Un couple de Californie \u00e0 qui je fais visiter des villas autour de Lagos ce printemps m’a envoy\u00e9 hier un e-mail paniqu\u00e9. Objet : \u00ab Le Portugal a doubl\u00e9 la taxe pour les acheteurs \u00e9trangers ?? C’est vrai ? \u00bb<\/p>\n\n\n\n
Les gros titres ont \u00e9t\u00e9 brutaux. La r\u00e9alit\u00e9, calculatrice en main, est bien moins dramatique.<\/p>\n\n\n\n
Voici exactement ce qui a chang\u00e9, et ce que cela co\u00fbte r\u00e9ellement sur une villa \u00e0 1 000 000 \u20ac \u00e0 Lagos.<\/p>\n\n\n\n
Le nouveau Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 du Portugal a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 au Di\u00e1rio da Rep\u00fablica le mercredi 20 mai, et est entr\u00e9 en vigueur le lendemain. Le changement majeur pour les acheteurs am\u00e9ricains : un IMT (l’imp\u00f4t sur les mutations immobili\u00e8res) forfaitaire de 7,5 % sur tout bien r\u00e9sidentiel achet\u00e9 par une personne qui n’est pas r\u00e9sidente fiscale portugaise au moment de l’achat. Aucune exon\u00e9ration, aucun bar\u00e8me progressif, aucune d\u00e9duction.<\/p>\n\n\n\n
Ce r\u00e9gime remplace le pr\u00e9c\u00e9dent, dans lequel les non-r\u00e9sidents payaient le m\u00eame bar\u00e8me progressif d’IMT que les r\u00e9sidents. Cela repr\u00e9sentait environ 5 % \u00e0 6 % en taux effectif aux niveaux de prix qui int\u00e9ressaient la plupart des acheteurs am\u00e9ricains. Pour la comparaison compl\u00e8te des co\u00fbts \u00e0 chaque tranche de prix, et pour comprendre pourquoi la date limite de septembre, tr\u00e8s souvent r\u00e9p\u00e9t\u00e9e, ne figure pas dans la loi, consultez There Is No 1 September Deadline<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Je vous pr\u00e9sente le calcul r\u00e9el pour une villa \u00e0 1 000 000 \u20ac \u00e0 Lagos. Je maintiens tous les autres co\u00fbts identiques afin que vous voyiez pr\u00e9cis\u00e9ment o\u00f9 la nouvelle loi p\u00e8se.<\/p>\n\n\n\n En tant que non-r\u00e9sident (le nouveau taux forfaitaire) :<\/strong><\/p>\n\n\n\n En tant que r\u00e9sident fiscal portugais (ou non-r\u00e9sident suivant la voie du remboursement, voir ci-dessous) :<\/strong><\/p>\n\n\n\n La nouvelle loi co\u00fbte \u00e0 un acheteur am\u00e9ricain non-r\u00e9sident 15 000 \u20ac<\/strong> de plus sur une villa \u00e0 1 000 000 \u20ac \u00e0 Lagos. Voil\u00e0 le chiffre r\u00e9el. Pas un doublement. Pas une catastrophe. Mais un montant significatif, qui m\u00e9rite d’\u00eatre structur\u00e9.<\/p>\n\n\n\n V\u00e9rifiez votre propre budget :<\/strong> le simulateur de pr\u00eat immobilier au Portugal<\/a> gratuit fonctionne en dollars, en livres ou en euros et montre comment l’IMT forfaitaire de 7,5 % modifie le prix que vous pouvez vous permettre, par rapport au taux applicable aux r\u00e9sidents.<\/p>\n\n\n\n Ce d\u00e9cret-loi est plus dur qu’il n’y para\u00eet sur un point pr\u00e9cis : vous payez l’int\u00e9gralit\u00e9 des 7,5 % \u00e0 l’escritura, sans exception, sans remise initiale. Il est aussi plus cl\u00e9ment qu’il n’y para\u00eet sur un autre : vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer la diff\u00e9rence si vous remplissez l’une de ces deux conditions dans les ann\u00e9es qui suivent l’achat.<\/p>\n\n\n\n Dans les deux cas, le m\u00e9canisme est le m\u00eame. Vous payez 75 000 \u20ac \u00e0 l’escritura. Vous r\u00e9cup\u00e9rez 15 000 \u20ac une fois la condition remplie. L’impact sur la tr\u00e9sorerie est r\u00e9el (il vous faut la totalit\u00e9 du montant le jour de la signature), mais le co\u00fbt \u00e0 long terme revient au taux applicable aux r\u00e9sidents.<\/p>\n\n\n\n Le changement d’IMT est la partie facile de cette histoire. La plus d\u00e9licate \u00e0 aborder est la question des devises, et c’est l\u00e0 que le calcul surprend r\u00e9ellement les acheteurs am\u00e9ricains.<\/p>\n\n\n\n L’EUR\/USD s’\u00e9tablit \u00e0 1,1622 au moment o\u00f9 j’\u00e9cris, le 21 mai 2026. Le dollar s’est raffermi face \u00e0 l’euro en avril et en mai, apr\u00e8s la fourchette sup\u00e9rieure \u00e0 1,18 observ\u00e9e fin de l’ann\u00e9e derni\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Sur une villa \u00e0 1 000 000 \u20ac, ce seul mouvement repr\u00e9sente environ :<\/p>\n\n\n\n C’est presque exactement le co\u00fbt en dollars de la hausse de l’IMT. 15 000 \u20ac de taxe suppl\u00e9mentaire \u00e9quivalent \u00e0 environ 17 400 $ au taux actuel. Ainsi, si vous cherchiez d\u00e9j\u00e0 \u00e0 Lagos fin de l’ann\u00e9e derni\u00e8re, l’\u00e9volution du dollar depuis a pratiquement absorb\u00e9 tout l’impact de l’IMT. Vous \u00eates \u00e0 l’\u00e9quilibre en dollars par rapport \u00e0 un achat de la m\u00eame villa en novembre 2025.<\/p>\n\n\n\n Ce n’est pas un argument pour se pr\u00e9cipiter. C’est un argument pour cesser de lire les gros titres alarmistes et faire vos propres calculs.<\/p>\n\n\n\n Trois choses.<\/p>\n\n\n\n Premi\u00e8rement, si vous comptez r\u00e9ellement vivre ici, \u00e0 temps plein ou \u00e0 temps partiel avec un visa D7 ou D8, la voie du remboursement neutralise tout ce changement. Planifiez le calendrier de votre r\u00e9sidence avant de signer le CPCV (le contrat de promesse de vente). Le compte \u00e0 rebours de 24 mois d\u00e9marre \u00e0 l’escritura.<\/p>\n\n\n\n Deuxi\u00e8mement, si vous \u00eates un pur investisseur sans intention de vous installer, le co\u00fbt a r\u00e9ellement augment\u00e9 d’environ 1,5 % du prix d’achat. Ce n’est pas rien, mais cela ne change pas la logique d’investissement pour un bien bien situ\u00e9 \u00e0 Lagos, o\u00f9 le rendement annuel cumul\u00e9 \u00e0 la plus-value repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement un multiple de ce montant.<\/p>\n\n\n\n Troisi\u00e8mement, surveillez le change. Les chiffres ci-dessus utilisent le taux d’aujourd’hui. Une variation du dollar de 2 \u00e0 3 % dans un sens ou dans l’autre fera osciller votre co\u00fbt total davantage que le changement d’IMT lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n Si vous avez des offres en cours ou si vous cherchez activement en ce moment, la structure de votre achat (et le moment o\u00f9 vous d\u00e9clenchez la r\u00e9sidence) compte plus que le taux d’imposition affich\u00e9. J’accompagne les acheteurs am\u00e9ricains sur ce point pour chaque bien que je leur fais visiter.<\/p>\n\n\n\n Si vous souhaitez une vue claire de ce qu’un bien pr\u00e9cis \u00e0 Lagos vous co\u00fbtera de bout en bout (IMT, droit de timbre, frais juridiques, en euros et en dollars au taux du jour), remplissez le formulaire Typeform acheteur<\/a> et je vous enverrai une estimation chiffr\u00e9e d’une page sous 24 heures.<\/p>\n\n\n\n Depuis le 21 mai 2026, acheter un bien au Portugal co\u00fbte plus cher aux non-r\u00e9sidents. Ce que cela repr\u00e9sente r\u00e9ellement pour un Am\u00e9ricain sur une villa \u00e0 1 000 000 \u20ac \u00e0 Lagos, et la voie du remboursement.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":101753,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[664],"tags":[2007,1979,723,1886,2006],"class_list":["post-102040","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislation","tag-acheteurs-americains","tag-acheteurs-internationaux","tag-construire-portugal","tag-lagos","tag-legislation"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tLa villa \u00e0 1 000 000 \u20ac \u00e0 Lagos : non-r\u00e9sident ou r\u00e9sident<\/h2>\n\n\n\n
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Les deux voies de remboursement<\/h2>\n\n\n\n
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L’angle du dollar<\/h2>\n\n\n\n
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Ce que je dirais \u00e0 un acheteur am\u00e9ricain qui arrive \u00e0 Lagos cette semaine<\/h2>\n\n\n\n
\u00c0 lire aussi<\/h2>\n\n\n\n
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