{"id":104960,"date":"2026-07-31T13:23:35","date_gmt":"2026-07-31T12:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/prix-immobilier-portugal-duree-de-la-hausse\/"},"modified":"2026-10-06T08:20:41","modified_gmt":"2026-10-06T07:20:41","slug":"prix-immobilier-portugal-combien-de-temps-la-hausse-peut-elle-durer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/prix-immobilier-portugal-combien-de-temps-la-hausse-peut-elle-durer\/","title":{"rendered":"Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?"},"content":{"rendered":"\n

Un client m’a pos\u00e9 cette question la semaine derni\u00e8re. Cela faisait un moment qu’il observait l’Algarve, et il m’a dit les choses clairement : ce march\u00e9 est \u00e0 la hausse depuis plus de dix ans, y compris pendant les ann\u00e9es o\u00f9 certaines r\u00e9gions d’Europe du Nord \u00e9taient en baisse. Jusqu’o\u00f9 cela peut-il continuer ?<\/p>\n\n\n\n

C’est la bonne question, et ce mois-ci, elle a re\u00e7u une r\u00e9ponse \u00e9tonnamment pr\u00e9cise.<\/p>\n\n\n\n

Jusqu’\u00e0 quand les prix de l’immobilier au Portugal peuvent-ils continuer \u00e0 augmenter ?<\/h2>\n\n\n\n

S&P Global Ratings<\/a> a publi\u00e9 en juillet 2026 sa pr\u00e9vision actualis\u00e9e pour le march\u00e9 immobilier europ\u00e9en. Elle situe le Portugal \u00e0 +10 % pour 2026<\/strong>, le taux le plus \u00e9lev\u00e9 des douze march\u00e9s europ\u00e9ens suivis, contre une moyenne europ\u00e9enne d’environ 4 %. L’Espagne arrive en deuxi\u00e8me position avec 9,1 %. S&P a revu ce chiffre pour le Portugal \u00e0 la hausse de trois points de pourcentage par rapport \u00e0 sa pr\u00e9vision publi\u00e9e en f\u00e9vrier.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9ponse courte \u00e0 mon client est donc la suivante : la hausse continue, mais elle ralentit.<\/p>\n\n\n\n

Ann\u00e9e<\/th>Pr\u00e9vision S&P, Portugal<\/th>Moyenne europ\u00e9enne<\/th><\/tr><\/thead>
2026<\/td>+10 %<\/td>environ 4 %<\/td><\/tr>
2027<\/td>+5,5 %<\/td>environ 3 %<\/td><\/tr>
Jusqu’en 2029<\/td>environ 5 % par an<\/td>non pr\u00e9cis\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il ne s’agit pas d’un march\u00e9 \u00e0 l’arr\u00eat. C’est un march\u00e9 qui redescend de chiffres \u00e0 deux chiffres vers quelque chose de plus proche de la normale, sur environ trois ans. BPI Research arrive \u00e0 une conclusion similaire par une autre voie, en pr\u00e9voyant 11,7 % pour 2026 et en d\u00e9crivant une croissance positive mais qui se mod\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

L’intuition de mon client \u00e9tait d’ailleurs juste. Les prix de l’immobilier au Portugal ont augment\u00e9 d’environ 180 % entre 2015 et la fin de 2025, l’une des plus fortes hausses de toute l’UE selon Eurostat<\/a>. Sur la m\u00eame p\u00e9riode, la zone euro dans son ensemble a connu une baisse jusqu’en 2023, et la Finlande affichait encore un recul de 3,1 % sur un an \u00e0 la fin de 2025. Il observait donc une v\u00e9ritable exception.<\/p>\n\n\n\n

Les prix montent, mais les ventes baissent<\/h2>\n\n\n\n

Voici la partie que la plupart des titres passent sous silence, et c’est celle que je passe le plus de temps \u00e0 expliquer aux acheteurs.<\/p>\n\n\n\n

\"Les
Les prix ont grimp\u00e9 tandis que les transactions reculaient. C’est cet \u00e9cart, et non le pourcentage affich\u00e9 en une, qui laisse encore une marge de n\u00e9gociation aux acheteurs. Source : INE, T1 2026, et S&P Global Ratings, juillet 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Portugal, T1 2026<\/th>Chiffre<\/th>\u00c9volution sur un an<\/th><\/tr><\/thead>
Indice des prix de l’immobilier<\/td>–<\/td>+17,8 %<\/td><\/tr>
Logements vendus<\/td>37 745<\/td>-8,7 %<\/td><\/tr>
Volume des ventes en Algarve<\/td>–<\/td>-10,7 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Les prix ont augment\u00e9 de 17,8 % sur un an au premier trimestre 2026, une l\u00e9g\u00e8re d\u00e9c\u00e9l\u00e9ration par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. Les transactions ont \u00e9volu\u00e9 en sens inverse : 37 745 logements ont chang\u00e9 de mains, en baisse de 8,7 % sur un an et de 12,4 % sur le trimestre, selon l’INE<\/a>. L’Algarve a fait pire que la moyenne nationale, avec -10,7 %.<\/p>\n\n\n\n

Des prix en hausse sur fond de volumes en baisse, c’est la signature d’un probl\u00e8me d’offre, et non d’une fr\u00e9n\u00e9sie de la demande. Dans un emballement sp\u00e9culatif, les deux chiffres progressent ensemble, parce que les gens \u00e9changent. Ici, moins de personnes ach\u00e8tent et vendent, et ce sont les rares biens qui se vendent qui fixent le prix.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9ficit d’offre derri\u00e8re les chiffres<\/h2>\n\n\n\n

L’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers a indiqu\u00e9 au Parlement en mars<\/a> que le Portugal a besoin d’environ 70 000 nouveaux logements par an d’ici 2029. Le pays en construit actuellement environ 20 000. Le d\u00e9ficit accumul\u00e9 au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ 300 000 logements.<\/p>\n\n\n\n

Pire encore, plus de 50 000 logements ont obtenu un permis au cours des trois derni\u00e8res ann\u00e9es sans jamais \u00eatre construits, parce que l’\u00e9quation \u00e9conomique ne fonctionnait plus. Chaque ann\u00e9e de retard dans l’obtention des permis ajoute environ 500 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 au co\u00fbt de construction, ce qui repr\u00e9sente, pour un appartement modeste de 75 m2, 37 500 euros par an de pure attente. Cette pression sur les co\u00fbts de construction explique en grande partie pourquoi le neuf co\u00fbte aujourd’hui de 20 % \u00e0 35 % de plus que des biens de revente comparables en Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

C’est pourquoi je reste prudent lorsqu’on me dit que les prix vont bient\u00f4t baisser. Les prix baissent quand l’offre rattrape la demande. Rien dans ces chiffres ne sugg\u00e8re que l’offre soit sur le point de rattraper quoi que ce soit.<\/p>\n\n\n\n

Ce que la Banco de Portugal vient de changer<\/h2>\n\n\n\n

Je ne vous rendrais pas service si j’en restais l\u00e0, car il existe un v\u00e9ritable contrepoids, qui entre en vigueur la semaine prochaine.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir du 1er ao\u00fbt 2026<\/strong>, la Banco de Portugal<\/a> abaisse de 50 % \u00e0 45 % le ratio maximal d’endettement par rapport au revenu applicable aux nouveaux pr\u00eats immobiliers. Le r\u00e9gulateur a identifi\u00e9 le logement comme un risque domestique et indique que ce changement vise \u00e0 r\u00e9duire le risque financier tant pour les banques que pour les familles. Il devrait r\u00e9duire les nouveaux cr\u00e9dits immobiliers de 10 \u00e0 15 %.<\/p>\n\n\n\n

Lisez cela attentivement, car cela joue dans les deux sens. C’est un frein \u00e0 la demande, et les acheteurs qui financent leur achat le ressentiront. C’est aussi tout le contraire de ce \u00e0 quoi ressemble une bulle. En 2007, personne ne resserrait quoi que ce soit. Un r\u00e9gulateur qui r\u00e9duit discr\u00e8tement le montant que les familles sont autoris\u00e9es \u00e0 emprunter, avant que quoi que ce soit ne se brise, c’est le signe d’un march\u00e9 sous surveillance responsable.<\/p>\n\n\n\n

La plupart de mes acheteurs paient comptant ou presque, ce qui change donc peu de choses pour eux directement. Si vous financez votre achat au Portugal, faites valider et tester votre offre de pr\u00eat selon le nouveau ratio plut\u00f4t que l’ancien.<\/p>\n\n\n\n

Ce que cela signifie si vous achetez \u00e0 Lagos<\/h2>\n\n\n\n

Voici trois choses que je dirais aujourd’hui \u00e0 toute personne se situant dans la fourchette de 400 000 \u00e0 700 000 euros ici.<\/p>\n\n\n\n