Een variant van hetzelfde tegenargument hoor ik bijna elke week van kopers met wie ik in Lagos werk: “We wachten tot de prijzen dalen nu het Golden Visa weg is.” Het is een begrijpelijke gedachte. De vastgoedgebonden Golden Visa-route sloot in 2023, en het aantal vastgoedtransacties door niet-ingezetenen in Portugal daalde in de jaren daarna sterk. Waar blijft de correctie dan?<\/p>\n\n\n\n
Nieuwe cijfers van het INE, het Portugese nationale statistiekbureau, deze week gepubliceerd, beantwoorden die vraag met cijfers in plaats van een vermoeden: de bankwaarderingen van vastgoed in de Algarve bereikten in juli 2026 3.010 euro per vierkante meter, een stijging van 16,5% voor appartementen ten opzichte van een jaar eerder. Van een correctie is in de cijfers niets te zien. Als er al iets is veranderd, is de stijging juist versneld.<\/p>\n\n\n\n
Ze stijgen nog steeds, en met een ruime marge. De cijfers van het INE over juli 2026 zetten de landelijke mediane bankwaardering op 2.240 euro per vierkante meter, met appartementen landelijk op 2.627 euro per vierkante meter. De Algarve zit ruim boven beide: 3.010 euro per vierkante meter, oftewel 32,6% boven de landelijke mediaan. Alleen Groot-Lissabon ligt hoger, op 3.469 euro per vierkante meter. Landelijk stegen de waarderingen 15,2% op jaarbasis, huizen met 13,6%, en appartementen gingen aan kop met 16,5%. Van maand op maand kwam er tussen juni en juli alleen al 0,5% bij.<\/p>\n\n\n\n
E\u00e9n detail is belangrijker dan het krantenkopcijfer voor wie daadwerkelijk koopt: dit zijn bankwaarderingsgegevens, geen vraagprijzen. Het INE stelt deze reeks samen op basis van meer dan 34.000 werkelijke taxaties die banken hebben uitgevoerd in het kader van lopende hypotheekaanvragen. Het is wat de eigen taxateur van de bank vandaag denkt dat een woning waard is, niet het bedrag waarvoor een makelaar haar te koop heeft gezet. Dat onderscheid is precies de reden waarom deze cijfers de moeite waard zijn om goed te lezen als u een aankoop financiert, want het is het bedrag waartegen uw bank daadwerkelijk zal lenen.<\/p>\n\n\n\n
De redenering achter “de prijzen zouden moeten dalen” berust meestal op het idee dat Golden Visa-kopers de prijzen in de Algarve ondersteunden, en dat het stopzetten van dat programma daar een einde aan had moeten maken. Het is een redelijke theorie. Ze klopt alleen niet met wie er in Lagos daadwerkelijk kocht. De Golden Visa-groep, van oudsher vooral Chinese, Amerikaanse en Braziliaanse investeerders, concentreerde zich overwegend in Lissabon, Cascais en Porto. Lagos heeft altijd op een andere koper gedraaid: Britse, Nederlandse en Duitse lifestylekopers die hier daadwerkelijk komen wonen, niet om een verblijfsvergunning veilig te stellen. Dat is een geheel andere motivatie, en die bleef grotendeels ongemoeid door wat er in 2023 veranderde.<\/p>\n\n\n\n
De INE-cijfers van deze week zijn tot nu toe de duidelijkste bevestiging dat dit nooit een Golden Visa-plaats is geweest, in elk geval niet op de manier die de krantenkoppen veronderstelden. Als u specifiek bij Lagos afwacht omdat u hoopt op een Golden Visa-correctie, zet u in op een mechanisme dat hier nooit echt van toepassing was.<\/p>\n\n\n\n Bron: INE (Instituto Nacional de Estat\u00edstica), bankwaarderingsgegevens uit hypotheekaanvragen, juli 2026.<\/em><\/p>\n\n\n\n Niet-ingezeten kopers in Portugal rekenen doorgaans op 60 tot 70% financiering bij een EU-bank, of eerder 60 tot 65% voor Britse en Amerikaanse kopers, waarbij de lening wordt berekend op basis van de eigen taxatie van de bank, niet op de overeengekomen koopprijs. Wanneer waarderingen zo snel stijgen, gebeuren er doorgaans twee dingen tegelijk, waarvoor kopers zelden worden gewaarschuwd.<\/p>\n\n\n\n Ten eerste werkt een stijgende waarderingstrend over het algemeen in uw voordeel: banken taxeren een eerlijk geprijsde woning minder snel onder de overeengekomen verkoopprijs, wat twee of drie jaar geleden nog een re\u00ebel risico was, toen de markt sneller bewoog dan de eigen cijfers van de banken. Ten tweede, en dit is het deel waarmee u rekening moet houden: als u een prijs afspreekt boven de bankwaardering, wat nog steeds voorkomt bij woningen met sterke emotionele aantrekkingskracht of een zeldzaam uitzicht, komt het verschil bovenop uw aanbetaling uit eigen zak. Bij een aankoop van 750.000 euro in Lagos met 65% financiering is dat al 262.500 euro eigen vermogen, nog voordat u IMT, zegelrecht en juridische kosten meerekent. Een waarderingstekort van slechts 5% betekent nog eens 37.500 euro extra die u contant moet vinden. Vraag uw geldverstrekker om een schriftelijke waarderingsinschatting voordat u het contract ingaat, niet erna.<\/p>\n\n\n\n Ik zie dit op dit moment gebeuren bij mijn cli\u00ebnten. Niemand haakt af omdat de cijfers stijgen. In plaats daarvan stellen ze scherpere vragen over de financieringstermijnen, want een waardering die zelfs maar een paar maanden verouderd is, kan de aanbetaling die iemand daadwerkelijk nodig heeft verkeerd inschatten.<\/p>\n\n\n\nGebied<\/th> Waardering, juli 2026<\/th> Verandering op jaarbasis<\/th> vs. landelijke mediaan<\/th><\/tr><\/thead> Landelijke mediaan<\/td> €2.240\/m²<\/td> +15,2%<\/td> —<\/td><\/tr> Appartementen, landelijk<\/td> €2.627\/m²<\/td> +16,5%<\/td> +17,3%<\/td><\/tr> Algarve<\/td> €3.010\/m²<\/td> volgt de landelijke trend<\/td> +32,6%<\/td><\/tr> Groot-Lissabon<\/td> €3.469\/m²<\/td> volgt de landelijke trend<\/td> +54,9%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Wat een stijgende bankwaardering echt verandert als u financiert<\/h2>\n\n\n\n
Veelgestelde Vragen<\/h2>\n\n\n\n