{"id":104408,"date":"2026-06-18T16:05:23","date_gmt":"2026-06-18T15:05:23","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-niet-ingezeten-kopers-lagos\/"},"modified":"2026-09-07T08:38:58","modified_gmt":"2026-09-07T07:38:58","slug":"nieuwe-imt-7-5-procent-niet-inwoners-kopers-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/nl\/nieuwe-imt-7-5-procent-niet-inwoners-kopers-lagos\/","title":{"rendered":"Portugals Nieuwe 7,5% Overdrachtsbelasting (IMT): Wat Het Betekent voor Kopers in Lagos"},"content":{"rendered":"\n

Een Brits stel vroeg mij dit vorige week: als wij ons huis in Praia da Luz volgend voorjaar kopen, betalen wij dan echt tienduizend euro extra belasting alleen omdat wij geen ingezetenen zijn? Het korte antwoord is ja. Hier leest u precies hoe het werkt, wat het kost, en de drie legale manieren om eraan te ontkomen.<\/p>\n\n\n\n

Wat er werkelijk is veranderd<\/h2>\n\n\n\n

In mei 2026 publiceerde Portugal zijn fiscale pakket voor huisvesting, het zogenaamde \u201echoque fiscal para a habita\u00e7\u00e3o”. Het werd goedgekeurd door Wet nr. 9-A\/2026 en in werking gesteld door Wetsdecreet nr. 97\/2026. Het grootste deel is bedoeld om vastgoed richting langetermijnverhuur te sturen en de bouw van meer woningen te versnellen.<\/p>\n\n\n\n

De kop die de meeste van mijn cli\u00ebnten hebben gehoord, is echter degene die rechtstreeks op hen is gericht: een vaste IMT van 7,5% voor niet-ingezeten kopers. Er zit veel meer in het pakket dan dat ene cijfer, en sommige onderdelen werken zelfs in uw voordeel, dus het loont om het volledige plaatje te begrijpen voordat u beslist wanneer u koopt.<\/p>\n\n\n\n

Wat betekent Portugals nieuwe 7,5% IMT voor niet-ingezeten kopers in Lagos?<\/h2>\n\n\n\n

Iedereen die geen fiscaal inwoner van Portugal is, betaalt een vaste IMT van 7,5% op een woningaankoop, geheven vanaf de eerste euro. Geen progressieve schijven, geen verminderingen, geen vrijstellingen. Het is gebaseerd op uw fiscale woonplaats, niet uw nationaliteit, dus EU- en niet-EU-kopers worden precies gelijk behandeld.<\/p>\n\n\n\n

E\u00e9n voorbehoud over de timing, want het is van belang. De wet werd gepubliceerd op 20 mei 2026 en een groot deel van het pakket is gedateerd op 1 september 2026, maar de ingangsdatum voor dit specifieke tarief is omstreden. De orde van erkende accountants leest dit als al van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel over de IMT voor niet-ingezetenen geen overgangsbepaling bevat, terwijl andere commentatoren naar 1 september wijzen. Totdat de belastingdienst dit vaststelt, behandel de 7,5% als mogelijk al geldend en vraag advies voordat u een aankoop rond een deadline plant. Ik ben sindsdien teruggegaan naar het decreet en heb uiteengezet waar die lezing op uitkomt in There Is No 1 September Deadline<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Onder de oude regels betaalde een niet-ingezetene die een vakantiewoning kocht dezelfde progressieve schaal die een Portugese ingezetene betaalt voor een tweede woning, waarbij de lagere schijven mild werden belast. Het vaste tarief schaft dat allemaal af. De onderstaande tabel vergelijkt de oude progressieve schaal met het nieuwe vaste tarief van 7,5%, voor een typische aankoop van een vakantiewoning op het vasteland.<\/p>\n\n\n\n

Aankoopprijs<\/th>Oude progressieve schaal<\/th>Nieuw vast tarief van 7,5%<\/th>Extra te betalen<\/th><\/tr><\/thead>
€300.000<\/td>€11.606 (3,9%)<\/td>€22.500<\/td>+€10.894<\/td><\/tr>
€400.000<\/td>€19.300 (4,8%)<\/td>€30.000<\/td>+€10.700<\/td><\/tr>
€500.000<\/td>€27.300 (5,5%)<\/td>€37.500<\/td>+€10.200<\/td><\/tr>
€700.000<\/td>€42.000 (6,0%)<\/td>€52.500<\/td>+€10.500<\/td><\/tr>
€900.000<\/td>€54.000 (6,0%)<\/td>€67.500<\/td>+€13.500<\/td><\/tr>
€1.100.000<\/td>€66.000 (6,0%)<\/td>€82.500<\/td>+€16.500<\/td><\/tr>
€1.200.000+<\/td>€90.000 (7,5%)<\/td>€90.000<\/td>€0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Er is een wending die het weten waard is. Boven ongeveer €1,15 miljoen betalen ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus de nieuwe regel verandert niets aan de bovenkant van de markt. De werkelijke impact zit in de bandbreedte van €300.000 tot €700.000, precies waar de meeste van mijn expatkopers een appartement of villa zoeken in Lagos, Praia da Luz of Burgau. In die bandbreedte moet u rekenen op ongeveer €10.000 tot €11.000 meer dan u vorig jaar zou hebben betaald. Als deze extra belastingaanslag uw financieringsplannen verandert: niet-ingezeten kopers, waaronder Amerikanen, kunnen doorgaans 60 tot 65% van de waarde van het pand lenen via een Portugese bank; ik behandel hoe hypotheekfinanciering voor niet-ingezetenen werkelijk werkt<\/a> in een apart artikel.<\/p>\n\n\n\n

Elk pand is anders, en de belastbare waarde kan hoger liggen dan de prijs die u daadwerkelijk betaalt, dus de bovenstaande cijfers zijn een richtlijn, geen offerte. De snelste manier om uw eigen cijfer te zien is via mijn gratis kostencalculator<\/a>: die geeft u de IMT en uw totale afsluitkosten in ongeveer twee minuten.<\/p>\n\n\n\n

De drie manieren om aan de 7,5% te ontkomen<\/h2>\n\n\n\n

Het vaste tarief is niet altijd permanent. De wet voorziet in drie situaties waarin u het ofwel vermijdt ofwel het verschil terugvordert bij de belastingdienst.<\/p>\n\n\n\n

De eerste is verblijf. Als u op de dag van aankoop al fiscaal inwoner van Portugal bent, of dat binnen twee jaar na aankoop wordt, valt u terug op de normale progressieve tarieven. Voor cli\u00ebnten die nu kopen en binnen enkele jaren daadwerkelijk verhuizen, is dit de eenvoudigste route.<\/p>\n\n\n\n

De tweede is langetermijnverhuur. Als u het pand verhuurt tegen een gematigde huur, met een maximum van €2.300 per maand, het huurcontract binnen zes maanden na aankoop ondertekent, en het gedurende ten minste 36 maanden binnen de eerste vijf jaar verhuurd houdt, kunt u het verschil terugvorderen. Dat past bij een investeerder, minder bij iemand die het pand vrij wil houden voor de eigen zomers.<\/p>\n\n\n\n

De derde is smal: het bekleden van een Portugese overheidsfunctie. Dit zal voor de meeste lezers niet gelden, maar het bestaat.<\/p>\n\n\n\n

Het deel dat werkelijk helpt: verhuurstimulansen<\/h2>\n\n\n\n

Als u koopt om te verhuren in plaats van voor eigen gebruik, is dit pakket werkelijk genereus. De inkomstenbelasting voor verhuurders op langetermijnhuur daalt van 25% naar 10% voor huren tot €2.300 per maand, vastgezet tot 2029. Woningen die onder die drempel worden verhuurd, zijn ook vrijgesteld van de AIMI-vermogensbelasting, en het bouwen of renoveren van een woning in die categorie valt onder 6% btw in plaats van 23%.<\/p>\n\n\n\n

Alles bij elkaar ziet de rekensom voor een langetermijnverhuur in West-Algarve er heel anders uit dan een jaar geleden. Het is het duidelijkste signaal dat de regering in jaren heeft gegeven: breng een woning op de langetermijnhuurmarkt en het belastingstelsel beloont u ervoor. Dat is ook waarom de verhuurroute tegelijk uw uitweg uit de 7,5% IMT is.<\/p>\n\n\n\n

Als u overweegt te verkopen<\/h2>\n\n\n\n

Er is hier een nieuwe vermogenswinstvrijstelling, en die is ruimer dan de oude regel. Tot nu toe ontsnapte u alleen aan de inkomstenbelasting over de winst als u de opbrengst herinvesteerde in een nieuwe permanente hoofdwoning.<\/p>\n\n\n\n

Vanaf 2026 dekt de vrijstelling ook de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, niet alleen uw hoofdverblijf, mits u de opbrengst herinvesteert in een Portugees pand dat u langdurig verhuurt tegen een gematigde huur van €2.300 per maand of minder. Het herinvesteringsvenster loopt van 24 maanden v\u00f3\u00f3r de verkoop tot 36 maanden erna, en een gedeeltelijke herinvestering levert een gedeeltelijke vrijstelling op.<\/p>\n\n\n\n

De adder onder het gras is wat u met het geld moet doen. Om de vrijstelling te behouden, moet u een langetermijnverhuurder worden: het pand moet verhuurd blijven tegen €2.300 of minder en gedurende de vereiste periode verhuurd blijven, doorgaans 36 maanden binnen de eerste vijf jaar, en de vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt of voortijdig verkoopt. Het beloont dus een verkoper die kapitaal terugsluist naar de langetermijnhuurmarkt, niet iemand die volledig uit vastgoed stapt. Het geldt alleen voor herinvestering in Portugal, en niet-ingezetenen moeten hun geschiktheid bevestigen bij een accountant voordat zij erop vertrouwen.<\/p>\n\n\n\n

Mijn eerlijke mening<\/h2>\n\n\n\n

Voor Portugals huisvestingsprobleem wijst dit pakket in een verstandige richting. Het echte probleem van het land is te weinig aanbod en te veel voorraad die naar kortetermijn-vakantieverhuur wordt geduwd, en de belastingverlagingen op verhuur plus een sneller bouwproces pakken beide aan. Ik zou de diagnose niet betwisten.<\/p>\n\n\n\n

Maar \u201egoed voor de markt” en \u201egoed voor een niet-ingezeten vakantiekoper” zijn niet dezelfde zin. De 7,5% IMT wordt gepresenteerd als een anti-speculatiemaatregel, maar mechanisch is het een belasting op buitenlandse vraag, en de mensen die het als eerste raakt zijn precies de lifestyle-kopers met wie ik elke week werk. Of het de prijzen afkoelt of alleen dit ene segment, is een open vraag. De echte stabilisatoren in deze wet zitten aan de aanbodkant, niet in de toeslag.<\/p>\n\n\n\n

Mijn advies is dus praktisch, niet politiek. Als u een pand koopt voor eigen gebruik en u niet gaat verhuizen of verhuren, is de kost re\u00ebel en moet u ervoor plannen, en omdat de ingangsdatum onzeker is, moet u niet aannemen dat u tot september de tijd heeft. Controleer de huidige stand van zaken bij een advocaat voordat u een bod uitbrengt. Als u koopt om te verhuren, of om daadwerkelijk hierheen te verhuizen, biedt dezelfde wet u een uitweg en een betere deal dan kopers vorig jaar kregen.<\/p>\n\n\n\n

Veelgestelde Vragen<\/h2>\n\n\n\n
\n