entrasse em Lagos esta semana<\/h2>\n\n
Continua a ler<\/h2>\n\n
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