Een stel uit Californi\u00eb aan wie ik dit voorjaar villa’s in Lagos heb laten zien, stuurde me gisteren een paniekerige e-mail. Onderwerpregel: “Portugal heeft net de belasting voor buitenlandse kopers verdubbeld?? Is dit waar?” <\/p>\n\n
De krantenkoppen waren wreed. De werkelijkheid, als je met een rekenmachine gaat zitten, is veel minder dramatisch. <\/p>\n\n
Dit is precies wat er is veranderd en wat een villa van \u20ac1M in Lagos je eigenlijk kost.<\/p>\n\n
Portugals nieuwe Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 werd op woensdag 20 mei gepubliceerd in de Di\u00e1rio da Rep\u00fablica en trad de volgende dag in werking. De belangrijkste verandering voor Amerikaanse kopers: een platte 7,5% IMT (de overdrachtsbelasting op onroerend goed) op residentieel onroerend goed dat wordt gekocht door iedereen die op het moment van aankoop geen Portugees fiscaal inwoner is. Geen vrijstellingen, geen progressieve schaal, geen aftrekposten.<\/p>\n\n
Dit vervangt het vorige systeem, waarbij niet-ingezetenen dezelfde progressieve IMT-schaal betaalden als ingezetenen. Dat kwam neer op ruwweg 5% tot 6% effectief bij de prijspunten waar de meeste Amerikaanse kopers naar keken. <\/p>\n\n
Ik zal je het werkelijke bedrag laten zien voor een villa van \u20ac1 miljoen in Lagos. Ik zal alle andere kosten identiek houden, zodat je precies kunt zien waar de nieuwe wet toeslaat. <\/p>\n\n
Als niet-ingezetene (het nieuwe vaste tarief):<\/strong><\/p>\n\n Als Portugees fiscaal inwoner (of niet-ingezetene op het terugbetalingstraject, zie hieronder):<\/strong><\/p>\n\n De nieuwe wet kost een Amerikaanse niet-ingezetene \u20ac15.000<\/strong> extra op een Lagos-villa van \u20ac1M. Dat is het echte bedrag. Geen verdubbeling. Niet catastrofaal. Maar wel belangrijk en de moeite waard om te structureren. <\/p>\n\n Het wetsbesluit is op \u00e9\u00e9n specifieke manier strenger dan het klinkt: je betaalt de volledige 7,5% bij de escritura, geen uitzonderingen, geen korting vooraf. Het is vriendelijker dan het klinkt op een andere manier: je kunt het verschil terugvragen als je een van de twee dingen doet in de jaren na aankoop. <\/p>\n\n Hoe dan ook, het mechanisme is hetzelfde. Je betaalt \u20ac75.000 bij de escritura. Je vraagt \u20ac15.000 terug zodra je aan de voorwaarde hebt voldaan. De cashflowklap is re\u00ebel (je hebt het volledige bedrag nodig op de dag van de afsluiting), maar de langetermijnkosten komen terecht bij het tarief voor ingezetenen. <\/p>\n\n De IMT-verandering is het makkelijke deel van dit verhaal. Moeilijker om over te praten is de valuta, en dit is waar de wiskunde Amerikaanse kopers daadwerkelijk verrast. <\/p>\n\n EUR\/USD staat op 1,1622 terwijl ik dit schrijf op 21 mei 2026. De dollar is in april en mei steviger geworden ten opzichte van de euro, na de 1,18+ range van eind vorig jaar. <\/p>\n\n Op een villa van \u20ac1M is die beweging alleen al ongeveer de moeite waard:<\/p>\n\n Dat is bijna precies de dollarkost van de nieuwe IMT-hobbel. \u20ac15.000 aan extra belasting is omgerekend ongeveer $17.400 tegen de huidige koers. Dus als je eind vorig jaar al aan het shoppen was in Lagos, heeft de dollarbeweging sindsdien in wezen de hele IMT-hit geabsorbeerd. Je bent netto plat in dollartermen vergeleken met het kopen van dezelfde villa in november 2025. <\/p>\n\n Dit is geen argument om je te haasten. Het is een argument om te stoppen met het lezen van paniekkoppen en je eigen cijfers te controleren. <\/p>\n\n Drie dingen.<\/p>\n\n Ten eerste, als je van plan bent om hier echt te gaan wonen, voltijds of deeltijds op een D7- of D8-visum, maakt het terugbetalingspad deze hele verandering een wassen neus. Plan de tijdlijn van je verblijf voordat je het CPCV (het contract met de belofte) tekent. De klok van 24 maanden begint bij de escritura. <\/p>\n\n Ten tweede, als je een pure investeerder bent zonder de intentie om te verhuizen, zijn de kosten echt gestegen met ruwweg 1,5% van de aankoopprijs. Dat is niet niks, maar het verandert niets aan de investeringscase voor een goed gelegen Lagos-eigendom waar de jaarlijkse opbrengsten plus vermogensgroei doorgaans veelvouden van dat percentage bedragen. <\/p>\n\n Ten derde, let op de FX. De getallen hierboven gebruiken de koers van vandaag. Een dollarverschuiving van 2 tot 3% naar beide kanten zal uw totale kosten met meer doen veranderen dan de IMT-wijziging zelf. <\/p>\n\n Als je op dit moment aanbiedingen hebt of actief aan het winkelen bent, is de structuur van hoe je koopt (en wanneer je je residentie activeert) belangrijker dan het algemene belastingtarief. Ik laat Amerikaanse kopers dit zien bij elk huis dat ik laat zien. <\/p>\n\n Als je een duidelijk beeld wilt krijgen van wat een specifieke woning in Lagos je van begin tot eind gaat kosten (IMT, zegelrecht, juridische kosten, in zowel euro’s als dollars tegen de huidige koers), vul dan het kopersformulier in<\/a> en ik stuur je binnen 24 uur een kostenoverzicht van \u00e9\u00e9n pagina.<\/p>\n\n Op 21 mei 2026 wordt het kopen van onroerend goed in Portugal duurder voor niet-ingezetenen. Wat het een Amerikaan eigenlijk kost om een villa van \u20ac1M te kopen in Lagos, plus de terugbetaalroute. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":102061,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[655],"tags":[2028,731,1984,1888,2027],"class_list":["post-102060","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-wetgeving","tag-amerikaanse-kopers","tag-construir-portugal","tag-internationale-kopers","tag-lagos","tag-wetgeving"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n
\n
De twee terugbetalingsroutes<\/h2>\n\n
\n
De dollarhoek<\/h2>\n\n
\n
Wat ik een Amerikaanse koper zou vertellen als hij deze week Lagos binnenloopt<\/h2>\n\n
Blijf lezen<\/h2>\n\n
\n