{"id":123403,"date":"2026-10-09T06:14:39","date_gmt":"2026-10-09T05:14:39","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/lagos-mietrendite-ferienvermietung-vs-langzeitvermietung\/"},"modified":"2026-10-09T06:14:39","modified_gmt":"2026-10-09T05:14:39","slug":"lagos-mietrendite-ferienvermietung-vs-langzeitvermietung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/lagos-mietrendite-ferienvermietung-vs-langzeitvermietung\/","title":{"rendered":"Welche Mietrendite bringt eine Ferienvermietung in Lagos? (2026)"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Lagos, die f\u00fcr rund \u20ac350.000 gekauft wird, kann pro Jahr brutto knapp 9% erzielen. Nach Verwaltung, laufenden Kosten, IMI und Steuern liegt die realistische Nettorendite bei etwa 4,8%. Dieselbe Wohnung bringt bei Langzeitvermietung netto rund 2%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit diesen Zahlen gehe ich britische und niederl\u00e4ndische Investoren durch, wenn sie mir sagen, sie w\u00fcnschten sich in Lagos eine Wohnung, die sich selbst tr\u00e4gt. Unten finden Sie die vollst\u00e4ndige Rechnung, damit Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Rendite k\u00f6nnen Sie 2026 mit einer Ferienvermietung in Lagos, Portugal, erwarten?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nehmen wir einen typischen Kauf im Bereich von \u20ac300.000 bis \u20ac400.000: eine 75 m\u00b2 gro\u00dfe Zwei-Zimmer-Wohnung in Meia Praia oder am Rand der Altstadt, gekauft f\u00fcr \u20ac350.000. Bei Lagos&#8217; durchschnittlichem Angebotspreis von \u20ac4.729\/m\u00b2 (idealista, September 2026) ist das f\u00fcr diese Gr\u00f6\u00dfe ein fairer Preis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr die Ferienvermietung verwende ich die Marktdaten von AirROI f\u00fcr Lagos (August 2025 bis Juli 2026): ein durchschnittlicher Nachtpreis von etwa \u20ac184 und eine durchschnittliche Auslastung von 46% \u00fcber das ganze Jahr, bei rund 3.580 aktiven Inseraten. F\u00fcr die Langzeitvermietung nutze ich die j\u00fcngste Angebotsmiete von idealista f\u00fcr Lagos, \u20ac16,20\/m\u00b2 im Monat. So schneiden die beiden Varianten f\u00fcr dieselbe Wohnung im Vergleich ab:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>\u20ac350k T2 in Lagos, 75 m\u00b2<\/th><th>Ferienvermietung (AL)<\/th><th>Langzeitvermietung<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Auslastung<\/td><td>Etwa 46% \u00fcber das Jahr: 64% von Juni bis September, 33% von November bis Januar<\/td><td>11 Monate vermietet, ein Monat Leerstand zwischen zwei Mietern<\/td><\/tr><tr><td>Preis<\/td><td>Durchschnittlich etwa \u20ac184 pro Nacht: rund \u20ac210 im Sommer, \u20ac160 im Winter<\/td><td>Etwa \u20ac1.215 im Monat (\u20ac16,20\/m\u00b2)<\/td><\/tr><tr><td>Bruttoeinnahmen<\/td><td>\u20ac31.000<\/td><td>\u20ac13.365<\/td><\/tr><tr><td>Verwaltung<\/td><td>\u20ac6.820 (22% der Bruttoeinnahmen)<\/td><td>\u20ac1.340 (10% der Miete)<\/td><\/tr><tr><td>Nebenkosten, Internet, Versicherung, W\u00e4sche<\/td><td>\u20ac3.000<\/td><td>\u20ac300 (Versicherung; der Mieter zahlt die Nebenkosten)<\/td><\/tr><tr><td>Hausgeld (Condominium)<\/td><td>\u20ac1.200<\/td><td>\u20ac1.200<\/td><\/tr><tr><td>IMI (0,3% in Lagos)<\/td><td>\u20ac540<\/td><td>\u20ac540<\/td><\/tr><tr><td>Einkommensteuer (Nichtresident)<\/td><td>\u20ac2.710<\/td><td>\u20ac2.910<\/td><\/tr><tr><td><strong>Nettoeinnahmen<\/strong><\/td><td><strong>\u20ac16.730<\/strong><\/td><td><strong>\u20ac7.080<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Bruttorendite \/ Nettorendite<\/strong><\/td><td><strong>8,9% \/ 4,8%<\/strong><\/td><td><strong>3,8% \/ 2,0%<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Rechenbeispiel, keine Prognose. Daten zur Ferienvermietung: AirROI, Lagos, August 2025 bis Juli 2026 (aus US-Dollar umgerechnet zu etwa 1,15). Langzeitmiete: idealista, Lagos, Mai 2026. Beim IMI wird ein Steuerwert (VPT) von \u20ac180.000 angenommen. Die Renditen verstehen sich vor Kaufnebenkosten und Hypothekenzinsen.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/sunnysteve.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/lagos-rental-yield-holiday-let-vs-long-let-figure-1.png\" alt=\"Mietrendite in Lagos, Portugal, 2026: Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung f\u00fcr \u20ac350.000 erzielt brutto 8,9% und netto 4,8%, dieselbe Wohnung bei Langzeitvermietung brutto 3,8% und netto 2,0%\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Eine Ferienvermietung in Lagos wirft mehr als doppelt so hohe Nettoeinnahmen ab wie eine Langzeitvermietung, allerdings nur, wenn Sie sie wie ein Unternehmen f\u00fchren und die Sommerwochen f\u00fcr G\u00e4ste freihalten. Quellen: AirROI, idealista, SunnySteve-Rechenbeispiel.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einige dieser Zeilen brauchen eine Erkl\u00e4rung, denn genau hier machen die meisten Online-Renditerechner Fehler.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Brutto- und Nettorendite: wohin das Geld flie\u00dft<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Die Verwaltung ist der gr\u00f6\u00dfte Kostenblock.<\/strong> Wenn Sie nicht vor Ort leben, brauchen Sie jemanden, der sich um Check-ins, Reinigung, W\u00e4sche und die Kommunikation mit den G\u00e4sten k\u00fcmmert. An der Algarve liegt das typischerweise bei 20 bis 25% der Bruttobuchungen. Ich rechne mit 22%.<\/li><li><strong>Bei einer Ferienvermietung zahlt der Eigent\u00fcmer die Rechnungen.<\/strong> Strom, Wasser, Internet, Versicherung und W\u00e4sche gehen zu Ihren Lasten. Bei einer Langzeitvermietung zahlt der Mieter die Nebenkosten.<\/li><li><strong>Der IMI ist in Lagos niedrig.<\/strong> Die Gemeinde h\u00e4lt die Grundsteuer bei 0,3%, dem gesetzlichen Minimum, und hat best\u00e4tigt, dass es auch 2027 dabei bleibt. Sie wird auf den Steuerwert der Immobilie erhoben, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt.<\/li><li><strong>Kaufnebenkosten sind hier nicht enthalten.<\/strong> IMT, Stempelsteuer und Notarkosten kommen zu den \u20ac350.000 hinzu. Rechnen Sie mit dem <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/kosten-rechner\/\">Kaufnebenkosten-Rechner<\/a> Ihre eigenen Zahlen durch.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie Einnahmen aus Ferienvermietung bei Nichtresidenten besteuert werden<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr einen nicht in Portugal ans\u00e4ssigen Eigent\u00fcmer gelten Einnahmen aus der Ferienvermietung als Eink\u00fcnfte aus Gewerbebetrieb (Kategorie B). Im vereinfachten Regime werden nur 35% der Bruttoeinnahmen als steuerpflichtig behandelt, und dieser Anteil wird mit 25% besteuert. Bei \u20ac31.000 brutto ergibt das etwa \u20ac2.710, ein effektiver Satz von unter 9% des Umsatzes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einnahmen aus Langzeitvermietung werden anders besteuert: 25% auf die Miete nach Abzug absetzbarer Kosten wie Hausgeld und IMI. Bei geringeren Einnahmen f\u00e4llt die Steuer in Euro am Ende etwas h\u00f6her aus als bei der Ferienvermietung. Die 2023 eingef\u00fchrte au\u00dferordentliche AL-Abgabe (CEAL) wurde 2024 wieder abgeschafft, es gibt also keine zus\u00e4tzliche Abgabe obendrauf. Die steuerlichen Regeln h\u00e4ngen von Ihrer pers\u00f6nlichen Situation ab, lassen Sie sich daher vor einer Entscheidung von einem portugiesischen Steuerberater beraten. Dies ist keine Steuerberatung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bekommt man 2026 in Lagos noch eine AL-Lizenz?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja, Stand Anfang Oktober 2026. Lagos hat weder Beschr\u00e4nkungsgebiete eingerichtet noch eine kommunale AL-Verordnung ver\u00f6ffentlicht, daher sind neue AL-Registrierungen f\u00fcr Wohnungen und H\u00e4user im gesamten Gemeindegebiet weiterhin m\u00f6glich. Die Einzelheiten habe ich in meinem <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/alojamento-lokaler-fuehrer-navigieren-sie-durch-die-neue-landschaft-in-lagos\/\">Alojamento-Local-Ratgeber<\/a> behandelt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Datum sollten Sie im Auge behalten. Gemeinden mit mehr als 1.000 AL-Registrierungen, zu denen Lagos z\u00e4hlt, haben bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, \u00fcber eine Regulierung zu entscheiden, und k\u00f6nnen in der Zwischenzeit neue Registrierungen aussetzen. Bestehende Lizenzen sind davon nicht betroffen. Wenn Sie eine Ferienvermietung planen, registrieren Sie sich so bald wie m\u00f6glich nach Abschluss des Kaufs und pr\u00fcfen Sie die Haltung der Gemeinde noch einmal, bevor Sie den Kaufvorvertrag unterzeichnen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Der h\u00e4ufigste Fehler: die Wohnung im August selbst nutzen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die meisten meiner Investorenk\u00e4ufer sind keine reinen Investoren. Sie m\u00f6chten, dass sich die Wohnung selbst tr\u00e4gt, und sie m\u00f6chten jeden Sommer sechs Wochen Sonne darin verbringen. Das ist v\u00f6llig nachvollziehbar, aber teuer. Der August ist der st\u00e4rkste Monat in Lagos, mit einer Auslastung von rund 78%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie sechs Sommerwochen f\u00fcr sich selbst sperren, verzichten Sie auf etwa \u20ac6.900 an Buchungen. Nach Abzug der eingesparten Verwaltungsgeb\u00fchr und Steuer sinken die Nettoeinnahmen auf etwa \u20ac11.960, also 3,4%. Nutzen Sie die Wohnung stattdessen im Mai oder Oktober, verlieren Sie deutlich weniger. Wenn Sie noch \u00fcberlegen, wo Sie kaufen m\u00f6chten, begleitet Sie mein Ratgeber zum <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/immobilienkauf-lagos-portugal-auslaender\/\">Immobilienkauf in Lagos als Ausl\u00e4nder<\/a> von der ersten Besichtigung bis zur Schl\u00fcssel\u00fcbergabe.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ferienvermietung oder Langzeitvermietung: Wof\u00fcr sollten Sie sich entscheiden?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00e4hlen Sie die Ferienvermietung, wenn Sie die h\u00f6here Rendite wollen, bereit sind, einen guten lokalen Verwalter zu bezahlen, und damit leben k\u00f6nnen, dass die Wintermonate die Kosten kaum decken. W\u00e4hlen Sie die Langzeitvermietung, wenn Sie ein stetiges Einkommen mit fast keinem Aufwand w\u00fcnschen oder sich Sorgen machen, dass sich die AL-Regeln \u00e4ndern k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eines sollten Sie auf der Seite der Langzeitvermietung wissen: Die im Juli 2026 von der Regierung beschlossene Mietrechtsreform in Portugal w\u00fcrde die Begrenzung von Mieterh\u00f6hungen zwischen zwei Vertr\u00e4gen aufheben und es erleichtern, bei Mietr\u00fcckst\u00e4nden vorzugehen. Was das bedeutet, habe ich in <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-mietrecht-reform-2026-vermieter\/\">Portugals neue Mietregeln f\u00fcr Vermieter<\/a> erkl\u00e4rt. Die Reform liegt noch im Parlament, preisen Sie sie also noch nicht ein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Meine Einsch\u00e4tzung: F\u00fcr ein T1 oder T2 in Lagos zwischen \u20ac300.000 und \u20ac400.000 ist eine gut gef\u00fchrte Ferienvermietung weiterhin die bessere Investition, und eine Nettorendite von 4 bis 5% ist eine faire Erwartung. Wer Ihnen 8% netto f\u00fcr eine Wohnung in der Stadt verspricht, nennt die Bruttorendite. Um Ihre eigenen Zahlen zu sch\u00e4tzen, probieren Sie den <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/simulator-fuer-kurzfristige-mieteinnahmen-an-der-algarve-airbnb-einnahme-rechner\/\">Kurzzeitvermietungs-Simulator<\/a> aus, oder ermitteln Sie mit der <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/was-ist-ihr-haus-an-der-algarve-im-jahr-2026-wirklich-wert\/\">SunnySteve-Bewertung<\/a>, was eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, wert ist.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"ss-faq\">\n<style>\n.ss-faq details{border:1px solid #e3e6e8;border-radius:10px;margin:0 0 12px;background:#fff}\n.ss-faq summary{list-style:none;cursor:pointer;padding:18px 54px 18px 20px;font-weight:700;font-size:1.05rem;color:#1d1d1d;position:relative;transition:color .15s ease}\n.ss-faq summary::-webkit-details-marker{display:none}\n.ss-faq summary::after{content:\"+\";position:absolute;right:20px;top:50%;transform:translateY(-50%);font-size:1.6rem;line-height:1;color:#697c88;font-weight:400}\n.ss-faq details[open] summary{color:#697c88}\n.ss-faq details[open] summary::after{content:\"\u2212\"}\n.ss-faq .ss-faq-a{padding:0 20px 18px;color:#1d1d1d;line-height:1.65}\n.ss-faq .ss-faq-a p{margin:0}\n<\/style>\n<details><summary>Welche Rendite k\u00f6nnen Sie 2026 mit einer Ferienvermietung in Lagos, Portugal, erwarten?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Lagos f\u00fcr \u20ac350.000 kann pro Jahr brutto etwa 8,9% erzielen, rund \u20ac31.000. Nach Verwaltung, laufenden Kosten, IMI und Steuern f\u00fcr Nichtresidenten liegt die realistische Nettorendite bei etwa 4,8%. Wenn Sie die Wohnung selbst sechs Wochen im Sommer nutzen, rechnen Sie eher mit 3,4%.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Was ist eine gute Mietrendite in Portugal?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>F\u00fcr eine Ferienvermietung in einer etablierten Algarve-Stadt wie Lagos sind 4 bis 5% netto ein gutes, realistisches Ergebnis. Langzeitvermietungen in Lagos bringen typischerweise netto rund 2%, weil die Mieten im Verh\u00e4ltnis zu den Kaufpreisen niedrig sind. Seien Sie bei jeder Zahl \u00fcber 7% skeptisch, sofern sie nicht klar als Bruttowert gekennzeichnet ist.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Ist Airbnb an der Algarve eine gute Investition?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Das kann sie sein, wenn die Immobilie in einer starken Urlaubslage liegt und professionell verwaltet wird. In Lagos liegt die Auslastung im Jahresdurchschnitt bei etwa 46%, von rund 78% im August bis 30% im Dezember, sodass die Sommermonate das ganze Jahr tragen. Eine Immobilie, die auf Winterbuchungen angewiesen ist, wird es schwer haben.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Wie viel Steuer zahlen Nichtresidenten auf Einnahmen aus Ferienvermietung in Portugal?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Im vereinfachten Regime werden 35% der Bruttoeinnahmen aus der Ferienvermietung als steuerpflichtig behandelt und mit 25% besteuert, was unter 9% des Umsatzes entspricht. Einnahmen aus Langzeitvermietung werden nach Abzug absetzbarer Kosten mit 25% besteuert. Lassen Sie Ihre pers\u00f6nliche Situation immer von einem portugiesischen Steuerberater best\u00e4tigen.<\/p><\/div><\/details>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie suchen eine Wohnung in Lagos, die sich selbst tr\u00e4gt? <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/?fluent-form=4&amp;utm_source=sunnysteve&amp;utm_medium=blog&amp;utm_campaign=lagos-rental-yield-holiday-let-vs-long-let\">Sagen Sie mir, was Sie suchen<\/a>, und ich sende Ihnen Angebote mit realistischen Mietzahlen, nicht mit Prospektzahlen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/buchen-sie\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=book-call\">Buchen Sie ein kostenloses 30-Minuten-Gespr\u00e4ch mit Steve.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/was-ist-ihr-haus-an-der-algarve-im-jahr-2026-wirklich-wert\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=valuation\">Erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden eine kostenlose Immobilienbewertung.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/simulator-fuer-kurzfristige-mieteinnahmen-an-der-algarve-airbnb-einnahme-rechner\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=str-simulator\">Sch\u00e4tzen Sie Ihre Mieteinnahmen mit dem kostenlosen Rechner.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/algarve-data-insights\/?utm_source=blog&amp;utm_medium=postfooter&amp;utm_campaign=blogfooter-selling&amp;utm_content=market-data\">Aktuelle Algarve-Marktdaten &amp; Einblicke.<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/ratgeber\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-selling&#038;utm_content=guides-hub\">Kostenlose Portugal-Ratgeber f\u00fcr K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer, Steuern &amp; Visa.<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\"@type\": \"Question\", \"name\": \"Welche Rendite k\u00f6nnen Sie 2026 mit einer Ferienvermietung in Lagos, Portugal, erwarten?\", \"acceptedAnswer\": {\"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Lagos f\u00fcr \u20ac350.000 kann pro Jahr brutto etwa 8,9% erzielen, rund \u20ac31.000. 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