Un couple de N\u00e9erlandais avec qui j’\u00e9tais en ligne la semaine derni\u00e8re m’a pos\u00e9 la question tr\u00e8s clairement : “Steve, avant m\u00eame de prendre l’avion pour aller voir, dites-nous simplement si nous pouvons encore enregistrer un nouvel Alojamento Local \u00e0 Lagos, ou si cette porte est d\u00e9j\u00e0 ferm\u00e9e”.<\/p>\n\n
Ils ont une quarantaine d’ann\u00e9es, travaillent toujours \u00e0 distance depuis Amsterdam et recherchent des appartements autour de 500 000 euros pr\u00e8s de Marina de Lagos et de Meia Praia. Ils envisagent de passer les saisons interm\u00e9diaires \u00e0 Lagos et de louer l’appartement sur Booking et Airbnb le reste de l’ann\u00e9e. Sans les revenus locatifs, les chiffres ne leur conviennent pas vraiment – ils ont gard\u00e9 leur appartement \u00e0 De Pijp et l’hypoth\u00e8que sur celui-ci est r\u00e9elle. <\/p>\n\n
Je re\u00e7ois une version de cet appel presque chaque semaine maintenant. Voici donc ce que je leur ai dit, et ce que je dis \u00e0 chaque investisseur acheteur qui m’interroge sur AL \u00e0 Lagos en mai 2026. <\/p>\n\n
Le changement de titre dont la plupart des gens ne se souviennent qu’\u00e0 moiti\u00e9 est bien r\u00e9el : Le Decreto-Lei n.\u00ba 76\/2024<\/strong> est entr\u00e9 en vigueur le 1er novembre 2024 et a r\u00e9\u00e9crit les r\u00e8gles du jeu. Mais le sens de ce changement est \u00e0 l’oppos\u00e9 de ce que la plupart des gens supposent. <\/p>\n\n Le programme “Mais Habitacao” du gouvernement pr\u00e9c\u00e9dent avait suspendu les nouvelles immatriculations d’AL dans la majeure partie du pays et rendu les licences existantes personnelles et incessibles. Ce r\u00e9gime \u00e9tait extr\u00eamement impopulaire aupr\u00e8s des propri\u00e9taires. Le d\u00e9cret 76\/2024 a r\u00e9voqu\u00e9 la suspension des<\/a> nouveaux enregistrements et r\u00e9tabli la transf\u00e9rabilit\u00e9 en dehors des zones de confinement – ce qui signifie que si vous h\u00e9ritez d’une propri\u00e9t\u00e9 avec une licence AL, la licence est d\u00e9sormais transmise avec les actes, et non plus avec le d\u00e9funt. <\/p>\n\n Ce que la nouvelle loi a fait, c’est transf\u00e9rer le pouvoir r\u00e9glementaire aux municipalit\u00e9s. Chaque camara municipale peut d\u00e9sormais d\u00e9clarer ses propres “zones de confinement” (o\u00f9 les nouveaux enregistrements sont limit\u00e9s) et “zones de croissance durable” (o\u00f9 ils sont contr\u00f4l\u00e9s). \u00c0 l’int\u00e9rieur d’une zone de confinement, la camara dispose de 90 jours pour s’opposer \u00e0 un nouvel enregistrement, au lieu des 60 jours habituels. Les appartements et les villas enregistr\u00e9s dans les zones de confinement restent personnels et incessibles. <\/p>\n\n L’Assembleia Municipal dispose alors de 12 mois \u00e0 partir du moment o\u00f9 sa municipalit\u00e9 a franchi le cap des 1 000 enregistrements d’AL pour d\u00e9lib\u00e9rer sur sa propre r\u00e9glementation. C’est l’horloge qui compte – et pour la plupart des municipalit\u00e9s de l’Algarve, elle a commenc\u00e9 \u00e0 tourner il y a un certain temps. <\/p>\n\n Voici ce qui m’a surpris lorsque j’ai fait des recherches cette semaine : Lagos n’a pas publi\u00e9 de r\u00e8glement sur les AL.<\/strong> Pas de zones de confinement. Pas de projet en consultation publique. Pas d’\u00e9dit suspendant les enregistrements pendant la pr\u00e9paration d’une \u00e9tude. Rien dans le Diario da Republica sous le nom de notre concelho \u00e0 ce sujet. <\/p>\n\n Le seul r\u00e8glement municipal de Lagos enregistr\u00e9 fin 2025 concernait la toponymie des rues et la num\u00e9rotation des maisons – utile si vous ne pouvez pas trouver la Rua das Portas de Portugal, moins utile si vous essayez de savoir si vous pouvez louer votre appartement \u00e0 des vacanciers britanniques.<\/p>\n\n Comparez avec vos voisins. Faro a publi\u00e9 son r\u00e8glement AL<\/strong>(Regulamento n.\u00ba 766\/2025<\/a>) en juin 2025. Lagoa<\/strong> a entam\u00e9 son processus d’\u00e9laboration en avril 2025 et a d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9 des suspensions temporaires dans ses zones de r\u00e9habilitation urbaine. Le deuxi\u00e8me amendement au RMAL de<\/a> Lisbonne est entr\u00e9 en vigueur le 6 d\u00e9cembre 2025 et est v\u00e9ritablement restrictif : pas de nouvelle AL lorsque la propri\u00e9t\u00e9 a fait l’objet d’un contrat de location r\u00e9sidentielle au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. <\/p>\n\n Lagos : silencieux.<\/p>\n\n Ce silence fait plus de travail qu’on ne le pense.<\/p>\n\n La version que j’entends r\u00e9guli\u00e8rement de la part de mes clients et de quelques coll\u00e8gues est que “les zones touristiques de Lagos conserveront leur exemption d’AL”. Cette phrase est prononc\u00e9e avec une sorte d’assurance qui sugg\u00e8re que quelqu’un l’a entendue de la bouche de quelqu’un de la camara. <\/p>\n\n La r\u00e9ponse honn\u00eate que je donne aux acheteurs est la suivante : il n’existe aucune r\u00e8gle nationale exemptant les zones touristiques de quoi que ce soit.<\/strong> Ce qui est vrai en r\u00e9alit\u00e9 est diff\u00e9rent et, en pratique, plus utile pour les acheteurs en ce moment : comme Lagos n’a pas d\u00e9clar\u00e9 de<\/em> zones de confinement, toute la municipalit\u00e9 fonctionne actuellement sous le r\u00e9gime national ouvert. Les nouveaux enregistrements AL pour les moradia et les apartamento sont admissibles partout dans notre concelho – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, la vieille ville, Chinicato, Odiaxere, tout cela – avec la fen\u00eatre standard d’opposition \u00e0 la camara de 60 jours. <\/p>\n\n Ce n’est pas une “exemption de zone touristique”. C’est une fen\u00eatre. La fen\u00eatre est ouverte parce que la Camara ne l’a pas encore ferm\u00e9e. Elle peut la refermer d\u00e8s qu’elle d\u00e9cide que la situation politique justifie une r\u00e9glementation. Donc, si vous entendez “les zones touristiques sont s\u00fbres”, ce que vous entendez en r\u00e9alit\u00e9, c’est “Lagos n’a pas encore boug\u00e9”. <\/p>\n\n Pour le couple n\u00e9erlandais – et pour tout acheteur investisseur cherchant un appartement \u00e0 Lagos dans la fourchette de 400 000 \u00e0 800 000 euros actuellement – cela change les calculs de trois fa\u00e7ons.<\/p>\n\n Tout d’abord, la porte est toujours ouverte, mais vous devez la franchir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment.<\/strong> Si votre th\u00e8se d’acquisition d\u00e9pend des revenus de l’AL, enregistrez la propri\u00e9t\u00e9 d\u00e8s la signature de l’escritura. N’attendez pas six mois pendant que vous r\u00e9novez. La demande reste dans la file d’attente de la camara pendant 60 jours ; une fois l’enregistrement accord\u00e9, le bien vous appartient, quelle que soit la d\u00e9cision de l’Assembleia Municipal l’ann\u00e9e prochaine. <\/p>\n\n Deuxi\u00e8mement, pr\u00e9f\u00e9rez les emplacements et les types de biens qui survivraient \u00e0 une future zone de confinement.<\/strong> Si Lagos finit par d\u00e9clarer des zones de confinement – et je pense que la question est de savoir quand, et non pas si – la tendance dans tout le Portugal a \u00e9t\u00e9 de cibler d’abord les noyaux historiques denses et centraux (pensez au Bairro Alto de Lisbonne, \u00e0 la Ribeira de Porto). Pour Lagos, il est tr\u00e8s probable que cela concerne les parties de la vieille ville situ\u00e9es \u00e0 l’int\u00e9rieur des remparts. Les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es \u00e0 Marina de Lagos, Meia Praia, la ceinture r\u00e9sidentielle ouest ou l’arc Burgau \/ Luz \/ Salema resteront tr\u00e8s probablement admissibles m\u00eame si une r\u00e9glementation est adopt\u00e9e. <\/p>\n\n Troisi\u00e8mement, la transf\u00e9rabilit\u00e9 lors de la revente est plus importante qu’on ne le pense.<\/strong> En dehors de toute zone de confinement future, votre enregistrement AL voyage avec la propri\u00e9t\u00e9. \u00c0 l’int\u00e9rieur d’une zone de confinement, ce n’est pas le cas, ce qui signifie que votre acheteur devra faire une nouvelle demande et qu’elle pourrait \u00eatre refus\u00e9e. Il s’agit l\u00e0 d’une v\u00e9ritable d\u00e9cote de liquidit\u00e9 pour les biens situ\u00e9s dans une zone de confinement lorsque vous allez les vendre. Cela vaut la peine d’en tenir compte dans l’offre que vous faites aujourd’hui. <\/p>\n\n Je ne vais pas pr\u00e9tendre savoir ce que Lagos va faire. Le camara a eu dix-huit mois pour agir en vertu de la nouvelle loi et ne l’a pas fait. Cela peut signifier qu’ils travaillent discr\u00e8tement sur quelque chose, ou que c’est politiquement trop chaud pour \u00eatre touch\u00e9 dans une ville o\u00f9 l’AL est tiss\u00e9 dans une tranche significative de l’\u00e9conomie locale. Probablement les deux. <\/p>\n\n Ce dont je suis s\u00fbr, c’est que l’\u00e9cart entre “J’ai achet\u00e9 un appartement \u00e0 Lagos avec une licence AL” et “J’ai achet\u00e9 un appartement \u00e0 Lagos avec l’intention de demander une licence AL” est plus important en mai 2026 qu’il ne l’a \u00e9t\u00e9 depuis des ann\u00e9es. Si vous faites partie du deuxi\u00e8me groupe, ne tardez pas \u00e0 bouger. Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 dans le premier camp, ne bougez pas : votre enregistrement actuel est en s\u00e9curit\u00e9 et, en dehors de toute zone de confinement future, il est \u00e0 nouveau transf\u00e9rable en vertu du DL 76\/2024. <\/p>\n\n Si vous souhaitez discuter d’un bien sp\u00e9cifique et savoir si les calculs de l’AL fonctionnent r\u00e9ellement aux prix et aux rendements actuels, r\u00e9servez un appel de 30 minutes avec moi<\/a> – apportez l’annonce, j’apporterai les donn\u00e9es du march\u00e9. Si vous souhaitez mod\u00e9liser les revenus d’un bien que vous convoitez d\u00e9j\u00e0, le calculateur de revenus locatifs<\/a> est le moyen le plus rapide de voir si les chiffres fonctionnent avant de prendre l’avion. <\/p>\n\n Lagos n’a pas encore publi\u00e9 son r\u00e8glement AL. Voici ce qui est r\u00e9ellement vrai dans le cadre du DL 76\/2024, ce que la rumeur de la “zone touristique” ne dit pas, et ce qu’il en est pour les investisseurs acheteurs en mai 2026. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100953,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[664],"tags":[736,657,1886,737],"class_list":["post-100952","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislation","tag-alojamento-local","tag-investissement-immobilier","tag-lagos","tag-location-a-court-terme"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tCe que Lagos a fait (et n’a pas fait)<\/h2>\n\n
La rumeur de la “zone touristique” – \u00e0 moiti\u00e9 vraie, \u00e0 moiti\u00e9 fausse<\/h2>\n\n
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant<\/h2>\n\n
Le risque – et ce que je ferais en r\u00e9alit\u00e9<\/h2>\n\n
Continuer \u00e0 lire<\/h2>\n\n
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