{"id":104406,"date":"2026-06-18T16:05:23","date_gmt":"2026-06-18T15:05:23","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-acheteurs-non-residents-lagos\/"},"modified":"2026-07-29T22:36:25","modified_gmt":"2026-07-29T21:36:25","slug":"imt-7-5-acheteurs-non-residents-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/imt-7-5-acheteurs-non-residents-lagos\/","title":{"rendered":"Le nouvel IMT portugais de 7,5% : ce qu’il change pour les acheteurs \u00e0 Lagos"},"content":{"rendered":"\n

Un couple britannique m’a pos\u00e9 la question la semaine derni\u00e8re : si nous achetons notre maison \u00e0 Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros d’imp\u00f4t en plus simplement parce que nous ne sommes pas r\u00e9sidents ? La r\u00e9ponse courte est oui. Voici exactement comment cela fonctionne, ce que cela co\u00fbte et les trois sorties l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui a r\u00e9ellement chang\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

En mai 2026, le Portugal a publi\u00e9 son paquet fiscal pour le logement, le fameux “choque fiscal para a habita\u00e7\u00e3o”. Il a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 par la Lei n.\u00ba 9-A\/2026 et mis en vigueur par le Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026. L’essentiel du texte vise \u00e0 orienter les biens vers la location de longue dur\u00e9e et \u00e0 faire construire plus vite.<\/p>\n\n\n\n

La mesure dont la plupart de mes clients ont entendu parler est toutefois celle qui les vise directement : un IMT forfaitaire de 7,5% pour les acheteurs non-r\u00e9sidents. Le paquet contient bien plus que ce seul chiffre, et une partie joue en votre faveur. Il vaut donc la peine de comprendre l’ensemble avant de d\u00e9cider quand acheter.<\/p>\n\n\n\n

Que signifie le nouvel IMT portugais de 7,5% pour les acheteurs non-r\u00e9sidents \u00e0 Lagos ?<\/h2>\n\n\n\n

Toute personne qui n’est pas r\u00e9sidente fiscale au Portugal paie un IMT forfaitaire de 7,5% sur un achat r\u00e9sidentiel, d\u00e8s le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de r\u00e9ductions, pas d’exon\u00e9rations. Le crit\u00e8re est la r\u00e9sidence fiscale, pas la nationalit\u00e9 : les acheteurs de l’Union europ\u00e9enne et ceux d’ailleurs sont trait\u00e9s exactement de la m\u00eame fa\u00e7on.<\/p>\n\n\n\n

Une r\u00e9serve sur le calendrier, car elle compte. La loi a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e le 20 mai 2026 et une grande partie du paquet porte la date du 1er septembre 2026, mais la date d’entr\u00e9e en vigueur de ce taux pr\u00e9cis est contest\u00e9e. L’ordre professionnel des comptables certifi\u00e9s le lit comme d\u00e9j\u00e0 applicable depuis fin mai 2026, puisque l’article sur l’IMT des non-r\u00e9sidents ne comporte aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs retiennent le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’a pas tranch\u00e9, consid\u00e9rez que les 7,5% peuvent d\u00e9j\u00e0 s’appliquer et faites-vous conseiller avant de caler un achat sur une \u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n\n\n\n

Sous les anciennes r\u00e8gles, un non-r\u00e9sident achetant une r\u00e9sidence secondaire payait le m\u00eame bar\u00e8me progressif qu’un r\u00e9sident portugais sur une seconde maison, les tranches basses \u00e9tant tax\u00e9es en douceur. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien bar\u00e8me progressif au nouveau taux forfaitaire, pour un achat classique de r\u00e9sidence secondaire sur le continent.<\/p>\n\n\n\n

Prix d’achat<\/th>Ancien bar\u00e8me progressif<\/th>Nouveau taux forfaitaire de 7,5%<\/th>Surco\u00fbt pour vous<\/th><\/tr><\/thead>
300 000 €<\/td>11 606 € (3,9%)<\/td>22 500 €<\/td>+10 894 €<\/td><\/tr>
400 000 €<\/td>19 300 € (4,8%)<\/td>30 000 €<\/td>+10 700 €<\/td><\/tr>
500 000 €<\/td>27 300 € (5,5%)<\/td>37 500 €<\/td>+10 200 €<\/td><\/tr>
700 000 €<\/td>42 000 € (6,0%)<\/td>52 500 €<\/td>+10 500 €<\/td><\/tr>
900 000 €<\/td>54 000 € (6,0%)<\/td>67 500 €<\/td>+13 500 €<\/td><\/tr>
1 100 000 €<\/td>66 000 € (6,0%)<\/td>82 500 €<\/td>+16 500 €<\/td><\/tr>
1 200 000 € et plus<\/td>90 000 € (7,5%)<\/td>90 000 €<\/td>0 €<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Un d\u00e9tail m\u00e9rite d’\u00eatre connu. Au-dessus d’environ 1,15 million d’euros, les r\u00e9sidents paient d\u00e9j\u00e0 un taux forfaitaire de 7,5% : en haut du march\u00e9, la nouvelle r\u00e8gle ne change donc rien. La vraie morsure se situe entre 300 000 et 700 000 euros, pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 o\u00f9 la plupart de mes acheteurs expatri\u00e9s cherchent un appartement ou une villa \u00e0 Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette fourchette, pr\u00e9voyez environ 10 000 \u00e0 11 000 euros de plus que ce que vous auriez pay\u00e9 l’an dernier.<\/p>\n\n\n\n

Chaque bien est diff\u00e9rent, et la valeur imposable peut d\u00e9passer le prix r\u00e9ellement pay\u00e9 : les chiffres ci-dessus sont un rep\u00e8re, pas un devis. Le moyen le plus rapide de conna\u00eetre votre propre montant est de passer votre prix cible dans mon calculateur de co\u00fbts gratuit<\/a> : il vous donne l’IMT et le total de vos frais d’acquisition en deux minutes environ.<\/p>\n\n\n\n

Les trois sorties du taux de 7,5%<\/h2>\n\n\n\n

Le taux forfaitaire n’est pas toujours d\u00e9finitif. La loi pr\u00e9voit trois situations dans lesquelles vous l’\u00e9vitez ou r\u00e9cup\u00e9rez la diff\u00e9rence aupr\u00e8s de l’administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re est la r\u00e9sidence fiscale. Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 r\u00e9sident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans qui suivent, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour des clients qui ach\u00e8tent maintenant et s’installent vraiment dans les deux ans, c’est la voie la plus propre.<\/p>\n\n\n\n

La deuxi\u00e8me est la location de longue dur\u00e9e. Si vous louez le bien \u00e0 un loyer mod\u00e9r\u00e9, plafonn\u00e9 \u00e0 2 300 euros par mois, signez le bail dans les six mois suivant l’achat et le gardez lou\u00e9 au moins 36 mois sur les cinq premi\u00e8res ann\u00e9es, vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer la diff\u00e9rence. Cela convient \u00e0 un acheteur investisseur, beaucoup moins \u00e0 quelqu’un qui veut disposer du bien pour ses propres \u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me est \u00e9troite : exercer une fonction publique portugaise. Elle ne concernera pas la plupart des lecteurs, mais elle existe.<\/p>\n\n\n\n

La partie qui aide vraiment : les incitations \u00e0 la location<\/h2>\n\n\n\n

Si vous achetez pour louer plut\u00f4t que pour votre propre usage, ce paquet est r\u00e9ellement g\u00e9n\u00e9reux. L’imp\u00f4t sur les revenus fonciers en location de longue dur\u00e9e passe de 25% \u00e0 10% pour les loyers jusqu’\u00e0 2 300 euros par mois, verrouill\u00e9 jusqu’en 2029. Les logements lou\u00e9s sous ce seuil sont \u00e9galement exon\u00e9r\u00e9s de l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re AIMI, et construire ou r\u00e9nover un logement dans cette cat\u00e9gorie rel\u00e8ve d’une TVA de 6% au lieu de 23%.<\/p>\n\n\n\n

Mises bout \u00e0 bout, ces mesures changent compl\u00e8tement le calcul d’une location de longue dur\u00e9e dans l’Algarve occidental par rapport \u00e0 l’an dernier. C’est le signal le plus clair envoy\u00e9 par le gouvernement depuis des ann\u00e9es : mettez un logement sur le march\u00e9 locatif de longue dur\u00e9e et la fiscalit\u00e9 vous r\u00e9compense. C’est aussi pourquoi la voie locative sert en m\u00eame temps de sortie de l’IMT de 7,5%.<\/p>\n\n\n\n

Si vous envisagez de vendre<\/h2>\n\n\n\n

Il existe ici un nouvel all\u00e8gement sur les plus-values, plus large que l’ancienne r\u00e8gle. Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, vous n’\u00e9chappiez \u00e0 l’IRS sur la plus-value qu’en r\u00e9investissant le produit dans une nouvelle r\u00e9sidence principale.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir de 2026, l’exon\u00e9ration couvre aussi la vente d’une r\u00e9sidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement celle de votre r\u00e9sidence principale, \u00e0 condition de r\u00e9investir le produit dans un bien portugais que vous louez en longue dur\u00e9e \u00e0 un loyer mod\u00e9r\u00e9 de 2 300 euros par mois au maximum. La fen\u00eatre de r\u00e9investissement va de 24 mois avant la vente \u00e0 36 mois apr\u00e8s, et un r\u00e9investissement partiel donne droit \u00e0 une exon\u00e9ration partielle.<\/p>\n\n\n\n

Le pi\u00e8ge tient \u00e0 ce que vous devez faire de l’argent. Pour conserver l’avantage, vous devez devenir bailleur de longue dur\u00e9e : le bien doit rester lou\u00e9 \u00e0 2 300 euros ou moins et \u00eatre lou\u00e9 pendant la dur\u00e9e exig\u00e9e, en gros 36 mois sur les cinq premi\u00e8res ann\u00e9es, et l’exon\u00e9ration est reprise avec int\u00e9r\u00eats si vous rompez les conditions ou vendez trop t\u00f4t. Le dispositif r\u00e9compense donc un vendeur qui recycle son capital vers le march\u00e9 locatif de longue dur\u00e9e, pas quelqu’un qui sort compl\u00e8tement de l’immobilier. Il ne s’applique qu’\u00e0 un r\u00e9investissement au Portugal, et les non-r\u00e9sidents doivent faire confirmer leur \u00e9ligibilit\u00e9 par un comptable avant de compter dessus.<\/p>\n\n\n\n

Mon avis honn\u00eate<\/h2>\n\n\n\n

Pour le probl\u00e8me du logement au Portugal, ce paquet va dans une direction sens\u00e9e. Le vrai souci du pays, c’est une offre trop faible et un parc trop largement pouss\u00e9 vers la location touristique de courte dur\u00e9e. Les baisses d’imp\u00f4t sur la location et un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne discuterais pas le diagnostic.<\/p>\n\n\n\n

Mais “bon pour le march\u00e9” et “bon pour un acheteur non-r\u00e9sident de r\u00e9sidence secondaire” ne sont pas la m\u00eame phrase. L’IMT de 7,5% est pr\u00e9sent\u00e9 comme une mesure anti-sp\u00e9culation, alors que, m\u00e9caniquement, c’est un imp\u00f4t sur la demande \u00e9trang\u00e8re, et les premiers touch\u00e9s sont exactement les acheteurs de lifestyle avec qui je travaille chaque semaine. Reste \u00e0 savoir s’il refroidira les prix ou seulement ce segment. Les vrais stabilisateurs de cette loi sont les volets c\u00f4t\u00e9 offre, pas la surtaxe.<\/p>\n\n\n\n

Mon conseil est donc pratique, pas politique. Si vous achetez un bien pour votre propre usage et que vous ne comptez ni vous installer ni le louer, le co\u00fbt est r\u00e9el et il faut le pr\u00e9voir. Comme la date d’entr\u00e9e en vigueur n’est pas tranch\u00e9e, ne partez pas du principe que vous avez jusqu’en septembre. V\u00e9rifiez la position actuelle avec un avocat avant de faire une offre. Si vous achetez pour louer, ou si vous vous installez pour de bon, la m\u00eame loi vous donne un moyen de contourner la surtaxe et de meilleures conditions que celles des acheteurs de l’an dernier.<\/p>\n\n\n\n

Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n
\n