{"id":104406,"date":"2026-06-18T16:05:23","date_gmt":"2026-06-18T15:05:23","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-acheteurs-non-residents-lagos\/"},"modified":"2026-09-07T08:38:55","modified_gmt":"2026-09-07T07:38:55","slug":"nouvelle-imt-7-5-non-residents-acheteurs-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/nouvelle-imt-7-5-non-residents-acheteurs-lagos\/","title":{"rendered":"La Nouvelle Taxe IMT de 7,5 % au Portugal : Ce Que Cela Signifie pour les Acheteurs \u00e0 Lagos"},"content":{"rendered":"\n

Un couple britannique m’a pos\u00e9 cette question la semaine derni\u00e8re : si nous achetons notre bien \u00e0 Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros de taxe en plus simplement parce que nous ne sommes pas r\u00e9sidents ? La r\u00e9ponse courte est oui. Voici exactement comment cela fonctionne, ce que cela co\u00fbte, et les trois moyens l\u00e9gaux d’y \u00e9chapper.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui a vraiment chang\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

En mai 2026, le Portugal a publi\u00e9 son paquet fiscal sur le logement, le fameux \u00ab choque fiscal para a habita\u00e7\u00e3o \u00bb. Il a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 par la Loi n\u00b0 9-A\/2026 et mis en vigueur par le D\u00e9cret-loi n\u00b0 97\/2026. La majeure partie vise \u00e0 orienter l’immobilier vers la location longue dur\u00e9e et \u00e0 acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements.<\/p>\n\n\n\n

La mesure phare dont la plupart de mes clients ont entendu parler, cependant, est celle qui les vise directement : une IMT forfaitaire de 7,5 % pour les acheteurs non-r\u00e9sidents. Il y a bien plus dans ce paquet que ce seul chiffre, et certaines mesures jouent m\u00eame en votre faveur, il vaut donc la peine de comprendre l’ensemble du tableau avant de d\u00e9cider quand acheter.<\/p>\n\n\n\n

Que signifie la nouvelle IMT de 7,5 % du Portugal pour les acheteurs non-r\u00e9sidents \u00e0 Lagos ?<\/h2>\n\n\n\n

Toute personne qui n’est pas r\u00e9sidente fiscale au Portugal paie une IMT forfaitaire de 7,5 % sur un achat r\u00e9sidentiel, factur\u00e9e d\u00e8s le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de r\u00e9ductions, pas d’exon\u00e9rations. Elle est bas\u00e9e sur votre r\u00e9sidence fiscale, pas votre nationalit\u00e9, donc les acheteurs de l’UE et hors UE sont trait\u00e9s exactement de la m\u00eame mani\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Une mise en garde sur le calendrier, car elle compte. La loi a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e le 20 mai 2026 et une grande partie du paquet est dat\u00e9e du 1er septembre 2026, mais la date d’entr\u00e9e en vigueur de ce taux sp\u00e9cifique est contest\u00e9e. L’ordre des experts-comptables l’interpr\u00e8te comme d\u00e9j\u00e0 en vigueur depuis fin mai 2026, car l’article sur l’IMT pour non-r\u00e9sidents ne comporte aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs pointent vers le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’aura pas tranch\u00e9, consid\u00e9rez les 7,5 % comme potentiellement d\u00e9j\u00e0 en vigueur et demandez conseil avant de planifier un achat autour d’une quelconque \u00e9ch\u00e9ance. Je suis depuis retourn\u00e9 au d\u00e9cret et j’ai expos\u00e9 o\u00f9 atterrit cette lecture dans There Is No 1 September Deadline<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Sous les anciennes r\u00e8gles, un non-r\u00e9sident achetant une r\u00e9sidence secondaire payait le m\u00eame bar\u00e8me progressif qu’un r\u00e9sident portugais pour une deuxi\u00e8me habitation, les tranches inf\u00e9rieures \u00e9tant tax\u00e9es en douceur. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien bar\u00e8me progressif au nouveau taux forfaitaire de 7,5 %, pour un achat type de r\u00e9sidence secondaire sur le continent.<\/p>\n\n\n\n

Prix d’achat<\/th>Ancien bar\u00e8me progressif<\/th>Nouveau taux forfaitaire de 7,5 %<\/th>Suppl\u00e9ment pay\u00e9<\/th><\/tr><\/thead>
300 000 €<\/td>11 606 € (3,9 %)<\/td>22 500 €<\/td>+10 894 €<\/td><\/tr>
400 000 €<\/td>19 300 € (4,8 %)<\/td>30 000 €<\/td>+10 700 €<\/td><\/tr>
500 000 €<\/td>27 300 € (5,5 %)<\/td>37 500 €<\/td>+10 200 €<\/td><\/tr>
700 000 €<\/td>42 000 € (6,0 %)<\/td>52 500 €<\/td>+10 500 €<\/td><\/tr>
900 000 €<\/td>54 000 € (6,0 %)<\/td>67 500 €<\/td>+13 500 €<\/td><\/tr>
1 100 000 €<\/td>66 000 € (6,0 %)<\/td>82 500 €<\/td>+16 500 €<\/td><\/tr>
1 200 000 €+<\/td>90 000 € (7,5 %)<\/td>90 000 €<\/td>0 €<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il y a une subtilit\u00e9 \u00e0 conna\u00eetre. Au-del\u00e0 d’environ 1,15 M€, les r\u00e9sidents paient d\u00e9j\u00e0 un taux forfaitaire de 7,5 %, donc la nouvelle r\u00e8gle ne change rien en haut du march\u00e9. Le v\u00e9ritable impact se situe dans la tranche de 300 000 € \u00e0 700 000 €, exactement l\u00e0 o\u00f9 la plupart de mes acheteurs expatri\u00e9s cherchent un appartement ou une villa \u00e0 Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette tranche, pr\u00e9voyez environ 10 000 \u00e0 11 000 € de plus que ce que vous auriez pay\u00e9 l’ann\u00e9e derni\u00e8re. Si cette taxe suppl\u00e9mentaire change vos plans de financement, les acheteurs non-r\u00e9sidents, y compris les Am\u00e9ricains, peuvent g\u00e9n\u00e9ralement emprunter 60 \u00e0 65 % de la valeur du bien aupr\u00e8s d’une banque portugaise ; je d\u00e9taille comment fonctionne r\u00e9ellement le financement hypoth\u00e9caire pour non-r\u00e9sidents<\/a> dans un article s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Chaque bien est diff\u00e9rent, et la valeur imposable peut d\u00e9passer le prix que vous payez r\u00e9ellement, donc les chiffres ci-dessus sont un guide, pas un devis. Le moyen le plus rapide de voir votre propre chiffre est ma calculatrice de frais gratuite<\/a> : elle vous donne l’IMT et le total de vos frais de cl\u00f4ture en environ deux minutes.<\/p>\n\n\n\n

Les trois moyens d’\u00e9chapper aux 7,5 %<\/h2>\n\n\n\n

Le taux forfaitaire n’est pas toujours permanent. La loi pr\u00e9voit trois situations o\u00f9 vous l’\u00e9vitez ou r\u00e9cup\u00e9rez la diff\u00e9rence aupr\u00e8s de l’administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re est la r\u00e9sidence. Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 r\u00e9sident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans suivant l’achat, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour les clients qui ach\u00e8tent maintenant et d\u00e9m\u00e9nagent correctement dans quelques ann\u00e9es, c’est la voie la plus simple.<\/p>\n\n\n\n

La deuxi\u00e8me est la location longue dur\u00e9e. Si vous louez le bien \u00e0 un loyer mod\u00e9r\u00e9, plafonn\u00e9 \u00e0 2 300 € par mois, que vous signez le bail dans les six mois suivant l’achat, et que vous le gardez lou\u00e9 pendant au moins 36 mois sur les cinq premi\u00e8res ann\u00e9es, vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer la diff\u00e9rence. Cela convient \u00e0 un investisseur, moins \u00e0 quelqu’un qui veut garder le bien libre pour ses propres \u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me est \u00e9troite : occuper une fonction publique portugaise. Elle ne s’appliquera pas \u00e0 la plupart des lecteurs, mais elle existe.<\/p>\n\n\n\n

La partie qui aide vraiment : les incitations \u00e0 la location<\/h2>\n\n\n\n

Si vous achetez pour louer plut\u00f4t que pour votre usage personnel, ce paquet est vraiment g\u00e9n\u00e9reux. L’imp\u00f4t sur les revenus locatifs pour les baux de longue dur\u00e9e passe de 25 % \u00e0 10 % pour les loyers jusqu’\u00e0 2 300 € par mois, verrouill\u00e9 jusqu’en 2029. Les logements lou\u00e9s en dessous de ce seuil sont \u00e9galement exon\u00e9r\u00e9s de la taxe sur la fortune AIMI, et construire ou r\u00e9nover un logement dans cette tranche est soumis \u00e0 une TVA de 6 % au lieu de 23 %.<\/p>\n\n\n\n

En cumulant tout cela, les calculs d’une location longue dur\u00e9e dans l’Algarve occidental sont tr\u00e8s diff\u00e9rents d’il y a un an. C’est le signal le plus clair que le gouvernement ait envoy\u00e9 depuis des ann\u00e9es : mettez un bien sur le march\u00e9 de la location longue dur\u00e9e, et le syst\u00e8me fiscal vous r\u00e9compense. C’est aussi pourquoi la voie locative fait office d’\u00e9chappatoire \u00e0 l’IMT de 7,5 %.<\/p>\n\n\n\n

Si vous envisagez de vendre<\/h2>\n\n\n\n

Il existe ici un nouvel all\u00e9gement sur les plus-values, plus large que l’ancienne r\u00e8gle. Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, vous n’\u00e9chappiez \u00e0 l’IRS sur la plus-value que si vous r\u00e9investissiez le produit de la vente dans une nouvelle r\u00e9sidence principale.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir de 2026, l’exon\u00e9ration couvre aussi la vente d’une r\u00e9sidence secondaire ou d’un bien de vacances, pas seulement votre r\u00e9sidence principale, \u00e0 condition de r\u00e9investir le produit dans un bien portugais que vous louez \u00e0 long terme \u00e0 un loyer mod\u00e9r\u00e9 de 2 300 € par mois ou moins. La fen\u00eatre de r\u00e9investissement va de 24 mois avant la vente \u00e0 36 mois apr\u00e8s, et un r\u00e9investissement partiel donne droit \u00e0 une exon\u00e9ration partielle.<\/p>\n\n\n\n

Le pi\u00e8ge r\u00e9side dans ce que vous devez faire de l’argent. Pour conserver l’all\u00e9gement, vous devez devenir bailleur \u00e0 long terme : le bien doit rester lou\u00e9 \u00e0 2 300 € ou moins et lou\u00e9 pendant la p\u00e9riode requise, globalement 36 mois sur les cinq premi\u00e8res ann\u00e9es, et l’exon\u00e9ration est reprise avec int\u00e9r\u00eats si vous rompez les conditions ou vendez pr\u00e9matur\u00e9ment. Elle r\u00e9compense donc un vendeur qui recycle son capital vers le march\u00e9 locatif long terme, pas quelqu’un qui se retire compl\u00e8tement de l’immobilier. Elle s’applique uniquement au r\u00e9investissement au Portugal, et les non-r\u00e9sidents devraient confirmer leur \u00e9ligibilit\u00e9 aupr\u00e8s d’un comptable avant de s’y fier.<\/p>\n\n\n\n

Mon avis honn\u00eate<\/h2>\n\n\n\n

Pour le probl\u00e8me du logement au Portugal, ce paquet va dans une direction sens\u00e9e. Le vrai probl\u00e8me du pays est un manque d’offre et trop de stock d\u00e9tourn\u00e9 vers la location touristique de courte dur\u00e9e, et les baisses d’imp\u00f4ts sur la location plus un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne contesterais pas le diagnostic.<\/p>\n\n\n\n

Mais \u00ab bon pour le march\u00e9 \u00bb et \u00ab bon pour un acheteur de vacances non-r\u00e9sident \u00bb ne sont pas la m\u00eame phrase. L’IMT de 7,5 % est pr\u00e9sent\u00e9e comme une mesure anti-sp\u00e9culation, mais m\u00e9caniquement, c’est une taxe sur la demande \u00e9trang\u00e8re, et les personnes qu’elle touche en premier sont exactement les acheteurs lifestyle avec qui je travaille chaque semaine. Qu’elle refroidisse les prix ou seulement ce segment pr\u00e9cis reste une question ouverte. Les v\u00e9ritables stabilisateurs de cette loi sont les mesures c\u00f4t\u00e9 offre, pas la surtaxe.<\/p>\n\n\n\n

Mon conseil est donc pratique, pas politique. Si vous achetez un bien pour votre usage personnel et que vous n’allez ni d\u00e9m\u00e9nager ni le louer, le co\u00fbt est r\u00e9el et vous devez le pr\u00e9voir, et comme la date d’entr\u00e9e en vigueur n’est pas fix\u00e9e, vous ne devez pas supposer que vous avez jusqu’en septembre. V\u00e9rifiez la situation actuelle avec un avocat avant de faire une offre. Si vous achetez pour louer, ou pour d\u00e9m\u00e9nager correctement, la m\u00eame loi vous offre un moyen de contourner cela et une meilleure affaire que celle des acheteurs de l’an dernier.<\/p>\n\n\n\n

Questions Fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n
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