Un acheteur m’a demand\u00e9 la semaine derni\u00e8re si les prix continuaient \u00e0 grimper \u00e0 Lagos. Voici donc ce que le premier trimestre 2026 a r\u00e9ellement montr\u00e9 sur le terrain dans l’ouest de l’Algarve – et o\u00f9 je dirais que les chiffres nationaux sont l\u00e9g\u00e8rement trompeurs pour les acheteurs qui se concentrent sur notre r\u00e9gion. <\/p>\n\n
L’indice national des prix de l’immobilier au Portugal a atteint un niveau record dans les donn\u00e9es officielles les plus r\u00e9centes, les prix du quatri\u00e8me trimestre 2025 ayant augment\u00e9 de 18,9 % en glissement annuel. Pour l’ensemble de l’ann\u00e9e 2025, la hausse est de 17,6 %. C’est ce chiffre qui a fait l’objet d’une couverture m\u00e9diatique. <\/p>\n\n
En zoomant sur l’Algarve, l’image est plus douce. L’impression r\u00e9gionale de l’INE pour le troisi\u00e8me trimestre 2025 indique que l’Algarve est \u00e0 3 203 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, en hausse de 16,6 % d’une ann\u00e9e sur l’autre. Zoomons encore sur Lagos elle-m\u00eame et la mise \u00e0 jour de mars 2026 indique 4 449 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, en hausse de 8,8 % en glissement annuel. <\/p>\n\n
Soit environ la moiti\u00e9 du rythme national. C’est important : les acheteurs qui battent le record du Portugal se concentrent sur les logements m\u00e9tropolitains de Lisbonne et de Porto, et non sur les villas et maisons de ville de l’Algarve occidental. Les clients qui lisent les titres sur les 18,9 % et pensent que l’Algarve est en train de s’envoler sont d\u00e9j\u00e0 en train de jeter l’ancre sur le mauvais chiffre. <\/p>\n\n
Voici ce que je me suis retrouv\u00e9 \u00e0 expliquer \u00e0 presque tous mes clients ce mois-ci : les achats de logements par des non-r\u00e9sidents au Portugal ont chut\u00e9 de 13,3 % en 2025 – la troisi\u00e8me baisse annuelle cons\u00e9cutive – pour s’\u00e9tablir \u00e0 8 471 logements. Le volume des transactions des acheteurs \u00e9trangers est en fait inf\u00e9rieur \u00e0 ce qu’il \u00e9tait il y a trois ans. <\/p>\n\n
Mais l’Algarve absorbe d\u00e9sormais 42,4 % de la valeur totale des investissements des non-r\u00e9sidents, soit plus que le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %) r\u00e9unis. Les acheteurs britanniques et am\u00e9ricains sont en t\u00eate de la part de recherche au niveau national. <\/p>\n\n
Traduction : moins de transactions, des tickets plus importants, concentr\u00e9s dans notre r\u00e9gion. L’id\u00e9e que “tout le monde se pr\u00e9cipite” n’est pas le bon mod\u00e8le mental. Le bon mod\u00e8le est “les acheteurs qui sont encore sur le march\u00e9 sont s\u00e9rieux, ils savent o\u00f9 ils veulent \u00eatre, et c’est ici”. C’est pourquoi les biens immobiliers de l’ouest de l’Algarve bien \u00e9valu\u00e9s se vendent encore en quelques semaines, et non en quelques mois, alors m\u00eame que le volume des transactions au niveau national se refroidit. <\/p>\n\n
Pour bon nombre de mes clients, l’histoire la plus importante du premier trimestre n’\u00e9tait pas du tout celle des prix, mais celle de l’euro.<\/p>\n\n
La livre sterling est rest\u00e9e \u00e0 peu pr\u00e8s stable par rapport \u00e0 l’euro (GBP\/EUR autour de 1,1486), de sorte que les acheteurs britanniques n’ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 ni d’un vent arri\u00e8re ni d’un vent avant. L’euro par rapport au dollar am\u00e9ricain a connu une autre histoire : une variation de 2,7 % en une seule semaine en avril, soit la plus forte variation hebdomadaire depuis un an. Sur un budget d’un million de dollars pour un acheteur am\u00e9ricain, ce mouvement a effac\u00e9 \u00e0 lui seul environ 23 000 euros de pouvoir d’achat sans qu’aucune maison ne change de prix. <\/p>\n\n
L’Euribor est rest\u00e9 stable tout au long du trimestre. La prochaine d\u00e9cision de la BCE sur les taux d’int\u00e9r\u00eat aura lieu le 30 avril<\/a> et sera probablement le catalyseur d’une nouvelle fluctuation de la monnaie. <\/p>\n\n Ma r\u00e8gle de base pour le deuxi\u00e8me trimestre : si vous \u00eates un acheteur am\u00e9ricain et que vous avez une offre en cours, demandez \u00e0 votre courtier d’actualiser votre prix en euros avant de signer quoi que ce soit. Si vous \u00eates britannique, la monnaie ne vous pousse ni ne vous tire – prenez votre d\u00e9cision en fonction du bien, pas du taux. <\/p>\n\n Deux nouvelles m\u00e9ritent de figurer en bonne place dans toutes les conversations des acheteurs \u00e0 l’heure actuelle.<\/p>\n\n La nouvelle loi sur la nationalit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e par le Parlement le 1er avril 2026, prolongeant de 5 \u00e0 10 ans le d\u00e9lai entre la r\u00e9sidence et la citoyennet\u00e9. Elle n’est pas encore entr\u00e9e en vigueur – elle doit encore \u00eatre promulgu\u00e9e par le pr\u00e9sident – mais si vous \u00eates titulaire d’un Golden Visa ou d’un D7 et que vous continuez \u00e0 peser le pour et le contre, il se peut que l’horloge commence \u00e0 tourner \u00e0 10 ans au lieu de 5. <\/p>\n\n Par ailleurs, l’application de la l\u00e9gislation europ\u00e9enne sur la location \u00e0 court terme interviendra le 20 mai. Si votre achat en Algarve est ax\u00e9 sur le rendement locatif – et c’est le cas pour une part croissante de mes acheteurs n\u00e9erlandais et irlandais – cette mesure modifiera le co\u00fbt de la conformit\u00e9 et la visibilit\u00e9 au niveau de la plateforme, en particulier pour les propri\u00e9t\u00e9s de Lagos destin\u00e9es au revenu locatif<\/a>. <\/p>\n\n Pour les clients Golden Visa et D7 en particulier, la modification de la loi sur la nationalit\u00e9 est le sujet de conversation que j’aborde cette semaine.<\/p>\n\n Oui, au niveau national. Oui \u00e0 Lagos, mais \u00e0 un rythme environ deux fois moindre que le rythme national. Ce n’est pas parce que la demande \u00e9trang\u00e8re en Algarve explose au premier trimestre – le nombre de transactions est en fait en baisse – mais parce que l’offre dans l’ouest de l’Algarve est structurellement serr\u00e9e et que la demande \u00e9trang\u00e8re restante est concentr\u00e9e ici. <\/p>\n\n La th\u00e8se que je retire des appels de mes clients ce trimestre est la suivante : “attendons que 2026 s’adoucisse”. Avec une ann\u00e9e 2025 \u00e0 +17,6 % et une devise au premier trimestre qui ne permet \u00e0 personne d’obtenir une d\u00e9cote, cette th\u00e8se est intenable. Les vendeurs le savent, et ils ne vont pas ciller. <\/p>\n\n Le jeu que je propose \u00e0 la place : la discipline des prix du c\u00f4t\u00e9 des ench\u00e8res, et non la chasse aux r\u00e9ductions. Connaissez le plafond de votre arch\u00e9type et de votre ville. Ench\u00e9rissez en toute confiance \u00e0 l’int\u00e9rieur de ce plafond. \u00c9loignez-vous proprement des actions sur\u00e9valu\u00e9es – qui, dans un march\u00e9 o\u00f9 l’offre est limit\u00e9e, reviendront sur le march\u00e9 r\u00e9duites plus souvent que vous ne le pensez. <\/p>\n\n Si cela ressemble \u00e0 la conversation que vous voulez avoir avant d’acheter, dites-moi ce que vous recherchez<\/a> et je vous proposerai trois propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 Lagos et Praia da Luz<\/a> qui correspondent \u00e0 vos attentes, ainsi qu’une analyse honn\u00eate de la situation de chacune d’entre elles sur le march\u00e9. Si vous n’avez jamais achet\u00e9 au Portugal et que vous souhaitez conna\u00eetre la marche \u00e0 suivre avant de contacter un agent, commencez par consulter le Guide de l’acheteur au Portugal<\/a>. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ce que le premier trimestre 2026 a r\u00e9ellement montr\u00e9 sur le march\u00e9 immobilier de l’Algarve : des prix nationaux record, des chiffres de Lagos plus froids, des transactions \u00e9trang\u00e8res en baisse, et ma prise de client.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99054,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","footnotes":""},"categories":[682],"tags":[1003,684,1886,687,685],"class_list":["post-99053","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-rapports-de-marche","tag-1003","tag-algarve","tag-lagos","tag-portugal","tag-rapport-de-marche"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tChangements r\u00e9glementaires au cours (et autour) du 1er trimestre<\/h2>\n\n
Les prix continuent-ils \u00e0 grimper ?<\/h2>\n\n