{"id":104965,"date":"2026-07-31T13:23:35","date_gmt":"2026-07-31T12:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/huizenprijzen-portugal-hoe-lang-duurt-de-stijging\/"},"modified":"2026-10-06T08:20:44","modified_gmt":"2026-10-06T07:20:44","slug":"huizenprijzen-portugal-hoe-lang-houdt-stijging-aan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/nl\/huizenprijzen-portugal-hoe-lang-houdt-stijging-aan\/","title":{"rendered":"Huizenprijzen in Portugal: hoe lang houdt de stijging aan?"},"content":{"rendered":"\n

Een klant stelde mij deze vraag vorige week. Hij volgde de Algarve al een tijdje en verwoordde het duidelijk: deze markt stijgt al meer dan tien jaar, zelfs in de jaren waarin delen van Noord-Europa daalden. Hoe lang gaat dat nog door?<\/p>\n\n\n\n

Het is de juiste vraag, en deze maand kreeg die een ongewoon specifiek antwoord.<\/p>\n\n\n\n

Hoe lang kunnen de huizenprijzen in Portugal blijven stijgen?<\/h2>\n\n\n\n

S&P Global Ratings<\/a> publiceerde in juli 2026 zijn geactualiseerde Europese woningmarktprognose. Daarin komt Portugal uit op +10% voor 2026<\/strong>, het hoogste van de twaalf Europese markten die het volgt, tegenover een Europees gemiddelde van ongeveer 4%. Spanje staat op de tweede plaats met 9,1%. S&P heeft dat cijfer voor Portugal met drie procentpunten naar boven bijgesteld ten opzichte van wat het in februari publiceerde.<\/p>\n\n\n\n

Het korte antwoord aan mijn klant is dus: de stijging zet door, maar vertraagt.<\/p>\n\n\n\n

Jaar<\/th>S&P-prognose, Portugal<\/th>Europees gemiddelde<\/th><\/tr><\/thead>
2026<\/td>+10%<\/td>ongeveer 4%<\/td><\/tr>
2027<\/td>+5,5%<\/td>ongeveer 3%<\/td><\/tr>
Tot en met 2029<\/td>ongeveer 5% per jaar<\/td>niet vermeld<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dat is geen markt die tot stilstand wordt geroepen. Het is een markt die over ongeveer drie jaar wordt teruggebracht van dubbele cijfers naar iets dat dichter bij normaal ligt. BPI Research kwam via een andere invalshoek tot een vergelijkbare conclusie, met een prognose van 11,7% voor 2026 en een omschrijving van de groei als positief maar afvlakkend.<\/p>\n\n\n\n

Het aanvoelen van mijn klant klopte trouwens. De Portugese huizenprijzen stegen tussen 2015 en eind 2025 met ruwweg 180%, een van de sterkste stijgingen binnen de hele EU, volgens Eurostat<\/a>. In diezelfde periode daalde de eurozone als geheel tot en met 2023, en Finland stond eind 2025 nog altijd 3,1% lager op jaarbasis. Hij heeft dus een echte uitschieter in de gaten gehouden.<\/p>\n\n\n\n

De prijzen stijgen, maar de verkopen dalen<\/h2>\n\n\n\n

Dit is het deel dat de meeste krantenkoppen overslaan, en het is het deel waaraan ik de meeste tijd besteed bij het uitleggen aan kopers.<\/p>\n\n\n\n

\"De
De prijzen stegen terwijl het aantal transacties daalde. Juist in dat verschil, niet in het krantenkoppercentage, hebben kopers nog onderhandelingsruimte. Bron: INE, Q1 2026, en S&P Global Ratings, juli 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Portugal, Q1 2026<\/th>Cijfer<\/th>Verandering op jaarbasis<\/th><\/tr><\/thead>
Huizenprijsindex<\/td>–<\/td>+17,8%<\/td><\/tr>
Verkochte woningen<\/td>37.745<\/td>-8,7%<\/td><\/tr>
Verkoopvolume Algarve<\/td>–<\/td>-10,7%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

De prijzen stegen in het eerste kwartaal van 2026 met 17,8% op jaarbasis, een lichte vertraging ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De transacties bewogen de andere kant op: er wisselden 37.745 woningen van eigenaar, 8,7% minder op jaarbasis en 12,4% minder op kwartaalbasis, volgens INE<\/a>. De Algarve deed het slechter dan het landelijke gemiddelde, met -10,7%.<\/p>\n\n\n\n

Stijgende prijzen bij een dalend volume zijn het kenmerk van een aanbodprobleem, niet van vraaggekte. Bij een speculatieve rally stijgen beide cijfers samen, omdat er volop wordt gehandeld. Hier wordt er door minder mensen gehandeld, en de weinige woningen die wel verkocht worden, bepalen de prijs.<\/p>\n\n\n\n

Het aanbodtekort achter de cijfers<\/h2>\n\n\n\n

De Portugese vereniging van projectontwikkelaars en investeerders in vastgoed vertelde het parlement in maart<\/a> dat Portugal tegen 2029 ongeveer 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft. Momenteel worden er ongeveer 20.000 gebouwd. Het tekort dat zich in het afgelopen decennium heeft opgebouwd, bedraagt ongeveer 300.000 woningen.<\/p>\n\n\n\n

Erger nog, meer dan 50.000 woningen kregen de afgelopen drie jaar een vergunning maar werden nooit gebouwd, omdat de cijfers niet meer klopten. Elk jaar vertraging in de vergunningverlening voegt ongeveer 500 euro per vierkante meter toe aan de bouwkosten, wat bij een bescheiden appartement van 75 m2 neerkomt op 37.500 euro per jaar puur wachten. Die druk op de bouwkosten is een belangrijke reden waarom nieuwbouw nu 20% tot 35% duurder is dan vergelijkbare bestaande woningen in de Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Daarom ben ik voorzichtig wanneer iemand mij vertelt dat de prijzen binnenkort moeten dalen. Prijzen dalen wanneer het aanbod de vraag inhaalt. Niets in deze cijfers wijst erop dat het aanbod op het punt staat om iets in te halen.<\/p>\n\n\n\n

Wat de Bank of Portugal zojuist heeft veranderd<\/h2>\n\n\n\n

Ik zou u geen dienst bewijzen als ik het daarbij zou laten, want er is een echt tegenwicht en dat treedt volgende week in werking.<\/p>\n\n\n\n

Vanaf 1 augustus 2026<\/strong> verlaagt de Bank of Portugal<\/a> de maximale schuldendienst-inkomenratio voor nieuwe hypotheken van 50% naar 45%. De toezichthouder heeft de woningmarkt aangemerkt als binnenlands risico en stelt dat de wijziging bedoeld is om het financi\u00eble risico voor zowel banken als gezinnen te verminderen. Verwacht wordt dat de nieuwe hypotheekverstrekking hierdoor met 10 tot 15% afneemt.<\/p>\n\n\n\n

Lees dat goed, want het werkt naar twee kanten. Het remt de vraag af, en kopers die financieren zullen dat merken. Het is ook precies het tegenovergestelde van hoe een zeepbel eruitziet. In 2007 verscherpte niemand ook maar iets. Een toezichthouder die in alle stilte het bedrag verlaagt dat gezinnen mogen lenen, voordat er iets misgaat, is het teken van een markt waarin iemand verantwoordelijkheid neemt.<\/p>\n\n\n\n

De meeste van mijn kopers betalen contant of grotendeels contant, dus voor hen verandert dit rechtstreeks weinig. Als u in Portugal financiert, laat uw offerte dan afspreken en doorrekenen op basis van de nieuwe ratio in plaats van de oude.<\/p>\n\n\n\n

Wat dit betekent als u in Lagos koopt<\/h2>\n\n\n\n

Drie dingen die ik nu tegen iedereen in de bandbreedte van 400.000 tot 700.000 euro zou zeggen.<\/p>\n\n\n\n