{"id":134218,"date":"2026-11-11T08:20:45","date_gmt":"2026-11-11T08:20:45","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/amendements-budget-portugal-acheteurs-etrangers\/"},"modified":"2026-11-11T08:20:45","modified_gmt":"2026-11-11T08:20:45","slug":"amendements-budget-portugal-acheteurs-etrangers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/amendements-budget-portugal-acheteurs-etrangers\/","title":{"rendered":"Budget 2027 au Portugal : ce que les acheteurs \u00e9trangers \u00e0 Lagos doivent savoir avant le 24 novembre"},"content":{"rendered":"\n

Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : 10 novembre 2026. Tout ce qui suit reste une proposition jusqu\u2019au vote final du 24 novembre.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Trois changements propos\u00e9s pour le budget 2027 du Portugal toucheraient les acheteurs \u00e9trangers : les taux normaux d\u2019IMT multipli\u00e9s par dix pour les non-r\u00e9sidents qui ach\u00e8tent un logement (au lieu du taux forfaitaire actuel de 7,5 %), l\u2019IFICI ferm\u00e9 aux nouveaux candidats, et aucun imp\u00f4t sur les plus-values pour certaines ventes de r\u00e9sidences secondaires jusqu\u2019\u00e0 300 000 euros. Aucune de ces mesures n\u2019a encore force de loi. Les votes en commission commencent le 18 novembre.<\/p>\n\n\n\n

J\u2019ai d\u00e9j\u00e0 vu une transaction traverser ce genre de d\u00e9lai. Un de mes acheteurs avait sign\u00e9 le compromis de vente d\u2019une maison de ville de trois \u00e9tages avec vue sur la mer \u00e0 Praia da Luz, vers\u00e9 un acompte de 10 %, soit un peu plus de 50 000 euros, et demand\u00e9 une date d\u2019acte \u00e0 six mois. Pendant ces six mois, son portefeuille de cryptomonnaies s\u2019est effondr\u00e9. Nous avons trouv\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 mon r\u00e9seau un nouvel acheteur pour reprendre son engagement, et les propri\u00e9taires ont aimablement accept\u00e9 de ne pas conserver l\u2019acompte. La le\u00e7on m\u2019est rest\u00e9e : beaucoup de choses peuvent changer entre le compromis de vente et l\u2019acte d\u00e9finitif. Ce mois-ci, ce qui pourrait changer, c\u2019est la fiscalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Que signifient les amendements au budget 2027 du Portugal pour les \u00e9trangers qui ach\u00e8tent un bien immobilier ?<\/h2>\n\n\n\n

Les partis ont d\u00e9pos\u00e9 un nombre record de 2 847 amendements au budget de l\u2019\u00c9tat 2027 avant la date limite du 6 novembre. La plupart seront rejet\u00e9s. Trois d\u2019entre eux, tous issus du Parti socialiste (PS), concernent les acheteurs que j\u2019accompagne \u00e0 Lagos, principalement des couples britanniques et am\u00e9ricains dont le budget se situe entre 500 000 euros et 1 million d\u2019euros. J\u2019ai lu les deux textes d\u00e9pos\u00e9s (amendements 1840 et 2115) sur le site du Parlement, et pas seulement les r\u00e9sum\u00e9s de presse. Le troisi\u00e8me n\u2019est pour l\u2019instant qu\u2019une proposition du PS.<\/p>\n\n\n\n

\"Comparison
Les propositions durcissent chacune des voies qu\u2019utilise aujourd\u2019hui un acheteur non r\u00e9sident, et en assouplissent une pour les vendeurs. Source : amendements 1840 et 2115 du PS, d\u00e9pos\u00e9s le 6 novembre 2026 ; ps.pt, 6 novembre 2026 ; DL 97\/2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
\u00c9l\u00e9ment<\/th>Aujourd\u2019hui<\/th>Propos\u00e9<\/th>Statut<\/th><\/tr><\/thead>
IMT pour un non-r\u00e9sident qui ach\u00e8te un logement<\/td>Taux forfaitaire de 7,5 % du prix<\/td>Les taux normaux d\u2019IMT multipli\u00e9s par dix ; 7,5 % maintenu uniquement dans les territoires de faible densit\u00e9<\/td>Amendement PS 1840, d\u00e9pos\u00e9, non vot\u00e9<\/td><\/tr>
Annuler la surtaxe d\u2019IMT en devenant r\u00e9sident<\/td>R\u00e9sidence fiscale dans les 2 ans suivant l\u2019acte<\/td>R\u00e9sidence fiscale dans les 6 mois, et le logement est votre r\u00e9sidence familiale permanente pendant 5 ans<\/td>Fait partie de l\u2019amendement 1840<\/td><\/tr>
L\u2019annuler en louant le logement<\/td>Location longue dur\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 2 300 euros par mois, 36 mois au cours des 5 premi\u00e8res ann\u00e9es<\/td>Location dans le cadre du r\u00e9gime simplifi\u00e9 de loyer abordable, d\u00e9butant dans les 6 mois<\/td>Fait partie de l\u2019amendement 1840<\/td><\/tr>
IFICI (\u00ab NHR 2.0 \u00bb) pour les nouveaux r\u00e9sidents<\/td>Ouvert : taux forfaitaire de 20 % pendant 10 ans sur les revenus \u00e9ligibles<\/td>Ferm\u00e9 aux nouveaux candidats ; toute personne inscrite, ou ayant d\u00e9pos\u00e9 sa demande, avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi le conserve<\/td>Amendement PS 2115, d\u00e9pos\u00e9, non vot\u00e9<\/td><\/tr>
Plus-values sur la vente d\u2019une r\u00e9sidence secondaire<\/td>Impos\u00e9es selon les r\u00e8gles normales<\/td>Exon\u00e9ration \u00e0 100 % jusqu\u2019\u00e0 300 000 euros et \u00e0 50 % de 300 000 \u00e0 500 000 euros, lorsque l\u2019acheteur en fait sa r\u00e9sidence permanente dans une zone sous forte pression<\/td>Proposition du PS ; aucun texte d\u00e9pos\u00e9 lu \u00e0 ce jour<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

L\u2019IMT des non-r\u00e9sidents : de 7,5 % \u00e0 dix fois les taux normaux<\/h2>\n\n\n\n

En vertu du Decreto-Lei 97\/2026, un non-r\u00e9sident qui ach\u00e8te un logement paie un IMT forfaitaire de 7,5 % lors de l\u2019acte, comme je l\u2019ai expliqu\u00e9 dans ce que co\u00fbte l\u2019achat d\u2019un bien immobilier au Portugal en 2026<\/a>. L\u2019amendement PS 1840 le remplacerait par les taux normaux d\u2019IMT \u00ab elevadas ao d\u00e9cuplo \u00bb : multipli\u00e9s par dix, sans exon\u00e9ration ni r\u00e9duction. La justification du PS lui-m\u00eame est sans d\u00e9tour : le taux forfaitaire de 7,5 % ne change rien dans le segment du luxe et p\u00e8se surtout sur les logements de milieu de gamme, c\u2019est pourquoi il veut que la hausse touche toutes les tranches de prix.<\/p>\n\n\n\n

Lues au pied de la lettre, dix fois les tranches normales repr\u00e9senteraient un multiple des 7,5 % actuels. C\u2019est bien au-del\u00e0 de tout ce que le Portugal a jamais appliqu\u00e9, et je m\u2019attends \u00e0 ce que ce point soit \u00e2prement d\u00e9battu en commission. Le texte maintient le taux forfaitaire de 7,5 % dans les territoires de faible densit\u00e9 (la liste de la Portaria 208\/2017), donc la freguesia compte. Si vous \u00eates sous contrat, demandez \u00e0 votre avocat sur quelle liste figure votre freguesia. Pour voir ce que les r\u00e8gles actuelles signifient pour votre propre budget, faites le calcul avec le calculateur de frais d\u2019acquisition SunnySteve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Les voies de remboursement se resserrent nettement<\/h2>\n\n\n\n

Aujourd\u2019hui, la surtaxe d\u2019IMT peut \u00eatre annul\u00e9e si vous devenez r\u00e9sident fiscal portugais dans les deux ans suivant l\u2019acte, ou si vous louez le logement \u00e0 long terme \u00e0 un loyer mod\u00e9r\u00e9. Avec l\u2019amendement 1840, vous disposeriez de six mois pour devenir r\u00e9sident, et le logement devrait \u00eatre votre r\u00e9sidence familiale permanente pendant cinq ans. La voie locative passe au r\u00e9gime de loyer abordable, \u00e9galement pour cinq ans. Si les conditions ne sont pas respect\u00e9es, l\u2019imp\u00f4t redevient exigible.<\/p>\n\n\n\n

Pour un couple britannique qui pr\u00e9voit de partager l\u2019ann\u00e9e entre Lagos et son pays d\u2019origine, c\u2019est le point \u00e0 surveiller. Le d\u00e9lai de deux ans laissait le temps de tout vendre et de d\u00e9m\u00e9nager. Six mois, non.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019IFICI serait ferm\u00e9 aux nouveaux candidats<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019amendement 2115 abroge l\u2019article 58.\u00ba-A du statut des avantages fiscaux, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019IFICI, le r\u00e9gime que j\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 dans le NHR a disparu : ce que l\u2019IFICI signifie pour les acheteurs en 2026<\/a>. Les personnes d\u00e9j\u00e0 inscrites, ou ayant d\u00e9pos\u00e9 leur demande, \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi de finances le conservent. Il pr\u00e9voit \u00e9galement un r\u00e9examen du NHR, de l\u2019IFICI, des golden visas et des visas de nomade num\u00e9rique, y compris de leur effet sur les prix des logements, d\u2019ici la fin du premier semestre 2027.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019IFICI n\u2019a jamais convenu qu\u2019\u00e0 un groupe restreint (professions \u00e9ligibles, pas de pensions), donc la plupart de mes acheteurs retrait\u00e9s ne sont pas concern\u00e9s. Si vous vous installez au Portugal pour un poste \u00e9ligible et comptez dessus, parlez d\u00e8s maintenant \u00e0 votre conseiller fiscal du moment o\u00f9 vous pourrez d\u00e9poser votre demande. Je ne donnerai pas de date limite, car personne ne sait encore quand, ni m\u00eame si, la loi entrera en vigueur.<\/p>\n\n\n\n

Bonne nouvelle pour certains vendeurs : l\u2019id\u00e9e des 300 000 euros sur les plus-values<\/h2>\n\n\n\n

Le PS souhaite aussi un r\u00e9gime exceptionnel de trois ans : aucun imp\u00f4t sur les plus-values lors de la vente d\u2019une r\u00e9sidence secondaire jusqu\u2019\u00e0 300 000 euros, et la moiti\u00e9 de la plus-value exon\u00e9r\u00e9e de 300 000 \u00e0 500 000 euros, lorsque l\u2019acheteur en fait sa r\u00e9sidence permanente dans une zone sous pression immobili\u00e8re. Selon le dirigeant du PS, Jos\u00e9 Lu\u00eds Carneiro, le Gouvernement s\u2019est montr\u00e9 relativement ouvert \u00e0 cette id\u00e9e apr\u00e8s leur rencontre du 5 novembre. Je n\u2019ai pas lu de texte d\u00e9pos\u00e9 pour celle-ci, et personne n\u2019a confirm\u00e9 si les vendeurs non r\u00e9sidents seraient \u00e9ligibles, alors ne planifiez pas encore une vente en fonction de cette mesure.<\/p>\n\n\n\n

Ce que je dis aux acheteurs cette semaine<\/h2>\n\n\n\n

Rien ne change aujourd\u2019hui. Les 7,5 % restent en vigueur, tout comme la voie de la r\u00e9sidence en deux ans, et l\u2019IFICI est ouvert. Voici ce que je fais en ce moment avec les acheteurs \u00e0 Lagos :<\/p>\n\n\n\n