{"id":115362,"date":"2026-08-17T10:00:00","date_gmt":"2026-08-17T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-keine-frist-1-september\/"},"modified":"2026-10-04T07:51:50","modified_gmt":"2026-10-04T06:51:50","slug":"portugal-imt-7-5-prozent-keine-frist-1-september","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-imt-7-5-prozent-keine-frist-1-september\/","title":{"rendered":"Portugals IMT von 7,5 %: Eine Frist zum 1. September gibt es nicht"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 wurde am 20. Mai 2026 im Di\u00e1rio da Rep\u00fablica ver\u00f6ffentlicht. Inmitten einer langen Liste von Wohnungsma\u00dfnahmen f\u00fchrte es eine pauschale IMT von 7,5 % auf Wohnimmobilien ein, die von Personen erworben werden, die nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind, ohne progressive Staffelung und ohne Befreiungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seither kursiert an der Algarve eine Frist: Wer vor dem 1. September 2026 abschlie\u00dft, zahlt noch die alten progressiven S\u00e4tze. Ich habe das auf Maklerwebsites, in K\u00e4ufer-Newslettern und diesen Monat in einer Relocation-Gruppe gesehen. Es ist falsch. Der September geh\u00f6rt zu zwei anderen Teilen desselben Gesetzes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Muss ich vor dem 1. September 2026 in Portugal kaufen, um die IMT von 7,5 % zu vermeiden?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nein. F\u00fcr den IMT-Satz f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige gibt es keine Stichtagsfrist zum 1. September. Der Artikel, der ihn einf\u00fchrt, enth\u00e4lt keine \u00dcbergangsregelung, weshalb die fachliche Lesart lautet, dass er seit Inkrafttreten des Dekrets Ende Mai 2026 gilt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Zusammenfassung des Dekrets von PwC Portugal f\u00fchrt den IMT-Satz f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige ohne k\u00fcnftiges Startdatum auf und weist ausdr\u00fccklich darauf hin, dass zwei andere Regelungen desselben Gesetzes ab dem 1. September wirken. Die Anmerkung von Andersen zum Dekret sagt dasselbe mit anderen Worten: Die meisten Bestimmungen gelten ab dem 1. Januar 2026, die Mehrwertsteuer\u00e4nderungen ab dem 1. Juli 2026, und nur die beiden neuen Mietregelungen warten bis September.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Als ich <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-7-5-imt-non-resident-buyers-lagos\/\">im Juni \u00fcber diesen Satz schrieb<\/a>, sagte ich, der Starttermin sei tats\u00e4chlich umstritten, und riet davon ab, um eine Septemberfrist herum zu planen. Drei Monate sp\u00e4ter sind die Kanzleien, die solche Dekrete berufsm\u00e4\u00dfig lesen, zu einer gemeinsamen Linie gelangt, und keine von ihnen verortet diesen Satz im September.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine ehrliche Einschr\u00e4nkung. Die Steuerbeh\u00f6rde hat meines Wissens keine f\u00f6rmliche Klarstellung ver\u00f6ffentlicht, die die Frage schriftlich kl\u00e4rt. Es handelt sich also um einen starken fachlichen Konsens und nicht um eine Entscheidung. Lassen Sie sich die Rechtslage von Ihrem Anwalt best\u00e4tigen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, was Sie ohnehin tun sollten.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/sunnysteve.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/portugal-7-5-imt-no-september-deadline-cover.png\" alt=\"Gegen\u00fcberstellung: Die IMT von 7,5 % f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige in Portugal gilt seit Ende Mai 2026, und am 1. September starten stattdessen die Mietregelungen CIA und RSAA\" class=\"wp-image-114775\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Was K\u00e4ufern erz\u00e4hlt wird, im Vergleich zu dem, was das Decreto-Lei 97\/2026 tats\u00e4chlich sagt.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was sich am 1. September 2026 tats\u00e4chlich \u00e4ndert<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">An diesem Tag starten zwei neue Regelungen, und keine von beiden betrifft K\u00e4ufer:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).<\/strong> Vereinbarungen zwischen Investoren und dem IHRU mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren f\u00fcr Projekte, die mindestens 70 % der Bruttobaufl\u00e4che der Wohnraumvermietung mit Mieten von bis zu 2.300 Euro pro Monat widmen. Sie sind von IMT, Stempelsteuer, IMI und AIMI befreit.<\/li>\n<li><strong>Regime Simplificado de Arrendamento Acess\u00edvel (RSAA).<\/strong> Der Ersatz f\u00fcr das fr\u00fchere Programm f\u00fcr bezahlbares Wohnen zur Miete, mit vollst\u00e4ndiger IRS- und IRC-Befreiung f\u00fcr qualifizierte Mieteinnahmen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beide richten sich an Bautr\u00e4ger und Vermieter, die langfristigen Mietwohnraum bereitstellen. Wenn Sie ein niederl\u00e4ndisches Paar sind, das eine T2-Wohnung in Lagos kauft, um dort zu wohnen, gilt keine von beiden f\u00fcr Sie, und keine ist ein Grund, einen Kauf zu \u00fcberst\u00fcrzen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was die 7,5 % einen nicht ans\u00e4ssigen K\u00e4ufer tats\u00e4chlich kosten<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hier die tats\u00e4chliche Rechnung: der pauschale Satz von 7,5 % im Vergleich zur progressiven Staffel 2026 f\u00fcr ein Haus, das nicht Ihr st\u00e4ndiger Wohnsitz ist. Die Stufenwerte stammen aus dem Guia Fiscal 2026 von PwC.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Kaufpreis<\/th><th>IMT nach progressiver Staffel<\/th><th>Pauschal 7,5 % f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige<\/th><th>Ihr Mehrbetrag<\/th><\/tr><\/thead><tbody>\n<tr><td>250.000 \u20ac<\/td><td>8.106 \u20ac<\/td><td>18.750 \u20ac<\/td><td>10.644 \u20ac<\/td><\/tr>\n<tr><td>350.000 \u20ac<\/td><td>15.300 \u20ac<\/td><td>26.250 \u20ac<\/td><td>10.950 \u20ac<\/td><\/tr>\n<tr><td>500.000 \u20ac<\/td><td>27.300 \u20ac<\/td><td>37.500 \u20ac<\/td><td>10.200 \u20ac<\/td><\/tr>\n<tr><td>750.000 \u20ac<\/td><td>45.000 \u20ac<\/td><td>56.250 \u20ac<\/td><td>11.250 \u20ac<\/td><\/tr>\n<tr><td>1.000.000 \u20ac<\/td><td>60.000 \u20ac<\/td><td>75.000 \u20ac<\/td><td>15.000 \u20ac<\/td><\/tr>\n<tr><td>1.200.000 \u20ac<\/td><td>90.000 \u20ac<\/td><td>90.000 \u20ac<\/td><td>0 \u20ac<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zwei Dinge in dieser Tabelle sind wichtiger als die Schlagzeile. Erstens liegen die Mehrkosten \u00fcber weite Teile des Marktes im Westalgarve in einem recht engen Band von etwa 10.000 bis 15.000 Euro, weil oberhalb von 330.539 Euro der normale Grenzsteuersatz bereits 8 % betr\u00e4gt, also mehr als 7,5 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zweitens, und das erw\u00e4hnt fast niemand: Oberhalb von 1.150.853 Euro kostet die \u00c4nderung einen Nichtans\u00e4ssigen \u00fcberhaupt nichts. Der normale Einheitssatz liegt auf diesem Niveau bereits bei 7,5 %. Wenn Sie eine Villa an der K\u00fcste bei Lagos oder Praia da Luz oberhalb von rund 1,15 Mio. Euro kaufen, ist Ihre IMT-Rechnung in beiden F\u00e4llen identisch.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"ss-tool-callout wp-block-paragraph\" style=\"background:#f6f7f8;border-left:3px solid #ec8a7a;padding:14px 18px;border-radius:0 6px 6px 0\"><strong>Sehen Sie die Auswirkung auf Ihren Kauf:<\/strong> Der kostenlose <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/hypothekenrechner-portugal\/\">Portugal-Hypothekenrechner<\/a> berechnet Ihren H\u00f6chstpreis, Ihre Anzahlung und die IMT von 7,5 % und zeigt, was Sie stattdessen als Ans\u00e4ssiger zahlen w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die zwei Wege, die Differenz zur\u00fcckzubekommen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die 7,5 % verhalten sich weniger wie eine Steuer und mehr wie eine erstattbare Kaution, sofern Sie eine von zwei Bedingungen erf\u00fcllen. Auf Antrag kann die Steuerbeh\u00f6rde die Differenz zwischen dem, was Sie gezahlt haben, und dem, was die normalen S\u00e4tze ergeben h\u00e4tten, stornieren.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig.<\/strong> Die Frist l\u00e4uft ab der Escritura, nicht ab dem Vorvertrag. F\u00fcr alle, die mit einem D7- oder D8-Visum umziehen, ist das der naheliegende Weg, und er macht die gesamte \u00c4nderung zu einem Nullsummenspiel.<\/li>\n<li><strong>Vermieten Sie die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete.<\/strong> Miete von h\u00f6chstens 2.300 Euro pro Monat, Vertragsabschluss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf und Vermietung der Immobilie \u00fcber mindestens 36 Monate innerhalb der ersten f\u00fcnf Jahre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beides erfordert Planung vor der Unterschrift, nicht danach. Den Zeitplan f\u00fcr die Ans\u00e4ssigkeit sollten Sie insbesondere schon in der Angebotsphase festlegen, denn zwei Jahre vergehen schnell, wenn ein Umzug den Verkauf eines Hauses anderswo einschlie\u00dft.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was das bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pressen Sie einen Kauf nicht zusammen, um ein Datum zu erreichen, das es nicht gibt. Eine \u00fcberst\u00fcrzte Escritura bedeutet eine \u00fcberst\u00fcrzte Due-Diligence-Pr\u00fcfung, und genau dort geht in dieser Region das eigentliche Geld verloren: nicht genehmigte Anbauten, eine Caderneta Predial, die nicht mit dem Gebauten \u00fcbereinstimmt, ein Rustikgrundst\u00fcck, das jemand als Bauland beschrieben hat. Diese F\u00e4lle zu bereinigen kostet weit mehr als 10.000 Euro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie kaufen, um hier zu leben, planen Sie die 7,5 % als Bargeld ein, das Sie zur\u00fcckbekommen, und planen Sie den Zeitplan f\u00fcr die Ans\u00e4ssigkeit sorgf\u00e4ltig. Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, das Sie weder vermieten noch selbst beziehen werden, sind es echte Kosten, und sie geh\u00f6ren in Ihre Angebotsrechnung und nicht in Ihren Abschlusstermin. Es lohnt sich auch zu wissen, was dasselbe Dekret Ihnen sonst noch bietet, darunter den <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve\/\">Mehrwertsteuersatz von 6 % auf qualifizierte Bauarbeiten<\/a>, der erheblich mehr wert sein kann, als die IMT Sie kostet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Und wenn Ihnen jemand sagt, das Fenster schlie\u00dfe sich am 31. August, fragen Sie ihn, welchen Artikel des Dekrets er gerade liest.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"ss-faq\">\n<style>\n.ss-faq details{border:1px solid #e3e6e8;border-radius:10px;margin:0 0 12px;background:#fff}\n.ss-faq summary{list-style:none;cursor:pointer;padding:18px 54px 18px 20px;font-weight:700;font-size:1.05rem;color:#1d1d1d;position:relative;transition:color .15s ease}\n.ss-faq summary::-webkit-details-marker{display:none}\n.ss-faq summary::after{content:\"+\";position:absolute;right:20px;top:50%;transform:translateY(-50%);font-size:1.6rem;line-height:1;color:#697c88;font-weight:400}\n.ss-faq details[open] summary{color:#697c88}\n.ss-faq details[open] summary::after{content:\"\u2212\"}\n.ss-faq .ss-faq-a{padding:0 20px 18px;color:#1d1d1d;line-height:1.65}\n.ss-faq .ss-faq-a p{margin:0}\n<\/style>\n<details><summary>Seit wann gilt Portugals IMT von 7,5 % f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige tats\u00e4chlich?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Das Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 wurde am 20. Mai 2026 ver\u00f6ffentlicht, und der IMT-Artikel f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige enth\u00e4lt keine \u00dcbergangsregelung. Die fachliche Lesart lautet daher, dass er seit Inkrafttreten des Dekrets Ende Mai 2026 gilt. Das Datum 1. September 2026, das mit diesem Paket verbunden wird, geh\u00f6rt zu den beiden neuen Mietregelungen, CIA und RSAA, und nicht zum K\u00e4ufersatz.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Gilt die IMT von 7,5 % f\u00fcr Grundst\u00fccke oder Gewerbeimmobilien?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Nein. Sie gilt nur f\u00fcr st\u00e4dtische Wohnimmobilien, also ein Haus, eine Wohnung oder eine selbstst\u00e4ndige Einheit, die ausschlie\u00dflich zum Wohnen genutzt wird. Baugrundst\u00fccke, Gewerbeeinheiten und Rustikgrundst\u00fccke sind nicht betroffen und behalten ihre normale IMT-Behandlung, n\u00e4mlich 6,5 % f\u00fcr die meisten st\u00e4dtischen Nichtwohnimmobilien und 5 % f\u00fcr Rustikgrundst\u00fccke. Das ist im Westalgarve wichtig, wo viele K\u00e4ufer Grundst\u00fccke zum Bebauen erwerben.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Werden die 7,5 % zus\u00e4tzlich zur normalen IMT erhoben?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Nein, sie ersetzen sie. Sie zahlen 7,5 % des Kaufpreises anstelle der progressiven Staffel, nicht zus\u00e4tzlich dazu. Bei einem Haus f\u00fcr 500.000 Euro sind das 37.500 Euro statt 27.300 Euro, die Mehrkosten betragen also 10.200 Euro. Die Stempelsteuer von 0,8 %, Notar- und Anwaltskosten bleiben unver\u00e4ndert und kommen zu beiden Betr\u00e4gen hinzu.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Gilt die IMT von 7,5 % f\u00fcr EU-B\u00fcrger, die in Portugal kaufen?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Ja, wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind. Ma\u00dfgeblich ist die steuerliche Ans\u00e4ssigkeit, nicht die Staatsangeh\u00f6rigkeit oder die EU-Mitgliedschaft. Ein niederl\u00e4ndischer oder irischer K\u00e4ufer, der sich nicht in Portugal als ans\u00e4ssig registriert hat, wird genauso behandelt wie ein amerikanischer oder britischer, und dieselben zwei Erstattungswege stehen allen offen.<\/p><\/div><\/details>\n<details><summary>Wie fordere ich die Differenz zur\u00fcck, wenn ich ans\u00e4ssig werde?<\/summary><div class=\"ss-faq-a\"><p>Sie stellen einen Antrag bei der Steuerbeh\u00f6rde, die dann die Differenz zwischen den gezahlten 7,5 % und dem, was die normalen S\u00e4tze ergeben h\u00e4tten, stornieren kann. Sie m\u00fcssen innerhalb von zwei Jahren ab dem Erwerbsdatum in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig geworden sein, gerechnet ab der Escritura und nicht ab dem Vorvertrag. Stimmen Sie diesen Zeitplan vor der Unterschrift mit Ihrem Steuerberater ab, denn die zwei Jahre vergehen bei einem internationalen Umzug schnell.<\/p><\/div><\/details>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">M\u00f6chten Sie wissen, was Ihr eigener Kauf nach den aktuellen Regeln tats\u00e4chlich kosten w\u00fcrde? <a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/?fluent-form=4&amp;utm_source=sunnysteve&amp;utm_medium=blog&amp;utm_campaign=imt-september-deadline\">Sagen Sie mir, wonach Sie suchen<\/a>, und ich stelle Zahlen und Zeitplan f\u00fcr Ihre Situation zusammen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/buchen-sie\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-tax&#038;utm_content=book-call\">Buchen Sie ein kostenloses 30-Minuten-Gespr\u00e4ch mit Steve.<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/ratgeber\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-tax&#038;utm_content=guides-hub\">Kostenlose Portugal-Ratgeber f\u00fcr K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer, Steuern und Visa.<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/kosten-rechner\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-tax&#038;utm_content=cost-calc\">Sch\u00e4tzen Sie Ihre Kaufnebenkosten in 2 Minuten.<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/algarve-data-insights\/?utm_source=blog&amp;utm_medium=postfooter&amp;utm_campaign=blogfooter-tax&amp;utm_content=market-data\">Aktuelle Marktdaten und Analysen zur Algarve.<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/was-ist-ihr-haus-an-der-algarve-im-jahr-2026-wirklich-wert\/?utm_source=blog&#038;utm_medium=postfooter&#038;utm_campaign=blogfooter-tax&#038;utm_content=valuation\">Erhalten Sie in 48 Stunden eine kostenlose Immobilienbewertung.<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"Seit wann gilt Portugals IMT von 7,5 % f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige tats\u00e4chlich?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Das Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 wurde am 20. 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