{"id":112593,"date":"2026-08-13T10:00:00","date_gmt":"2026-08-13T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/pret-immobilier-portugal-americains-2026\/"},"modified":"2026-08-14T06:47:01","modified_gmt":"2026-08-14T05:47:01","slug":"pret-immobilier-portugal-americains-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/pret-immobilier-portugal-americains-2026\/","title":{"rendered":"Les Am\u00e9ricains peuvent-ils obtenir un pr\u00eat immobilier au Portugal en 2026 ?"},"content":{"rendered":"\n

Un couple am\u00e9ricain que j’accompagne actuellement, avec un budget d’environ 500.000 EUR \u00e0 Lagos, m’a pos\u00e9 la version pratique de cette question : pouvons-nous vraiment obtenir un pr\u00eat immobilier ici, ou devons-nous acheter comptant ? C’est l’une des premi\u00e8res choses que la plupart des acqu\u00e9reurs non-r\u00e9sidents veulent savoir, et la r\u00e9ponse honn\u00eate est oui, mais pas aux m\u00eames conditions que dans votre pays.<\/p>\n\n\n\n

Un Am\u00e9ricain (ou un autre expatri\u00e9 non-r\u00e9sident) peut-il obtenir un pr\u00eat immobilier au Portugal en 2026 ?<\/h2>\n\n\n\n

Oui. Les banques portugaises pr\u00eatent r\u00e9guli\u00e8rement aux acqu\u00e9reurs \u00e9trangers non-r\u00e9sidents, y compris am\u00e9ricains, et cela fait partie de la fa\u00e7on dont je structure les acquisitions pour les clients qui ne souhaitent pas immobiliser toute leur tr\u00e9sorerie dans un seul bien. Ce qui change pour un non-r\u00e9sident, c’est le montant que la banque accepte de pr\u00eater par rapport \u00e0 la valeur du bien, appel\u00e9 quotit\u00e9 de financement, ou LTV.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 titre indicatif, les ressortissants de l’UE atteignent souvent 60 \u00e0 70% de LTV en tant que non-r\u00e9sidents, tandis que les acqu\u00e9reurs non-r\u00e9sidents britanniques, am\u00e9ricains et hors UE se situent plut\u00f4t entre 60 et 65%. Consid\u00e9rez ces chiffres comme des rep\u00e8res de planification, pas comme une offre. Chaque banque fixe son propre app\u00e9tit pour le risque, qui \u00e9volue selon votre profil de revenus, votre historique de cr\u00e9dit et le bien concern\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Ce que les banques portugaises examinent vraiment chez les non-r\u00e9sidents<\/h2>\n\n\n\n

L’analyse du dossier demande plus de documents qu’un pr\u00eat am\u00e9ricain, mais elle n’a rien d’inhabituel une fois que vous savez \u00e0 quoi vous attendre. Les banques exigent des justificatifs de revenus (d\u00e9clarations fiscales et bulletins de salaire ou, pour les travailleurs ind\u00e9pendants, deux \u00e0 trois ans de comptes), une v\u00e9rification du taux d’endettement qui demande g\u00e9n\u00e9ralement que le total de vos mensualit\u00e9s reste sous environ un tiers \u00e0 40% du revenu net, et un NIF, votre num\u00e9ro fiscal portugais, avant que quoi que ce soit puisse avancer.<\/p>\n\n\n\n

Pour mes clients am\u00e9ricains en particulier, la couche suppl\u00e9mentaire est la d\u00e9claration FATCA. Les banques portugaises qui acceptent des citoyens am\u00e9ricains comme clients doivent se conformer aux obligations d\u00e9claratives am\u00e9ricaines, si bien que certaines banques sont mieux \u00e9quip\u00e9es que d’autres pour les dossiers am\u00e9ricains. Ce n’est pas une raison de s’inqui\u00e9ter, c’est une raison de commencer par une banque ou un courtier qui compte d\u00e9j\u00e0 des clients am\u00e9ricains, plut\u00f4t que de d\u00e9couvrir trois semaines apr\u00e8s le d\u00e9but du processus que la banque ne veut pas de documents am\u00e9ricains.<\/p>\n\n\n\n

Statut de r\u00e9sidence de l’acqu\u00e9reur<\/th>LTV typique en tant que non-r\u00e9sident<\/th>\u00c9tape suppl\u00e9mentaire \u00e0 pr\u00e9voir<\/th><\/tr><\/thead>
Ressortissant UE \/ EEE, non-r\u00e9sident<\/td>Environ 60 \u00e0 70%<\/td>NIF, justificatifs de revenus<\/td><\/tr>
Ressortissant britannique, non-r\u00e9sident<\/td>Environ 60 \u00e0 65%<\/td>NIF, justificatifs de revenus, questions de r\u00e9sidence post-Brexit en cas d’installation<\/td><\/tr>
Ressortissant am\u00e9ricain, non-r\u00e9sident<\/td>Environ 60 \u00e0 65%<\/td>NIF, justificatifs de revenus, banque conforme FATCA<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\"Graphique
Les chiffres \u00e0 retenir si vous financez un achat \u00e0 Lagos en tant qu’Am\u00e9ricain non-r\u00e9sident.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\u00c0 quoi ressemble votre mensualit\u00e9 aux taux actuels<\/h2>\n\n\n\n

Les pr\u00eats immobiliers portugais sont index\u00e9s sur l’Euribor major\u00e9 d’une marge bancaire, et l’Euribor s’est \u00e9loign\u00e9 de son pic de 2026. Au 7 ao\u00fbt 2026, l’Euribor 3 mois s’\u00e9tablissait \u00e0 2,474%, le 6 mois \u00e0 2,683% et le 12 mois \u00e0 2,898%, tous en l\u00e9g\u00e8re baisse au fil de l’\u00e9t\u00e9. La Banque centrale europ\u00e9enne a maintenu son taux directeur \u00e0 2,40% le 23 juillet, apr\u00e8s une hausse en juin, la tendance est donc \u00e0 la stabilit\u00e9 plut\u00f4t qu’\u00e0 une baisse rapide. C\u00f4t\u00e9 am\u00e9ricain, la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale a maintenu son taux entre 3,5 et 3,75% fin juillet, lors d’un vote partag\u00e9, ce qui explique en partie pourquoi certains acqu\u00e9reurs am\u00e9ricains se demandent s’il vaut mieux financer localement au Portugal que de recourir au cr\u00e9dit am\u00e9ricain.<\/p>\n\n\n\n

Pour un bien \u00e0 500.000 EUR \u00e0 Lagos avec un LTV de 60%, cela repr\u00e9sente un pr\u00eat de 300.000 EUR. Avec l’Euribor actuel major\u00e9 d’une marge bancaire habituelle, vous vous situez sur un pr\u00eat \u00e0 taux variable ou mixte compris entre environ 3,5% et un peu plus de 4% une fois la marge ajout\u00e9e, m\u00eame si votre offre r\u00e9elle d\u00e9pendra de la banque, de la dur\u00e9e et de votre profil. Obtenez un chiffre r\u00e9el aupr\u00e8s d’une banque ou d’un courtier avant de b\u00e2tir votre budget dessus, il s’agit d’une fourchette de planification, pas d’une offre.<\/p>\n\n\n\n

Si vous convertissez des dollars, le volet devises est rest\u00e9 calme lui aussi. L’USD\/EUR se situe autour de 0,865, un budget de 1.000.000 USD correspond donc \u00e0 environ 865.000 EUR aux niveaux actuels, sans les variations qui vous obligeraient \u00e0 revoir ce chiffre d’un mois sur l’autre.<\/p>\n\n\n\n

Le pr\u00eat \u00e0 100% pour les moins de 35 ans est un dispositif diff\u00e9rent<\/h2>\n\n\n\n

Si vous avez moins de 35 ans et que vous devenez r\u00e9sident fiscal portugais, il existe une voie distincte \u00e0 conna\u00eetre : le dispositif public Garantia P\u00fablica, que j’ai trait\u00e9 dans Le pr\u00eat \u00e0 100% au Portugal pour les expatri\u00e9s de moins de 35 ans<\/a>. Il est soumis \u00e0 une limite d’\u00e2ge et li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9sidence, contrairement \u00e0 cette voie g\u00e9n\u00e9rale de financement pour non-r\u00e9sidents. Il ne concernera donc pas la plupart de mes clients am\u00e9ricains, mais il vaut la peine de le valider ou de l’\u00e9carter t\u00f4t si l’\u00e2ge et les projets de r\u00e9sidence correspondent.<\/p>\n\n\n\n

Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n
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