Ein K\u00e4ufer fragte mich letzte Woche, ob die Preise in Lagos weiter steigen. Die ehrliche Antwort ist interessanter, als es die Schlagzeilen vermuten lassen. Hier ist also, was das erste Quartal 2026 tats\u00e4chlich vor Ort in der Westalgarve gezeigt hat, und wo die nationalen Zahlen meiner Ansicht nach f\u00fcr K\u00e4ufer, die sich auf unsere Region konzentrieren, leicht irref\u00fchrend sind.<\/p>\n\n\n\n
Aktualisierung, August 2026: Der Trend hat sich best\u00e4tigt. Sehen Sie die neuesten INE-Bankbewertungsdaten<\/a> f\u00fcr den aktuellen Stand.<\/em><\/p>\n\n\n\n Der nationale Hauspreisindex Portugals erreichte in den j\u00fcngsten offiziellen Daten einen Allzeitrekord, wobei die Preise im vierten Quartal 2025 um 18,9 % gegen\u00fcber dem Vorjahr stiegen. Das Gesamtjahr 2025 schloss mit +17,6 % ab. Das ist die Zahl, die in den Medien f\u00fcr Aufsehen sorgte.<\/p>\n\n\n\n Betrachtet man die Algarve genauer, ist das Bild moderater. Die regionalen Zahlen des INE f\u00fcr das dritte Quartal 2025 zeigten f\u00fcr die Algarve 3.203 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 16,6 % gegen\u00fcber dem Vorjahr. Zoomt man noch weiter, allein auf Lagos, zeigt die Aktualisierung vom M\u00e4rz 2026 4.449 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 8,8 % gegen\u00fcber dem Vorjahr.<\/p>\n\n\n\n Etwa die H\u00e4lfte des nationalen Tempos. Das ist wichtig, denn die K\u00e4ufer, die den nationalen Rekord Portugals antreiben, konzentrieren sich auf die Metropolregionen Lissabon und Porto, nicht auf Villen und Reihenh\u00e4user in der Westalgarve. Kunden, die diese 18,9 %-Schlagzeilen lesen und annehmen, die Algarve entwickle sich ebenso rasant, orientieren sich bereits an der falschen Zahl.<\/p>\n\n\n\n Hier ist der Teil, den ich diesen Monat fast in jedem Kundengespr\u00e4ch erkl\u00e4ren musste: Immobilienk\u00e4ufe durch Nicht-Ans\u00e4ssige in Portugal sind 2025 um 13,3 % gesunken, der dritte R\u00fcckgang in Folge, auf 8.471 Immobilien. Das Transaktionsvolumen ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer liegt heute tats\u00e4chlich niedriger als vor drei Jahren.<\/p>\n\n\n\n Doch die Algarve vereint mittlerweile 42,4 % des gesamten Investitionsvolumens von Nicht-Ans\u00e4ssigen auf sich, mehr als Gro\u00df-Lissabon (22,2 %) und der Norden (12,1 %) zusammen. Britische und amerikanische K\u00e4ufer f\u00fchren den nationalen Nachfrageanteil an.<\/p>\n\n\n\n \u00dcbersetzt hei\u00dft das: weniger Abschl\u00fcsse, gr\u00f6\u00dfere Betr\u00e4ge, konzentriert auf unsere Region. Die Erz\u00e4hlung “alle str\u00f6men herbei” ist das falsche Denkmodell. Das richtige lautet: “die K\u00e4ufer, die noch im Markt sind, sind ernsthaft, sie wissen, wo sie sein wollen, und das ist hier.” Deshalb verkaufen sich fair bepreiste Objekte in der Westalgarve weiterhin innerhalb von Wochen statt Monaten, selbst wenn das nationale Transaktionsvolumen abk\u00fchlt.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr viele meiner Kunden war die gr\u00f6\u00dfere Geschichte des ersten Quartals gar nicht der Preis, sondern der Euro.<\/p>\n\n\n\n Das Pfund blieb gegen\u00fcber dem Euro weitgehend stabil (GBP\/EUR bei rund 1,1486), sodass britische K\u00e4ufer weder R\u00fccken- noch Gegenwind hatten. Beim Euro gegen\u00fcber dem US-Dollar sah es anders aus: eine Bewegung von 2,7 % innerhalb einer einzigen Woche im April, die gr\u00f6\u00dfte Wochenschwankung seit einem Jahr. Bei einem Budget von 1 Million US-Dollar hat diese Bewegung allein rund 23.000 Euro an Kaufkraft vernichtet, ohne dass sich der Preis eines einzigen Hauses ge\u00e4ndert h\u00e4tte.<\/p>\n\n\n\n Der Euribor blieb im Laufe des Quartals stabil. Die n\u00e4chste Zinsentscheidung der EZB f\u00e4llt am 30. April<\/a> und ist der wahrscheinlichste Ausl\u00f6ser f\u00fcr eine erneute W\u00e4hrungsbewegung.<\/p>\n\n\n\n Meine Faustregel f\u00fcr das zweite Quartal: Wenn Sie als amerikanischer K\u00e4ufer ein laufendes Angebot haben, lassen Sie sich von Ihrem Broker vor der Unterschrift eine aktuelle Euro-Notierung geben. Wenn Sie britisch sind, wirkt die W\u00e4hrung weder f\u00fcr noch gegen Sie, treffen Sie die Entscheidung auf Basis der Immobilie, nicht des Wechselkurses.<\/p>\n\n\n\n Zwei Meldungen verdienen derzeit in jedem Kundengespr\u00e4ch Platz.<\/p>\n\n\n\n Das neue Staatsangeh\u00f6rigkeitsgesetz wurde am 1. April 2026 vom Parlament verabschiedet und verl\u00e4ngert den Weg von der Aufenthaltsgenehmigung zur Staatsb\u00fcrgerschaft von 5 auf 10 Jahre. Es ist noch nicht in Kraft, es bedarf noch der Verk\u00fcndung durch den Pr\u00e4sidenten, aber wenn Sie sich auf dem Weg zu einem Golden Visa oder D7 befinden und die Frage des Zeitpunkts noch abw\u00e4gen, k\u00f6nnte die Uhr bald 10 Jahre statt 5 Jahre zu laufen beginnen.<\/p>\n\n\n\n Zus\u00e4tzlich tritt am 20. Mai die EU-Regelung zur Kurzzeitvermietung in Kraft. Wenn Ihr Kauf in der Algarve auf Mieteinnahmen ausgerichtet ist, und das gilt f\u00fcr einen wachsenden Anteil meiner niederl\u00e4ndischen und irischen Kunden, wird sich dadurch der Compliance-Aufwand und die Sichtbarkeit auf den Plattformen \u00e4ndern, insbesondere f\u00fcr Immobilien in Lagos, die f\u00fcr Mieteinnahmen vorgesehen sind<\/a>.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Golden-Visa- und D7-Kunden im Besonderen ist die \u00c4nderung des Staatsangeh\u00f6rigkeitsgesetzes das Gespr\u00e4ch, das ich diese Woche f\u00fchre.<\/p>\n\n\n\n Ja, auf nationaler Ebene. Ja, in Lagos, aber in etwa der H\u00e4lfte des nationalen Tempos. Nicht weil die ausl\u00e4ndische Nachfrage in der Algarve im ersten Quartal explodiert, die Transaktionszahlen sinken tats\u00e4chlich, sondern weil das Angebot in der Westalgarve strukturell knapp ist und sich die verbleibende ausl\u00e4ndische Nachfrage hier konzentriert.<\/p>\n\n\n\n Die These, die ich diesem Quartal aus Kundengespr\u00e4chen verabschiede: “Warten wir ab, bis sich 2026 abk\u00fchlt.” Bei einem Gesamtjahr 2025 von +17,6 % und einer W\u00e4hrung, die im ersten Quartal niemandem einen Rabatt gew\u00e4hrt, ist diese These nicht haltbar. Die Verk\u00e4ufer wissen das und werden nicht nachgeben.<\/p>\n\n\n\n Die Strategie, die ich stattdessen verfolge: Preisdisziplin auf der Gebotsseite statt Schn\u00e4ppchenjagd. Kennen Sie die Obergrenze f\u00fcr Ihren Immobilientyp und Ihre Ortschaft. Bieten Sie selbstbewusst innerhalb dieser Grenze. Lassen Sie \u00fcberteuerte Objekte konsequent ziehen, denn in einem Markt mit knappem Angebot kommen diese h\u00e4ufiger reduziert zur\u00fcck auf den Markt, als man denkt.<\/p>\n\n\n\n Was das erste Quartal 2026 im Algarve-Immobilienmarkt tats\u00e4chlich zeigte: nationale Rekordpreise, moderatere Zahlen in Lagos, sinkende K\u00e4ufe durch Ausl\u00e4nder und meine Einsch\u00e4tzung als Makler.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":99047,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[670],"tags":[1002,672,1881,673,681],"class_list":["post-99056","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-marktberichte","tag-1002","tag-algarve","tag-lagos","tag-marktbericht","tag-portugal"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tDie Schlagzeile: Portugal erreicht einen Rekord, aber Lagos entwickelt sich moderater<\/h2>\n\n\n\n
Die Geschichte der ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer, die die meisten Schlagzeilen falsch darstellen<\/h2>\n\n\n\n
Die W\u00e4hrung bewegte sich im ersten Quartal st\u00e4rker als die Preise<\/h2>\n\n\n\n
Regulatorische \u00c4nderungen im (und rund um das) erste Quartal<\/h2>\n\n\n\n
Steigen die Preise also weiter?<\/h2>\n\n\n\n
Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n
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