Ein K\u00e4ufer fragte mich letzte Woche, ob die Preise in Lagos immer noch steigen. Die ehrliche Antwort ist interessanter, als es die Schlagzeilen vermuten lassen. Hier ist also, was Q1 2026 an der Westalgarve tats\u00e4chlich gezeigt hat – und wo ich behaupten w\u00fcrde, dass die nationalen Zahlen f\u00fcr K\u00e4ufer, die sich auf unsere Region konzentrieren, etwas irref\u00fchrend sind. <\/p>\n\n
Der nationale portugiesische Hauspreisindex erreichte in den j\u00fcngsten offiziellen Daten ein Allzeithoch. Die Preise stiegen im Q4 2025 um 18,9% im Vergleich zum Vorjahr. F\u00fcr das gesamte Jahr 2025 wurde ein Anstieg von +17,6% verzeichnet. Das ist die Zahl, \u00fcber die berichtet wurde. <\/p>\n\n
Zoomen Sie in die Algarve, und das Bild ist weicher. In der regionalen Ausgabe von INE f\u00fcr Q3 2025 wird die Algarve mit 3.203 Euro pro Quadratmeter angegeben, 16,6% mehr als im Vorjahr. Zoomen Sie noch einmal nach Lagos selbst und die Aktualisierung vom M\u00e4rz 2026 zeigt 4.449 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 8,8% im Vergleich zum Vorjahr. <\/p>\n\n
Ungef\u00e4hr die H\u00e4lfte des nationalen Tempos. Das ist wichtig: Die K\u00e4ufer, die den Rekord in Portugal antreiben, konzentrieren sich auf Wohnungen in den Gro\u00dfst\u00e4dten Lissabon und Porto, nicht auf Villen und Stadth\u00e4user an der Westalgarve. Kunden, die diese 18,9 % Schlagzeilen lesen und annehmen, dass die Algarve davonrennt, setzen bereits auf die falsche Zahl. <\/p>\n\n
Hier ist der Teil, den ich in diesem Monat bei fast jedem Telefonat mit einem Kunden erkl\u00e4ren musste: Der Kauf von Eigenheimen durch Nichtans\u00e4ssige in Portugal fiel 2025 um 13,3% – der dritte j\u00e4hrliche R\u00fcckgang in Folge – auf 8.471 H\u00e4user. Das Transaktionsvolumen von ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern ist sogar niedriger als vor drei Jahren. <\/p>\n\n
Aber die Algarve absorbiert jetzt 42,4% des gesamten Investitionswertes von Nicht-Residenten, mehr als der Gro\u00dfraum Lissabon (22,2%) und der Norden (12,1%) zusammen. Britische und amerikanische K\u00e4ufer f\u00fchren die Suche auf nationaler Ebene an. <\/p>\n\n
\u00dcbersetzung: weniger Gesch\u00e4fte, gr\u00f6\u00dfere Tickets, konzentriert in unserer Region. Die Erz\u00e4hlung “alle st\u00fcrzen sich rein” ist das falsche Denkmodell. Das richtige Modell lautet: “Die K\u00e4ufer, die noch auf dem Markt sind, meinen es ernst, sie wissen, wo sie hinwollen, und das ist hier.” Das ist der Grund, warum sich gut bewertete Aktien an der Westalgarve immer noch innerhalb von Wochen, nicht Monaten, bewegen, selbst wenn das nationale Transaktionsvolumen abk\u00fchlt. <\/p>\n\n
F\u00fcr viele meiner Kunden waren die Preise nicht das wichtigste Thema in Q1 – es war der Euro.<\/p>\n\n
Das Pfund Sterling blieb gegen\u00fcber dem Euro in etwa unver\u00e4ndert (GBP\/EUR um 1,1486), so dass britische K\u00e4ufer weder R\u00fccken- noch Gegenwind bekamen. Beim Euro gegen\u00fcber dem US-Dollar war das anders: ein Anstieg von 2,7 % in einer einzigen Woche im April – der gr\u00f6\u00dfte Wochenschwung seit einem Jahr. Bei einem Budget von 1 Million Dollar f\u00fcr einen US-K\u00e4ufer hat allein diese Bewegung rund 23.000 Euro an Kaufkraft vernichtet, ohne dass sich der Preis eines einzigen Hauses ver\u00e4ndert h\u00e4tte. <\/p>\n\n
Der Euribor blieb w\u00e4hrend des Quartals stabil. Die n\u00e4chste Zinsentscheidung der EZB f\u00e4llt am 30. April<\/a> und ist der wahrscheinlichste Katalysator f\u00fcr eine weitere W\u00e4hrungsbewegung. <\/p>\n\n Meine Faustregel f\u00fcr Q2: Wenn Sie ein US-K\u00e4ufer sind und ein aktuelles Angebot vorliegen haben, sollten Sie Ihren Makler bitten, den Euro-Kurs zu aktualisieren, bevor Sie etwas unterschreiben. Wenn Sie Brite sind, ist die W\u00e4hrung weder ein Druckmittel noch ein Hindernis f\u00fcr Sie – entscheiden Sie sich f\u00fcr die Immobilie und nicht f\u00fcr den Kurs. <\/p>\n\n Zwei Nachrichten verdienen im Moment einen Platz in jedem K\u00e4ufergespr\u00e4ch.<\/p>\n\n Das neue Staatsangeh\u00f6rigkeitsgesetz wurde am 1. April 2026 vom Parlament verabschiedet und verl\u00e4ngert den Weg von der Residenz zur Staatsb\u00fcrgerschaft von 5 auf 10 Jahre. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft – es muss noch vom Pr\u00e4sidenten verk\u00fcndet werden – aber wenn Sie ein Goldenes Visum oder D7 haben und noch abw\u00e4gen, wie lange Sie bleiben wollen, kann es sein, dass die Uhr schon bald 10 statt 5 Jahre l\u00e4uft. <\/p>\n\n Unabh\u00e4ngig davon wird am 20. Mai die EU-Verordnung zur kurzfristigen Vermietung in Kraft treten. Wenn Ihr Kauf an der Algarve auf Mieteinnahmen ausgerichtet ist – und das ist er f\u00fcr einen wachsenden Anteil meiner holl\u00e4ndischen und irischen K\u00e4ufer – wird dies die Kosten f\u00fcr die Einhaltung der Vorschriften und die Sichtbarkeit auf der Plattform ver\u00e4ndern, insbesondere f\u00fcr Lagos-Immobilien, die f\u00fcr Mieteinnahmen vorgesehen sind<\/a>. <\/p>\n\n Speziell f\u00fcr Golden Visa- und D7-Kunden ist die \u00c4nderung des Staatsangeh\u00f6rigkeitsgesetzes das Thema, mit dem ich mich diese Woche besch\u00e4ftige.<\/p>\n\n Ja, landesweit. Ja in Lagos, aber nur etwa halb so schnell wie auf nationaler Ebene. Nicht, weil die ausl\u00e4ndische Nachfrage an der Algarve in Q1 explodiert – die Zahl der Transaktionen ist sogar r\u00fcckl\u00e4ufig – sondern weil das Angebot an der Westalgarve strukturell knapp ist und sich die verbleibende ausl\u00e4ndische Nachfrage hier konzentriert. <\/p>\n\n Die These, von der ich mich in diesem Quartal bei Kundenanrufen zur\u00fcckziehe, lautet: “Warten wir auf 2026, um uns abzuschw\u00e4chen.” Angesichts eines Gesamtjahreskurses f\u00fcr 2025 von +17,6% und eines Q1-W\u00e4hrungsergebnisses, das niemandem einen Abschlag gew\u00e4hrt, ist diese These unhaltbar. Die Verk\u00e4ufer wissen das, und sie werden nicht blinzeln. <\/p>\n\n Die Strategie, die ich stattdessen verfolge: Preisdisziplin auf der Angebotsseite, keine Rabattjagd. Kennen Sie die Obergrenze f\u00fcr Ihren Archetyp und Ihre Stadt. Bieten Sie selbstbewusst innerhalb dieser Grenze. Trennen Sie sich von \u00fcberteuerten Titeln, die in einem Markt mit knappem Angebot \u00f6fter als Sie denken reduziert wieder auf den Markt kommen werden. <\/p>\n\n Wenn sich das nach dem Gespr\u00e4ch anh\u00f6rt, das Sie vor dem Kauf f\u00fchren m\u00f6chten, sagen Sie mir, wonach Sie suchen<\/a>, und ich werde Ihnen drei aktuelle Angebote f\u00fcr Lagos und Praia da Luz vorlegen<\/a>, die Ihren Vorstellungen entsprechen – plus eine ehrliche Einsch\u00e4tzung der Lage jedes einzelnen Objekts auf diesem Markt. Wenn Sie noch nie in Portugal gekauft haben und einen \u00dcberblick \u00fcber den Prozess haben m\u00f6chten, bevor Sie mit einem Makler sprechen, beginnen Sie mit dem Portugal Buyer’s Guide<\/a>. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Was Q1 2026 auf dem Immobilienmarkt der Algarve tats\u00e4chlich gezeigt hat: Rekordpreise im Inland, k\u00fchlere Lagos-Zahlen, sinkende Auslandstransaktionen und meine Kundeneinnahmen.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99057,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","footnotes":""},"categories":[670],"tags":[1002,672,1881,673,681],"class_list":["post-99056","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-marktberichte","tag-1002","tag-algarve","tag-lagos","tag-marktbericht","tag-portugal"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tRegulatorische \u00c4nderungen in (und um) Q1<\/h2>\n\n
Steigen die Preise also weiter?<\/h2>\n\n