{"id":55913,"date":"2024-08-12T15:03:05","date_gmt":"2024-08-12T14:03:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/guide-de-lacheteur-votre-guide-ultime-pour-lachat-dune-propriete-au-portugal\/"},"modified":"2026-10-27T12:22:44","modified_gmt":"2026-10-27T12:22:44","slug":"guide-de-lacheteur-votre-guide-ultime-pour-lachat-dune-propriete-au-portugal","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/fr\/guide-de-lacheteur-votre-guide-ultime-pour-lachat-dune-propriete-au-portugal\/","title":{"rendered":"Guide de l’acheteur : Votre guide ultime pour l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 au Portugal"},"content":{"rendered":"\t\t
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Par Steve Marqu\u00e9, SunnySteve \u00b7 Mis \u00e0 jour le 27 octobre 2026<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Les \u00e9trangers peuvent acheter un bien au Portugal sans aucune restriction.<\/strong> Vous n’avez besoin ni de r\u00e9sidence, ni de visa, ni de soci\u00e9t\u00e9 portugaise. Il vous faut un NIF (num\u00e9ro fiscal portugais), un avocat qui travaille pour vous, un compromis de vente avec un acompte g\u00e9n\u00e9ralement de 10\u00a0% \u00e0 20\u00a0%, et environ 7,5\u00a0% \u00e0 10\u00a0% du prix en plus pour les taxes et les frais, selon que vous \u00eates ou non r\u00e9sident fiscal portugais au moment de la signature. De l’offre accept\u00e9e \u00e0 la remise des cl\u00e9s, comptez six \u00e0 huit semaines si vous payez comptant et trois \u00e0 quatre mois avec un pr\u00eat immobilier.<\/p>

J’accompagne des acheteurs dans ces d\u00e9marches chaque semaine, surtout des personnes qui quittent le Royaume-Uni, les Pays-Bas, l’Allemagne, la France, les \u00c9tats-Unis et le Canada pour s’installer \u00e0 Lagos et dans l’ouest de l’Algarve. Ce guide suit les \u00e9tapes dans l’ordre o\u00f9 elles se d\u00e9roulent r\u00e9ellement, avec les chiffres de 2026, et les endroits o\u00f9 je vois des gens perdre de l’argent.<\/p>

Acheter au Portugal en bref (2026)<\/caption>
Qui peut acheter<\/th>Tout le monde, quelle que soit la nationalit\u00e9. Aucune r\u00e9sidence ni aucun visa n’est n\u00e9cessaire.<\/td><\/tr>
Num\u00e9ro fiscal<\/th>Un NIF est obligatoire avant de signer quoi que ce soit.<\/td><\/tr>
Acompte au compromis de vente<\/th>G\u00e9n\u00e9ralement 10\u00a0% \u00e0 20\u00a0% du prix.<\/td><\/tr>
Taxes d’achat<\/th>L’IMT (7,5\u00a0% forfaitaires sur les logements pour les non-r\u00e9sidents, un bar\u00e8me progressif pour les r\u00e9sidents) plus 0,8\u00a0% de droit de timbre (imposto do selo).<\/td><\/tr>
Autres frais<\/th>Notaire et enregistrement autour de 1\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 1\u00a0200\u00a0\u20ac. Avocat autour de 1\u00a0% du prix, plus TVA.<\/td><\/tr>
Commission de l’agent immobilier<\/th>Normalement pay\u00e9e par le vendeur, pas par l’acheteur.<\/td><\/tr>
D\u00e9lai de l’offre aux cl\u00e9s<\/th>Six \u00e0 huit semaines comptant, trois \u00e0 quatre mois avec un pr\u00eat immobilier.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00c9tape 1\u00a0: choisissez o\u00f9 avant de choisir quoi<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La fa\u00e7on la plus co\u00fbteuse d’acheter au Portugal, c’est de regarder en m\u00eame temps une ferme dans le nord, un appartement \u00e0 Lisbonne et une villa en Algarve. Les prix, les r\u00e8gles de location, les r\u00e8gles d’urbanisme et le mode de vie diff\u00e8rent dans chaque r\u00e9gion, donc comparer des annonces d’une r\u00e9gion \u00e0 l’autre ne vous apprend pas grand-chose. Choisissez d’abord la zone, ensuite le bien.<\/p>

Si l’Algarve fait partie de vos options, commencez par mon guide de l’Algarve<\/a> pour voir en quoi l’est, le centre et l’ouest diff\u00e8rent. Pour l’extr\u00e9mit\u00e9 ouest, j’ai d\u00e9crit la vie quotidienne \u00e0 Lagos<\/a> et ce que c’est de vivre \u00e0 Praia da Luz<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00c9tape 2\u00a0: obtenez votre NIF et organisez le transfert de l'argent<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Le NIF (n\u00famero de identifica\u00e7\u00e3o fiscal) est un num\u00e9ro fiscal \u00e0 neuf chiffres. Il est gratuit, il est d\u00e9livr\u00e9 le jour m\u00eame dans un bureau des imp\u00f4ts (Finan\u00e7as), et vous pouvez l’obtenir sans habiter ici. Si vous n’\u00eates pas au Portugal, un avocat peut l’obtenir pour vous gr\u00e2ce \u00e0 une procuration. Vous en avez besoin pour faire une offre \u00e9crite, ouvrir un compte bancaire, signer les contrats et ouvrir les abonnements d’eau, d’\u00e9lectricit\u00e9 et d’internet.<\/p>

Si vous \u00eates r\u00e9sident fiscal hors de l’UE ou de l’EEE (Royaume-Uni, \u00c9tats-Unis, Canada et Suisse compris), la loi portugaise exige que le fisc puisse vous joindre. Vous pouvez d\u00e9signer un repr\u00e9sentant fiscal ou, depuis 2022, activer \u00e0 la place un canal de notification \u00e9lectronique sur le Portal das Finan\u00e7as. Les r\u00e9sidents de l’UE et de l’EEE n’ont ni l’un ni l’autre \u00e0 faire. R\u00e9glez ce point quand vous obtenez votre NIF, et dans tous les cas avant la signature de l’acte. J’explique l’option \u00e9lectronique pas \u00e0 pas dans mon guide pour acheter \u00e0 Lagos<\/a>.<\/p>

Un compte bancaire portugais n’est pas strictement obligatoire, mais il simplifie beaucoup le paiement \u00e0 l’acte, les factures courantes, la taxe fonci\u00e8re annuelle et un \u00e9ventuel pr\u00eat. Les banques vous demanderont votre passeport, votre NIF, un justificatif de domicile et un justificatif de revenus. Les acheteurs am\u00e9ricains doivent se renseigner sur FATCA avant de choisir une banque, car certaines agences g\u00e8rent des clients am\u00e9ricains en routine et d’autres feront tra\u00eener les choses. Si votre argent est en livres, en dollars ou dans une autre devise, passez par un service sp\u00e9cialis\u00e9 de transfert de devises plut\u00f4t que par votre banque habituelle. Sur un achat de 500\u00a0000\u00a0\u20ac, l’\u00e9cart de marge de change peut atteindre plusieurs milliers d’euros.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00c9tape 3\u00a0: prenez votre propre avocat avant de faire une offre<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Au Portugal, l’agent immobilier travaille pour le vendeur et le notaire travaille pour la transaction. Personne ne v\u00e9rifie le bien pour vous, sauf si vous payez quelqu’un pour le faire. C’est le travail de l’avocat\u00a0: les recherches au registre foncier et au bureau des imp\u00f4ts, les licences de la mairie, le compromis de vente et l’acte de vente.<\/p>

D\u00e9signez l’avocat avant de faire une offre, pas apr\u00e8s son acceptation, et assurez-vous qu’il est ind\u00e9pendant du vendeur et du promoteur. Les honoraires tournent g\u00e9n\u00e9ralement autour de 1\u00a0% du prix plus TVA, souvent avec un minimum. Avec une procuration (procura\u00e7\u00e3o), votre avocat peut signer les contrats \u00e0 votre place, et vous n’avez pas \u00e0 prendre l’avion \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00c9tape 4\u00a0: v\u00e9rifiez les papiers, pas seulement le bien<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La plupart des probl\u00e8mes que je vois en Algarve ne se trouvent pas dans la maison. Ils se trouvent dans l’\u00e9cart entre ce qui a \u00e9t\u00e9 construit et ce qui figure sur le papier. Voici les documents que votre avocat doit v\u00e9rifier, et ce que chacun vous apprend.<\/p>

Les documents qui comptent<\/caption>
Document<\/th>Ce qu’il vous apprend<\/th><\/tr><\/thead>
Certid\u00e3o permanente (certificat du registre foncier)<\/th>Qui est l\u00e9galement propri\u00e9taire du bien, et toute hypoth\u00e8que, s\u00fbret\u00e9 ou charge qui le gr\u00e8ve.<\/td><\/tr>
Caderneta predial (fiche fiscale)<\/th>La valeur fiscale du bien (VPT), sa classification (urbain ou rustique) et ses surfaces d\u00e9clar\u00e9es.<\/td><\/tr>
Licen\u00e7a de utiliza\u00e7\u00e3o (permis d’habiter)<\/th>Que le b\u00e2timent est autoris\u00e9 pour son usage actuel. Depuis 2024, il n’a plus \u00e0 \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 l’acte, et c’est justement pour cela que votre avocat doit quand m\u00eame le v\u00e9rifier. Les b\u00e2timents ant\u00e9rieurs \u00e0 ao\u00fbt 1951 peuvent en \u00eatre dispens\u00e9s.<\/td><\/tr>
Plans approuv\u00e9s par la mairie<\/th>Si ce que vous achetez correspond \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9. Les extensions, les piscines et les garages transform\u00e9s sont les endroits o\u00f9 ce n’est souvent pas le cas.<\/td><\/tr>
Ficha t\u00e9cnica da habita\u00e7\u00e3o<\/th>Le dossier technique des logements autoris\u00e9s apr\u00e8s le 30 mars 2004. Il n’est plus exig\u00e9 \u00e0 l’acte, mais il vaut la peine de le demander.<\/td><\/tr>
Certificado energ\u00e9tico (certificat \u00e9nerg\u00e9tique)<\/th>La classe \u00e9nerg\u00e9tique. Il est obligatoire pour publier une annonce et pour vendre.<\/td><\/tr>
D\u00e9claration de dettes de copropri\u00e9t\u00e9<\/th>Pour les appartements\u00a0: la confirmation de toute charge de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9e, que le vendeur doit fournir \u00e0 l’acte.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les signaux d’alerte en Algarve.<\/strong> Une extension ou une piscine qui ne figure pas sur les plans approuv\u00e9s. Une caderneta dont les surfaces ne correspondent pas \u00e0 ce qui est construit. Un terrain rustique pr\u00e9sent\u00e9 comme un terrain \u00e0 b\u00e2tir. Un bien vendu avec un droit de superficie (direito de superf\u00edcie) plut\u00f4t qu’en pleine propri\u00e9t\u00e9. Une licence de location saisonni\u00e8re qui ne se transmettra pas comme vous l’imaginez. Chacun de ces points peut co\u00fbter bien plus cher \u00e0 r\u00e9gulariser que les taxes. Je les d\u00e9taille dans les irr\u00e9gularit\u00e9s immobili\u00e8res en Algarve<\/a> et ce que signifie vraiment un droit de superficie<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Si vous comptez louer le bien en courte dur\u00e9e, v\u00e9rifiez les r\u00e8gles de location saisonni\u00e8re pour cette adresse pr\u00e9cise avant de faire une offre. Mon guide de l’Alojamento Local<\/a> explique le fonctionnement de la licence.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00c9tape 5\u00a0: faites une offre et signez le compromis de vente<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les offres se font g\u00e9n\u00e9ralement par \u00e9crit, par l’interm\u00e9diaire de l’agent. Une fois le prix convenu, votre avocat r\u00e9dige ou relit le CPCV (contrato promessa de compra e venda), le compromis de vente. Il n’est pas obligatoire l\u00e9galement, mais presque tous les achats en passent par l\u00e0, et c’est le moment o\u00f9 votre argent cesse d’\u00eatre remboursable.<\/p>