{"id":105399,"date":"2026-08-03T15:31:05","date_gmt":"2026-08-03T14:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/reforme-location-portugal-2026-proprietaires\/"},"modified":"2026-09-26T16:39:35","modified_gmt":"2026-09-26T15:39:35","slug":"reforme-loi-location-portugal-2026-proprietaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/reforme-loi-location-portugal-2026-proprietaires\/","title":{"rendered":"Nouvelle R\u00e9forme Locative au Portugal : Ce Que Gagnent les Propri\u00e9taires en 2026"},"content":{"rendered":"\n

Le gouvernement portugais a approuv\u00e9, le 9 juillet 2026, une r\u00e9forme du march\u00e9 locatif qui d\u00e9place l’\u00e9quilibre en faveur des propri\u00e9taires bailleurs. Le plafond de 2% sur les hausses de loyer pour les nouveaux baux dispara\u00eet. Le plafond du d\u00e9p\u00f4t de garantie dispara\u00eet. Les impay\u00e9s de loyer d\u00e9clenchent d\u00e9sormais la r\u00e9siliation apr\u00e8s deux mois au lieu de trois.<\/p>\n\n\n\n

Ce n’est pas encore une loi. Le texte a \u00e9t\u00e9 transmis \u00e0 l’Assembleia da Rep\u00fablica, et le Parlement peut encore le modifier. Mais l’orientation est fix\u00e9e, et si vous poss\u00e9dez un bien dans le Barlavento Algarvio que vous louez, ou si vous envisagez d’en acqu\u00e9rir un d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par un locataire, c’est ce texte de loi portugais qu’il vaut la peine de comprendre avant septembre.<\/p>\n\n\n\n

Quelles sont les nouvelles r\u00e8gles locatives portugaises pour les propri\u00e9taires bailleurs en 2026 ?<\/h2>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9 : les loyers des nouveaux baux peuvent \u00eatre fix\u00e9s librement, les d\u00e9p\u00f4ts de garantie ne sont plus plafonn\u00e9s, les propri\u00e9taires peuvent demander jusqu’\u00e0 trois mois de loyer d’avance au lieu de deux, les impay\u00e9s peuvent d\u00e9clencher la r\u00e9siliation apr\u00e8s deux mois au lieu de trois, et refuser un renouvellement automatique devient plus simple. Le texte a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et annonc\u00e9 par le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz. Il est d\u00e9sormais entre les mains du Parlement et n’est pas encore en vigueur.<\/p>\n\n\n\n

Le changement le plus important est la suppression du plafond de 2% sur les hausses de loyer lorsqu’un bien passe \u00e0 un nouveau bail. Ce plafond avait \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 pour freiner l’inflation locative et devait courir jusqu’en 2029. Le supprimer trois ans plus t\u00f4t signifie que, d\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la loi, le montant demand\u00e9 \u00e0 un nouveau locataire rel\u00e8ve uniquement de l’accord entre vous et lui.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e8gles actuelles face \u00e0 la r\u00e9forme propos\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n

Voici l’avant et l’apr\u00e8s, c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te. Rappelez-vous que la colonne de droite reste une proposition tant que le Parlement ne l’a pas vot\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

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Location longue dur\u00e9e<\/th>R\u00e8gles actuelles<\/th>R\u00e9forme propos\u00e9e<\/th><\/tr><\/thead>
Loyer d’un nouveau bail<\/td>Hausse plafonn\u00e9e \u00e0 2% lors du passage \u00e0 un nouveau contrat<\/td>Plafond supprim\u00e9. Loyer librement convenu entre les parties<\/td><\/tr>\n
Loyer d’avance<\/td>Deux mois maximum<\/td>Trois mois maximum<\/td><\/tr>\n
D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/td>Un plafond l\u00e9gal s’applique<\/td>Plafond supprim\u00e9. D\u00e9p\u00f4t librement convenu<\/td><\/tr>\n
Refus du renouvellement automatique<\/td>Motifs limit\u00e9s pour le propri\u00e9taire<\/td>Le propri\u00e9taire peut refuser avec pr\u00e9avis<\/td><\/tr>\n
Impay\u00e9s avant r\u00e9siliation possible<\/td>Trois mois<\/td>Deux mois<\/td><\/tr>\n
Retards de paiement r\u00e9p\u00e9t\u00e9s<\/td>N’est pas un motif \u00e0 part enti\u00e8re<\/td>Plus de trois occurrences en 12 mois, ou quatre en 18 mois<\/td><\/tr>\n
Dur\u00e9e du bail<\/td>Un \u00e0 30 ans<\/td>Inchang\u00e9e, un \u00e0 30 ans<\/td><\/tr>\n
Baux ant\u00e9rieurs \u00e0 1990<\/td>Loyers largement gel\u00e9s<\/td>Protection maintenue pour les locataires de plus de 65 ans ou en situation de handicap \u00e0 60% ou plus. Le loyer peut augmenter lorsque le revenu du m\u00e9nage d\u00e9passe environ 64.000 EUR par an<\/td><\/tr>\n
Filet de s\u00e9curit\u00e9 pour le locataire<\/td>Soutien social au cas par cas<\/td>Nouveau fonds d’urgence pour le logement via l’IHRU, versement sous 10 jours apr\u00e8s la demande<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce que cela signifie si vous \u00eates propri\u00e9taire \u00e0 Lagos ou \u00e0 Praia da Luz<\/h2>\n\n\n\n

En pratique, la location longue dur\u00e9e devient une option moins risqu\u00e9e qu’elle ne l’\u00e9tait. Ce qui d\u00e9courage les propri\u00e9taires n’est que rarement le niveau du loyer. C’est la difficult\u00e9 \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer le bien. Un locataire qui cesse de payer tout en restant sur place a toujours \u00e9t\u00e9, au Portugal, un probl\u00e8me lent et co\u00fbteux. R\u00e9duire le seuil d’impay\u00e9s de trois \u00e0 deux mois, et ajouter les retards de paiement r\u00e9p\u00e9t\u00e9s comme motif \u00e0 part enti\u00e8re, ne rend pas l’expulsion plus rapide. Cela permet simplement qu’elle commence plus t\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n

Le contexte compte ici. Le loyer moyen demand\u00e9 au niveau national a atteint 1.350 EUR par mois en juillet, en hausse de 3,8% par rapport \u00e0 juin. L’Euribor \u00e0 12 mois s’est d\u00e9tendu \u00e0 environ 2,73%, contre 2,87% \u00e0 la mi-juillet, si bien que le co\u00fbt de financement d’un investissement locatif tend \u00e0 baisser plut\u00f4t qu’\u00e0 augmenter. Et l’Algarve reste totalement ouverte aux nouvelles inscriptions d’Alojamento Local, contrairement au centre historique de Lisbonne, soumis \u00e0 des restrictions. Les propri\u00e9taires y disposent donc toujours des deux options, ce qui n’est pas le cas partout au Portugal.<\/p>\n\n\n\n

Cela ne fait pas automatiquement de la location longue dur\u00e9e la meilleure r\u00e9ponse. La location courte dur\u00e9e l’emporte en g\u00e9n\u00e9ral encore sur le rendement brut dans une ville c\u00f4ti\u00e8re avec une vraie saison estivale, et j’ai fait les calculs r\u00e9els \u00e0 ce sujet dans Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home?<\/a>. Ce qui change, c’est le volet risque de cette comparaison. La location longue dur\u00e9e a toujours \u00e9t\u00e9 l’option au rendement plus faible et aux contraintes moindres, assortie d’un risque extr\u00eame important. Cette r\u00e9forme r\u00e9duit ce risque extr\u00eame. La location courte dur\u00e9e a ses propres r\u00e8gles, incluant d\u00e9sormais une proposition europ\u00e9enne largement mal comprise dans les m\u00e9dias : j’explique ce que l’EU Affordable Housing Act change pour les acheteurs en Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Ce que les acheteurs doivent lire : les biens avec locataire en place<\/h2>\n\n\n\n

Une annonce qui semble sous-\u00e9valu\u00e9e pour sa rue en trouve parfois la raison dans les petites lignes : il existe un locataire sous un ancien bail. Les baux ant\u00e9rieurs \u00e0 1990 en sont la version extr\u00eame. Leurs loyers sont largement gel\u00e9s depuis des d\u00e9cennies, et le bien vaut ce qu’il vaut, moins un locataire en place qu’il n’est pas \u00e9conomiquement possible de faire partir.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9forme ne balaie pas ces baux. Les locataires de plus de 65 ans, ou en situation de handicap \u00e0 60% ou plus, conservent leur protection. Ce qu’elle ajoute, c’est un test de revenu : lorsque le revenu annuel du m\u00e9nage d\u00e9passe environ 64.000 EUR, le loyer peut \u00eatre ajust\u00e9. C’est un changement limit\u00e9, qui ne transformera pas un immeuble \u00e0 bail gel\u00e9 en actif ordinaire. Mais c’est la premi\u00e8re \u00e9volution en la mati\u00e8re depuis des ann\u00e9es, et pour un bien lou\u00e9 dans le centre historique de Lagos, il vaut d\u00e9sormais la peine de faire v\u00e9rifier par un avocat de quel c\u00f4t\u00e9 de cette limite se situe le locataire avant d’\u00e9carter totalement l’offre.<\/p>\n\n\n\n

Ce que je ferais maintenant<\/h2>\n\n\n\n

Rien de spectaculaire, et rien d’irr\u00e9versible. C’est une proposition, pas une loi, et le Parlement a d\u00e9j\u00e0 modifi\u00e9 des textes sur le logement par le pass\u00e9.<\/p>\n\n\n\n