Un couple fran\u00e7ais \u00e0 qui je fais visiter des appartements \u00e0 Lagos m’a pos\u00e9 cette question autour d’un caf\u00e9 la semaine derni\u00e8re : “Si nous achetons maintenant et que nous louons sur Airbnb jusqu’\u00e0 la retraite, les revenus locatifs peuvent-ils rembourser le bien ?” Ils ont un peu plus de cinquante ans, cherchent un T2 pr\u00e8s de l’eau o\u00f9 ils pourront s’installer \u00e0 la retraite, et aiment l’id\u00e9e que le bien se paie tout seul entre-temps.<\/p>\n\n\n\n
C’est l’une des questions qui reviennent le plus souvent chez les acheteurs de r\u00e9sidence secondaire. La r\u00e9ponse honn\u00eate est : en partie, si vous achetez le bon bien et que vous le g\u00e9rez correctement. Mais “rembours\u00e9 par Airbnb” reste exag\u00e9r\u00e9 en 2026. Voici exactement ce que je leur ai dit.<\/p>\n\n\n\n
Non, pas \u00e0 eux seuls, et pas aux prix actuels. Un T2 bien situ\u00e9 \u00e0 Lagos ou \u00e0 Meia Praia peut raisonnablement couvrir ses charges et une bonne partie d’un cr\u00e9dit, mais l’\u00e9poque o\u00f9 les revenus de la location courte dur\u00e9e remboursaient tout le prix d’achat est derri\u00e8re nous.<\/p>\n\n\n\n
Les prix ont fortement grimp\u00e9. Lagos se situe d\u00e9sormais autour de 3.800 euros le m\u00e8tre carr\u00e9, et les meilleurs secteurs de Praia da Luz plut\u00f4t autour de 6.800. Dans le m\u00eame temps, les r\u00e8gles de la location courte dur\u00e9e se sont durcies. C’est dans cet \u00e9cart entre le r\u00eave et le tableur que se joue l’essentiel de ces conversations.<\/p>\n\n\n\n
Trois choses ont chang\u00e9 la donne, et toutes les trois comptent avant de compter le moindre euro de revenu.<\/p>\n\n\n\n
J’ai d\u00e9j\u00e0 dissuad\u00e9 des acheteurs d'”appartements parfaits pour Airbnb” qui n’auraient jamais pu \u00eatre lou\u00e9s l\u00e9galement en courte dur\u00e9e. Le rendement n’existe que si la licence existe.<\/p>\n\n\n\n
J’ai pass\u00e9 leur profil exact dans mon propre simulateur de location courte dur\u00e9e en Algarve<\/a> : un appartement T2 dans l’Algarve occidental, de Lagos \u00e0 Sagres, un achat de 500.000 euros, un taux d’occupation moyen d’environ 50% sur l’ann\u00e9e, en gestion professionnelle. Voici la projection :<\/p>\n\n\n\n C’est un chiffre r\u00e9el et utile. Il couvre vos co\u00fbts de d\u00e9tention et une bonne partie d’un cr\u00e9dit, mais il ne rembourse pas \u00e0 lui seul un appartement \u00e0 500.000 euros. Et il varie beaucoup selon deux leviers : l’emplacement et le taux d’occupation. Poussez l’occupation vers un niveau de superh\u00f4te et le rendement grimpe ; descendez aux 30% d’une annonce r\u00e9cente et il chute vite. C’est exactement pour cela que j’ai con\u00e7u l’outil comme un curseur et non comme un chiffre unique.<\/p>\n\n\n\n Un signal de march\u00e9 m’emp\u00eache de mod\u00e9liser sur le meilleur sc\u00e9nario : les loyers demand\u00e9s au niveau national baissent depuis cinq mois cons\u00e9cutifs, alors m\u00eame que les prix de vente atteignent de nouveaux records. Mod\u00e9lisez sur la r\u00e9alit\u00e9 d’aujourd’hui, pas sur le pic de 2023.<\/p>\n\n\n\n Faites votre propre projection.<\/strong> Entrez votre prix cible, votre secteur et votre taux d’occupation dans le simulateur gratuit de location courte dur\u00e9e en Algarve<\/a> et vous obtiendrez des chiffres optimistes, r\u00e9alistes et prudents pour le bien exact que vous avez en t\u00eate. C’est le m\u00eame outil que j’utilise avec mes clients.<\/p>\n\n\n\n Pour un couple qui compte s’installer \u00e0 la retraite dans le bien, la vraie d\u00e9cision ne porte pas seulement sur les revenus. Elle porte sur la part de l’ann\u00e9e pendant laquelle vous voulez disposer de l’appartement. Voici comment se comparent les trois options.<\/p>\n\n\n\n Pour les acheteurs qui veulent vraiment le bien pour leur retraite, la courte dur\u00e9e l’emporte g\u00e9n\u00e9ralement sur la flexibilit\u00e9 : vous gagnez pendant les semaines de pointe et gardez le logement pour vos propres s\u00e9jours de printemps et d’automne. Le volet longue dur\u00e9e de cette comparaison \u00e9volue toutefois, et j’ai expliqu\u00e9 ce que la r\u00e9forme de 2026 change pour le bailleur dans Les nouvelles r\u00e8gles locatives au Portugal : ce que les bailleurs gagnent en 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Achetez l’appartement que vous seriez heureux de poss\u00e9der m\u00eame s’il ne rapportait jamais un centime. Traitez ensuite les revenus de courte dur\u00e9e comme un moyen de compenser le co\u00fbt de d\u00e9tention, et non comme un plan d’affaires qui rembourse le cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n Les vents leur sont r\u00e9ellement favorables. La France figure aujourd’hui parmi les nationalit\u00e9s qui recherchent le plus de biens en Algarve, et l’acc\u00e8s direct continue de s’am\u00e9liorer : Faro a ajout\u00e9 plus de 600.000 si\u00e8ges a\u00e9riens pour l’\u00e9t\u00e9 2026, ce qui alimente \u00e0 la fois la demande de revente et le taux d’occupation des locations saisonni\u00e8res pr\u00e8s des plages de Lagos. Si le bien est le bon et la licence en r\u00e8gle, les revenus sont r\u00e9els. Ils ne sont simplement pas magiques.<\/p>\n\n\n\n\n
Courte dur\u00e9e, longue dur\u00e9e, ou garder le bien pour vous ?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Courte dur\u00e9e (AL \/ Airbnb)<\/th> Location longue dur\u00e9e (12 mois)<\/th> Garder pour votre usage<\/th><\/tr><\/thead> Potentiel de revenus<\/strong><\/td> Le brut le plus \u00e9lev\u00e9 (~26.000), ~3,1% net \u00e0 occupation moyenne<\/td> Plus r\u00e9gulier, ~2,5 \u00e0 3,5% net, moins volatil<\/td> Aucun<\/td><\/tr> R\u00e8gles et charge de travail<\/strong><\/td> Licence AL obligatoire, contr\u00f4les des plateformes, gestion soutenue<\/td> Bail classique, peu d’efforts, protections du locataire<\/td> Aucune r\u00e8gle de location \u00e0 g\u00e9rer<\/td><\/tr> Disponible pour vous ?<\/strong><\/td> Oui, vous bloquez vos propres dates<\/td> Non, le bien est immobilis\u00e9 pour la dur\u00e9e du bail<\/td> Totalement, quand vous le souhaitez<\/td><\/tr> Id\u00e9al pour<\/strong><\/td> Les propri\u00e9taires qui veulent des revenus et un acc\u00e8s l’\u00e9t\u00e9<\/td> Les propri\u00e9taires qui veulent un rendement stable sans effort<\/td> Les acheteurs dont la priorit\u00e9 est la r\u00e9sidence de retraite elle-m\u00eame<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Ce que j’ai dit au couple fran\u00e7ais<\/h2>\n\n\n\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n