Een Frans echtpaar aan wie ik in Lagos appartementen laat zien, vroeg mij dit vorige week bij een kop koffie: “Als we nu kopen en het tot ons pensioen via Airbnb verhuren, kan de huuropbrengst het pand dan afbetalen?” Ze zijn begin vijftig, zoeken een T2 dicht bij het water waar ze later kunnen gaan wonen, en vinden het idee aantrekkelijk dat de woning intussen zichzelf bedruipt.<\/p>\n\n\n\n
Het is een van de vaakst gestelde vragen van kopers van een tweede woning. Het eerlijke antwoord luidt: gedeeltelijk, als u het juiste pand koopt en het goed beheert. Maar “afbetaald door Airbnb” is in 2026 te veel gezegd. Dit is precies wat ik hun heb verteld.<\/p>\n\n\n\n
Nee, niet op eigen kracht, en niet tegen de huidige prijzen. Een goed gelegen T2 in Lagos of aan de Meia Praia dekt realistisch de vaste lasten en een flink deel van een hypotheek, maar het tijdperk waarin de opbrengst uit kortetermijnverhuur de hele koopsom afloste, ligt achter ons.<\/p>\n\n\n\n
De prijzen zijn hard gestegen. Lagos ligt inmiddels rond 3.800 euro per vierkante meter, en de beste delen van Praia da Luz eerder rond 6.800. Tegelijk zijn de regels voor kortetermijnverhuur strenger geworden. In dat gat tussen de droom en het rekenblad speelt zich het grootste deel van deze gesprekken af.<\/p>\n\n\n\n
Drie dingen hebben het beeld veranderd, en alle drie tellen mee voordat u ook maar \u00e9\u00e9n euro aan opbrengst inrekent.<\/p>\n\n\n\n
Ik heb kopers al afgeraden om “perfecte Airbnb-appartementen” te kopen die juridisch nooit kort verhuurd hadden mogen worden. Het rendement bestaat alleen als de vergunning bestaat.<\/p>\n\n\n\n
Ik heb hun exacte profiel door mijn eigen simulator voor kortetermijnverhuur in de Algarve<\/a> gehaald: een T2-appartement in de West-Algarve, tussen Lagos en Sagres, een aankoop van 500.000 euro, een gemiddelde bezetting van ongeveer 50% over het jaar, met professioneel beheer. Dit was de prognose:<\/p>\n\n\n\n Dat is een re\u00ebel en bruikbaar getal. Het dekt uw vaste lasten en een stevig deel van een hypotheek, maar het betaalt een appartement van 500.000 euro niet in zijn eentje af. En het schommelt sterk met twee knoppen: ligging en bezetting. Trek de bezetting richting superhostniveau en het rendement stijgt; zak naar de 30% van een nieuwe advertentie en het daalt snel. Precies daarom heb ik het hulpmiddel als schuifregelaar gebouwd en niet als \u00e9\u00e9n enkel kopgetal.<\/p>\n\n\n\n E\u00e9n marktsignaal weerhoudt mij ervan met het beste scenario te rekenen: de landelijk gevraagde huren dalen inmiddels vijf maanden op rij, terwijl de verkoopprijzen juist nieuwe records halen. Reken met de realiteit van vandaag, niet met de piek van 2023.<\/p>\n\n\n\n Maak uw eigen prognose.<\/strong> Voer uw doelprijs, gebied en bezetting in de gratis simulator voor kortetermijnverhuur in de Algarve<\/a> in en u ziet cijfers voor het beste, het realistische en het behoudende scenario voor precies het pand dat u voor ogen heeft. Het is hetzelfde hulpmiddel dat ik met cli\u00ebnten gebruik.<\/p>\n\n\n\n Voor een echtpaar dat er later wil gaan wonen, gaat de echte beslissing niet alleen over inkomsten. Ze gaat over hoeveel van het jaar u het appartement voor eigen gebruik beschikbaar wilt hebben. Zo verhouden de drie opties zich tot elkaar.<\/p>\n\n\n\n Voor kopers die het pand echt voor hun pensioen willen, wint kortetermijnverhuur meestal op flexibiliteit: u verdient in de piekweken en houdt de woning toch beschikbaar voor uw eigen verblijven in het voorjaar en het najaar. De langetermijnkant van die vergelijking verandert wel, en wat de hervorming van 2026 voor de positie van de verhuurder betekent, beschreef ik in De nieuwe huurregels in Portugal: wat verhuurders in 2026 winnen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Koop het appartement dat u ook zou willen bezitten als het nooit een cent zou opbrengen. Behandel de opbrengst uit kortetermijnverhuur daarna als een manier om de kosten van het aanhouden te compenseren, en niet als een businessplan dat de hypotheek aflost.<\/p>\n\n\n\n De wind zit hun werkelijk mee. Frankrijk behoort inmiddels tot de nationaliteiten die het vaakst naar vastgoed in de Algarve zoeken, en de directe bereikbaarheid blijft verbeteren: Faro kreeg er voor de zomer van 2026 meer dan 600.000 vliegtuigstoelen bij, wat zowel de vraag naar bestaande woningen als de bezetting van vakantieverhuur bij de stranden van Lagos voedt. Als het pand klopt en de vergunning in orde is, zijn de inkomsten re\u00ebel. Ze zijn alleen geen toverij.<\/p>\n\n\n\n\n
Kort verhuren, lang verhuren, of vrijhouden voor uzelf?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Kortetermijnverhuur (AL \/ Airbnb)<\/th> Langetermijnverhuur (12 maanden)<\/th> Houden voor eigen gebruik<\/th><\/tr><\/thead> Opbrengstpotentieel<\/strong><\/td> Hoogste bruto (~26.000), ~3,1% netto bij gemiddelde bezetting<\/td> Stabieler, ~2,5 tot 3,5% netto, minder volatiel<\/td> Geen<\/td><\/tr> Regels en inspanning<\/strong><\/td> AL-vergunning verplicht, controles door platforms, intensief beheer<\/td> Gewone huurovereenkomst, weinig werk, huurbescherming<\/td> Geen verhuurregels om te beheren<\/td><\/tr> Beschikbaar voor u?<\/strong><\/td> Ja, u blokkeert uw eigen data<\/td> Nee, vastgelegd voor de looptijd van de huurder<\/td> Volledig, wanneer u maar wilt<\/td><\/tr> Het meest geschikt voor<\/strong><\/td> Eigenaren die zowel inkomsten als toegang in de zomer willen<\/td> Eigenaren die een stabiel rendement zonder werk willen<\/td> Kopers voor wie de pensioenwoning zelf voorop staat<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Wat ik het Franse echtpaar heb verteld<\/h2>\n\n\n\n
Veelgestelde vragen<\/h2>\n\n\n\n