Um casal holand\u00eas com quem falei ao telefone na semana passada colocou a quest\u00e3o de forma muito direta: “Steve, antes mesmo de viajarmos para visitar casas, diga-nos s\u00f3 isto: ainda \u00e9 poss\u00edvel registar um novo Alojamento Local em Lagos, ou essa porta j\u00e1 se fechou?”<\/p>\n\n\n\n
T\u00eam cerca de 48 anos, ambos continuam a trabalhar \u00e0 dist\u00e2ncia a partir de Amesterd\u00e3o e procuram apartamentos na ordem dos 500 mil euros, perto da Marina de Lagos e da Meia Praia. O plano \u00e9 passarem eles pr\u00f3prios as \u00e9pocas interm\u00e9dias em Lagos e arrendarem a casa no Booking e no Airbnb durante o resto do ano. Sem o rendimento do arrendamento, as contas n\u00e3o fecham, at\u00e9 porque mantiveram o apartamento em De Pijp e o cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o que o acompanha \u00e9 para pagar.<\/p>\n\n\n\n
Recebo uma vers\u00e3o desta chamada quase todas as semanas. Por isso, aqui fica o que lhes disse e o que digo a todos os compradores investidores que me perguntam sobre AL em Lagos em maio de 2026.<\/p>\n\n\n\n
A mudan\u00e7a de que a maioria das pessoas se lembra vagamente \u00e9 real: o Decreto-Lei n.\u00ba 76\/2024<\/strong> entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 e reescreveu as regras do jogo. Mas o sentido dessa mudan\u00e7a \u00e9 o oposto do que a maioria assume.<\/p>\n\n\n\n O pacote “Mais Habita\u00e7\u00e3o” do governo anterior tinha suspendido os novos registos de AL na maior parte do pa\u00eds e tornado as licen\u00e7as existentes pessoais e intransmiss\u00edveis. Esse regime foi extremamente impopular entre os propriet\u00e1rios. O DL 76\/2024 revogou a suspens\u00e3o<\/a> dos novos registos e restabeleceu a transmissibilidade fora das \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o, o que significa que, se herdar um im\u00f3vel com licen\u00e7a de AL, a licen\u00e7a acompanha agora a escritura e n\u00e3o o falecido.<\/p>\n\n\n\n O que a nova lei fez foi transferir o poder regulamentar para os munic\u00edpios. Cada c\u00e2mara municipal pode agora declarar as suas pr\u00f3prias “\u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o” (onde os novos registos s\u00e3o restringidos) e “\u00e1reas de crescimento sustent\u00e1vel” (onde s\u00e3o monitorizados). Dentro de uma zona de conten\u00e7\u00e3o, a c\u00e2mara tem 90 dias para se opor a um novo registo, em vez dos habituais 60. Os apartamentos e as moradias registados dentro de \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o continuam a ser pessoais e intransmiss\u00edveis. \u00c9 precisamente esse poder municipal que a nova proposta de Lei Europeia da Habita\u00e7\u00e3o Acess\u00edvel sujeitaria a um teste de prova, e explico em pormenor o que a Lei Europeia da Habita\u00e7\u00e3o Acess\u00edvel muda para os compradores no Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n A Assembleia Municipal disp\u00f5e depois de 12 meses, a contar do momento em que o seu munic\u00edpio ultrapassa os 1.000 registos de AL, para deliberar sobre o seu pr\u00f3prio regulamento. \u00c9 esse o rel\u00f3gio que importa e, para a maioria dos munic\u00edpios do Algarve, come\u00e7ou a contar h\u00e1 algum tempo.<\/p>\n\n\n\n Eis o que me surpreendeu quando fui investigar esta semana: Lagos n\u00e3o publicou qualquer regulamento de AL.<\/strong> Sem \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o. Sem projeto em consulta p\u00fablica. Sem edital a suspender registos enquanto se prepara um estudo. Nada no Di\u00e1rio da Rep\u00fablica em nome do nosso concelho sobre este assunto.<\/p>\n\n\n\n O \u00fanico regulamento municipal de Lagos registado no final de 2025 dizia respeito \u00e0 topon\u00edmia e \u00e0 numera\u00e7\u00e3o de pol\u00edcia, \u00fatil se n\u00e3o encontrar a Rua das Portas de Portugal, menos \u00fatil se estiver a tentar perceber se pode arrendar o seu apartamento a turistas brit\u00e2nicos.<\/p>\n\n\n\n Compare-se com os vizinhos. Faro publicou o seu regulamento de AL<\/strong> (Regulamento n.\u00ba 766\/2025<\/a>) em junho de 2025. Lagoa<\/strong> iniciou o processo de elabora\u00e7\u00e3o em abril de 2025 e j\u00e1 imp\u00f4s suspens\u00f5es tempor\u00e1rias nas suas \u00e1reas de reabilita\u00e7\u00e3o urbana. A segunda altera\u00e7\u00e3o de Lisboa ao seu RMAL<\/a> entrou em vigor a 6 de dezembro de 2025 e \u00e9 verdadeiramente restritiva: n\u00e3o permite novos AL quando o im\u00f3vel esteve sujeito a um contrato de arrendamento habitacional nos \u00faltimos cinco anos.<\/p>\n\n\n\n Lagos: em sil\u00eancio.<\/p>\n\n\n\n Esse sil\u00eancio pesa mais do que as pessoas imaginam.<\/p>\n\n\n\n A vers\u00e3o que ou\u00e7o repetidamente a clientes e a alguns colegas \u00e9 a de que “as zonas tur\u00edsticas de Lagos v\u00e3o manter a isen\u00e7\u00e3o de AL”. \u00c9 dita com uma confian\u00e7a c\u00famplice, que sugere que algu\u00e9m a ouviu em segunda m\u00e3o a algu\u00e9m da c\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n A resposta honesta que dou aos compradores \u00e9: n\u00e3o existe nenhuma regra nacional que isente as zonas tur\u00edsticas de seja o que for.<\/strong> O que \u00e9 verdade \u00e9 algo diferente e, na pr\u00e1tica, mais \u00fatil para os compradores neste momento: como Lagos n\u00e3o declarou nenhuma<\/em> \u00e1rea de conten\u00e7\u00e3o, todo o munic\u00edpio funciona atualmente ao abrigo do regime nacional aberto. Os novos registos de AL para moradia e apartamento s\u00e3o admiss\u00edveis em todo o nosso concelho (Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, centro hist\u00f3rico, Chinicato, Odi\u00e1xere, tudo), com o prazo normal de 60 dias para oposi\u00e7\u00e3o da c\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n Isso n\u00e3o \u00e9 uma “isen\u00e7\u00e3o para zonas tur\u00edsticas”. \u00c9 uma janela. A janela est\u00e1 aberta porque a c\u00e2mara ainda n\u00e3o a fechou. Pode fech\u00e1-la quando entender que o contexto pol\u00edtico justifica um regulamento. Portanto, se ouve dizer que “as zonas tur\u00edsticas est\u00e3o seguras”, o que na realidade ouve \u00e9 que “Lagos ainda n\u00e3o se mexeu”.<\/p>\n\n\n\n Para o casal holand\u00eas, e para qualquer comprador investidor que olhe para Lagos na faixa de apartamentos dos 400 mil aos 800 mil euros, isto altera as contas de tr\u00eas formas.<\/p>\n\n\n\n Primeiro, a porta continua aberta, mas deve atravess\u00e1-la de forma deliberada.<\/strong> Se a sua tese de aquisi\u00e7\u00e3o depende do rendimento de AL, registe o im\u00f3vel no momento em que a escritura for assinada. N\u00e3o espere seis meses enquanto faz obras. O pedido fica na fila da c\u00e2mara durante 60 dias; depois de o registo ser concedido, \u00e9 seu, independentemente do que a Assembleia Municipal deliberar no pr\u00f3ximo ano. Para ver como ficam os n\u00fameros depois de registado, a minha an\u00e1lise de 2026 sobre a rentabilidade do arrendamento em Lagos, alojamento tur\u00edstico versus arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o<\/a> calcula um T2 de 350.000 euros nas duas modalidades.<\/p>\n\n\n\n Segundo, prefira localiza\u00e7\u00f5es e tipos de im\u00f3vel que sobrevivessem a uma futura zona de conten\u00e7\u00e3o.<\/strong> Se Lagos vier a declarar \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o, e penso que \u00e9 uma quest\u00e3o de quando e n\u00e3o de se, o padr\u00e3o em Portugal tem sido visar primeiro os centros hist\u00f3ricos densos e centrais (pense-se no Bairro Alto de Lisboa ou na Ribeira do Porto). Em Lagos, isso afetaria mais provavelmente partes do centro hist\u00f3rico dentro das muralhas. Os im\u00f3veis na Marina de Lagos, na Meia Praia, na faixa residencial ocidental ou no arco Burgau \/ Luz \/ Salema t\u00eam grande probabilidade de continuar admiss\u00edveis mesmo que surja um regulamento.<\/p>\n\n\n\n Terceiro, a transmissibilidade na revenda importa mais do que as pessoas pensam.<\/strong> Fora de qualquer futura zona de conten\u00e7\u00e3o, o seu registo de AL acompanha o im\u00f3vel. Dentro de uma zona de conten\u00e7\u00e3o, n\u00e3o acompanha, o que significa que o seu comprador teria de pedir um novo registo e poderia ser recusado. Isso \u00e9 um desconto de liquidez real, embutido nos im\u00f3veis em zonas de conten\u00e7\u00e3o na altura de vender. Vale a pena refleti-lo na proposta que faz hoje.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o vou fingir que sei o que Lagos vai fazer. A c\u00e2mara teve dezoito meses para agir ao abrigo da nova lei e n\u00e3o o fez. Isso pode significar que est\u00e1 a trabalhar em algo discretamente, ou que \u00e9 politicamente demasiado sens\u00edvel mexer nisto numa cidade em que o AL est\u00e1 entrela\u00e7ado numa fatia significativa da economia local. Provavelmente ambas as coisas.<\/p>\n\n\n\n De uma coisa tenho a certeza: a diferen\u00e7a entre “comprei um apartamento em Lagos com licen\u00e7a de AL” e “comprei um apartamento em Lagos com a inten\u00e7\u00e3o de pedir uma licen\u00e7a de AL” \u00e9 maior em maio de 2026 do que tem sido h\u00e1 anos. Se est\u00e1 no segundo grupo, avance depressa. Se j\u00e1 est\u00e1 no primeiro, fique descansado: o seu registo existente est\u00e1 seguro e, fora de qualquer futura zona de conten\u00e7\u00e3o, \u00e9 agora novamente transmiss\u00edvel ao abrigo do DL 76\/2024.<\/p>\n\n\n\n Se quiser analisar um im\u00f3vel espec\u00edfico e perceber se as contas do AL fecham mesmo aos pre\u00e7os e rentabilidades de hoje, marque uma chamada de 30 minutos comigo<\/a>: traga o an\u00fancio, eu levo os dados de mercado. Ou, se quiser simular o rendimento de uma casa que j\u00e1 tem debaixo de olho, a calculadora de rendimento de arrendamento<\/a> \u00e9 a forma mais r\u00e1pida de ver se os n\u00fameros funcionam antes de viajar.<\/p>\n\n\n\n Lagos ainda n\u00e3o publicou o seu regulamento de AL. Veja o que \u00e9 realmente verdade ao abrigo do DL 76\/2024, o que o rumor da “zona tur\u00edstica” ignora e como est\u00e3o as coisas para compradores investidores em maio de 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100719,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[656],"tags":[734,735,661,1884],"class_list":["post-100958","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislacao","tag-alojamento-local","tag-aluguer-de-curta-duracao","tag-investimento-imobiliario","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tO que Lagos fez (e n\u00e3o fez)<\/h2>\n\n\n\n
O rumor da “zona tur\u00edstica”: meio verdade, meio n\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
O que isto significa se est\u00e1 a comprar agora<\/h2>\n\n\n\n
O risco e o que eu faria na pr\u00e1tica<\/h2>\n\n\n\n
Continue a ler<\/h2>\n\n\n\n
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