Un couple fran\u00e7ais \u00e0 qui je fais visiter des appartements \u00e0 Lagos m’a pos\u00e9 cette question autour d’un caf\u00e9 la semaine derni\u00e8re : “Si nous achetons maintenant et que nous louons sur Airbnb jusqu’\u00e0 la retraite, les revenus locatifs peuvent-ils rembourser le bien ?” Ils ont un peu plus de cinquante ans, souhaitent un deux-chambres pr\u00e8s de l’eau o\u00f9 ils pourront un jour s’installer \u00e0 la retraite, et aiment l’id\u00e9e que le bien se rentabilise entre-temps.<\/p>\n\n\n\n
C’est l’une des questions les plus fr\u00e9quentes que je re\u00e7ois de la part d’acheteurs de r\u00e9sidence secondaire. La r\u00e9ponse honn\u00eate est : en partie, si vous achetez le bon bien et que vous le g\u00e9rez correctement. Mais “rembours\u00e9 par Airbnb” rel\u00e8ve de l’exag\u00e9ration en 2026. Voici exactement ce que je leur ai dit.<\/p>\n\n\n\n
Non, pas \u00e0 eux seuls, et pas aux prix actuels. Un deux-chambres bien situ\u00e9 \u00e0 Lagos ou \u00e0 Meia Praia peut r\u00e9alistement couvrir ses charges courantes et une bonne partie d’un cr\u00e9dit immobilier, mais l’\u00e9poque o\u00f9 les revenus de location courte dur\u00e9e absorbaient tout le prix d’achat est r\u00e9volue.<\/p>\n\n\n\n
Les prix ont fortement grimp\u00e9. Lagos se situe d\u00e9sormais autour de 3.800 euros le m\u00e8tre carr\u00e9, avec des secteurs pris\u00e9s de Praia da Luz plus proches de 6.800 euros. Dans le m\u00eame temps, les r\u00e8gles autour de la location courte dur\u00e9e se sont durcies. C’est dans l’\u00e9cart entre le r\u00eave et le tableau de calcul que se passent la plupart de ces conversations.<\/p>\n\n\n\n
Trois \u00e9l\u00e9ments ont chang\u00e9 la donne, et tous trois comptent avant m\u00eame de supposer le moindre euro de revenu.<\/p>\n\n\n\n
J’ai d\u00e9j\u00e0 d\u00e9conseill\u00e9 \u00e0 des acheteurs des “appartements parfaits pour Airbnb” qui ne pourraient jamais \u00eatre l\u00e9galement lou\u00e9s en courte dur\u00e9e. Le rendement n’existe que si la licence existe. Le cadre r\u00e9glementaire a encore \u00e9volu\u00e9 en septembre 2026, il vaut donc la peine de lire ce que l’EU Affordable Housing Act change pour les acheteurs en Algarve<\/a> avant de projeter le moindre euro.<\/p>\n\n\n\n J’ai pass\u00e9 leur profil exact dans mon propre simulateur de location courte dur\u00e9e en Algarve<\/a> : un appartement deux-chambres dans le Barlavento Algarvio, de Lagos \u00e0 Sagres, un achat \u00e0 500.000 euros, un taux d’occupation moyen d’environ 50% sur l’ann\u00e9e, avec une gestion professionnelle. Voici la projection obtenue :<\/p>\n\n\n\n C’est un chiffre r\u00e9el et utile. Il couvre vos charges de d\u00e9tention et une bonne partie d’un cr\u00e9dit immobilier, mais il ne rembourse pas \u00e0 lui seul un appartement \u00e0 500.000 euros. Et il varie fortement selon deux leviers : l’emplacement et le taux d’occupation. Faites monter l’occupation vers un niveau de superh\u00f4te et le rendement grimpe ; descendez \u00e0 30%, typique d’une nouvelle annonce, et il chute rapidement. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment pourquoi j’ai con\u00e7u l’outil comme un curseur, et non comme un chiffre unique \u00e0 retenir.<\/p>\n\n\n\n Un signal de march\u00e9 m’emp\u00eache de raisonner sur le meilleur des cas : les loyers demand\u00e9s au niveau national ont d\u00e9sormais baiss\u00e9 cinq mois d’affil\u00e9e, alors m\u00eame que les prix de vente atteignent de nouveaux records. Fondez vos projections sur la r\u00e9alit\u00e9 actuelle, pas sur le pic de 2023.<\/p>\n\n\n\n Faites votre propre projection.<\/strong> Renseignez votre prix cible, la zone et le taux d’occupation dans le simulateur gratuit de location courte dur\u00e9e en Algarve<\/a> et vous obtiendrez des chiffres optimistes, r\u00e9alistes et prudents pour le bien pr\u00e9cis que vous envisagez. C’est le m\u00eame outil que j’utilise avec mes clients.<\/p>\n\n\n\n Pour un couple qui pr\u00e9voit de s’y installer \u00e0 la retraite, la vraie d\u00e9cision ne porte pas uniquement sur le revenu. Elle porte sur la part de l’ann\u00e9e o\u00f9 vous souhaitez disposer de l’appartement pour votre usage personnel. Voici comment se comparent les trois options.<\/p>\n\n\n\n Pour les acheteurs qui souhaitent r\u00e9ellement le bien pour leur retraite, la location courte dur\u00e9e l’emporte g\u00e9n\u00e9ralement en flexibilit\u00e9 : elle rapporte pendant les semaines de pointe tout en laissant le bien disponible pour vos propres s\u00e9jours au printemps et en automne. Le volet longue dur\u00e9e de cette comparaison est toutefois en train d’\u00e9voluer, et j’ai d\u00e9taill\u00e9 ce que la r\u00e9forme de 2026 change pour la position d’un propri\u00e9taire bailleur dans Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Achetez l’appartement que vous seriez heureux de poss\u00e9der m\u00eame s’il ne rapportait jamais un centime. Consid\u00e9rez ensuite les revenus de la location courte dur\u00e9e comme un moyen de compenser le co\u00fbt de d\u00e9tention, et non comme un plan d’affaires cens\u00e9 rembourser le cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n Les vents sont r\u00e9ellement favorables pour eux. La France figure d\u00e9sormais parmi les principales nationalit\u00e9s \u00e0 rechercher des biens en Algarve, et l’acc\u00e8s direct continue de s’am\u00e9liorer : Faro a ajout\u00e9 plus de 600.000 si\u00e8ges a\u00e9riens pour l’\u00e9t\u00e9 2026, ce qui alimente \u00e0 la fois la demande de revente et le taux d’occupation en location de vacances pr\u00e8s des plages de Lagos. Si le bien est le bon et la licence en r\u00e8gle, le revenu est r\u00e9el. Il n’est simplement pas magique.<\/p>\n\n\n\n\u00c0 quoi ressemblent vraiment les chiffres<\/h2>\n\n\n\n
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Location courte dur\u00e9e, longue dur\u00e9e, ou garder le bien pour vous ?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Courte dur\u00e9e (AL \/ Airbnb)<\/th> Longue dur\u00e9e (bail de 12 mois)<\/th> Garder pour usage personnel<\/th><\/tr><\/thead> Potentiel de revenu<\/strong><\/td> Brut le plus \u00e9lev\u00e9 (~26 000), ~3,1% net \u00e0 occupation moyenne<\/td> Plus stable, ~2,5 \u00e0 3,5% net, moins volatil<\/td> Aucun<\/td><\/tr> R\u00e8gles et effort<\/strong><\/td> Licence AL requise, contr\u00f4les des plateformes, gestion intensive<\/td> Bail standard, effort faible, protections du locataire<\/td> Aucune r\u00e8gle de location \u00e0 g\u00e9rer<\/td><\/tr> Disponible pour vous ?<\/strong><\/td> Oui, vous pouvez bloquer vos propres dates<\/td> Non, immobilis\u00e9 pour la dur\u00e9e du bail du locataire<\/td> Enti\u00e8rement, quand vous le souhaitez<\/td><\/tr> Id\u00e9al pour<\/strong><\/td> Propri\u00e9taires voulant des revenus et un acc\u00e8s l’\u00e9t\u00e9<\/td> Propri\u00e9taires voulant un rendement stable, sans gestion<\/td> Acheteurs dont la priorit\u00e9 est la r\u00e9sidence de retraite elle-m\u00eame<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Ce que j’ai dit au couple fran\u00e7ais<\/h2>\n\n\n\n
Questions Fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n