{"id":122599,"date":"2026-10-01T10:00:00","date_gmt":"2026-10-01T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/immobilienkauf-lagos-portugal-auslaender\/"},"modified":"2026-10-04T07:51:51","modified_gmt":"2026-10-04T06:51:51","slug":"immobilienkauf-lagos-portugal-auslaender","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/immobilienkauf-lagos-portugal-auslaender\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Lagos als Ausl\u00e4nder: Ablauf, Kosten und Unterlagen 2026"},"content":{"rendered":"\n

Ausl\u00e4nder unterliegen beim Immobilienkauf in Portugal keinerlei Einschr\u00e4nkungen. Sie brauchen eine NIF-Steuernummer, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, einen Vorvertrag mit einer R\u00fccktrittsklausel f\u00fcr den Fall, dass die Finanzierung scheitert, und rund 9,5 % zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis, wenn Sie noch nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ich begleite fast jede Woche K\u00e4ufer durch diesen Prozess, und immer wieder stolpern die Leute \u00fcber dieselben zwei Dinge. Die Erwerbsteuer ist nicht der Betrag, den die meisten Ratgeber nennen, und die j\u00e4hrliche Geb\u00fchr, die angeblich jeder zahlen muss, l\u00e4sst sich f\u00fcr die meisten K\u00e4ufer in zehn Minuten vermeiden. Hier ist der Ablauf, in der Reihenfolge, in der er tats\u00e4chlich stattfindet.<\/p>\n\n\n\n

Was muss ich wissen, bevor ich als Ausl\u00e4nder ein Haus in Lagos, Portugal, kaufe?<\/h2>\n\n\n\n

Sie brauchen weder Aufenthaltstitel noch Visum noch eine portugiesische Gesellschaft. Sie brauchen eine Steuernummer, einen Bankweg f\u00fcr das Geld und einen Anwalt, der f\u00fcr Sie arbeitet und nicht f\u00fcr das Gesch\u00e4ft. Von der ersten Besichtigung bis zur Schl\u00fcssel\u00fcbergabe l\u00e4uft es so ab.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Beantragen Sie eine NIF, Ihre portugiesische Steuernummer. Ohne sie geht nichts.<\/li>\n
  2. Er\u00f6ffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto oder kl\u00e4ren Sie, dass Ihre Bank am Tag der Beurkundung Euro an den Notar \u00fcberweisen kann.<\/li>\n
  3. Beauftragen Sie einen unabh\u00e4ngigen Anwalt, vor Ihrem Angebot und nicht danach.<\/li>\n
  4. Machen Sie Ihr Angebot und vereinbaren Sie Anzahlung und Frist f\u00fcr die Urkunde schriftlich.<\/li>\n
  5. Unterzeichnen Sie den CPCV, den Vorvertrag, und zahlen Sie die Anzahlung.<\/li>\n
  6. Lassen Sie die Pr\u00fcfungen durchf\u00fchren und f\u00fchren Sie, falls Sie finanzieren, die Hypothek bis zur formalen Zusage.<\/li>\n
  7. Zahlen Sie IMT und Stempelsteuer und unterzeichnen Sie dann die Escritura, die \u00f6ffentliche Urkunde.<\/li>\n
  8. Lassen Sie den Kauf eintragen und k\u00fcmmern Sie sich innerhalb von f\u00fcnfzehn Tagen um Ihren Zustellkanal.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Rechnen Sie mit drei bis vier Monaten von der angenommenen Offerte bis zu den Schl\u00fcsseln, wenn Sie finanzieren, und mit sechs bis acht Wochen bei Barzahlung. Die Frist f\u00fcr die Urkunde, die Sie in Schritt f\u00fcnf in den Vertrag schreiben, ist das einzige Datum, das das Tempo wirklich bestimmt.<\/p>\n\n\n\n

    Ihre NIF und die j\u00e4hrliche Geb\u00fchr, die die meisten K\u00e4ufer gar nicht schulden<\/h2>\n\n\n\n

    Die NIF ist eine neunstellige Steuernummer der Autoridade Tribut\u00e1ria. Sie ist im Finanzamt kostenlos, wird am selben Tag ausgestellt, und Sie k\u00f6nnen sie auch erhalten, ohne hier zu wohnen. Sie brauchen sie, um ein Bankkonto zu er\u00f6ffnen, einen Vertrag zu unterzeichnen und die Versorgungsvertr\u00e4ge auf Ihren Namen laufen zu lassen.<\/p>\n\n\n\n

    Dann kommt der Teil, den ich am h\u00e4ufigsten richtigstellen muss. Wenn Sie au\u00dferhalb der EU oder des EWR steuerlich ans\u00e4ssig sind, was seit dem Brexit das Vereinigte K\u00f6nigreich einschlie\u00dft, au\u00dferdem die USA, Kanada und die Schweiz, verlangt das portugiesische Recht, dass Sie der Steuerbeh\u00f6rde eine Erreichbarkeit nennen. Artikel 19 der Lei Geral Tribut\u00e1ria legt diese Pflicht im Ausland ans\u00e4ssigen Steuerpflichtigen auf, und der Besitz einer Immobilie hier gen\u00fcgt, um sie auszul\u00f6sen. F\u00fcr Ans\u00e4ssige in der EU und im EWR, also niederl\u00e4ndische, deutsche, irische und franz\u00f6sische K\u00e4ufer, ist die Bestellung eines Vertreters freiwillig.<\/p>\n\n\n\n

    Fast \u00fcberall lesen Sie, das bedeute, einen Steuervertreter f\u00fcr 150 bis 400 Euro pro Jahr zu beauftragen, solange Sie die Immobilie besitzen. Der eigene Leitfaden 2026 einer Algarve-Agentur nennt die Vertretung f\u00fcr Ans\u00e4ssige im Vereinigten K\u00f6nigreich und in den USA verpflichtend und gibt diese Spanne an. Das ist nicht das ganze Bild, und die L\u00fccke ist echtes Geld wert.<\/p>\n\n\n\n

    Seit Juli 2022 besagt Absatz 15 desselben Artikels, dass die Pflicht zur Bestellung eines Vertreters nicht f\u00fcr Steuerpflichtige gilt, die sich f\u00fcr einen der elektronischen Zustellkan\u00e4le der Steuerbeh\u00f6rde anmelden. Die Steuerbeh\u00f6rde hat im Of\u00edcio-Circulado 90057 vom 20. Juli 2022 erl\u00e4utert, wie: Melden Sie sich im Portal das Finan\u00e7as an, gehen Sie zu A minha \u00c1rea, dann zu Notifica\u00e7\u00f5es e Cita\u00e7\u00f5es, dann zu Gerir canais, dann zu Canais de Notifica\u00e7\u00e3o, und aktivieren Sie entweder Portal das Finan\u00e7as oder Via CTT. Das ist alles. Der Gesetzeswortlaut lautet, dass die Pflicht “n\u00e3o \u00e9 aplic\u00e1vel” ist, also nicht gilt. Es handelt sich somit nicht um eine Befreiung, die Sie beantragen und abwarten m\u00fcssen. Es ist eine Wahl, die Sie treffen.<\/p>\n\n\n\n

    Drei praktische Punkte, die niemand erw\u00e4hnt. Sie haben f\u00fcnfzehn Tage ab dem Kauf der Immobilie, um entweder den Vertreter zu bestellen oder sich anzumelden. Wenn Sie au\u00dferhalb der EU ans\u00e4ssig sind und den elektronischen Kanal sp\u00e4ter abschalten, wird das erst wirksam, nachdem Sie einen Vertreter bestellt haben, Sie k\u00f6nnen also nicht einfach aussteigen. Und wenn Sie beides unterlassen, betr\u00e4gt die Geldbu\u00dfe 75 bis 7.500 Euro, und bis zur Behebung verlieren Sie das Recht, sich zu beschweren, Rechtsmittel einzulegen oder irgendetwas anzufechten, was die Steuerbeh\u00f6rde Ihnen gegen\u00fcber unternimmt.<\/p>\n\n\n\n

    Um die Grenzen klar zu benennen: Die konsolidierte Fassung, mit der ich arbeite, ist auf dem Stand von M\u00e4rz 2025, und Artikel 19 wurde seit 2022 nicht ge\u00e4ndert. Ich bin Makler, nicht Ihr Steuerberater, lassen Sie es daher von Ihrem Steuerberater f\u00fcr Ihre Situation best\u00e4tigen. Ein Vertreter bleibt f\u00fcr manche Menschen die einfachere L\u00f6sung, besonders wenn Sie lieber h\u00e4tten, dass jemand vor Ort die Post \u00f6ffnet. W\u00e4hlen Sie ihn nur, weil Sie es wollen, nicht weil man Ihnen gesagt hat, Sie h\u00e4tten keine Wahl.<\/p>\n\n\n\n

    Ein portugiesisches Bankkonto er\u00f6ffnen<\/h2>\n\n\n\n

    Streng genommen brauchen Sie f\u00fcr den Kauf kein portugiesisches Konto, aber es macht alles einfacher: die Zahlung bei der Urkunde, die Versorgungsvertr\u00e4ge, die j\u00e4hrliche Grundsteuer und gegebenenfalls die Hypothek. Bringen Sie Ihren Reisepass, Ihre NIF, einen Adressnachweis und einen Einkommensnachweis mit. Amerikanische K\u00e4ufer sollten vor der Bankwahl nach der FATCA-Meldung fragen, denn manche Filialen betreuen US-Kunden routinem\u00e4\u00dfig, w\u00e4hrend andere Sie wochenlang hinhalten.<\/p>\n\n\n\n

    Beim Vorvertrag wird es finanziell ernst<\/h2>\n\n\n\n

    Der CPCV, contrato promessa de compra e venda, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber fast jeder Kauf hier nutzt ihn, und ab hier ist Ihr Geld nicht mehr r\u00fcckzahlbar. Die Anzahlung liegt normalerweise zwischen 10 % und 20 % des Preises. Bei einer Wohnung in Lagos f\u00fcr 500.000 Euro sind das 50.000 bis 100.000 Euro, die Monate gebunden sind, bevor Sie irgendetwas besitzen.<\/p>\n\n\n\n

    Der Schutz ist symmetrisch, was K\u00e4ufer oft nicht wissen. Wenn Sie ohne Grund zur\u00fccktreten, verlieren Sie die Anzahlung. Wenn der Verk\u00e4ufer zur\u00fccktritt, verpflichtet ihn Artikel 442 des C\u00f3digo Civil, sie doppelt zur\u00fcckzuzahlen. Es gibt au\u00dferdem ein st\u00e4rkeres Mittel in Artikel 830, die execu\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, bei der Sie statt des Geldes das Gericht bitten, den Verkauf zu erzwingen. Das ist langsamer, aber es ist der einzige Weg, der Ihnen das Haus verschafft statt Schadenersatz, und er funktioniert nur, wenn Ihr Vertrag ihn nicht ausdr\u00fccklich ausschlie\u00dft. Pr\u00fcfen Sie diese Klausel.<\/p>\n\n\n\n

    Die Klausel, ohne die ich keinen K\u00e4ufer unterschreiben lasse, ist die condi\u00e7\u00e3o resolutiva, die Ihre Anzahlung zur\u00fcckgibt, wenn Ihre Hypothek abgelehnt wird. Ohne sie ist die Ablehnung durch die Bank Ihr Problem, und Ihre Anzahlung ist weg. Das ist die teuerste einzelne Auslassung bei portugiesischen Immobilienk\u00e4ufen, und sie l\u00e4sst sich mit einer Zeile Text beheben.<\/p>\n\n\n\n

    Was der Kauf 2026 tats\u00e4chlich kostet<\/h2>\n\n\n\n

    Die IMT, die Grunderwerbsteuer, ist der gr\u00f6\u00dfte Posten, und der Satz h\u00e4ngt davon ab, ob Sie bei Unterzeichnung bereits in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind. Das Decreto-Lei 97\/2026 hat f\u00fcr Wohnimmobilien, die von nicht in Portugal steuerlich Ans\u00e4ssigen erworben werden, pauschal 7,5 % festgelegt, ohne Staffelung und ohne Befreiungen. Es ersetzt die gleitende Staffel, statt sich darauf zu addieren, und es kn\u00fcpft an den steuerlichen Wohnsitz an, nicht an Ihren Pass, ein niederl\u00e4ndischer Nichtans\u00e4ssiger wird also genau wie ein amerikanischer behandelt. Die Rechnung und den Starttermin habe ich in meinem Beitrag dar\u00fcber, warum es nie eine IMT-Frist zum 1. September gab<\/a>, ausf\u00fchrlich durchgerechnet.<\/p>\n\n\n\n

    Hier ist derselbe Kauf f\u00fcr 500.000 Euro in beiden Varianten.<\/p>\n\n\n\n

    Kosten bei einem Haus f\u00fcr 500.000 Euro<\/th>Noch nicht steuerlich ans\u00e4ssig<\/th>Bereits steuerlich ans\u00e4ssig<\/th><\/tr><\/thead>
    IMT<\/td>37.500 (pauschal 7,5 %)<\/td>27.300 (Staffelsatz)<\/td><\/tr>
    Stempelsteuer zu 0,8 %<\/td>4.000<\/td>4.000<\/td><\/tr>
    Notar und Eintragung<\/td>1.200<\/td>1.200<\/td><\/tr>
    Rechtskosten bei rund 1 %<\/td>5.000<\/td>5.000<\/td><\/tr>
    Gesamt<\/strong><\/td>47.700, oder 9,5 % des Preises<\/strong><\/td>37.500, oder 7,5 % des Preises<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \"Kaufkosten
    Die Differenz von 10.200 Euro ist die pauschale IMT f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige, und sie ist erstattungsf\u00e4hig, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden. Quelle: IMT-S\u00e4tze nach Decreto-Lei 97\/2026, Staffelsatz nach PwC Guia Fiscal 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    Die Differenz von 10.200 Euro ist nicht zwingend verloren. Der Pauschalsatz verh\u00e4lt sich eher wie eine r\u00fcckzahlbare Kaution: Wenn Sie bei der Steuerbeh\u00f6rde einen Antrag stellen, kann sie die Differenz erlassen, falls Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Escritura in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden oder die Immobilie langfristig f\u00fcr 2.300 Euro im Monat oder weniger vermieten, wobei der Vertrag innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet sein muss und die Immobilie in den ersten f\u00fcnf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss. Beides erfordert Planung vor der Unterzeichnung, nicht danach. Wenn Sie abw\u00e4gen, was Ihre eigene Immobilie angesichts dieser Zahlen wert ist, k\u00f6nnen Sie bei mir innerhalb von 48 Stunden eine kostenlose Bewertung erhalten<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Dann gibt es die j\u00e4hrliche Seite. Die IMI, die kommunale Grundsteuer, wird im Jahr nach dem Kauf berechnet und richtet sich nach dem Steuerwert der Immobilie und nicht nach dem, was Sie gezahlt haben, was meist eine angenehme \u00dcberraschung ist. Hausgeld und Versicherung kommen hinzu.<\/p>\n\n\n\n

    Finanzierung als Nichtans\u00e4ssiger<\/h2>\n\n\n\n

    Hypotheken f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige sind bei portugiesischen Banken ein Standardprodukt. EU-B\u00fcrger erreichen als Nichtans\u00e4ssige \u00fcblicherweise 60 % bis 70 % Beleihungsauslauf, w\u00e4hrend K\u00e4ufer aus dem Vereinigten K\u00f6nigreich, den USA und anderen Nicht-EU-L\u00e4ndern typischerweise bei 60 % bis 65 % liegen. Verstehen Sie das als Planungswerte und nicht als Angebot, und denken Sie daran, dass sich das Darlehen am eigenen Gutachten der Bank orientiert und nicht an Ihrem vereinbarten Preis, was in einem Markt wichtig ist, in dem die Bewertungen an der Algarve gestiegen sind. Planen Sie sechs bis acht Wochen von einem vollst\u00e4ndigen Antrag bis zur formalen Zusage ein und beginnen Sie das Gespr\u00e4ch mit der Bank, bevor Sie ein angenommenes Angebot haben. Die Unterlagen und die Zinslage habe ich in meinem Leitfaden zu Hypotheken f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige<\/a> behandelt.<\/p>\n\n\n\n

    Die Escritura und die f\u00fcnfzehn Tage danach<\/h2>\n\n\n\n

    Die Escritura ist die \u00f6ffentliche Urkunde, die bei einem Notar, einer Conservat\u00f3ria oder zunehmend \u00fcber Casa Pronta unterzeichnet wird, wo Urkunde und Eintragungen an einem Schalter am selben Tag erledigt werden. K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer erscheinen, oder ihre Bevollm\u00e4chtigten, dazu die Bank, falls es eine Hypothek gibt. IMT und Stempelsteuer werden vor der Unterzeichnung bezahlt, und der Restbetrag wird normalerweise als Bankscheck am Tisch \u00fcbergeben.<\/p>\n\n\n\n

    Danach wird der Kauf bei der Conservat\u00f3ria do Registo Predial eingetragen, wodurch Sie gegen\u00fcber allen anderen Eigent\u00fcmer werden, und der Eigent\u00fcmereintrag bei den Finan\u00e7as wird aktualisiert, damit der IMI-Bescheid Sie findet. Casa Pronta erledigt das am selben Tag. Andernfalls rechnen Sie mit bis zu f\u00fcnfzehn Tagen. Das ist auch Ihr Zeitfenster f\u00fcr den Zustellkanal oder den Vertreter, legen Sie daher beides auf dieselbe Erinnerung.<\/p>\n\n\n\n

    H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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