{"id":105399,"date":"2026-08-03T15:31:05","date_gmt":"2026-08-03T14:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/reforme-location-portugal-2026-proprietaires\/"},"modified":"2026-08-04T08:39:39","modified_gmt":"2026-08-04T07:39:39","slug":"reforme-location-portugal-2026-proprietaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/reforme-location-portugal-2026-proprietaires\/","title":{"rendered":"Les nouvelles r\u00e8gles de location au Portugal : ce que les propri\u00e9taires gagnent en 2026"},"content":{"rendered":"\n

Le gouvernement portugais a approuv\u00e9, le 9 juillet 2026, une r\u00e9forme du march\u00e9 locatif qui d\u00e9place l’\u00e9quilibre en faveur des propri\u00e9taires. Le plafond de 2 % sur les hausses de loyer pour les nouveaux baux dispara\u00eet. Le plafond des d\u00e9p\u00f4ts de garantie dispara\u00eet. Les impay\u00e9s permettent la r\u00e9siliation au bout de deux mois au lieu de trois.<\/p>\n\n\n\n

Ce n’est pas encore la loi. Le texte a \u00e9t\u00e9 transmis \u00e0 l’Assembleia da Rep\u00fablica et le Parlement peut encore le modifier. Mais la direction est fix\u00e9e et, si vous poss\u00e9dez un bien lou\u00e9 dans l’Algarve occidental, ou si vous en visez un d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par un locataire, c’est le texte portugais qu’il vaut la peine de comprendre avant septembre.<\/p>\n\n\n\n

Quelles sont les nouvelles r\u00e8gles de location au Portugal pour les propri\u00e9taires en 2026 ?<\/h2>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9 : les loyers des nouveaux baux peuvent \u00eatre fix\u00e9s librement, les d\u00e9p\u00f4ts de garantie ne sont plus plafonn\u00e9s, les propri\u00e9taires peuvent demander jusqu’\u00e0 trois mois d’avance au lieu de deux, les impay\u00e9s permettent la r\u00e9siliation au bout de deux mois au lieu de trois, et refuser une reconduction automatique devient plus simple. Le texte a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et pr\u00e9sent\u00e9 par le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz. Il est d\u00e9sormais au Parlement et n’est pas encore en vigueur.<\/p>\n\n\n\n

Le changement le plus important est la suppression du plafond de 2 % sur les hausses de loyer lorsqu’un bien passe \u00e0 un nouveau bail. Ce plafond avait \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 pour freiner l’inflation des loyers et devait courir jusqu’en 2029. Le supprimer trois ans plus t\u00f4t signifie qu’\u00e0 partir de l’entr\u00e9e en vigueur de la loi, ce que vous demandez \u00e0 un nouveau locataire rel\u00e8ve d’un accord entre vous et lui.<\/p>\n\n\n\n

Les r\u00e8gles actuelles face \u00e0 la r\u00e9forme propos\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n

Voici l’avant et l’apr\u00e8s, c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te. Rappelez-vous que la colonne de droite reste une proposition tant que le Parlement n’a pas vot\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

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Location de longue dur\u00e9e<\/th>R\u00e8gles actuelles<\/th>R\u00e9forme propos\u00e9e<\/th><\/tr><\/thead>
Loyer d’un nouveau bail<\/td>Hausse plafonn\u00e9e \u00e0 2 % lorsque le bien passe \u00e0 un nouveau contrat<\/td>Plafond supprim\u00e9. Loyer librement convenu entre les parties<\/td><\/tr>\n
Loyer d’avance<\/td>Deux mois maximum<\/td>Trois mois maximum<\/td><\/tr>\n
D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/td>Un plafond l\u00e9gal s’applique<\/td>Plafond supprim\u00e9. D\u00e9p\u00f4t librement convenu<\/td><\/tr>\n
Refus de la reconduction automatique<\/td>Motifs limit\u00e9s pour le propri\u00e9taire<\/td>Le propri\u00e9taire peut refuser moyennant un pr\u00e9avis<\/td><\/tr>\n
Impay\u00e9s avant de pouvoir r\u00e9silier<\/td>Trois mois<\/td>Deux mois<\/td><\/tr>\n
Retards de paiement r\u00e9p\u00e9t\u00e9s<\/td>Pas un motif autonome<\/td>Plus de trois occurrences en 12 mois, ou quatre en 18 mois<\/td><\/tr>\n
Dur\u00e9e du bail<\/td>De un \u00e0 30 ans<\/td>Inchang\u00e9e, de un \u00e0 30 ans<\/td><\/tr>\n
Baux ant\u00e9rieurs \u00e0 1990<\/td>Loyers largement gel\u00e9s<\/td>Protection maintenue pour les locataires de plus de 65 ans ou pr\u00e9sentant une incapacit\u00e9 de 60 % ou plus. Le loyer peut augmenter d\u00e8s que le revenu du foyer d\u00e9passe environ 64.000 EUR par an<\/td><\/tr>\n
Filet de s\u00e9curit\u00e9 pour le locataire<\/td>Aide sociale au cas par cas<\/td>Nouveau Fonds d’urgence logement via l’IHRU, versement dans les 10 jours suivant la demande<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce que cela signifie si vous poss\u00e9dez un bien \u00e0 Lagos ou \u00e0 Praia da Luz<\/h2>\n\n\n\n

L’effet pratique est que la location de longue dur\u00e9e devient une option moins risqu\u00e9e qu’auparavant. Ce qui d\u00e9courage les propri\u00e9taires, c’est rarement le niveau du loyer. C’est de r\u00e9cup\u00e9rer le bien. Au Portugal, un locataire qui cesse de payer et reste en place a toujours \u00e9t\u00e9 un probl\u00e8me long et co\u00fbteux. Ramener le seuil d’impay\u00e9s de trois \u00e0 deux mois, et ajouter les retards r\u00e9p\u00e9t\u00e9s comme motif \u00e0 part enti\u00e8re, ne rend pas l’expulsion rapide. Cela la fait commencer plus t\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n

Le contexte compte. Le loyer moyen demand\u00e9 au niveau national a atteint 1.350 EUR par mois en juillet, en hausse de 3,8 % sur juin. L’Euribor douze mois est retomb\u00e9 \u00e0 environ 2,73 %, contre 2,87 % \u00e0 la mi-juillet, si bien que le co\u00fbt de financement d’un investissement locatif baisse plut\u00f4t qu’il ne monte. Et l’Algarve reste enti\u00e8rement ouverte aux nouveaux enregistrements Alojamento Local, contrairement au centre historique de Lisbonne, qui est restreint. Ici, les propri\u00e9taires disposent encore des deux voies, ce qui n’est pas le cas partout au Portugal.<\/p>\n\n\n\n

Cela ne fait pas automatiquement de la longue dur\u00e9e la meilleure r\u00e9ponse. La courte dur\u00e9e l’emporte g\u00e9n\u00e9ralement encore sur le rendement brut dans une ville c\u00f4ti\u00e8re avec une vraie saison estivale, et j’ai fait les calculs dans L’Airbnb peut-il financer votre maison de retraite en Algarve ?<\/a>. Ce qui change, c’est le volet risque de la comparaison. La longue dur\u00e9e a toujours \u00e9t\u00e9 l’option au rendement plus faible et aux tracas plus limit\u00e9s, assortie d’un gros risque extr\u00eame. Cette r\u00e9forme r\u00e9duit ce risque extr\u00eame.<\/p>\n\n\n\n

La partie que les acheteurs doivent lire : les biens vendus avec un locataire<\/h2>\n\n\n\n

Une annonce qui para\u00eet sous-\u00e9valu\u00e9e pour sa rue en donne parfois la raison en petits caract\u00e8res : un locataire l’occupe sous un ancien bail. Les baux ant\u00e9rieurs \u00e0 1990 en sont la version extr\u00eame. Leurs loyers sont largement gel\u00e9s depuis des d\u00e9cennies, et le bien vaut ce qu’il vaut moins un locataire en place qu’il n’est pas \u00e9conomiquement possible de faire partir.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9forme ne balaie pas ces contrats. Les locataires de plus de 65 ans, ou pr\u00e9sentant une incapacit\u00e9 de 60 % ou plus, conservent leur protection. Ce qu’elle ajoute, c’est un crit\u00e8re de revenus : lorsque le revenu annuel du foyer d\u00e9passe environ 64.000 EUR, le loyer peut \u00eatre ajust\u00e9. Le changement est \u00e9troit et ne transformera pas un immeuble \u00e0 loyers gel\u00e9s en actif normal. Mais c’est le premier mouvement sur ce sujet depuis des ann\u00e9es et, pour un bien lou\u00e9 dans la vieille ville de Lagos, il vaut d\u00e9sormais la peine de faire v\u00e9rifier par un avocat de quel c\u00f4t\u00e9 de cette ligne se situe le locataire avant d’\u00e9carter compl\u00e8tement l’offre.<\/p>\n\n\n\n

Ce que je ferais maintenant<\/h2>\n\n\n\n

Rien de spectaculaire et rien d’irr\u00e9versible. Il s’agit d’une proposition, pas d’une loi, et le Parlement a d\u00e9j\u00e0 modifi\u00e9 des textes sur le logement.<\/p>\n\n\n\n