Un acheteur m’a demand\u00e9 la semaine derni\u00e8re si les prix continuaient de grimper \u00e0 Lagos. La r\u00e9ponse honn\u00eate est plus int\u00e9ressante que ne le laissent penser les gros titres. Voici donc ce que le premier trimestre 2026 a r\u00e9ellement montr\u00e9 sur le terrain dans le Barlavento Algarvio, et o\u00f9, selon moi, les chiffres nationaux sont l\u00e9g\u00e8rement trompeurs pour les acheteurs concentr\u00e9s sur notre r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n
Mise \u00e0 jour, ao\u00fbt 2026 : la tendance s’est confirm\u00e9e. Consultez les derni\u00e8res donn\u00e9es d’\u00e9valuation bancaire de l’INE<\/a> pour conna\u00eetre la situation actuelle.<\/em><\/p>\n\n\n\n L’indice national des prix des logements du Portugal a atteint un niveau record dans les derni\u00e8res donn\u00e9es officielles, les prix du quatri\u00e8me trimestre 2025 ayant augment\u00e9 de 18,9 % sur un an. L’ann\u00e9e 2025 dans son ensemble s’est \u00e9tablie \u00e0 +17,6 %. C’est ce chiffre qui a fait la une.<\/p>\n\n\n\n En se concentrant sur l’Algarve, le tableau est plus mod\u00e9r\u00e9. Les donn\u00e9es r\u00e9gionales de l’INE pour le troisi\u00e8me trimestre 2025 situaient l’Algarve \u00e0 3 203 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, en hausse de 16,6 % sur un an. En resserrant encore le champ, sur Lagos seulement, la mise \u00e0 jour de mars 2026 montre 4 449 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, en hausse de 8,8 % sur un an.<\/p>\n\n\n\n Environ la moiti\u00e9 du rythme national. Cela a son importance : les acheteurs qui portent le record national du Portugal se concentrent dans les zones m\u00e9tropolitaines de Lisbonne et de Porto, pas dans les villas et maisons de ville du Barlavento Algarvio. Les clients qui lisent ces gros titres de 18,9 % et supposent que l’Algarve s’envole se basent d\u00e9j\u00e0 sur le mauvais chiffre.<\/p>\n\n\n\n Voici la partie que j’ai d\u00fb expliquer \u00e0 presque chaque appel client ce mois-ci : les achats de logements par des non-r\u00e9sidents au Portugal ont chut\u00e9 de 13,3 % en 2025, soit la troisi\u00e8me baisse annuelle cons\u00e9cutive, \u00e0 8 471 logements. Le volume des transactions des acheteurs \u00e9trangers est en r\u00e9alit\u00e9 inf\u00e9rieur \u00e0 celui d’il y a trois ans.<\/p>\n\n\n\n Mais l’Algarve absorbe d\u00e9sormais 42,4 % de la valeur totale des investissements non-r\u00e9sidents, plus que le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %) r\u00e9unis. Les acheteurs britanniques et am\u00e9ricains dominent la part de la demande au niveau national.<\/p>\n\n\n\n En clair : moins de transactions, des montants plus \u00e9lev\u00e9s, concentr\u00e9s dans notre r\u00e9gion. Le r\u00e9cit du “tout le monde se pr\u00e9cipite” est le mauvais mod\u00e8le mental. Le bon est celui-ci : “les acheteurs encore pr\u00e9sents sur le march\u00e9 sont s\u00e9rieux, ils savent o\u00f9 ils veulent \u00eatre, et c’est ici.” C’est pourquoi les biens bien positionn\u00e9s en prix dans le Barlavento Algarvio se vendent encore en quelques semaines, et non en quelques mois, m\u00eame si le volume national des transactions se refroidit.<\/p>\n\n\n\n Pour beaucoup de mes clients, le grand sujet du premier trimestre n’\u00e9tait pas du tout les prix, c’\u00e9tait l’euro.<\/p>\n\n\n\n La livre sterling est rest\u00e9e globalement stable face \u00e0 l’euro (GBP\/EUR autour de 1,1486), les acheteurs britanniques n’ont donc eu ni vent favorable ni vent contraire. L’euro face au dollar am\u00e9ricain a racont\u00e9 une autre histoire : un mouvement de 2,7 % en une seule semaine en avril, la plus forte variation hebdomadaire depuis un an. Sur un budget d’un million de dollars pour un acheteur am\u00e9ricain, ce seul mouvement a effac\u00e9 environ 23 000 euros de pouvoir d’achat sans qu’aucun bien ne change de prix.<\/p>\n\n\n\n L’Euribor est rest\u00e9 stable tout au long du trimestre. La prochaine d\u00e9cision de taux de la BCE tombe le 30 avril<\/a> et constitue le catalyseur le plus probable d’un nouveau mouvement de change.<\/p>\n\n\n\n Ma r\u00e8gle pratique pour le deuxi\u00e8me trimestre : si vous \u00eates un acheteur am\u00e9ricain avec une offre en cours, demandez \u00e0 votre courtier de rafra\u00eechir votre cotation en euros avant de signer quoi que ce soit. Si vous \u00eates britannique, la devise ne vous pousse ni ne vous freine, prenez votre d\u00e9cision en fonction du bien, pas du taux de change.<\/p>\n\n\n\n Deux informations m\u00e9ritent une place de choix dans toute conversation avec un acheteur en ce moment.<\/p>\n\n\n\n La nouvelle loi sur la nationalit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e par le parlement le 1er avril 2026, portant de 5 \u00e0 10 ans le d\u00e9lai entre la r\u00e9sidence et la nationalit\u00e9. Elle n’est pas encore en vigueur, elle doit encore \u00eatre promulgu\u00e9e par le pr\u00e9sident, mais si vous \u00eates engag\u00e9 dans un parcours Golden Visa ou D7 et que vous h\u00e9sitez encore sur le calendrier, l’horloge pourrait bient\u00f4t se mettre \u00e0 compter 10 ans au lieu de 5.<\/p>\n\n\n\n Par ailleurs, l’application de la r\u00e9glementation europ\u00e9enne sur la location de courte dur\u00e9e entre en vigueur le 20 mai. Si votre achat en Algarve est motiv\u00e9 par le rendement locatif, et c’est le cas pour une part croissante de mes clients n\u00e9erlandais et irlandais, ce changement modifiera le co\u00fbt de mise en conformit\u00e9 et la visibilit\u00e9 au niveau des plateformes, en particulier pour les biens \u00e0 Lagos destin\u00e9s au revenu locatif<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Pour les clients Golden Visa et D7 en particulier, la modification de la loi sur la nationalit\u00e9 est le sujet de conversation de cette semaine.<\/p>\n\n\n\n Oui, au niveau national. Oui, \u00e0 Lagos, mais \u00e0 environ la moiti\u00e9 du rythme national. Non pas parce que la demande \u00e9trang\u00e8re en Algarve explose au premier trimestre, les volumes de transactions sont en r\u00e9alit\u00e9 en baisse, mais parce que l’offre dans le Barlavento Algarvio est structurellement limit\u00e9e et que la demande \u00e9trang\u00e8re restante se concentre ici.<\/p>\n\n\n\n La th\u00e8se que j’abandonne dans les conversations avec mes clients ce trimestre : “attendons que 2026 se calme.” Avec une ann\u00e9e 2025 compl\u00e8te \u00e0 +17,6 % et une devise qui, au premier trimestre, n’offre de rabais \u00e0 personne, cette th\u00e8se ne tient plus. Les vendeurs le savent et ne c\u00e9deront pas.<\/p>\n\n\n\n La strat\u00e9gie que je mets en \u0153uvre \u00e0 la place : de la discipline sur le prix c\u00f4t\u00e9 offre, pas la chasse aux rabais. Connaissez le plafond pour votre profil et votre commune. Faites des offres avec assurance dans cette limite. \u00c9cartez-vous nettement des biens sur\u00e9valu\u00e9s qui, dans un march\u00e9 \u00e0 l’offre limit\u00e9e, reviendront sur le march\u00e9 \u00e0 prix r\u00e9duit plus souvent qu’on ne le pense.<\/p>\n\n\n\n Ce que le premier trimestre 2026 a r\u00e9ellement montr\u00e9 sur le march\u00e9 immobilier de l’Algarve : prix nationaux record, chiffres plus mod\u00e9r\u00e9s \u00e0 Lagos, baisse des transactions \u00e9trang\u00e8res, et mon avis d’agent.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99047,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[682],"tags":[1003,684,1886,687,685],"class_list":["post-99053","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-rapports-de-marche","tag-1003","tag-algarve","tag-lagos","tag-portugal","tag-rapport-de-marche"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tLe gros titre : le Portugal \u00e9tablit un record, mais Lagos progresse plus mod\u00e9r\u00e9ment<\/h2>\n\n\n\n
L’histoire des acheteurs \u00e9trangers que la plupart des gros titres racontent mal<\/h2>\n\n\n\n
La devise a plus boug\u00e9 que les prix au premier trimestre<\/h2>\n\n\n\n
\u00c9volutions r\u00e9glementaires au premier trimestre (et autour)<\/h2>\n\n\n\n
Alors, les prix continuent-ils de grimper ?<\/h2>\n\n\n\n
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