{"id":134210,"date":"2026-11-11T08:18:06","date_gmt":"2026-11-11T08:18:06","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/haushaltsaenderungen-portugal-2027-auslaendische-kaeufer-lagos\/"},"modified":"2026-11-11T08:18:06","modified_gmt":"2026-11-11T08:18:06","slug":"haushaltsaenderungen-portugal-2027-auslaendische-kaeufer-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/haushaltsaenderungen-portugal-2027-auslaendische-kaeufer-lagos\/","title":{"rendered":"Portugals Haushalts\u00e4nderungen 2027: Was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Lagos vor dem 24. November wissen sollten"},"content":{"rendered":"\n

Zuletzt aktualisiert: 10. November 2026. Alles Folgende ist bis zur Schlussabstimmung am 24. November ein Vorschlag.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Drei \u00c4nderungen, die f\u00fcr Portugals Haushalt 2027 vorgeschlagen wurden, w\u00fcrden ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer treffen: das Zehnfache der normalen IMT-S\u00e4tze f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige beim Kauf eines Wohnhauses (statt der heutigen pauschalen 7,5 %), die Schlie\u00dfung von IFICI f\u00fcr neue Antragsteller und keine Kapitalertragsteuer auf bestimmte Verk\u00e4ufe von Zweitwohnungen bis 300.000 Euro. Nichts davon ist bereits Gesetz. Die Ausschussabstimmungen beginnen am 18. November.<\/p>\n\n\n\n

Ich habe schon einmal erlebt, wie ein Gesch\u00e4ft eine solche Wartezeit \u00fcberstehen musste. Einer meiner K\u00e4ufer unterschrieb den Vorvertrag f\u00fcr ein dreist\u00f6ckiges Stadthaus mit Meerblick in Praia da Luz, zahlte eine Anzahlung von 10 %, also etwas \u00fcber 50.000 Euro, und bat um einen Beurkundungstermin in sechs Monaten. In diesen sechs Monaten brach sein Krypto-Portfolio ein. \u00dcber mein Netzwerk fanden wir einen neuen K\u00e4ufer, der seine Verpflichtung \u00fcbernahm, und die Eigent\u00fcmer verzichteten freundlicherweise darauf, die Anzahlung einzubehalten. Die Lehre ist mir geblieben: Zwischen Vorvertrag und Beurkundung kann sich viel \u00e4ndern. In diesem Monat k\u00f6nnte sich die Steuer \u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n

Was bedeuten Portugals Haushalts\u00e4nderungen 2027 f\u00fcr Ausl\u00e4nder, die eine Immobilie kaufen?<\/h2>\n\n\n\n

Bis zum Stichtag am 6. November reichten die Parteien eine Rekordzahl von 2.847 \u00c4nderungsantr\u00e4gen zum Staatshaushalt 2027 ein. Die meisten werden scheitern. Drei davon, alle von der Sozialistischen Partei (PS), sind f\u00fcr die K\u00e4ufer relevant, mit denen ich in Lagos arbeite, \u00fcberwiegend britische und amerikanische Paare im Bereich von 500.000 bis 1 Million Euro. Ich habe die beiden eingereichten Texte (\u00c4nderungsantr\u00e4ge 1840 und 2115) auf der Website des Parlaments gelesen, nicht nur die Zusammenfassungen in der Presse. Der dritte ist bislang nur ein Vorschlag der PS.<\/p>\n\n\n\n

\"Vergleich
Die Vorschl\u00e4ge versch\u00e4rfen jeden Weg, den nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer heute nutzen, und lockern einen f\u00fcr Verk\u00e4ufer. Quelle: PS-\u00c4nderungsantr\u00e4ge 1840 und 2115, eingereicht am 6. November 2026; ps.pt, 6. November 2026; DL 97\/2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Punkt<\/th>Heute<\/th>Vorgeschlagen<\/th>Status<\/th><\/tr><\/thead>
IMT f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige beim Kauf eines Wohnhauses<\/td>Pauschal 7,5 % des Kaufpreises<\/td>Die normalen IMT-S\u00e4tze multipliziert mit zehn; 7,5 % nur noch in Gebieten mit geringer Bev\u00f6lkerungsdichte<\/td>PS-\u00c4nderungsantrag 1840, eingereicht, nicht abgestimmt<\/td><\/tr>
Aufhebung der zus\u00e4tzlichen IMT durch Wohnsitznahme<\/td>Steuerlich ans\u00e4ssig innerhalb von 2 Jahren nach der Beurkundung<\/td>Steuerlich ans\u00e4ssig innerhalb von 6 Monaten, und die Immobilie ist 5 Jahre lang Ihr st\u00e4ndiger Familienwohnsitz<\/td>Teil des \u00c4nderungsantrags 1840<\/td><\/tr>
Aufhebung durch Vermietung<\/td>Langzeitvermietung f\u00fcr bis zu 2.300 Euro im Monat, 36 Monate innerhalb der ersten 5 Jahre<\/td>Vermietung im vereinfachten Regime f\u00fcr bezahlbare Mieten, Beginn innerhalb von 6 Monaten<\/td>Teil des \u00c4nderungsantrags 1840<\/td><\/tr>
IFICI (\u201eNHR 2.0\u201c) f\u00fcr neue Einwohner<\/td>Offen: pauschal 20 % f\u00fcr 10 Jahre auf beg\u00fcnstigte Eink\u00fcnfte<\/td>F\u00fcr neue Antragsteller geschlossen; wer vor Inkrafttreten des Gesetzes registriert ist oder einen Antrag gestellt hat, beh\u00e4lt den Status<\/td>PS-\u00c4nderungsantrag 2115, eingereicht, nicht abgestimmt<\/td><\/tr>
Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung<\/td>Besteuerung nach den normalen Regeln<\/td>Zu 100 % steuerfrei bis 300.000 Euro und zu 50 % von 300.000 bis 500.000 Euro, wenn der K\u00e4ufer die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu seinem st\u00e4ndigen Wohnsitz macht<\/td>PS-Vorschlag; noch kein eingereichter Text gelesen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Die IMT f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige: von 7,5 % auf das Zehnfache der normalen S\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

Nach dem Decreto-Lei 97\/2026 zahlen Nichtans\u00e4ssige beim Kauf eines Wohnhauses bei der Beurkundung pauschal 7,5 % IMT, wie ich in was der Immobilienkauf in Portugal 2026 kostet<\/a> erkl\u00e4rt habe. Der PS-\u00c4nderungsantrag 1840 w\u00fcrde dies durch die normalen IMT-S\u00e4tze \u201eelevadas ao d\u00e9cuplo\u201c ersetzen: multipliziert mit zehn, ohne Befreiungen oder Erm\u00e4\u00dfigungen. Die Begr\u00fcndung der PS ist deutlich: Die pauschalen 7,5 % \u00e4ndern im Luxussegment nichts und belasten vor allem Immobilien im mittleren Preissegment, daher soll die Erh\u00f6hung jede Preisklasse erreichen.<\/p>\n\n\n\n

W\u00f6rtlich genommen w\u00e4re das Zehnfache der normalen Stufen ein Vielfaches der heutigen 7,5 %. Das geht weit \u00fcber alles hinaus, was Portugal bisher erhoben hat, und ich rechne damit, dass im Ausschuss darum gerungen wird. Der Text beh\u00e4lt die pauschalen 7,5 % in Gebieten mit geringer Bev\u00f6lkerungsdichte bei (die Liste in der Portaria 208\/2017), es kommt also auf die Gemeinde (Freguesia) an. Wenn Sie bereits unter Vertrag stehen, fragen Sie Ihren Anwalt, auf welcher Liste Ihre Gemeinde steht. Was die heutigen Regeln f\u00fcr Ihr eigenes Budget bedeuten, k\u00f6nnen Sie mit dem SunnySteve-Kaufnebenkostenrechner<\/a> durchrechnen.<\/p>\n\n\n\n

Die Erstattungswege werden deutlich enger<\/h2>\n\n\n\n

Heute kann die zus\u00e4tzliche IMT aufgehoben werden, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden oder die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete vermieten. Nach dem \u00c4nderungsantrag 1840 h\u00e4tten Sie sechs Monate Zeit, um ans\u00e4ssig zu werden, und die Immobilie m\u00fcsste f\u00fcnf Jahre lang Ihr st\u00e4ndiger Familienwohnsitz sein. Der Vermietungsweg wechselt in das Regime f\u00fcr bezahlbare Mieten, ebenfalls f\u00fcr f\u00fcnf Jahre. Werden die Bedingungen verletzt, wird die Steuer wieder f\u00e4llig.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr ein britisches Paar, das das Jahr zwischen Lagos und der Heimat aufteilen m\u00f6chte, ist dies der entscheidende Punkt. Das Zweijahresfenster lie\u00df Zeit, den bisherigen Haushalt aufzul\u00f6sen und umzuziehen. Sechs Monate reichen daf\u00fcr nicht.<\/p>\n\n\n\n

IFICI w\u00fcrde f\u00fcr neue Antragsteller geschlossen<\/h2>\n\n\n\n

Der \u00c4nderungsantrag 2115 hebt Artikel 58.\u00ba-A des Statuts der Steuerverg\u00fcnstigungen auf, also IFICI, das Regime, das ich in NHR ist Geschichte: was IFICI 2026 f\u00fcr K\u00e4ufer bedeutet<\/a> behandelt habe. Wer bis zum Inkrafttreten des Haushaltsgesetzes bereits registriert ist oder einen Antrag gestellt hat, beh\u00e4lt den Status. Zudem sieht er bis Ende des ersten Halbjahres 2027 eine \u00dcberpr\u00fcfung von NHR, IFICI, Golden Visas und Visa f\u00fcr digitale Nomaden vor, einschlie\u00dflich ihrer Auswirkungen auf die Immobilienpreise.<\/p>\n\n\n\n

IFICI kam ohnehin nur f\u00fcr eine kleine Gruppe in Frage (beg\u00fcnstigte Berufe, keine Renten), daher sind die meisten meiner K\u00e4ufer im Ruhestand nicht betroffen. Wenn Sie f\u00fcr eine beg\u00fcnstigte T\u00e4tigkeit umziehen und darauf setzen, sprechen Sie jetzt mit Ihrem Steuerberater dar\u00fcber, wann Sie den Antrag stellen k\u00f6nnen. Eine Frist nenne ich nicht, denn noch wei\u00df niemand, wann oder ob das Gesetz in Kraft tritt.<\/p>\n\n\n\n

Gute Nachrichten f\u00fcr manche Verk\u00e4ufer: die Idee zur Kapitalertragsteuer bis 300.000 Euro<\/h2>\n\n\n\n

Die PS m\u00f6chte au\u00dferdem eine dreij\u00e4hrige Sonderregelung: keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung bis 300.000 Euro und die H\u00e4lfte des Gewinns steuerfrei von 300.000 bis 500.000 Euro, wenn der K\u00e4ufer die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu seinem st\u00e4ndigen Wohnsitz macht. Laut PS-Chef Jos\u00e9 Lu\u00eds Carneiro zeigte sich die Regierung nach dem gemeinsamen Treffen am 5. November relativ offen daf\u00fcr. Einen eingereichten Text dazu habe ich nicht gelesen, und niemand hat best\u00e4tigt, ob nicht ans\u00e4ssige Verk\u00e4ufer davon profitieren w\u00fcrden. Planen Sie daher noch keinen Verkauf danach.<\/p>\n\n\n\n

Was ich K\u00e4ufern diese Woche sage<\/h2>\n\n\n\n

Heute \u00e4ndert sich nichts. Die 7,5 % gelten weiter, der zweij\u00e4hrige Weg \u00fcber den Wohnsitz gilt weiter, und IFICI ist offen. Was ich derzeit mit K\u00e4ufern in Lagos tue:<\/p>\n\n\n\n