{"id":127974,"date":"2026-10-24T08:02:33","date_gmt":"2026-10-24T07:02:33","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/direito-de-superficie-lagos\/"},"modified":"2026-10-24T08:19:49","modified_gmt":"2026-10-24T07:19:49","slug":"direito-de-superficie-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/direito-de-superficie-lagos\/","title":{"rendered":"Maison T4 avec jardin \u00e0 Lagos pour 499\u00a0000\u00a0\u20ac. Trop beau pour \u00eatre vrai ?"},"content":{"rendered":"\n

Le pi\u00e8ge a un nom : direito de superf\u00edcie<\/strong>. Vous \u00eates propri\u00e9taire de la maison, la C\u00e2mara est propri\u00e9taire du terrain, jusqu’en 2075. Au terme, la loi portugaise pr\u00e9voit une prorogation, un rachat ou une indemnisation, pas la perte de votre maison pour rien. Voici pourquoi c’est moins effrayant qu’il n’y para\u00eet.<\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re question que tout acheteur me pose sur ma nouvelle annonce \u00e0 Sarga\u00e7al est toujours la m\u00eame : \u00ab Et que se passe-t-il en 2075 ? \u00bb C’est une question l\u00e9gitime. C’est aussi la raison pour laquelle cette maison de quatre chambres avec jardin et garage, \u00e0 huit minutes de Lagos, est affich\u00e9e \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui d’un appartement de deux chambres en ville. Laissez-moi vous expliquer pourquoi je pense que la plupart des acheteurs la lisent de travers.<\/p>\n\n\n\n

Qu’est-ce qu’un direito de superf\u00edcie ?<\/h2>\n\n\n\n

Un direito de superf\u00edcie (droit de superficie) est le droit d’\u00eatre propri\u00e9taire d’un b\u00e2timent sur le terrain d’autrui, pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Il est d\u00e9fini dans le Code civil portugais (articles 1524 et suivants) et il est pleinement inscriptible : il figure au registre de la Conservat\u00f3ria, il peut \u00eatre vendu, transmis par h\u00e9ritage et hypoth\u00e9qu\u00e9, et vous payez l’IMI dessus comme pour n’importe quel autre logement.<\/p>\n\n\n\n

Si vous \u00eates britannique, vous connaissez d\u00e9j\u00e0 cette structure : c’est le \u00ab leasehold \u00bb, la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 bail. Des millions de logements en Angleterre et au pays de Galles reposent sur des baux, et personne ne les dit sans valeur.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi la C\u00e2mara de Lagos a construit des quartiers entiers de cette fa\u00e7on<\/h2>\n\n\n\n

C’est ce que la plupart des acheteurs ne voient pas. Ces maisons ne sont pas la lubie d’un vendeur. Elles r\u00e9sultent d’une politique publique du logement d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

La loi fonci\u00e8re portugaise de 1976 (Decreto-Lei 794\/76<\/a>) a donn\u00e9 aux municipalit\u00e9s un outil contre la sp\u00e9culation : au lieu de vendre les terrains municipaux, elles pouvaient les conc\u00e9der en droit de superficie, afin que les familles puissent construire ou acheter un logement sans payer le terrain. Lagos l’a utilis\u00e9 dans toute la commune. L’Urbaniza\u00e7\u00e3o Municipal do Sarga\u00e7al est un lotissement municipal de 13 lots approuv\u00e9 en 2001. \u00c0 Bensafrim, des lots municipaux d’autoconstruction ont \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on, tout comme le Bairro da Liberdade \u00e0 Espiche.<\/p>\n\n\n\n

Tout l’objectif \u00e9tait de permettre aux familles locales d’acc\u00e9der \u00e0 leur propre logement. Cela compte pour la suite.<\/p>\n\n\n\n

Que se passe-t-il vraiment \u00e0 l’issue des 70 ans ?<\/h2>\n\n\n\n

Il existe trois sc\u00e9narios r\u00e9alistes, et aucun ne consiste \u00e0 voir \u00ab la commune se pr\u00e9senter et prendre votre maison \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

1. La dur\u00e9e est prorog\u00e9e.<\/strong> Un droit de superficie peut \u00eatre prorog\u00e9 par accord entre la C\u00e2mara et le titulaire. Imaginez l’alternative : une municipalit\u00e9 reprenant toute une rue de maisons familiales qu’elle a cr\u00e9\u00e9es pour loger ses propres habitants. Aucune C\u00e2mara \u00e9lue n’y survit. Certains r\u00e8glements municipaux, ailleurs au Portugal, prorogent m\u00eame la dur\u00e9e automatiquement si personne ne convient d’autre chose.<\/p>\n\n\n\n

2. Vous achetez le terrain.<\/strong> Ce n’est pas de la th\u00e9orie. En 2004, la C\u00e2mara de Lagos a vot\u00e9 \u00e0 l’unanimit\u00e9<\/a> la vente d’une parcelle du Bairro da Liberdade, \u00e0 Espiche, \u00e0 la personne qui la d\u00e9tenait en droit de superficie depuis 1997, la convertissant en pleine propri\u00e9t\u00e9. Si poss\u00e9der le sol sous vos pieds vous aide \u00e0 dormir, vous pouvez demander la m\u00eame chose \u00e0 la C\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n

3. Le terrain fait retour, avec indemnisation.<\/strong> En vertu de l’article 1538 du Code civil, lorsqu’un droit de superficie \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e prend fin, le propri\u00e9taire du terrain r\u00e9cup\u00e8re le b\u00e2timent, mais, sauf stipulation contraire de l’acte, le titulaire a droit \u00e0 une indemnisation correspondant \u00e0 sa valeur. C’est le sc\u00e9nario que tout le monde redoute, et m\u00eame dans ce cas la loi ne vous laisse pas sans rien. Faites lire cette clause pr\u00e9cise de l’acte par votre avocat.<\/p>\n\n\n\n

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Sc\u00e9nario en 2075<\/th>Ce qui se passe<\/th>Probabilit\u00e9, \u00e0 mon avis<\/th><\/tr><\/thead>
Prorogation<\/td>La C\u00e2mara et le titulaire conviennent d’une nouvelle dur\u00e9e. Vous gardez la maison.<\/td>Le plus probable : ce sont des lotissements municipaux construits pour loger des habitants<\/td><\/tr>\n
Achat du terrain<\/td>La C\u00e2mara vend la parcelle et le droit de superficie devient pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/td>Possible sur demande : Lagos l’a fait \u00e0 Espiche en 2004<\/td><\/tr>\n
Retour du terrain<\/td>Le terrain et la maison reviennent \u00e0 la C\u00e2mara, avec indemnisation du b\u00e2timent sauf exclusion par l’acte (Code civil, art. 1538).<\/td>Le moins probable : politiquement tr\u00e8s difficile pour une C\u00e2mara<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table>
Les trois issues possibles \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance d’un direito de superf\u00edcie municipal \u00e0 Lagos.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Mon avis sinc\u00e8re, apr\u00e8s avoir \u00e9tudi\u00e9 comment ces quartiers sont n\u00e9s : la prorogation est de tr\u00e8s loin l’issue la plus probable, et le rachat est l’option si vous voulez de la certitude.<\/p>\n\n\n\n

Que devient un droit de superficie au d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire ?<\/h2>\n\n\n\n

Il passe aux h\u00e9ritiers, comme n’importe quel autre logement. L’article 1534 du Code civil le dit en une ligne : le droit de superficie est transmissible \u00ab por acto entre vivos ou por morte \u00bb, de votre vivant ou au d\u00e9c\u00e8s. Vos enfants h\u00e9ritent de la maison et des ann\u00e9es restantes de la dur\u00e9e, et ils peuvent la conserver, la louer dans les conditions de l’acte, ou la vendre.<\/p>\n\n\n\n

Les droits de succession suivent eux aussi les r\u00e8gles portugaises habituelles : conjoints, partenaires non mari\u00e9s, enfants et parents sont exon\u00e9r\u00e9s du droit de timbre de 10\u00a0% sur les successions. Comme pour tout ici, faites v\u00e9rifier par votre avocat si l’acte contient des conditions municipales sur les transmissions.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi ces maisons ne sont presque jamais mises en vente<\/h2>\n\n\n\n

Songez \u00e0 ce qu’on a offert \u00e0 ces familles : la possibilit\u00e9 de construire ou d’acheter un logement sur un terrain fourni par la C\u00e2mara, sans payer le terrain au prix du march\u00e9. \u00c0 Lagos, o\u00f9 le terrain est souvent la partie la plus ch\u00e8re d’une maison, c’est une affaire unique dans une vie. Ceux qui en ont obtenu une la gardent. En 25 ans d’immobilier, j’ai rarement vu quelqu’un rendre un tel avantage.<\/p>\n\n\n\n

Et il n’y en a jamais eu beaucoup \u00e0 distribuer. La C\u00e2mara n’a proc\u00e9d\u00e9 ainsi que dans quelques endroits, dont Sarga\u00e7al, Bensafrim et Espiche, et le lotissement de Sarga\u00e7al ne compte que 13 maisons. Lagos manque de logements abordables depuis des ann\u00e9es : il n’y en a donc jamais eu assez pour tous ceux qui en voulaient une. En outre, les actes interdisaient toute vente pendant les 20 premi\u00e8res ann\u00e9es sans l’autorisation de la C\u00e2mara. La plupart de ces maisons n’ont tout simplement jamais \u00e9t\u00e9 sur le march\u00e9 libre.<\/p>\n\n\n\n

\"Rang\u00e9e
L’Urbaniza\u00e7\u00e3o Municipal do Sarga\u00e7al : 13 maisons construites par la commune sur une boucle tranquille, \u00e0 8 minutes de Lagos. Peu d’entre elles ont jamais \u00e9t\u00e9 vendues sur le march\u00e9 libre.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Quand l’une d’elles arrive enfin sur le march\u00e9, elle m\u00e9rite une vraie explication, et non d’\u00eatre \u00e9cart\u00e9e \u00e0 cause de deux mots sur le registre.<\/p>\n\n\n\n

Le reste du monde fait cela tous les jours<\/h2>\n\n\n\n

Hors du Portugal, personne ne s’en \u00e9tonne. Au Royaume-Uni, le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 permet aux propri\u00e9taires de prolonger leur bail jusqu’\u00e0 990 ans. \u00c0 Hong Kong, le gouvernement a prorog\u00e9 des milliers de baux fonciers d’un seul coup \u00e0 l’approche de la r\u00e9trocession de 1997, plut\u00f4t que de les reprendre. Dans une grande partie de l’Asie, poss\u00e9der un b\u00e2timent sur un terrain de l’\u00c9tat est simplement la fa\u00e7on dont fonctionne la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 Lagos, c’est inhabituel, et l’inhabituel rend les acheteurs nerveux. Les acheteurs nerveux cr\u00e9ent des occasions pour ceux qui font leurs devoirs.<\/p>\n\n\n\n

Ce que cela signifie pour cette maison de Sarga\u00e7al : risque ou opportunit\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n

Voici ce que le droit de superficie vous offre \u00e0 499\u00a0000\u00a0\u20ac :<\/p>\n\n\n\n