{"id":112589,"date":"2026-08-13T10:00:00","date_gmt":"2026-08-13T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/hypothek-portugal-amerikaner-2026\/"},"modified":"2026-08-14T06:46:50","modified_gmt":"2026-08-14T05:46:50","slug":"hypothek-portugal-amerikaner-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/hypothek-portugal-amerikaner-2026\/","title":{"rendered":"Bekommen Amerikaner 2026 eine Hypothek in Portugal?"},"content":{"rendered":"\n

Ein amerikanisches Paar, das ich derzeit betreue und rund 500.000 EUR in Lagos investieren m\u00f6chte, hat mir die praktische Version dieser Frage gestellt: Bekommen wir hier wirklich eine Finanzierung, oder m\u00fcssen wir bar kaufen? Es ist eine der ersten Fragen, die sich die meisten nicht ans\u00e4ssigen K\u00e4ufer stellen, und die ehrliche Antwort lautet ja, aber nicht zu denselben Konditionen wie in Ihrem Heimatland.<\/p>\n\n\n\n

Bekommt ein Amerikaner (oder ein anderer nicht ans\u00e4ssiger Expat) 2026 eine Hypothek in Portugal?<\/h2>\n\n\n\n

Ja. Portugiesische Banken vergeben regelm\u00e4\u00dfig Kredite an nicht ans\u00e4ssige ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, auch an Amerikaner, und das geh\u00f6rt zur normalen Struktur, die ich f\u00fcr Kunden w\u00e4hle, die nicht ihr gesamtes Kapital in einer Immobilie binden m\u00f6chten. Was sich f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige \u00e4ndert, ist der Betrag, den die Bank gegen die Immobilie verleiht, der sogenannte Beleihungsauslauf oder LTV.<\/p>\n\n\n\n

Als grobe Orientierung erreichen EU-B\u00fcrger als Nichtans\u00e4ssige h\u00e4ufig 60 bis 70% LTV, w\u00e4hrend nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer aus dem Vereinigten K\u00f6nigreich, den USA und anderen Nicht-EU-L\u00e4ndern eher bei 60 bis 65% liegen. Betrachten Sie diese Werte als Planungsgr\u00f6\u00dfen, nicht als Angebot. Jede Bank legt ihre eigene Risikobereitschaft fest, und diese richtet sich nach Ihrem Einkommensprofil, Ihrer Bonit\u00e4t und der konkreten Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

Worauf portugiesische Banken bei Nichtans\u00e4ssigen wirklich achten<\/h2>\n\n\n\n

Die Kreditpr\u00fcfung erfordert mehr Unterlagen als eine US-Hypothek, ist aber nicht ungew\u00f6hnlich, sobald Sie wissen, was auf Sie zukommt. Die Banken verlangen Einkommensnachweise (Steuererkl\u00e4rungen und Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstst\u00e4ndigen, zwei bis drei Jahresabschl\u00fcsse), eine Pr\u00fcfung der Schuldenquote, bei der die gesamten monatlichen Kreditraten in der Regel unter etwa einem Drittel bis 40% des Nettoeinkommens liegen sollen, und einen NIF, Ihre portugiesische Steuernummer, bevor \u00fcberhaupt etwas weitergeht.<\/p>\n\n\n\n

Speziell bei meinen amerikanischen Kunden kommt die FATCA-Meldepflicht hinzu. Portugiesische Banken, die US-Staatsb\u00fcrger als Kunden aufnehmen, m\u00fcssen US-Meldevorschriften erf\u00fcllen, weshalb manche Banken besser auf amerikanische Antragsteller eingestellt sind als andere. Das ist kein Grund zur Sorge, sondern ein Grund, mit einer Bank oder einem Kreditvermittler zu beginnen, der bereits amerikanische Kunden betreut, statt drei Wochen nach Prozessbeginn festzustellen, dass die Bank keine US-Unterlagen bearbeiten m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n

Aufenthaltsstatus des K\u00e4ufers<\/th>Typischer LTV als Nichtans\u00e4ssiger<\/th>Zus\u00e4tzlicher Schritt, den Sie einplanen sollten<\/th><\/tr><\/thead>
EU-\/EWR-B\u00fcrger, nicht ans\u00e4ssig<\/td>Etwa 60 bis 70%<\/td>NIF, Einkommensnachweise<\/td><\/tr>
Britischer Staatsb\u00fcrger, nicht ans\u00e4ssig<\/td>Etwa 60 bis 65%<\/td>NIF, Einkommensnachweise, Aufenthaltsfragen nach dem Brexit bei einem Umzug<\/td><\/tr>
US-Staatsb\u00fcrger, nicht ans\u00e4ssig<\/td>Etwa 60 bis 65%<\/td>NIF, Einkommensnachweise, FATCA-konforme Bank<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\"Grafik
Die Zahlen, mit denen Sie planen sollten, wenn Sie als nicht ans\u00e4ssiger Amerikaner einen Kauf in Lagos finanzieren.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Wie Ihre Monatsrate bei den aktuellen Zinss\u00e4tzen aussieht<\/h2>\n\n\n\n

Portugiesische Hypotheken werden auf Basis des Euribor zuz\u00fcglich eines Bankaufschlags berechnet, und der Euribor hat sich von seinem H\u00f6chststand 2026 entfernt. Stand 7. August 2026 lag der 3-Monats-Euribor bei 2,474%, der 6-Monats-Euribor bei 2,683% und der 12-Monats-Euribor bei 2,898%, alle im Sommer leicht r\u00fcckl\u00e4ufig. Die Europ\u00e4ische Zentralbank belie\u00df ihren Leitzins am 23. Juli nach einer Anhebung im Juni bei 2,40%, die Richtung ist also stabil und nicht rasch fallend. Auf US-Seite hielt die Federal Reserve ihren Zins Ende Juli bei 3,5 bis 3,75%, bei geteiltem Abstimmungsergebnis. Das ist einer der Gr\u00fcnde, warum manche amerikanischen K\u00e4ufer fragen, ob eine Finanzierung vor Ort in Portugal sinnvoller ist als der R\u00fcckgriff auf US-Kredite.<\/p>\n\n\n\n

Bei einer Immobilie f\u00fcr 500.000 EUR in Lagos und 60% LTV entspricht das einem Darlehen von 300.000 EUR. Beim aktuellen Euribor zuz\u00fcglich eines \u00fcblichen Bankaufschlags bewegt sich eine variabel oder gemischt verzinste Finanzierung nach Aufschlag etwa zwischen 3,5% und knapp \u00fcber 4%, wobei Ihr konkretes Angebot von der Bank, der Laufzeit und Ihrem Profil abh\u00e4ngt. Holen Sie sich eine echte Zahl von einer Bank oder einem Vermittler, bevor Sie damit kalkulieren, dies ist eine Planungsspanne, kein Angebot.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie aus Dollar umrechnen, war auch die W\u00e4hrungsseite zuletzt ruhig. USD\/EUR liegt bei rund 0,865, ein Budget von 1.000.000 USD entspricht also beim aktuellen Stand etwa 865.000 EUR, ohne Schwankungen, die Sie zwingen w\u00fcrden, die Zahl monatlich neu zu \u00fcberdenken.<\/p>\n\n\n\n

Die 100%-Finanzierung f\u00fcr unter 35-J\u00e4hrige ist ein anderes Programm<\/h2>\n\n\n\n

Wenn Sie unter 35 sind und in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig werden, gibt es einen eigenen Weg, den Sie kennen sollten: das staatlich abgesicherte Programm Garantia P\u00fablica, das ich in Portugals 100%-Hypothek f\u00fcr Expats unter 35<\/a> behandelt habe. Es ist altersbeschr\u00e4nkt und an die Ans\u00e4ssigkeit gebunden, anders als dieser allgemeine Finanzierungsweg f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige. F\u00fcr die meisten meiner amerikanischen Kunden kommt es daher nicht infrage, es lohnt sich aber, fr\u00fch zu kl\u00e4ren, ob Alter und Aufenthaltspl\u00e4ne passen.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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