Un couple n\u00e9erlandais avec qui j’\u00e9tais en visioconf\u00e9rence la semaine derni\u00e8re a pos\u00e9 la question tr\u00e8s simplement : \u00ab Steve, avant m\u00eame de venir visiter, dites-nous : pouvons-nous encore enregistrer un nouvel Alojamento Local \u00e0 Lagos, ou cette porte est-elle d\u00e9j\u00e0 ferm\u00e9e ? \u00bb<\/p>\n\n\n\n
Ils ont la fin de la quarantaine, travaillent tous deux encore \u00e0 distance depuis Amsterdam, et cherchent des appartements autour de 500 000 € pr\u00e8s de la Marina de Lagos et de Meia Praia. Leur projet : passer eux-m\u00eames les intersaisons \u00e0 Lagos et louer le bien sur Booking et Airbnb le reste de l’ann\u00e9e. Sans les revenus locatifs, leurs comptes ne tiennent pas tout \u00e0 fait : ils ont gard\u00e9 leur appartement du quartier De Pijp, et le pr\u00eat qui le gr\u00e8ve est bien r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n
Je re\u00e7ois d\u00e9sormais une version de cet appel presque chaque semaine. Voici donc ce que je leur ai r\u00e9pondu, et ce que je dis \u00e0 chaque investisseur qui m’interroge sur l’AL \u00e0 Lagos en mai 2026.<\/p>\n\n\n\n
Le changement dont la plupart des gens se souviennent \u00e0 moiti\u00e9 est bien r\u00e9el : le Decreto-Lei n.º 76\/2024<\/strong> est entr\u00e9 en vigueur le 1er novembre 2024 et a r\u00e9\u00e9crit les r\u00e8gles du jeu. Mais le sens de ce changement est l’inverse de ce que l’on imagine g\u00e9n\u00e9ralement.<\/p>\n\n\n\n Le paquet \u00ab Mais Habita\u00e7\u00e3o \u00bb du gouvernement pr\u00e9c\u00e9dent avait suspendu les nouveaux enregistrements d’AL dans la majeure partie du pays et rendu les licences existantes personnelles et non transmissibles. Ce r\u00e9gime \u00e9tait extr\u00eamement impopulaire aupr\u00e8s des propri\u00e9taires. Le DL 76\/2024 a r\u00e9voqu\u00e9 la suspension<\/a> des nouveaux enregistrements et r\u00e9tabli la transmissibilit\u00e9 en dehors des zones de contention. Concr\u00e8tement, si vous h\u00e9ritez d’un bien disposant d’une licence AL, la licence suit d\u00e9sormais l’acte de propri\u00e9t\u00e9, et non le d\u00e9funt.<\/p>\n\n\n\n Ce que la nouvelle loi a bel et bien fait, c’est transf\u00e9rer le pouvoir de r\u00e9glementation aux communes. Chaque c\u00e2mara municipal peut d\u00e9sormais d\u00e9clarer ses propres \u00ab zones de contention \u00bb (o\u00f9 les nouveaux enregistrements sont restreints) et \u00ab zones de croissance durable \u00bb (o\u00f9 ils sont surveill\u00e9s). Dans une zone de contention, la c\u00e2mara dispose de 90 jours pour s’opposer \u00e0 un nouvel enregistrement, au lieu des 60 jours habituels. Les appartements et villas enregistr\u00e9s dans les zones de contention restent personnels et non transmissibles. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment ce pouvoir municipal que la nouvelle proposition de loi europ\u00e9enne sur le logement abordable soumettrait \u00e0 un test de preuve, et je d\u00e9taille ce que la loi europ\u00e9enne sur le logement abordable change pour les acheteurs en Algarve<\/a>.<\/p>\n\n\n\n L’Assembleia Municipal dispose ensuite de 12 mois, \u00e0 partir du moment o\u00f9 sa commune d\u00e9passe 1 000 enregistrements AL, pour d\u00e9lib\u00e9rer sur son propre r\u00e8glement. C’est cette horloge qui compte, et pour la plupart des communes de l’Algarve, elle tourne d\u00e9j\u00e0 depuis un certain temps.<\/p>\n\n\n\n Voici ce qui m’a surpris quand j’ai fouill\u00e9 le sujet cette semaine : Lagos n’a publi\u00e9 aucun r\u00e8glement sur l’AL.<\/strong> Aucune zone de contention. Aucun projet en consultation publique. Aucun edital suspendant les enregistrements le temps d’une \u00e9tude. Rien au Di\u00e1rio da Rep\u00fablica sous le nom de notre concelho sur ce sujet.<\/p>\n\n\n\n Le seul r\u00e8glement municipal de Lagos enregistr\u00e9 fin 2025 portait sur la toponymie des rues et la num\u00e9rotation des maisons. Utile si vous ne trouvez pas la Rua das Portas de Portugal, moins utile si vous cherchez \u00e0 savoir si vous pouvez louer votre appartement \u00e0 des vacanciers britanniques.<\/p>\n\n\n\n Comparez avec les voisins. Faro a publi\u00e9 son r\u00e8glement AL<\/strong> (Regulamento n.º 766\/2025<\/a>) en juin 2025. Lagoa<\/strong> a lanc\u00e9 son processus de r\u00e9daction en avril 2025 et a d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9 des suspensions temporaires dans ses zones de r\u00e9habilitation urbaine. La deuxi\u00e8me modification du RMAL de Lisbonne<\/a> est entr\u00e9e en vigueur le 6 d\u00e9cembre 2025 et se r\u00e9v\u00e8le r\u00e9ellement restrictive : aucun nouvel AL lorsque le bien a fait l’objet d’un contrat de location r\u00e9sidentielle au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Lagos : silence.<\/p>\n\n\n\n Ce silence p\u00e8se plus lourd que l’on ne le croit.<\/p>\n\n\n\n La version que j’entends sans cesse, de la part de clients comme de quelques confr\u00e8res, est que \u00ab les zones touristiques de Lagos conserveront leur exemption AL \u00bb. Elle est \u00e9nonc\u00e9e avec une assurance entendue, qui laisse penser que quelqu’un l’a apprise de seconde main aupr\u00e8s d’une personne de la c\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n La r\u00e9ponse honn\u00eate que je donne aux acheteurs est la suivante : il n’existe aucune r\u00e8gle nationale exemptant les zones touristiques de quoi que ce soit.<\/strong> Ce qui est vrai est autre chose et, en pratique, plus utile aux acheteurs en ce moment : comme Lagos n’a d\u00e9clar\u00e9 aucune<\/em> zone de contention, l’ensemble de la commune fonctionne actuellement sous le r\u00e9gime national ouvert. Les nouveaux enregistrements AL pour une moradia ou un apartamento sont recevables partout dans notre concelho (Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, le centre historique, Chinicato, Odi\u00e1xere, partout), avec le d\u00e9lai habituel de 60 jours d’opposition de la c\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n Ce n’est pas une \u00ab exemption de zone touristique \u00bb. C’est une fen\u00eatre. Elle est ouverte parce que la c\u00e2mara ne l’a pas encore referm\u00e9e. Elle peut la refermer d\u00e8s qu’elle jugera que la politique locale justifie un r\u00e8glement. Donc, si l’on vous dit que \u00ab les zones touristiques sont \u00e0 l’abri \u00bb, ce que l’on vous dit en r\u00e9alit\u00e9, c’est que \u00ab Lagos n’a pas encore boug\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Pour le couple n\u00e9erlandais, comme pour tout investisseur qui regarde Lagos dans la tranche d’appartements de 400 000 € \u00e0 800 000 € actuellement, cela change le calcul de trois mani\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n Premi\u00e8rement, la porte est encore ouverte, mais il faut la franchir de mani\u00e8re r\u00e9fl\u00e9chie.<\/strong> Si votre th\u00e8se d’acquisition repose sur les revenus de l’AL, enregistrez le bien d\u00e8s la signature de l’escritura. N’attendez pas six mois pendant les travaux. La demande reste en file d’attente \u00e0 la c\u00e2mara pendant 60 jours ; une fois l’enregistrement accord\u00e9, il vous appartient, quoi que l’Assembleia Municipal d\u00e9cide l’an prochain. Pour savoir \u00e0 quoi ressemblent les chiffres une fois le bien enregistr\u00e9, mon analyse 2026 sur le rendement locatif \u00e0 Lagos, location saisonni\u00e8re ou longue dur\u00e9e<\/a> compare les deux options pour un T2 \u00e0 350 000 €.<\/p>\n\n\n\n Deuxi\u00e8mement, privil\u00e9giez les emplacements et les types de biens qui r\u00e9sisteraient \u00e0 une future zone de contention.<\/strong> Si Lagos finit par d\u00e9clarer des zones de contention (et je pense que ce n’est pas une question de \u00ab si \u00bb, mais de \u00ab quand \u00bb), la tendance observ\u00e9e partout au Portugal a \u00e9t\u00e9 de viser d’abord les c\u0153urs historiques denses et centraux (pensez au Bairro Alto de Lisbonne ou \u00e0 la Ribeira de Porto). Pour Lagos, cela toucherait le plus vraisemblablement certaines parties du centre historique \u00e0 l’int\u00e9rieur des remparts. Les biens situ\u00e9s \u00e0 la Marina de Lagos, \u00e0 Meia Praia, dans la ceinture r\u00e9sidentielle ouest, ou dans l’arc Burgau \/ Luz \/ Salema ont de tr\u00e8s fortes chances de rester recevables m\u00eame si un r\u00e8glement voit le jour.<\/p>\n\n\n\n Troisi\u00e8mement, la transmissibilit\u00e9 \u00e0 la revente compte plus que l’on ne le pense.<\/strong> En dehors de toute future zone de contention, votre enregistrement AL suit le bien. Dans une zone de contention, ce n’est pas le cas : votre acheteur devrait d\u00e9poser une nouvelle demande et pourrait \u00eatre refus\u00e9. C’est une v\u00e9ritable d\u00e9cote de liquidit\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e aux biens situ\u00e9s en zone de contention au moment de vendre. Elle m\u00e9rite d’\u00eatre int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 l’offre que vous faites aujourd’hui.<\/p>\n\n\n\n Je ne pr\u00e9tendrai pas savoir ce que Lagos va faire. La c\u00e2mara a eu dix-huit mois pour agir sous le r\u00e9gime de la nouvelle loi et ne l’a pas fait. Cela peut signifier qu’elle travaille discr\u00e8tement sur quelque chose, ou que le sujet est politiquement trop sensible dans une ville o\u00f9 l’AL est tiss\u00e9 dans une part non n\u00e9gligeable de l’\u00e9conomie locale. Probablement les deux.<\/p>\n\n\n\n Ce dont je suis s\u00fbr, c’est ceci : l’\u00e9cart entre \u00ab j’ai achet\u00e9 un appartement \u00e0 Lagos avec une licence AL \u00bb et \u00ab j’ai achet\u00e9 un appartement \u00e0 Lagos dans l’intention de demander une licence AL \u00bb est plus large en mai 2026 qu’il ne l’a \u00e9t\u00e9 depuis des ann\u00e9es. Si vous \u00eates dans le second cas, agissez vite. Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 dans le premier, restez serein : votre enregistrement existant est en s\u00e9curit\u00e9 et, en dehors de toute future zone de contention, il est de nouveau transmissible en vertu du DL 76\/2024.<\/p>\n\n\n\n Si vous souhaitez examiner un bien pr\u00e9cis et v\u00e9rifier si le calcul de l’AL tient r\u00e9ellement aux prix et aux rendements actuels, r\u00e9servez un appel de 30 minutes avec moi<\/a> : apportez l’annonce, j’apporterai les donn\u00e9es du march\u00e9. Et si vous voulez mod\u00e9liser les revenus d’un bien que vous avez d\u00e9j\u00e0 rep\u00e9r\u00e9, le calculateur de revenus locatifs<\/a> est le moyen le plus rapide de voir si les chiffres fonctionnent avant de venir.<\/p>\n\n\n\n Lagos n’a pas encore publi\u00e9 son r\u00e8glement sur l’AL. Voici ce qui est r\u00e9ellement vrai sous le DL 76\/2024, ce que la rumeur de la \u00ab zone touristique \u00bb omet, et o\u00f9 en sont les investisseurs en mai 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100719,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[664],"tags":[736,657,1886,737],"class_list":["post-100952","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-legislation","tag-alojamento-local","tag-investissement-immobilier","tag-lagos","tag-location-a-court-terme"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tCe que Lagos a fait (et n’a pas fait)<\/h2>\n\n\n\n
La rumeur de la \u00ab zone touristique \u00bb : mi-vraie, mi-fausse<\/h2>\n\n\n\n
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant<\/h2>\n\n\n\n
Le risque, et ce que je ferais concr\u00e8tement<\/h2>\n\n\n\n
\u00c0 lire aussi<\/h2>\n\n\n\n
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