{"id":118356,"date":"2026-08-31T10:00:00","date_gmt":"2026-08-31T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/algarve-immobilienpreise-2026-keine-korrektur\/"},"modified":"2026-10-09T06:14:29","modified_gmt":"2026-10-09T05:14:29","slug":"algarve-immobilienpreise-2026-keine-korrektur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/algarve-immobilienpreise-2026-keine-korrektur\/","title":{"rendered":"Algarve erreicht 3.010 \u20ac\/m\u00b2: Warum die Preise sich nicht korrigieren"},"content":{"rendered":"\n

Eine Variante desselben Einwands h\u00f6re ich fast jede Woche von K\u00e4ufern, mit denen ich in Lagos arbeite: \u201eWir warten, bis die Preise sinken, jetzt, da das Golden Visa weg ist.\u201c Das ist ein nachvollziehbarer Gedanke. Die Golden-Visa-Route \u00fcber Immobilien wurde 2023 geschlossen, und die Immobilientransaktionen von Nichtans\u00e4ssigen gingen in ganz Portugal in den Jahren danach deutlich zur\u00fcck. Wo also bleibt die Korrektur?<\/p>\n\n\n\n

Neue Daten des INE, des nationalen Statistikinstituts Portugals, die diese Woche ver\u00f6ffentlicht wurden, beantworten diese Frage mit Zahlen statt mit einem Bauchgef\u00fchl: Die Immobilienbewertungen im Algarve erreichten im Juli 2026 3.010 Euro pro Quadratmeter, bei Wohnungen ein Plus von 16,5 % gegen\u00fcber dem Vorjahr. In den Zahlen zeigt sich keine Korrektur. Wenn \u00fcberhaupt, hat der Anstieg sogar an Tempo gewonnen.<\/p>\n\n\n\n

Steigen die Immobilienpreise im Algarve 2026 weiter, oder hat der Markt begonnen, sich zu korrigieren?<\/h2>\n\n\n\n

Sie steigen weiter, und zwar deutlich. Die Juli-Zahlen 2026 des INE beziffern den nationalen Median der Immobilienbewertungen auf 2.240 Euro pro Quadratmeter, bei Wohnungen landesweit auf 2.627 Euro pro Quadratmeter. Der Algarve liegt deutlich \u00fcber beiden Werten: 3.010 Euro pro Quadratmeter, also 32,6 % \u00fcber dem nationalen Median. Nur der Gro\u00dfraum Lissabon liegt mit 3.469 Euro pro Quadratmeter h\u00f6her. Landesweit stiegen die Bewertungen im Jahresvergleich um 15,2 %, H\u00e4user legten um 13,6 % zu, und Wohnungen lagen mit 16,5 % an der Spitze. Von Juni auf Juli allein kam im Monatsvergleich noch einmal ein Plus von 0,5 % hinzu.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr alle, die tats\u00e4chlich kaufen, z\u00e4hlt ein Detail mehr als die Schlagzeilenzahl: Es handelt sich um Bankbewertungsdaten, nicht um Angebotspreise. Das INE erstellt sie aus mehr als 34.000 realen Bewertungen, die Banken im Zuge konkreter Hypothekenantr\u00e4ge durchgef\u00fchrt haben. Es ist die Einsch\u00e4tzung des eigenen Gutachters eines Kreditgebers, was eine Immobilie heute wert ist, und nicht der Preis, zu dem ein Makler sie inseriert hat. Genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf diese Daten, wenn Sie einen Kauf finanzieren: Es ist die Zahl, auf deren Grundlage Ihre Bank tats\u00e4chlich Kredit vergibt.<\/p>\n\n\n\n

\"INE-Bankbewertungsdaten<\/figure>\n\n\n\n

Warum Lagos dem Ende des Golden Visa nicht gefolgt ist<\/h2>\n\n\n\n

Die Logik hinter \u201edie Preise m\u00fcssten eigentlich fallen\u201c beruht meist auf der Annahme, Golden-Visa-K\u00e4ufer h\u00e4tten die Preise im Algarve gest\u00fctzt, und mit dem Ende des Programms m\u00fcsse die Luft entweichen. Das ist eine plausible Theorie. Sie passt nur nicht dazu, wer in Lagos \u00fcberhaupt gekauft hat. Die Golden-Visa-Gruppe, historisch chinesische, amerikanische und brasilianische Investoren, konzentrierte sich \u00fcberwiegend auf Lissabon, Cascais und Porto. In Lagos kaufen seit jeher andere K\u00e4ufer: britische, niederl\u00e4ndische und deutsche Lifestyle-K\u00e4ufer, die hierherziehen, um wirklich hier zu leben, und nicht, um sich eine Aufenthaltsgenehmigung zu sichern. Das ist ein v\u00f6llig anderes Motiv, und es blieb von den \u00c4nderungen des Jahres 2023 weitgehend unber\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n

Die INE-Zahlen dieser Woche sind die bisher klarste Best\u00e4tigung, dass Lagos nie eine Golden-Visa-Stadt war, jedenfalls nicht in dem Sinne, wie es die Schlagzeilen unterstellten. Wenn Sie mit einem Kauf in Lagos speziell deshalb warten, weil Sie auf eine Golden-Visa-Korrektur hoffen, setzen Sie auf einen Mechanismus, der hier nie wirklich gegriffen hat. Die Angebotspreisseite erz\u00e4hlt dieselbe Geschichte ausf\u00fchrlicher: Ich vergleiche Lagos mit seinen Nachbarn in Portugal has the EU’s fastest house price rise: is Lagos following?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Region<\/th>Bewertung, Juli 2026<\/th>Ver\u00e4nderung zum Vorjahr<\/th>im Vergleich zum nationalen Median<\/th><\/tr><\/thead>
Nationaler Median<\/td>€2.240\/m²<\/td>+15,2 %<\/td>Referenzwert<\/td><\/tr>
Wohnungen landesweit<\/td>€2.627\/m²<\/td>+16,5 %<\/td>+17,3 %<\/td><\/tr>
Algarve<\/td>€3.010\/m²<\/td>folgt dem nationalen Trend<\/td>+32,6 %<\/td><\/tr>
Gro\u00dfraum Lissabon<\/td>€3.469\/m²<\/td>folgt dem nationalen Trend<\/td>+54,9 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Quelle: INE (Instituto Nacional de Estat\u00edstica), Bankbewertungsdaten aus Hypothekenantr\u00e4gen, Juli 2026.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Was eine steigende Bankbewertung bei einer Finanzierung tats\u00e4chlich ver\u00e4ndert<\/h2>\n\n\n\n

Nichtans\u00e4ssige K\u00e4ufer in Portugal bekommen von einem EU-Kreditgeber typischerweise 60 bis 70 % Beleihungsauslauf, bei K\u00e4ufern aus Gro\u00dfbritannien und den USA eher 60 bis 65 %, und der Kredit richtet sich nach der eigenen Bewertung der Bank, nicht nach Ihrem vereinbarten Kaufpreis. Wenn die Bewertungen so schnell steigen, passieren meist zwei Dinge gleichzeitig, vor denen K\u00e4ufer selten gewarnt werden.<\/p>\n\n\n\n

Erstens wirkt ein steigender Bewertungstrend im Allgemeinen zu Ihren Gunsten: Banken bewerten eine angemessen bepreiste Immobilie seltener unter dem vereinbarten Kaufpreis, was vor zwei oder drei Jahren ein echtes Risiko war, als sich der Markt schneller bewegte als die Daten der Kreditgeber. Zweitens, und das sollten Sie unbedingt einplanen: Wenn Sie einen Preis oberhalb der Bankbewertung vereinbaren, was bei Immobilien mit starker emotionaler Anziehungskraft oder seltenem Ausblick weiterhin vorkommt, kommt die Differenz zus\u00e4tzlich zu Ihrer Anzahlung aus Ihrem eigenen Geld. Bei einem Kauf f\u00fcr 750.000 Euro in Lagos mit 65 % Beleihungsauslauf sind das bereits 262.500 Euro Eigenmittel, noch bevor IMT, Stempelsteuer und Anwaltskosten hinzukommen. Eine Bewertungsl\u00fccke von nur 5 % bedeutet weitere 37.500 Euro, die Sie in bar aufbringen m\u00fcssen. Holen Sie sich eine schriftliche Bewertungssch\u00e4tzung Ihres Kreditgebers ein, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, nicht danach.<\/p>\n\n\n\n

Ich erlebe das gerade bei Kunden. Niemand zieht sich zur\u00fcck, weil die Zahlen steigen. Stattdessen stellen sie sch\u00e4rfere Fragen zum Zeitplan der Finanzierung, denn eine Bewertung, die auch nur wenige Monate veraltet ist, kann die tats\u00e4chlich ben\u00f6tigte Anzahlung falsch einsch\u00e4tzen.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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