{"id":129635,"date":"2026-10-28T08:14:51","date_gmt":"2026-10-28T08:14:51","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/zahlen-auslaender-mehr-fuer-immobilien-algarve-2026\/"},"modified":"2026-10-28T08:14:51","modified_gmt":"2026-10-28T08:14:51","slug":"zahlen-auslaender-mehr-fuer-immobilien-algarve-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/zahlen-auslaender-mehr-fuer-immobilien-algarve-2026\/","title":{"rendered":"Zahlen Ausl\u00e4nder an der Algarve mehr f\u00fcr Immobilien? Was die Daten von 2026 zeigen"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja, im Durchschnitt. Im zweiten Quartal 2026 zahlten K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz au\u00dferhalb Portugals einen Median von 4.143 \u20ac\/m\u00b2 f\u00fcr Wohnimmobilien an der Algarve, gegen\u00fcber 3.368 \u20ac\/m\u00b2 bei in Portugal ans\u00e4ssigen K\u00e4ufern: rund 23 % mehr. Der gr\u00f6\u00dfte Teil dieses Abstands spiegelt wider, was Ausl\u00e4nder kaufen, nicht einen h\u00f6heren Preis f\u00fcr dieselbe Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Zahlen stammen vom <a href=\"https:\/\/www.ine.pt\/xportal\/xmain?xpid=INE&amp;xpgid=ine_destaques&amp;DESTAQUESdest_boui=770630562&amp;DESTAQUESmodo=2\">INE, dem portugiesischen Statistikamt<\/a>, und wurden am 23. Oktober ver\u00f6ffentlicht. Wenn Sie als britischer oder amerikanischer K\u00e4ufer in Lagos zwischen 500.000 \u20ac und 900.000 \u20ac suchen, klingt die Schlagzeile wie eine Warnung. Sie ist aber n\u00fctzlicher als das. Richtig gelesen, zeigt sie Ihnen genau, wo die echten Mehrkosten liegen und wo Sie verhandeln k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zahlen Ausl\u00e4nder an der Algarve mehr f\u00fcr Immobilien als portugiesische K\u00e4ufer?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auf dem Papier ja. Das INE teilt die Verk\u00e4ufe jedes Quartals nach der Steueradresse des K\u00e4ufers auf. Im zweiten Quartal 2026 war die Algarve die zweitteuerste Subregion Portugals, mit einem Median von 3.500 \u20ac\/m\u00b2 \u00fcber alle K\u00e4ufer hinweg. K\u00e4ufer mit Steueradresse im Ausland zahlten 4.143 \u20ac\/m\u00b2. K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal zahlten 3.368 \u20ac\/m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00dcberrascht hat mich, wie klein der Abstand an der Algarve im Vergleich zu den Gro\u00dfst\u00e4dten ist. Das INE beziffert den Aufschlag f\u00fcr K\u00e4ufer aus dem Ausland auf 47,0 % in Gro\u00df-Lissabon und 37,5 % im Gro\u00dfraum Porto. An der Algarve betr\u00e4gt er etwa die H\u00e4lfte des Lissabonner Werts.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/sunnysteve.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/foreigners-pay-more-property-algarve-2026-figure-1.png\" alt=\"Foreign buyers in the Algarve paid a median 4,143 euros per square metre in Q2 2026 against 3,368 euros for Portuguese residents, a 23% premium, compared with 47% in Greater Lisbon and 37.5% in Porto\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Im Ausland steuerpflichtige K\u00e4ufer zahlen \u00fcberall in Portugal mehr pro Quadratmeter, doch der Aufschlag an der Algarve betr\u00e4gt etwa die H\u00e4lfte des Lissabonner. Es handelt sich um tats\u00e4chlich gezahlte Preise, nicht um Angebotspreise. Quelle: INE, 2. Quartal 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Median der gezahlten Preise, 2. Quartal 2026<\/th><th>\u20ac\/m\u00b2<\/th><th>Aufschlag f\u00fcr im Ausland steuerpflichtige K\u00e4ufer<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Algarve, K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal<\/td><td>3.368 \u20ac<\/td><td>Basiswert<\/td><\/tr><tr><td>Algarve, K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland<\/td><td>4.143 \u20ac<\/td><td>Etwa 23 %<\/td><\/tr><tr><td>Algarve, alle K\u00e4ufer<\/td><td>3.500 \u20ac<\/td><td>k. A.<\/td><\/tr><tr><td>Gro\u00df-Lissabon<\/td><td>k. A.<\/td><td>47,0 %<\/td><\/tr><tr><td>Gro\u00dfraum Porto<\/td><td>k. A.<\/td><td>37,5 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Quelle: INE-Immobilienpreisstatistik, 2. Quartal 2026, ver\u00f6ffentlicht am 23. Oktober 2026. Mediane der Algarve laut Bericht von <a href=\"https:\/\/eco.sapo.pt\/2026\/10\/24\/preco-das-casas-em-lisboa-e-cascais-acima-de-5-000-euros-m2\/\">ECO<\/a>; die 23 % sind aus den beiden Medianen berechnet.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum der Abstand vor allem davon abh\u00e4ngt, was Ausl\u00e4nder kaufen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Median ist ein Mittelpunkt, kein Vergleich von Gleichem mit Gleichem. Wer pro Quadratmeter unterschiedliche Preise zahlt, kauft in der Regel zwei verschiedene Dinge. Das INE bereinigt nicht nach Immobilientyp, daher vermischen sich in den 23 % drei Faktoren, die nichts damit zu tun haben, dass jemand mehr berechnet wird:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Lage.<\/strong> Internationale K\u00e4ufer konzentrieren sich auf die K\u00fcste: Lagos, Praia da Luz, Carvoeiro, das Golden Triangle. Ans\u00e4ssige kaufen in der ganzen Region, auch in Orten im Landesinneren, wo die Preise deutlich niedriger sind.<\/li><li><strong>Alter und Ausstattung.<\/strong> Neubauten, renovierte Reihenh\u00e4user und Immobilien mit Pool und Meerblick kosten pro Quadratmeter mehr, und genau diese stehen bei den meisten meiner internationalen K\u00e4ufer auf der Auswahlliste.<\/li><li><strong>Zweck.<\/strong> Ein Zweitwohnsitz oder ein Alterssitz wird wegen der Aussicht und der fu\u00dfl\u00e4ufigen Erreichbarkeit gew\u00e4hlt. Der Hauptwohnsitz einer Familie wird oft nach Platz und Preis ausgew\u00e4hlt.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Ihnen also jemand sagt: \u201eAusl\u00e4nder zahlen an der Algarve 23 % zu viel\u201c, lautet die ehrliche Antwort: im Vergleich wozu? Ein britisches Paar, das eine renovierte Zweizimmerwohnung in der N\u00e4he der Marina von Lagos kauft, zahlt nicht 23 % mehr als ein portugiesisches Paar f\u00fcr dieselbe Wohnung. Es zahlt den markt\u00fcblichen Preis f\u00fcr eine andere, teurere Art von Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wo ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer tats\u00e4chlich mehr zahlen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es gibt echte Mehrkosten, und sie verdienen mehr Ihrer Aufmerksamkeit als die INE-Schlagzeile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Die pauschale IMT von 7,5 %.<\/strong> Seit das Decreto-Lei 97\/2026 im Mai in Kraft getreten ist, zahlt jeder K\u00e4ufer einer Wohnimmobilie, der nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig ist, pauschal 7,5 % Grunderwerbsteuer, ohne progressive Staffel. Ma\u00dfgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangeh\u00f6rigkeit; ein niederl\u00e4ndischer oder irischer K\u00e4ufer wird also genauso behandelt wie ein amerikanischer. Die Einzelheiten habe ich in <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-imt-7-5-prozent-keine-frist-1-september\/\">Portugals IMT von 7,5 %: Es gibt keine Frist zum 1. September<\/a> behandelt.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Was sich \u00e4ndert<\/th><th>K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal<\/th><th>K\u00e4ufer mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>IMT auf einen Zweitwohnsitz f\u00fcr 500.000 \u20ac<\/td><td>27.300 \u20ac (progressive Staffel)<\/td><td>37.500 \u20ac (pauschal 7,5 %)<\/td><\/tr><tr><td>IMT auf einen Zweitwohnsitz f\u00fcr 750.000 \u20ac<\/td><td>45.000 \u20ac<\/td><td>56.250 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Stempelsteuer (Imposto do Selo)<\/td><td>0,8 %<\/td><td>0,8 %<\/td><\/tr><tr><td>J\u00e4hrliche IMI<\/td><td>Gleicher kommunaler Satz<\/td><td>Gleicher kommunaler Satz<\/td><\/tr><tr><td>Kann die zus\u00e4tzliche IMT erstattet werden?<\/td><td>Nicht zutreffend<\/td><td>Ja, auf Antrag, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Zahlen der progressiven Staffel f\u00fcr eine Immobilie, die nicht der Hauptwohnsitz des K\u00e4ufers ist, auf Grundlage der Stufen des Guia Fiscal 2026 von PwC. Lassen Sie sich Ihre eigenen Zahlen vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt best\u00e4tigen.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einem Kauf f\u00fcr 500.000 \u20ac oder 750.000 \u20ac kommen durch die 7,5 % etwa 10.000 bis 11.000 \u20ac hinzu. Ihre eigenen Zahlen k\u00f6nnen Sie im <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/kosten-rechner\/\">SunnySteve-Kaufnebenkostenrechner<\/a> berechnen. Wenn Sie planen, mit einem D7- oder D8-Visum hierherzuziehen, legen Sie das Zwei-Jahres-Fenster f\u00fcr die Ans\u00e4ssigkeit schon bei der Angebotsabgabe fest, denn so kann aus dem Mehrbetrag eine Erstattung werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Den Angebotspreis zahlen.<\/strong> Hier verlieren K\u00e4ufer aus dem Ausland tats\u00e4chlich Geld. Im September lagen die durchschnittlichen Angebotspreise laut idealista im Distrikt Faro bei 4.216 \u20ac\/m\u00b2 und in Lagos bei 4.729 \u20ac\/m\u00b2. Der Transaktionsmedian des INE f\u00fcr die gesamte Algarve betrug 3.500 \u20ac\/m\u00b2. Angebots- und erzielte Preise sind unterschiedliche Zahlen, und ein K\u00e4ufer, der f\u00fcr eine Woche einfliegt und wenig Zeit und Vergleichsobjekte hat, h\u00e4lt den Angebotspreis am ehesten f\u00fcr den Preis.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">So stellen Sie sicher, dass nicht Sie zu viel zahlen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nehmen wir ein Beispiel. Ein britisches Paar mit einem Budget von 650.000 \u20ac findet ein renoviertes Stadthaus in der Altstadt von Lagos, angeboten f\u00fcr 690.000 \u20ac. Das w\u00fcrde ich den beiden raten, bevor sie ein Angebot abgeben:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Vergleichen Sie Verkaufspreise, nicht Inserate.<\/strong> Fragen Sie Ihren Makler nach aktuellen Verk\u00e4ufen \u00e4hnlicher Immobilien in denselben Stra\u00dfen. Portalinserate zeigen, was Verk\u00e4ufer sich erhoffen.<\/li><li><strong>Berechnen Sie den Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu Gleichartigem.<\/strong> Ein Stadthaus in der Altstadt sollte mit anderen Stadth\u00e4usern in der Altstadt verglichen werden, nicht mit dem Median der Algarve. Was eine bestimmte Immobilie heute wert ist, sehen Sie mit der <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/was-ist-ihr-haus-an-der-algarve-im-jahr-2026-wirklich-wert\/\">SunnySteve-Immobilienbewertung<\/a>.<\/li><li><strong>Kalkulieren Sie die IMT richtig.<\/strong> Bei 650.000 \u20ac als Nichtans\u00e4ssiger betragen allein die IMT 48.750 \u20ac, noch vor Stempelsteuer, Notar- und Anwaltskosten.<\/li><li><strong>Behalten Sie die W\u00e4hrung im Auge.<\/strong> Zum EZB-Referenzkurs vom 23. Oktober erhielt man f\u00fcr 500.000 \u00a3 rund 597.200 \u20ac, etwa 4.600 \u20ac mehr als eine Woche zuvor. Da die EZB am 29. Oktober \u00fcber die Zinsen entscheidet, lohnt sich jetzt ein Gespr\u00e4ch mit Ihrem Devisenmakler.<\/li><li><strong>Setzen Sie auf jemanden, der f\u00fcr Sie arbeitet.<\/strong> In Portugal wird der Makler des Inserats vom Verk\u00e4ufer bezahlt. Ein K\u00e4ufermakler oder zumindest eine unabh\u00e4ngige Bewertung schlie\u00dft die Informationsl\u00fccke, die sich zum Teil in den 23 % widerspiegelt.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Noch etwas aus derselben INE-Ver\u00f6ffentlichung: Landesweit lagen die Preise im 2. Quartal weiterhin 18,4 % \u00fcber dem Vorjahr, w\u00e4hrend die Zahl der Verk\u00e4ufe um 9,0 % sank. Weniger Verk\u00e4ufe bei h\u00f6heren Preisen bedeuten meist, dass angemessen bepreiste Immobilien weiterhin verkauft werden und \u00fcberteuerte liegen bleiben. Das ist Ihr Verhandlungsspielraum, unabh\u00e4ngig davon, welchen Pass Sie besitzen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"ss-faq\">\n<style>\n.ss-faq details{border:1px solid #e3e6e8;border-radius:10px;margin:0 0 12px;background:#fff}\n.ss-faq summary{list-style:none;cursor:pointer;padding:18px 54px 18px 20px;font-weight:700;font-size:1.05rem;color:#1d1d1d;position:relative;transition:color .15s ease}\n.ss-faq summary::-webkit-details-marker{display:none}\n.ss-faq summary::after{content:\"+\";position:absolute;right:20px;top:50%;transform:translateY(-50%);font-size:1.6rem;line-height:1;color:#697c88;font-weight:400}\n.ss-faq details[open] summary{color:#697c88}\n.ss-faq details[open] summary::after{content:\"\u2212\"}\n.ss-faq .ss-faq-a{padding:0 20px 18px;color:#1d1d1d;line-height:1.65}\n.ss-faq .ss-faq-a p{margin:0}\n<\/style>\n<details><summary>Zahlen Nichtans\u00e4ssige in Portugal h\u00f6here Steuern auf Immobilien?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Ja, beim Kauf. Seit Mai 2026 zahlt jeder, der in Portugal eine Immobilie erwirbt und nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig ist, pauschal 7,5 % IMT statt der progressiven Staffel. Die Stempelsteuer von 0,8 % und der j\u00e4hrliche IMI-Satz sind f\u00fcr Ans\u00e4ssige und Nichtans\u00e4ssige gleich.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Kann ich die 7,5 % IMT zur\u00fcckbekommen, wenn ich nach Portugal ziehe?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Ja, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden. Sie stellen einen Antrag bei der Steuerbeh\u00f6rde, die die Differenz zwischen den 7,5 % und dem Betrag, der sich nach den normalen S\u00e4tzen ergeben h\u00e4tte, erstatten kann. Planen Sie den Zeitplan vor der Unterzeichnung mit Ihrem Steuerberater, denn zwei Jahre vergehen bei einem internationalen Umzug schnell.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Steigen die Immobilienpreise an der Algarve 2026 weiter?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Ja, aber unterschiedlich schnell. Landesweit verzeichnete INE im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg der Transaktionspreise um 18,4 % gegen\u00fcber dem Vorjahr, w\u00e4hrend die Verk\u00e4ufe um 9,0 % zur\u00fcckgingen. In Lagos lagen die Angebotspreise laut idealista in den zw\u00f6lf Monaten bis September 2026 um 5,3 % h\u00f6her, bei rund 4.729 \u20ac\/m\u00b2. Die Westalgarve steigt also langsamer als die landesweite Schlagzeile.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Ist die Algarve teurer als Lissabon?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Nein. Die Algarve war im zweiten Quartal 2026 mit einem Median von 3.500 \u20ac\/m\u00b2 die zweitteuerste Subregion Portugals, hinter Gro\u00df-Lissabon. K\u00e4ufer aus dem Ausland zahlen an der Algarve au\u00dferdem einen geringeren Aufschlag, etwa 23 % gegen\u00fcber 47,0 % in Gro\u00df-Lissabon.<\/p><\/div><\/details>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie kaufen in Lagos oder der Westalgarve und m\u00f6chten wissen, ob ein Preis fair ist? <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/?fluent-form=4&amp;utm_source=sunnysteve&amp;utm_medium=blog&amp;utm_campaign=foreigners-pay-more-property-algarve-2026\">Erz\u00e4hlen Sie mir, was Sie suchen<\/a>, und ich zeige Ihnen, f\u00fcr welche Preise \u00e4hnliche Immobilien tats\u00e4chlich verkauft wurden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/buchen-sie\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-buying&#038;utm_content=book-call\">Buchen Sie ein kostenloses 30-min\u00fctiges Gespr\u00e4ch mit Steve.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/immobilien\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-buying&#038;utm_content=all-properties\">Entdecken Sie die neuesten Immobilien zum Verkauf in Lagos &amp; der Westalgarve.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/leitfaden-fuer-kaeufer-ihr-ultimativer-leitfaden-fuer-den-kauf-von-immobilien-in-portugal\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-buying&#038;utm_content=buyer-guide\">Laden Sie den vollst\u00e4ndigen Portugal-K\u00e4uferleitfaden herunter.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/kosten-rechner\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-buying&#038;utm_content=cost-calc\">Sch\u00e4tzen Sie Ihre Kaufnebenkosten in 2 Minuten.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/ratgeber\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-buying&#038;utm_content=guides-hub\">Kostenlose Portugal-Leitf\u00e4den f\u00fcr K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer, Steuern &amp; Visa.<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"Zahlen Nichtans\u00e4ssige in Portugal h\u00f6here Steuern auf Immobilien?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Ja, beim Kauf. 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