Een stel uit Californi\u00eb aan wie ik dit voorjaar villa’s rond Lagos heb laten zien, stuurde mij gisteren een paniekerige e-mail. Onderwerp: “Heeft Portugal de belasting voor buitenlandse kopers verdubbeld?? Klopt dat?”<\/p>\n\n\n\n
De krantenkoppen waren meedogenloos. De werkelijkheid, wanneer u gaat rekenen, is veel minder dramatisch.<\/p>\n\n\n\n
Hier leest u precies wat er is veranderd, en wat het u werkelijk kost bij een villa van 1.000.000 \u20ac in Lagos.<\/p>\n\n\n\n
Portugals nieuwe Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 werd op woensdag 20 mei gepubliceerd in de Di\u00e1rio da Rep\u00fablica en trad de dag erna in werking. De belangrijkste wijziging voor Amerikaanse kopers: een vaste IMT van 7,5% (de overdrachtsbelasting op onroerend goed) op woningen die worden gekocht door iedereen die op het moment van aankoop geen fiscaal inwoner van Portugal is. Geen vrijstellingen, geen progressieve schaal, geen aftrekposten.<\/p>\n\n\n\n
Dit vervangt het vorige systeem, waarin niet-ingezetenen dezelfde progressieve IMT-schaal betaalden als ingezetenen. Dat kwam neer op een effectief tarief van ongeveer 5% tot 6% bij de prijsklassen waar de meeste Amerikaanse kopers naar keken. Voor de volledige kostenvergelijking bij elke prijsklasse, en waarom de veelgenoemde deadline van 1 september niet in de wet staat, zie Er Is Geen Deadline van 1 September<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Laat mij u de werkelijke rekensom laten zien voor een villa van 1.000.000 \u20ac in Lagos. Ik houd alle andere kosten gelijk, zodat u precies ziet waar de nieuwe wet het zwaarst doorweegt.<\/p>\n\n\n\n Als niet-ingezetene (het nieuwe vaste tarief):<\/strong><\/p>\n\n\n\n Als fiscaal inwoner van Portugal (of niet-ingezetene via de terugbetalingsroute, zie hieronder):<\/strong><\/p>\n\n\n\n De nieuwe wet kost een Amerikaanse niet-ingezetene 15.000 \u20ac extra bij een villa van 1.000.000 \u20ac in Lagos. Dat is het echte bedrag. Geen verdubbeling. Geen ramp. Maar wel substantieel, en het loont om er rekening mee te houden.<\/p>\n\n\n\n De decreto-lei is op \u00e9\u00e9n specifiek punt strenger dan hij klinkt: u betaalt de volledige 7,5% bij de escritura, zonder uitzonderingen, zonder korting vooraf. Op een ander punt is hij vriendelijker dan hij klinkt: u kunt het verschil terugvorderen als u in de jaren na de aankoop aan een van twee voorwaarden voldoet.<\/p>\n\n\n\n Hoe dan ook, het mechanisme is hetzelfde. U betaalt 75.000 \u20ac bij de escritura. U krijgt 15.000 \u20ac terug zodra u aan de voorwaarde voldoet. De impact op uw cashflow is re\u00ebel (u heeft het volle bedrag nodig op de dag van de overdracht), maar de kosten op lange termijn komen uit op het tarief voor ingezetenen.<\/p>\n\n\n\n De IMT-wijziging is het eenvoudige deel van dit verhaal. Het lastigere deel om te bespreken is de wisselkoers, en daar verrassen de cijfers Amerikaanse kopers werkelijk.<\/p>\n\n\n\n EUR\/USD staat op 1,1622 terwijl ik dit schrijf, op 21 mei 2026. De dollar is in april en mei sterker geworden ten opzichte van de euro, na de bandbreedte van boven 1,18 die we eind vorig jaar zagen.<\/p>\n\n\n\n Bij een villa van 1.000.000 \u20ac is die beweging alleen al ongeveer waard:<\/p>\n\n\n\n Dat komt vrijwel precies overeen met de dollarkosten van de nieuwe IMT-verhoging. De extra 15.000 \u20ac belasting komt tegen de koers van vandaag neer op ongeveer 17.400 $. Dus als u eind vorig jaar al aan het zoeken was in Lagos, heeft de dollarbeweging sindsdien de volledige IMT-impact vrijwel opgevangen. In dollar gerekend staat u vrijwel gelijk ten opzichte van het kopen van dezelfde villa in november 2025.<\/p>\n\n\n\n Dit is geen argument om te haasten. Het is een argument om te stoppen met het lezen van paniekerige krantenkoppen en zelf uw eigen cijfers door te rekenen.<\/p>\n\n\n\n Drie dingen.<\/p>\n\n\n\n Ten eerste, als u daadwerkelijk van plan bent hier te wonen, voltijds of deeltijds met een D7- of D8-visum, maakt de terugbetalingsroute deze hele wijziging per saldo neutraal. Plan uw inwonerschapstraject voordat u het CPCV (het voorlopig koopcontract) ondertekent. De termijn van 24 maanden begint te lopen vanaf de escritura.<\/p>\n\n\n\n Ten tweede, als u een pure investeerder bent zonder verhuisplannen, zijn de kosten daadwerkelijk gestegen met ongeveer 1,5% van de koopprijs. Dat is niet niks, maar het verandert niets aan de investeringscase voor een goed gelegen woning in Lagos, waar het jaarlijkse rendement plus waardestijging doorgaans een veelvoud van dat bedrag oplevert.<\/p>\n\n\n\n Ten derde, houd de wisselkoers in de gaten. De cijfers hierboven gaan uit van de koers van vandaag. Een dollarbeweging van 2 tot 3% in beide richtingen verandert uw totale kosten meer dan de IMT-wijziging zelf.<\/p>\n\n\n\n Als u op dit moment biedingen heeft liggen of actief aan het zoeken bent, is de manier waarop u de aankoop structureert (en het moment waarop u uw inwonerschap laat ingaan) belangrijker dan het belastingtarief in de krantenkoppen. Ik loop dit met Amerikaanse kopers door bij elke woning die ik laat zien.<\/p>\n\n\n\n Als u een helder beeld wilt van wat een specifieke woning in Lagos u van begin tot eind gaat kosten (IMT, zegelrecht, juridische kosten, in zowel euro als dollar tegen de koers van vandaag), vul dan het kopersformulier in<\/a> en ik stuur u binnen 24 uur een overzicht van de kosten op \u00e9\u00e9n pagina.<\/p>\n\n\n\n Sinds 21 mei 2026 is een woning kopen in Portugal duurder geworden voor niet-ingezetenen. Wat dit voor u werkelijk kost bij een villa van 1.000.000 \u20ac in Lagos, plus de terugbetalingsroute.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":101753,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[655],"tags":[2028,731,1984,1888,2027],"class_list":["post-102060","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-wetgeving","tag-amerikaanse-kopers","tag-construir-portugal","tag-internationale-kopers","tag-lagos","tag-wetgeving"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tDe villa van 1.000.000 \u20ac in Lagos: niet-ingezetene versus ingezetene<\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
De twee terugbetalingsroutes<\/h2>\n\n\n\n
\n
De dollarkant van het verhaal<\/h2>\n\n\n\n
\n
Wat ik een Amerikaanse koper zou vertellen die deze week naar Lagos komt<\/h2>\n\n\n\n
Meer Lezen<\/h2>\n\n\n\n
\n