{"id":111420,"date":"2026-08-10T10:27:27","date_gmt":"2026-08-10T09:27:27","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve\/"},"modified":"2026-08-11T06:38:10","modified_gmt":"2026-08-11T05:38:10","slug":"mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve\/","title":{"rendered":"6 % Mehrwertsteuer auf Neubauten in Portugal: Wer tats\u00e4chlich profitiert"},"content":{"rendered":"\n

Von Kunden, die hier gerade bauen oder sanieren, h\u00f6re ich immer wieder dieselbe Frage in verschiedenen Varianten: Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % eigentlich auch f\u00fcr mich? Das ist eine berechtigte Frage, denn die Schlagzeile wird oft wiederholt, das Kleingedruckte deutlich seltener. Hier ist das Kleingedruckte, verst\u00e4ndlich erkl\u00e4rt, f\u00fcr alle, die in Lagos oder Praia da Luz ein Haus bauen oder sanieren.<\/p>\n\n\n\n

Was sich ge\u00e4ndert hat: Portugals neue Mehrwertsteuer von 6 % auf Bauleistungen<\/h2>\n\n\n\n

Seit dem 1. Juli 2026 wendet Portugal auf f\u00f6rderf\u00e4hige Bau- und Sanierungsvertr\u00e4ge einen erm\u00e4\u00dfigten Mehrwertsteuersatz von 6 % an, statt der regul\u00e4ren 23 %. Der Satz gilt f\u00fcr die empreitada, also die Bauleistung des Bauunternehmers selbst, nicht f\u00fcr Materialien, die Sie separat im Baustoffhandel kaufen. Machen die Materialien mehr als 20 % des gesamten Auftragswerts aus, gilt der erm\u00e4\u00dfigte Satz nicht. Die Erm\u00e4\u00dfigung zielt also auf arbeitsintensive Bau- und Sanierungsvertr\u00e4ge ab und nicht auf einen Materialeinkauf in Eigenregie.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr britische oder irische K\u00e4ufer, die \u00fcber den Weg CLT (Constru\u00e7\u00e3o Leve Tradicional) bauen oder ein \u00e4lteres Reihenhaus in Lagos sanieren, ist dieser Unterschied entscheidend. Die Rechnung Ihres Bauunternehmers f\u00fcr den Bau selbst kann 6 % Mehrwertsteuer ausweisen. Ein separater Einkauf von Fliesen oder einer K\u00fcche bei einem Einzelh\u00e4ndler nicht.<\/p>\n\n\n\n

Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % f\u00fcr Ihr Bauvorhaben an der Algarve?<\/h2>\n\n\n\n

Ja, aber nur wenn alle folgenden Punkte zutreffen. Die Immobilie muss Ihr eigener dauerhafter Wohnsitz werden und mindestens 12 Monate bewohnt sein. Der Wert der fertiggestellten Immobilie muss unter 660.982 Euro bleiben. Die Arbeiten m\u00fcssen zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 beginnen, wobei die Mehrwertsteuer selbst sp\u00e4testens am 31. Dezember 2032 f\u00e4llig wird. Auch Bauherren, die einen Bauunternehmer direkt beauftragen, k\u00f6nnen profitieren und anschlie\u00dfend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen.<\/p>\n\n\n\n

Diese Kombination passt zu einem bestimmten, bei mir h\u00e4ufigen Kundentyp: ein britisches oder irisches Paar in den F\u00fcnfzigern oder Sechzigern, das in Lagos oder Praia da Luz ein Haus f\u00fcr 500.000 bis 650.000 Euro baut oder saniert, und zwar als den Ort, an dem es tats\u00e4chlich leben wird, nicht als Ferienwohnung, die zweimal im Jahr besucht wird.<\/p>\n\n\n\n

\"Grafik,
Die drei Zahlen, die dar\u00fcber entscheiden, ob Ihr Bauvorhaben an der Algarve den erm\u00e4\u00dfigten Satz erh\u00e4lt.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Was hiervon nicht abgedeckt ist<\/h2>\n\n\n\n

Hier muss ich Erwartungen d\u00e4mpfen, denn ein beachtlicher Teil meiner K\u00e4ufer baut keinen Erstwohnsitz. Der erm\u00e4\u00dfigte Satz schlie\u00dft Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien, gewerbliche oder berufliche Nutzung sowie jede Immobilie, die nach dem Bau ihren Zweck \u00e4ndert, ausdr\u00fccklich aus. Mieteinnahmen sind eine gesonderte Ausnahme: Eine langfristige Vermietung kann den erm\u00e4\u00dfigten Satz nur erhalten, wenn die Monatsmiete unter 2.300 Euro bleibt. Das ist eine Regel f\u00fcr Mietobjekte und kein Weg f\u00fcr eine Ferienvermietung oder eine Einheit im Alojamento Local.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie in Burgau oder Salema einen Zweitwohnsitz bauen, den Sie zwei Monate im Jahr nutzen, gilt f\u00fcr Ihren Bauvertrag weiterhin die regul\u00e4re Mehrwertsteuer von 23 %. Das sage ich einem Kunden lieber von Anfang an, als ihn ein Budget um eine Erm\u00e4\u00dfigung herum planen zu lassen, die er nicht bekommt.<\/p>\n\n\n\n

Was die Differenz von 17 Punkten tats\u00e4chlich in Euro bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

Nehmen wir ein f\u00f6rderf\u00e4higes Bauvorhaben mit 300.000 Euro f\u00f6rderf\u00e4higem Auftragswert, ein realistischer Wert f\u00fcr ein mittelgro\u00dfes Eigenheim im Raum Lagos, ohne Grundst\u00fcck. Bei 23 % Mehrwertsteuer entfallen auf diese Baurechnung rund 69.000 Euro Mehrwertsteuer. Bei 6 % sind es rund 18.000 Euro. Das ist ein Unterschied von etwa 51.000 Euro, die allein beim Bauvertrag im Baubudget bleiben, statt an die Mehrwertsteuer zu gehen.<\/p>\n\n\n\n

Betrachten Sie das als Veranschaulichung der Gr\u00f6\u00dfenordnung, nicht als Angebot. Ihr tats\u00e4chlich f\u00f6rderf\u00e4higer Auftragswert, die Aufteilung zwischen Material und Arbeitsleistung und die Rechnungsstellung Ihres konkreten Bauunternehmers ver\u00e4ndern die reale Zahl. Ich w\u00fcrde den f\u00f6rderf\u00e4higen Betrag immer von Ihrem Steuerberater oder dem Steuerberater des Bauunternehmers best\u00e4tigen lassen, bevor Sie sich im Budget darauf verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie das gegen den gesamten Zeitplan eines Eigenbaus abw\u00e4gen, habe ich die praktische Seite dieses Prozesses in Eine Villa an der Algarve in einem Jahr mit CLT bauen<\/a> beschrieben. Diese Mehrwertsteuer\u00e4nderung ist die Steuerersparnis-Ebene \u00fcber genau diesem Weg.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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