{"id":105403,"date":"2026-08-03T15:31:05","date_gmt":"2026-08-03T14:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/portugal-huurwet-hervorming-2026-verhuurders\/"},"modified":"2026-08-04T08:37:59","modified_gmt":"2026-08-04T07:37:59","slug":"portugal-huurwet-hervorming-2026-verhuurders","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/nl\/portugal-huurwet-hervorming-2026-verhuurders\/","title":{"rendered":"De nieuwe huurregels in Portugal: wat verhuurders winnen in 2026"},"content":{"rendered":"\n

De Portugese regering keurde op 9 juli 2026 een hervorming van de huurmarkt goed die het evenwicht naar de verhuurder verschuift. Het plafond van 2 % op huurverhogingen bij nieuwe huurcontracten verdwijnt. De bovengrens voor waarborgsommen verdwijnt. Huurachterstand geeft recht op ontbinding na twee maanden in plaats van drie.<\/p>\n\n\n\n

Het is nog geen wet. Het pakket ligt bij de Assembleia da Rep\u00fablica en het parlement kan het nog wijzigen. De richting staat echter vast, en als u een verhuurd pand bezit in de West-Algarve, of er een overweegt waar al een huurder in zit, is dit het Portugese wetsvoorstel dat u v\u00f3\u00f3r september moet begrijpen.<\/p>\n\n\n\n

Wat zijn de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders in 2026?<\/h2>\n\n\n\n

Kort samengevat: huren bij nieuwe contracten mogen vrij worden bepaald, waarborgsommen kennen geen plafond meer, verhuurders mogen tot drie maanden vooruit vragen in plaats van twee, huurachterstand geeft recht op ontbinding na twee in plaats van drie maanden, en een automatische verlenging weigeren wordt eenvoudiger. Het pakket werd op 9 juli 2026 goedgekeurd door de ministerraad en gepresenteerd door de minister van Infrastructuur en Huisvesting, Miguel Pinto Luz. Het ligt nu bij het parlement en is nog niet van kracht.<\/p>\n\n\n\n

De grootste verandering is het schrappen van het plafond van 2 % op huurverhogingen wanneer een pand naar een nieuw contract overgaat. Dat plafond werd ingevoerd om de huurinflatie af te remmen en zou tot 2029 gelden. Het drie jaar eerder schrappen betekent dat wat u een nieuwe huurder vraagt, vanaf de inwerkingtreding van de wet een zaak is tussen u en de huurder.<\/p>\n\n\n\n

Huidige regels tegenover de voorgestelde hervorming<\/h2>\n\n\n\n

Hier het voor en na, naast elkaar. Houd er rekening mee dat de rechterkolom een voorstel blijft tot het parlement stemt.<\/p>\n\n\n\n

\n
Langdurige verhuur<\/th>Huidige regels<\/th>Voorgestelde hervorming<\/th><\/tr><\/thead>
Huur bij een nieuw contract<\/td>Verhoging beperkt tot 2 % wanneer het pand naar een nieuw contract overgaat<\/td>Plafond geschrapt. Huur vrij overeengekomen tussen partijen<\/td><\/tr>\n
Huur vooruit<\/td>Maximaal twee maanden<\/td>Maximaal drie maanden<\/td><\/tr>\n
Waarborgsom<\/td>Er geldt een wettelijk plafond<\/td>Plafond geschrapt. Waarborgsom vrij overeengekomen<\/td><\/tr>\n
Automatische verlenging weigeren<\/td>Beperkte gronden voor de verhuurder<\/td>Verhuurder mag weigeren met voorafgaande kennisgeving<\/td><\/tr>\n
Achterstand voordat u kunt ontbinden<\/td>Drie maanden<\/td>Twee maanden<\/td><\/tr>\n
Herhaald te laat betalen<\/td>Geen zelfstandige grond<\/td>Meer dan drie keer in 12 maanden, of vier keer in 18 maanden<\/td><\/tr>\n
Contractduur<\/td>E\u00e9n tot 30 jaar<\/td>Ongewijzigd, \u00e9\u00e9n tot 30 jaar<\/td><\/tr>\n
Huurcontracten van v\u00f3\u00f3r 1990<\/td>Huren grotendeels bevroren<\/td>Bescherming blijft voor huurders boven de 65 of met een arbeidsongeschiktheid van 60 % of meer. De huur kan stijgen zodra het huishoudinkomen ongeveer 64.000 EUR per jaar overschrijdt<\/td><\/tr>\n
Vangnet voor de huurder<\/td>Sociale steun per geval<\/td>Nieuw Noodfonds Huisvesting via het IHRU, uitbetaling binnen 10 dagen na aanvraag<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Wat het betekent als u bezit in Lagos of Praia da Luz<\/h2>\n\n\n\n

Het praktische effect is dat langdurige verhuur een minder risicovolle optie wordt dan zij was. Wat eigenaren afschrikt is zelden de hoogte van de huur. Het is het pand terugkrijgen. Een huurder die stopt met betalen en blijft zitten, was in Portugal van oudsher een traag en duur probleem. De achterstandsdrempel verlagen van drie naar twee maanden, en herhaald te laat betalen als zelfstandige grond toevoegen, maakt uitzetting niet snel. Het laat haar eerder beginnen.<\/p>\n\n\n\n

De context is belangrijk. De gemiddelde vraaghuur landelijk kwam in juli uit op 1.350 EUR per maand, 3,8 % hoger dan in juni. De twaalfmaands Euribor is gezakt naar ongeveer 2,73 %, tegen 2,87 % half juli, zodat de financieringslasten van een aankoop voor verhuur eerder dalen dan stijgen. En de Algarve blijft volledig open voor nieuwe Alojamento Local registraties, anders dan het beperkte historische centrum van Lissabon. Eigenaren hebben hier nog steeds beide routes, wat niet overal in Portugal geldt.<\/p>\n\n\n\n

Dat maakt langdurige verhuur niet automatisch het betere antwoord. Kortdurende verhuur wint doorgaans nog altijd op brutorendement in een kustplaats met een echt zomerseizoen, en ik heb de cijfers uitgerekend in Kan Airbnb uw pensioenwoning in de Algarve betalen?<\/a>. Wat verandert is de risicokant van de vergelijking. Langdurige verhuur was altijd de optie met een lager rendement en minder gedoe, met \u00e9\u00e9n groot staartrisico eraan vast. Deze hervorming verkleint dat staartrisico.<\/p>\n\n\n\n

Het deel dat kopers moeten lezen: panden die met een huurder komen<\/h2>\n\n\n\n

Een advertentie die te goedkoop lijkt voor de straat waarin zij staat, heeft de reden soms in de kleine lettertjes: er zit een huurder in met een oud contract. Huurcontracten van v\u00f3\u00f3r 1990 zijn de extreme variant. De huren daarvan zijn al decennia grotendeels bevroren, en het pand is waard wat het waard is min een zittende huurder die economisch niet te verwijderen is.<\/p>\n\n\n\n

De hervorming veegt die contracten niet weg. Huurders boven de 65, of met een arbeidsongeschiktheid van 60 % of meer, behouden hun bescherming. Wat er wel bij komt is een inkomenstoets: overschrijdt het jaarlijkse huishoudinkomen ongeveer 64.000 EUR, dan kan de huur worden aangepast. Dat is een smalle wijziging en zij maakt van een pand met bevroren huren geen normaal bezit. Maar het is de eerste beweging hierin in jaren, en bij een verhuurd pand in de oude stad van Lagos loont het nu om een advocaat te laten nakijken aan welke kant van die grens de huurder valt, voordat u het bod helemaal afschrijft.<\/p>\n\n\n\n

Wat ik nu zou doen<\/h2>\n\n\n\n

Niets dramatisch en niets onomkeerbaars. Dit is een voorstel, geen wet, en het parlement heeft huisvestingswetten eerder gewijzigd.<\/p>\n\n\n\n