Un couple de N\u00e9erlandais avec qui j’ai travaill\u00e9 le mois dernier s’est s\u00e9par\u00e9 d’une villa situ\u00e9e sur les hauteurs de Praia da Luz. Prix demand\u00e9 : 1,15 million d’euros. Inscrite depuis quatorze mois. Belle vue sur la mer, finitions fatigu\u00e9es, isolation insuffisante, fen\u00eatres \u00e0 simple vitrage dans la moiti\u00e9 de la maison. Ils n’ont pas n\u00e9goci\u00e9. Ils ont remerci\u00e9 l’agent du vendeur, sont remont\u00e9s dans la voiture et m’ont demand\u00e9 de leur trouver quelque chose o\u00f9 1,15 million ach\u00e8te r\u00e9ellement ce que 1,15 million devrait acheter. <\/p>\n\n
Cette conversation, presque mot pour mot, est celle que j’ai presque toutes les semaines maintenant.<\/p>\n\n
Les donn\u00e9es principales du premier trimestre 2026 semblent satisfaisantes sur le papier. Au Portugal, les prix ont augment\u00e9 d’environ 18 % en glissement annuel. L’Algarve continue d’attirer la part du lion de l’argent des acheteurs \u00e9trangers, et Lagos a connu une appr\u00e9ciation r\u00e9guli\u00e8re. J’ai examin\u00e9 les chiffres en d\u00e9tail dans Are Algarve Prices Still Climbing in Q1 2026 ?<\/a> et la r\u00e9ponse courte est oui, ils le sont. <\/p>\n\n Mais les transactions au Portugal ont baiss\u00e9 de 9,4 % au 1er trimestre. C’est le point de donn\u00e9es qui importe pour toute personne essayant de vendre un bien immobilier en ce moment. Les prix des annonces n’ont pas baiss\u00e9. C’est la vitesse qui a baiss\u00e9. Des biens qui auraient \u00e9t\u00e9 vendus en huit semaines l’ann\u00e9e derni\u00e8re sont en attente depuis huit mois maintenant. Et ceux qui le sont depuis plus d’un an le sont parce que leur prix est fix\u00e9 pour un march\u00e9 qui n’existe plus. <\/p>\n\n Il ne s’agit pas pour moi de pr\u00e9dire un krach. Les fondamentaux de l’Algarve occidental sont solides, la demande \u00e9trang\u00e8re est intacte et les maisons de qualit\u00e9 bien \u00e9valu\u00e9es se vendent toujours rapidement. Ce qui a chang\u00e9, c’est l’acheteur. <\/p>\n\n Il y a cinq ans, l’acheteur expatri\u00e9 d’Amsterdam, de Londres ou de Munich se rendait \u00e0 la visite d’un bien immobilier \u00e0 Lagos avec des points de r\u00e9f\u00e9rence limit\u00e9s. Ils achetaient un style de vie, faisaient confiance \u00e0 l’agent et payaient souvent pr\u00e8s du prix demand\u00e9. <\/p>\n\n L’acheteur d’aujourd’hui arrive avec un t\u00e9l\u00e9phone rempli de donn\u00e9es. Il a d\u00e9j\u00e0 trouv\u00e9 vingt villas comparables en Algarve, sur la Costa Brava, dans les Pouilles, \u00e0 Majorque et dans les Cyclades. Il a demand\u00e9 \u00e0 un assistant IA de comparer le co\u00fbt au m\u00e8tre carr\u00e9, les performances \u00e9nerg\u00e9tiques et les co\u00fbts de r\u00e9novation dans trois pays. Ils savent ce qu’un budget de 1,1 million d’euros permet d’acheter en Espagne ou dans le sud de l’Italie. Ils savent ce qu’un budget de 1,1 million d’euros permet d’acheter \u00e0 Lagos dans des conditions d\u00e9centes, et ils savent ce qu’il permet d’acheter dans des conditions sur\u00e9valu\u00e9es, car l’\u00e9cart est d\u00e9sormais \u00e9vident apr\u00e8s cinq minutes de d\u00e9filement. <\/p>\n\n La prime au style de vie de l’Algarve est r\u00e9elle. Elle est \u00e9galement limit\u00e9e. Lorsque le prix d’une villa en Algarve n’est plus d\u00e9fendable par rapport \u00e0 des propri\u00e9t\u00e9s \u00e9quivalentes dans des pays o\u00f9 le climat et le mode de vie sont comparables, les acheteurs avis\u00e9s s’en vont. Ils ne discutent pas. Ils ne baissent pas les prix. Ils s’en vont. <\/p>\n\n Voici ce qui m’a le plus surpris au cours des douze derniers mois. Les acheteurs dont le prix se situe entre 700 000 et 1,5 million d’euros ne sont plus dispos\u00e9s \u00e0 faire des compromis sur la qualit\u00e9 de construction. L’\u00e8re de la vue et des vibrations est r\u00e9volue \u00e0 ce niveau de prix. <\/p>\n\n Ils veulent une bonne isolation thermique. Ils veulent du double ou du triple vitrage. Ils veulent des cuisines et des salles de bains qui n’auront pas besoin d’\u00eatre r\u00e9nov\u00e9es \u00e0 60 000 euros la deuxi\u00e8me ann\u00e9e. Ils veulent un syst\u00e8me de chauffage, de ventilation et de climatisation en \u00e9tat de marche, une ventilation d\u00e9cente et un indice EPC qui ne soit pas un handicap lors de la revente. Nombre d’entre eux ont v\u00e9cu dans des appartements d’Europe du Nord respectant les normes de construction, et ils ne vont pas accepter pire pour plus d’argent simplement parce que le code postal est plus ensoleill\u00e9. <\/p>\n\n C’est cette d\u00e9connexion qui fait que les maisons restent sur le march\u00e9 pendant plus d’un an. Une villa vendue 1,2 million d’euros avec des fen\u00eatres \u00e0 simple vitrage, sans isolation et une cuisine de 2003 n’est pas une maison de 1,2 million d’euros sur ce march\u00e9. Elle aurait pu l’\u00eatre en 2022. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. <\/p>\n\n Si un bien immobilier est en vente depuis plus de neuf mois sans avoir fait l’objet d’une offre s\u00e9rieuse, le march\u00e9 vous dit quelque chose de pr\u00e9cis. Il ne vous dit pas d’attendre. Il vous dit que le prix ne correspond pas \u00e0 ce que vous avez r\u00e9ellement. <\/p>\n\n Un prix r\u00e9aliste en 2026 ne signifie pas un prix bas. Cela signifie que le prix doit \u00eatre fix\u00e9 en fonction de l’\u00e9tat r\u00e9el, des finitions r\u00e9elles, de la performance \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9elle et des transactions comparables r\u00e9elles dans votre micro-r\u00e9gion, et non des comparables optimistes que votre voisin a propos\u00e9s l’ann\u00e9e derni\u00e8re et qu’il a retir\u00e9s discr\u00e8tement. L’erreur la plus co\u00fbteuse qu’un vendeur puisse commettre \u00e0 l’heure actuelle est de proposer un prix sup\u00e9rieur de 10 \u00e0 15 % \u00e0 ce qui est d\u00e9fendable, puis de poursuivre le march\u00e9 avec des r\u00e9ductions r\u00e9ticentes de 25 000 euros tous les six mois. Chaque baisse est un signe de faiblesse. Chaque mois pass\u00e9 sur le march\u00e9 ajoute une raison suppl\u00e9mentaire pour un acheteur de penser que quelque chose ne va pas. <\/p>\n\n Les vendeurs que je vois gagner en ce moment sont ceux qui ont fix\u00e9 un prix honn\u00eate d\u00e8s le premier jour, qui ont pris au s\u00e9rieux les premi\u00e8res offres et qui ont accept\u00e9 que l’acheteur qui s’est pr\u00e9sent\u00e9 la troisi\u00e8me semaine \u00e9tait probablement le meilleur acheteur qu’ils allaient avoir.<\/p>\n\n Si vous envisagez de vous inscrire \u00e0 Lagos ou ailleurs dans l’Algarve occidental en 2026, la chose la plus intelligente que vous puissiez faire est d’obtenir une vue claire, peu flatteuse et \u00e9tay\u00e9e par des donn\u00e9es de ce que votre maison vaut r\u00e9ellement aujourd’hui. Pas ce que vous aimeriez qu’elle vaille. Pas ce que l’agent qui vous promet le chiffre le plus \u00e9lev\u00e9 vous dit pour gagner la vente. <\/p>\n\n Je pr\u00e9f\u00e8re perdre une annonce en disant la v\u00e9rit\u00e9 \u00e0 un vendeur plut\u00f4t que de la gagner en pr\u00e9tendant que le march\u00e9 de 2022 va revenir. Les acheteurs avec lesquels je travaille de l’autre c\u00f4t\u00e9 de chaque transaction sont de toute fa\u00e7on trop inform\u00e9s pour que cela fonctionne. <\/p>\n\n Demandez une \u00e9valuation gratuite et honn\u00eate de votre bien<\/a> et nous discuterons de ce que le march\u00e9 est pr\u00eat \u00e0 payer de mani\u00e8re r\u00e9aliste, de ce qui pourrait le faire bouger, et si c’est m\u00eame le bon moment pour vous de vendre.<\/p>\n\n Et si vous \u00eates un acheteur qui lit ceci, le message est plus simple. Faites confiance \u00e0 votre intuition. Si un bien vous semble trop cher, c’est probablement le cas. Il n’y a pas de p\u00e9nurie de biens de qualit\u00e9 \u00e0 des prix raisonnables sur ce march\u00e9, \u00e0 condition de savoir o\u00f9 chercher. <\/p>\n\n Quelques \u00e9l\u00e9ments qui m\u00e9ritent d’\u00eatre examin\u00e9s si l’un d’entre eux a touch\u00e9 une corde sensible :<\/p>\n\n Les transactions au Portugal sont en baisse de 9,4 % au 1er trimestre 2026, mais les prix ont tout de m\u00eame augment\u00e9 de 18 % en glissement annuel. \u00c0 Lagos et dans l’ouest de l’Algarve, les maisons qui restent sont celles dont le prix correspond \u00e0 celui du march\u00e9 de l’ann\u00e9e derni\u00e8re. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":102301,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[682],"tags":[1979,2033,684,1886,685,2034,1980],"class_list":["post-102299","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-rapports-de-marche","tag-acheteurs-internationaux","tag-acheteurs-neerlandais","tag-algarve","tag-lagos","tag-rapport-de-marche","tag-tarification","tag-vendeurs-expatries"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tCe que les acheteurs comparent r\u00e9ellement en 2026<\/h2>\n\n
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