Um casal holand\u00eas com quem estive em contacto telef\u00f3nico na semana passada colocou a quest\u00e3o de forma muito clara: “Steve, antes mesmo de voarmos para ver, diz-nos s\u00f3: ainda podemos registar um novo Alojamento Local em Lagos, ou essa porta j\u00e1 est\u00e1 fechada?”<\/p>\n\n
Est\u00e3o na casa dos 40 anos, ambos ainda a trabalhar remotamente a partir de Amesterd\u00e3o, e procuram apartamentos na ordem dos 500 mil euros perto da Marina de Lagos e da Meia Praia. O plano \u00e9 passar a \u00e9poca baixa em Lagos e alugar o apartamento no Booking e no Airbnb durante o resto do ano. Sem o rendimento do aluguer, os n\u00fameros n\u00e3o s\u00e3o muito favor\u00e1veis para eles – mantiveram o apartamento em De Pijp e a hipoteca sobre ele \u00e9 real. <\/p>\n\n
Agora, recebo uma vers\u00e3o dessa chamada quase todas as semanas. Eis o que lhes disse, e o que digo a todos os investidores compradores que me perguntam sobre a AL em Lagos em maio de 2026. <\/p>\n\n
A mudan\u00e7a de t\u00edtulo de que a maioria das pessoas se lembra pela metade \u00e9 real: O Decreto-Lei n.\u00ba 76\/2024<\/strong> entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 e reescreveu as regras do jogo. Mas o sentido dessa mudan\u00e7a \u00e9 o oposto do que a maioria das pessoas sup\u00f5e. <\/p>\n\n O pacote “Mais Habita\u00e7\u00e3o” do anterior governo suspendeu os novos registos de AL na maior parte do pa\u00eds e tornou as licen\u00e7as existentes pessoais e intransmiss\u00edveis. Este regime foi extremamente impopular entre os propriet\u00e1rios. O DL 76\/2024 revogou a suspens\u00e3o<\/a> de novos registos e restaurou a transmissibilidade fora das \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o – o que significa que se herdares uma propriedade com uma licen\u00e7a AL, a licen\u00e7a passa a viajar com as escrituras e n\u00e3o com o falecido. <\/p>\n\n O que a nova lei fez foi transferir o poder regulamentar para os munic\u00edpios. Cada c\u00e2mara municipal pode agora declarar as suas pr\u00f3prias “zonas de conten\u00e7\u00e3o” (onde os novos registos s\u00e3o restringidos) e “zonas de crescimento sustent\u00e1vel” (onde s\u00e3o monitorizados). Dentro de uma zona de conten\u00e7\u00e3o, a c\u00e2mara tem 90 dias para se opor a um novo registo, em vez dos 60 dias normais. Os apartamentos e moradias registados dentro das zonas de conten\u00e7\u00e3o continuam a ser pessoais e intransmiss\u00edveis. <\/p>\n\n A Assembleia Municipal tem ent\u00e3o 12 meses, a partir do momento em que o seu munic\u00edpio ultrapassa os 1.000 registos AL, para deliberar sobre o seu pr\u00f3prio regulamento. Este \u00e9 o rel\u00f3gio que interessa – e para a maioria dos munic\u00edpios algarvios, come\u00e7ou a contar h\u00e1 algum tempo. <\/p>\n\n Eis a parte que me surpreendeu quando fui investigar esta semana: Lagos n\u00e3o publicou um regulamento AL.<\/strong> N\u00e3o h\u00e1 zonas de conten\u00e7\u00e3o. N\u00e3o h\u00e1 projeto em consulta p\u00fablica. N\u00e3o h\u00e1 nenhum edital que suspenda os registos enquanto se prepara um estudo. Nada no Di\u00e1rio da Rep\u00fablica com o nome do nosso concelho sobre este assunto. <\/p>\n\n O \u00fanico regulamento municipal de Lagos registado no final de 2025 dizia respeito \u00e0 topon\u00edmia das ruas e \u00e0 numera\u00e7\u00e3o das casas – \u00fatil se n\u00e3o conseguires encontrar a Rua das Portas de Portugal, menos \u00fatil se estiveres a tentar perceber se podes alugar o teu apartamento a turistas brit\u00e2nicos.<\/p>\n\n Compara isto com os vizinhos. Faro publicou o seu regulamento AL<\/strong>(Regulamento n.\u00ba 766\/2025<\/a>) em junho de 2025. Lagoa<\/strong> iniciou o seu processo de elabora\u00e7\u00e3o em abril de 2025 e j\u00e1 imp\u00f4s suspens\u00f5es tempor\u00e1rias nas suas \u00e1reas de reabilita\u00e7\u00e3o urbana. A segunda altera\u00e7\u00e3o ao RMAL<\/a> de Lisboa entrou em vigor a 6 de dezembro de 2025 e \u00e9 verdadeiramente restritiva – n\u00e3o h\u00e1 novo AL quando o im\u00f3vel tenha estado em contrato de arrendamento habitacional nos \u00faltimos cinco anos. <\/p>\n\n Lagos: calado.<\/p>\n\n Esse sil\u00eancio est\u00e1 a fazer mais trabalho do que as pessoas imaginam.<\/p>\n\n A vers\u00e3o que estou sempre a ouvir de clientes e de alguns colegas \u00e9 que “as zonas tur\u00edsticas de Lagos v\u00e3o manter a sua isen\u00e7\u00e3o de AL”. Dizem-no com uma esp\u00e9cie de confian\u00e7a que sugere que algu\u00e9m o ouviu em segunda m\u00e3o de algu\u00e9m da c\u00e2mara. <\/p>\n\n A resposta honesta que dou aos compradores \u00e9: n\u00e3o existe nenhuma regra nacional que isente as zonas tur\u00edsticas de qualquer coisa.<\/strong> O que \u00e9 verdade \u00e9 algo diferente e, na pr\u00e1tica, mais \u00fatil para os compradores neste momento: porque Lagos n\u00e3o declarou nenhuma<\/em> \u00e1rea de conten\u00e7\u00e3o, todo o munic\u00edpio est\u00e1 atualmente a funcionar sob o regime nacional aberto. Os novos registos de AL para moradias e apartamentos s\u00e3o admiss\u00edveis em todo o nosso concelho – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, cidade velha, Chinicato, Odiaxere, tudo – com o prazo normal de 60 dias para a oposi\u00e7\u00e3o da c\u00e2mara. <\/p>\n\n Isso n\u00e3o \u00e9 uma “isen\u00e7\u00e3o de zona tur\u00edstica”. \u00c9 uma janela. A janela est\u00e1 aberta porque a c\u00e2mara ainda n\u00e3o a fechou. Podem fech\u00e1-la quando decidirem que a pol\u00edtica justifica um regulamento. Por isso, se ouves dizer que “as zonas tur\u00edsticas s\u00e3o seguras”, o que est\u00e1s a ouvir \u00e9 que “Lagos ainda n\u00e3o se mexeu”. <\/p>\n\n Para o casal holand\u00eas – e para qualquer investidor que esteja a olhar para Lagos na faixa dos 400 mil a 800 mil euros – isto muda a matem\u00e1tica de tr\u00eas formas.<\/p>\n\n Primeiro, a porta ainda est\u00e1 aberta, mas deves atravess\u00e1-la deliberadamente.<\/strong> Se a tua tese de aquisi\u00e7\u00e3o depende do rendimento do AL, regista o im\u00f3vel no momento da assinatura da escritura. N\u00e3o esperes seis meses enquanto fazes obras. O pedido fica na fila da c\u00e2mara durante 60 dias; uma vez concedido o registo, \u00e9 teu, independentemente do que a Assembleia Municipal deliberar no pr\u00f3ximo ano. <\/p>\n\n Em segundo lugar, prefere os locais e os tipos de propriedade que sobreviveriam a uma futura zona de confinamento.<\/strong> Se Lagos vier a declarar \u00e1reas de conten\u00e7\u00e3o – e penso que \u00e9 uma quest\u00e3o de quando, n\u00e3o de se – o padr\u00e3o em Portugal tem sido visar primeiro os n\u00facleos hist\u00f3ricos densos e centrais (pensa no Bairro Alto de Lisboa, na Ribeira do Porto). Para Lagos, isso afectaria mais plausivelmente partes da cidade velha dentro das muralhas da cidade. \u00c9 muito prov\u00e1vel que as propriedades na Marina de Lagos, na Meia Praia, na cintura residencial ocidental ou no arco Burgau \/ Luz \/ Salema continuem a ser admiss\u00edveis, mesmo que um regulamento seja adotado. <\/p>\n\n Em terceiro lugar, a possibilidade de transfer\u00eancia na revenda \u00e9 mais importante do que se pensa.<\/strong> Fora de qualquer zona de conten\u00e7\u00e3o futura, o teu registo AL acompanha a propriedade. Dentro de uma zona de conten\u00e7\u00e3o, n\u00e3o o faz – o que significa que o teu comprador teria de se candidatar novamente e poderia ser recusado. Isto \u00e9 um verdadeiro desconto de liquidez nas propriedades da zona de conten\u00e7\u00e3o quando fores vender. Vale a pena incluir o pre\u00e7o na oferta que fizeres hoje. <\/p>\n\n N\u00e3o vou fingir que sei o que Lagos vai fazer. A c\u00e2mara teve dezoito meses para atuar ao abrigo da nova lei e n\u00e3o o fez. Isso pode significar que est\u00e3o a trabalhar em algo discretamente, ou pode significar que o assunto \u00e9 politicamente demasiado quente para ser tocado numa cidade onde a AL \u00e9 uma fatia significativa da economia local. Provavelmente as duas coisas. <\/p>\n\n O que tenho a certeza \u00e9 o seguinte: a diferen\u00e7a entre “comprei um apartamento em Lagos com licen\u00e7a AL” e “comprei um apartamento em Lagos com inten\u00e7\u00e3o de pedir uma licen\u00e7a AL” \u00e9 maior em maio de 2026 do que tem sido nos \u00faltimos anos. Se est\u00e1s no segundo grupo, muda-te rapidamente. Se j\u00e1 est\u00e1s no primeiro grupo, n\u00e3o te mexas – o teu registo atual est\u00e1 seguro e, fora de qualquer zona de conten\u00e7\u00e3o futura, \u00e9 agora novamente transfer\u00edvel ao abrigo do DL 76\/2024. <\/p>\n\n Se quiseres falar sobre uma propriedade espec\u00edfica e se a matem\u00e1tica do AL funciona realmente com os pre\u00e7os e rendimentos actuais, marca uma chamada de 30 minutos comigo<\/a> – traz a listagem, eu trago os dados do mercado. Ou se quiseres modelar o rendimento de um local que j\u00e1 tens debaixo de olho, a calculadora de rendimento de rendas<\/a> \u00e9 a forma mais r\u00e1pida de ver se os n\u00fameros funcionam antes de voares para l\u00e1. <\/p>\n\n Lagos ainda n\u00e3o publicou o seu regulamento do AL. V\u00ea aqui o que \u00e9 realmente verdade ao abrigo do DL 76\/2024, o que o rumor da “zona tur\u00edstica” n\u00e3o diz e qual a situa\u00e7\u00e3o dos investidores compradores em maio de 2026. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100959,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[656],"tags":[734,735,661,1884],"class_list":["post-100958","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislacao","tag-alojamento-local","tag-aluguer-de-curta-duracao","tag-investimento-imobiliario","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tO que Lagos fez (e n\u00e3o fez)<\/h2>\n\n
O boato da “zona tur\u00edstica” – metade verdade, metade mentira<\/h2>\n\n
O que significa se estiveres a comprar agora<\/h2>\n\n
O risco – e o que eu realmente faria<\/h2>\n\n
Continua a ler<\/h2>\n\n
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