{"id":111420,"date":"2026-08-10T10:27:27","date_gmt":"2026-08-10T09:27:27","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve\/"},"modified":"2026-08-21T06:20:48","modified_gmt":"2026-08-21T05:20:48","slug":"mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/mehrwertsteuer-6-prozent-neubau-algarve\/","title":{"rendered":"Portugals 6% Mehrwertsteuer auf Neubauten: Wer tats\u00e4chlich profitiert"},"content":{"rendered":"\n

Von Kunden, die hier gerade bauen oder renovieren, h\u00f6re ich immer wieder eine Variante derselben Frage: Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6% eigentlich f\u00fcr mich? Das ist eine berechtigte Frage, denn die Schlagzeile wird oft wiederholt, das Kleingedruckte deutlich seltener. Hier ist das Kleingedruckte, verst\u00e4ndlich erkl\u00e4rt, f\u00fcr alle, die in Lagos oder Praia da Luz ein Haus bauen oder renovieren.<\/p>\n\n\n\n

Was sich ge\u00e4ndert hat: Portugals neue 6% Mehrwertsteuer auf Bauleistungen<\/h2>\n\n\n\n

Seit dem 1. Juli 2026 wendet Portugal auf beg\u00fcnstigte Bau- und Renovierungsvertr\u00e4ge einen erm\u00e4\u00dfigten Mehrwertsteuersatz von 6% an, statt der regul\u00e4ren 23%. Der Satz gilt f\u00fcr die empreitada, also die Bauleistung des Unternehmers selbst, nicht f\u00fcr Material, das Sie separat im Baustoffhandel kaufen. Macht das Material mehr als 20% des gesamten Vertragswerts aus, gilt der erm\u00e4\u00dfigte Satz nicht. Der Nachlass zielt also wirklich auf arbeitsintensive Bau- und Renovierungsvertr\u00e4ge ab und nicht auf eine Einkaufsliste f\u00fcr Baumaterial in Eigenregie.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr einen britischen oder irischen K\u00e4ufer, der \u00fcber den Weg der CLT (Constru\u00e7\u00e3o Leve Tradicional) baut oder ein \u00e4lteres Stadthaus in Lagos renoviert, macht dieser Unterschied viel aus. Die Rechnung Ihres Bauunternehmers f\u00fcr den Bau selbst kann 6% Mehrwertsteuer tragen. Ein separater Einkauf von Fliesen oder einer K\u00fcche im Einzelhandel nicht.<\/p>\n\n\n\n

Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6% f\u00fcr Ihr Bauprojekt an der Algarve?<\/h2>\n\n\n\n

Ja, aber nur, wenn alle folgenden Punkte zutreffen. Die Immobilie muss Ihr eigener st\u00e4ndiger Wohnsitz werden und mindestens 12 Monate bewohnt sein. Der Wert der fertigen Immobilie muss unter EUR 660,982 bleiben. Die Arbeiten m\u00fcssen zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 beginnen, wobei die Mehrwertsteuer selbst sp\u00e4testens am 31. Dezember 2032 f\u00e4llig wird. Auch Bauherren, die einen Bauunternehmer direkt beauftragen, k\u00f6nnen den Satz nutzen und anschlie\u00dfend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen.<\/p>\n\n\n\n

Diese Kombination passt zu einem bestimmten und h\u00e4ufigen Kundentyp bei mir: ein britisches oder irisches Paar in den 50ern oder 60ern, das in Lagos oder Praia da Luz ein Haus f\u00fcr EUR 500,000 bis EUR 650,000 baut oder renoviert, und zwar als den Ort, an dem es tats\u00e4chlich leben wird, nicht als Ferienwohnung, die es zweimal im Jahr besucht.<\/p>\n\n\n\n

\"Diagramm,
Die drei Zahlen, die dar\u00fcber entscheiden, ob Ihr Bauprojekt an der Algarve f\u00fcr den erm\u00e4\u00dfigten Satz infrage kommt.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Was hier nicht abgedeckt ist<\/h2>\n\n\n\n

An dieser Stelle muss ich Erwartungen d\u00e4mpfen, denn ein erheblicher Teil meiner K\u00e4ufer baut keinen Hauptwohnsitz. Der erm\u00e4\u00dfigte Satz schlie\u00dft Zweit- und Ferienimmobilien, gewerbliche oder berufliche Nutzung sowie jede Immobilie, die nach dem Bau ihren Zweck \u00e4ndert, ausdr\u00fccklich aus. Mieteinnahmen sind eine eigene Ausnahme: Eine Langzeitvermietung kann den erm\u00e4\u00dfigten Satz nur dann nutzen, wenn die Monatsmiete unter EUR 2,300 bleibt, und das ist eine Regel f\u00fcr Mietobjekte, kein Weg f\u00fcr eine Ferienvermietung oder eine Einheit im Alojamento Local.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie in Burgau oder Salema ein Zweithaus bauen, das Sie zwei Monate im Jahr nutzen, gelten f\u00fcr Ihren Bauvertrag weiterhin die regul\u00e4ren 23% Mehrwertsteuer. Das sage ich einem Kunden lieber vorab, als dass er sein Budget um einen Nachlass herum plant, den er nicht bekommen wird.<\/p>\n\n\n\n

Was die Differenz von 17 Punkten in Euro wirklich bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

Nehmen Sie ein beg\u00fcnstigtes Bauprojekt mit EUR 300,000 an anrechenbarem Bauvertragswert, eine realistische Zahl f\u00fcr einen mittelgro\u00dfen Eigenbau im Raum Lagos, sobald das Grundst\u00fcck herausgerechnet ist. Bei 23% Mehrwertsteuer tr\u00e4gt diese Baurechnung rund EUR 69,000 an Mehrwertsteuer. Bei 6% sind es rund EUR 18,000. Das ist ein Unterschied von rund EUR 51,000, die in Ihrem Baubudget bleiben, statt an die Mehrwertsteuer zu gehen, und das allein beim Bauvertrag.<\/p>\n\n\n\n

Sehen Sie das als Gr\u00f6\u00dfenordnung, nicht als Angebot. Ihr tats\u00e4chlicher anrechenbarer Vertragswert, die Aufteilung zwischen Material und Arbeit und die konkrete Rechnungsstellung Ihres Bauunternehmers verschieben die reale Zahl. Ich w\u00fcrde immer Ihren Steuerberater oder den Steuerberater des Bauunternehmers den anrechenbaren Betrag best\u00e4tigen lassen, bevor Sie sich in Ihrem Budget darauf verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie das gegen den gesamten Zeitplan eines Eigenbaus abw\u00e4gen: Die praktische Seite dieses Prozesses habe ich beschrieben in Bauen Sie mit CLT in einem Jahr eine Villa an der Algarve<\/a>. Diese Mehrwertsteuer\u00e4nderung ist die Ebene der Steuerersparnis auf genau demselben Weg.<\/p>\n\n\n\n

Und falls Bauen noch nicht feststeht und Sie es weiterhin gegen den Kauf einer bereits fertigen Immobilie abw\u00e4gen: Die tats\u00e4chlichen Kosten und Risiken habe ich gegen\u00fcbergestellt in Neubau oder Bestandsimmobilie an der Algarve: Was sollten Sie kaufen?<\/a><\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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