{"id":105395,"date":"2026-08-03T15:31:05","date_gmt":"2026-08-03T14:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/portugal-mietrechtsreform-2026-vermieter\/"},"modified":"2026-08-04T08:39:35","modified_gmt":"2026-08-04T07:39:35","slug":"portugal-mietrechtsreform-2026-vermieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-mietrechtsreform-2026-vermieter\/","title":{"rendered":"Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen"},"content":{"rendered":"\n

Portugals Regierung hat am 9. Juli 2026 eine Reform des Mietmarktes beschlossen, die das Gleichgewicht zugunsten der Vermieter verschiebt. Die Deckelung der Mieterh\u00f6hungen bei neuen Mietverh\u00e4ltnissen auf 2 % f\u00e4llt weg. Die Obergrenze f\u00fcr Kautionen f\u00e4llt weg. Mietr\u00fcckst\u00e4nde erm\u00f6glichen die K\u00fcndigung bereits nach zwei statt nach drei Monaten.<\/p>\n\n\n\n

Gesetz ist es noch nicht. Das Paket liegt der Assembleia da Rep\u00fablica vor, und das Parlament kann es noch \u00e4ndern. Die Richtung steht jedoch fest, und wenn Sie eine vermietete Immobilie in der Westalgarve besitzen oder eine Immobilie in Betracht ziehen, in der bereits ein Mieter wohnt, ist dies das portugiesische Gesetzesvorhaben, das Sie vor September verstehen sollten.<\/p>\n\n\n\n

Was sind Portugals neue Mietregeln f\u00fcr Vermieter im Jahr 2026?<\/h2>\n\n\n\n

Kurz gesagt: Mieten f\u00fcr neue Mietverh\u00e4ltnisse k\u00f6nnen frei vereinbart werden, Kautionen sind nicht mehr gedeckelt, Vermieter k\u00f6nnen bis zu drei statt zwei Monatsmieten im Voraus verlangen, Mietr\u00fcckst\u00e4nde erm\u00f6glichen die K\u00fcndigung nach zwei statt nach drei Monaten, und die Ablehnung einer automatischen Verl\u00e4ngerung wird einfacher. Das Paket wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen und von Infrastruktur- und Wohnungsbauminister Miguel Pinto Luz vorgestellt. Es liegt nun beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.<\/p>\n\n\n\n

Die mit Abstand gr\u00f6\u00dfte \u00c4nderung ist der Wegfall der Deckelung von 2 % f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen, wenn eine Immobilie in ein neues Mietverh\u00e4ltnis \u00fcbergeht. Diese Deckelung wurde eingef\u00fchrt, um den Mietanstieg zu bremsen, und sollte bis 2029 gelten. Sie drei Jahre fr\u00fcher abzuschaffen bedeutet: Ab dem Tag, an dem das Gesetz in Kraft tritt, ist die Miete f\u00fcr einen neuen Mieter eine Sache zwischen Ihnen und ihm.<\/p>\n\n\n\n

Aktuelle Regeln im Vergleich zur geplanten Reform<\/h2>\n\n\n\n

Hier das Vorher und Nachher im direkten Vergleich. Denken Sie daran: Die rechte Spalte ist ein Vorschlag, bis das Parlament abstimmt.<\/p>\n\n\n\n

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Langfristige Vermietung<\/th>Aktuelle Regeln<\/th>Geplante Reform<\/th><\/tr><\/thead>
Miete bei einem neuen Mietverh\u00e4ltnis<\/td>Erh\u00f6hung auf 2 % gedeckelt, wenn die Immobilie in einen neuen Vertrag \u00fcbergeht<\/td>Deckelung entf\u00e4llt. Miete frei zwischen den Parteien vereinbart<\/td><\/tr>\n
Miete im Voraus<\/td>H\u00f6chstens zwei Monate<\/td>H\u00f6chstens drei Monate<\/td><\/tr>\n
Kaution<\/td>Es gilt eine gesetzliche Obergrenze<\/td>Obergrenze entf\u00e4llt. Kaution frei vereinbart<\/td><\/tr>\n
Ablehnung der automatischen Verl\u00e4ngerung<\/td>Begrenzte Gr\u00fcnde f\u00fcr den Vermieter<\/td>Vermieter kann mit vorheriger Ank\u00fcndigung ablehnen<\/td><\/tr>\n
R\u00fcckst\u00e4nde vor einer K\u00fcndigung<\/td>Drei Monate<\/td>Zwei Monate<\/td><\/tr>\n
Wiederholte versp\u00e4tete Zahlung<\/td>Kein eigenst\u00e4ndiger Grund<\/td>Mehr als drei Vorf\u00e4lle in 12 Monaten, oder vier in 18 Monaten<\/td><\/tr>\n
Vertragslaufzeit<\/td>Ein bis 30 Jahre<\/td>Unver\u00e4ndert, ein bis 30 Jahre<\/td><\/tr>\n
Mietvertr\u00e4ge von vor 1990<\/td>Mieten weitgehend eingefroren<\/td>Schutz bleibt f\u00fcr Mieter \u00fcber 65 oder mit einem Grad der Behinderung von 60 % oder mehr. Die Miete kann steigen, sobald das Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR pro Jahr \u00fcbersteigt<\/td><\/tr>\n
Sicherheitsnetz f\u00fcr Mieter<\/td>Sozialhilfe im Einzelfall<\/td>Neuer Wohnungsnotfallfonds \u00fcber das IHRU, Auszahlung innerhalb von 10 Tagen nach Antragstellung<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Was das bedeutet, wenn Sie in Lagos oder Praia da Luz besitzen<\/h2>\n\n\n\n

Praktisch bedeutet das: Die langfristige Vermietung wird zu einer weniger riskanten Option als bisher. Was Eigent\u00fcmer abschreckt, ist selten die H\u00f6he der Miete. Es ist die Frage, die Immobilie zur\u00fcckzubekommen. Ein Mieter, der nicht mehr zahlt und wohnen bleibt, war in Portugal historisch ein langwieriges und teures Problem. Die R\u00fcckstandsschwelle von drei auf zwei Monate zu senken und wiederholte versp\u00e4tete Zahlungen als eigenst\u00e4ndigen Grund aufzunehmen, macht eine R\u00e4umung nicht schnell. Es l\u00e4sst sie fr\u00fcher beginnen.<\/p>\n\n\n\n

Der Kontext ist wichtig. Die durchschnittlich geforderte Miete lag im Juli landesweit bei 1.350 EUR im Monat, 3,8 % mehr als im Juni. Der Zw\u00f6lf-Monats-Euribor ist auf rund 2,73 % gefallen, von 2,87 % Mitte Juli, sodass die Finanzierungskosten f\u00fcr eine Kaufimmobilie zur Vermietung eher sinken als steigen. Und die Algarve bleibt vollst\u00e4ndig offen f\u00fcr neue Alojamento Local Registrierungen, anders als das beschr\u00e4nkte historische Zentrum von Lissabon. Eigent\u00fcmer haben hier weiterhin beide Wege, was nicht \u00fcberall in Portugal gilt.<\/p>\n\n\n\n

Das macht die Langzeitvermietung nicht automatisch zur besseren Antwort. Die Kurzzeitvermietung gewinnt in einem K\u00fcstenort mit einer echten Sommersaison in der Regel weiterhin bei der Bruttorendite, und ich habe dazu in Kann Airbnb Ihr Ruhestandsdomizil an der Algarve finanzieren?<\/a> konkret nachgerechnet. Was sich \u00e4ndert, ist die Risikoseite des Vergleichs. Die Langzeitvermietung war immer die Option mit geringerer Rendite und weniger Aufwand, verbunden mit einem gro\u00dfen Restrisiko. Diese Reform verkleinert dieses Restrisiko.<\/p>\n\n\n\n

Der Teil f\u00fcr K\u00e4ufer: Immobilien, die mit einem Mieter kommen<\/h2>\n\n\n\n

Ein Angebot, das f\u00fcr seine Stra\u00dfe zu g\u00fcnstig wirkt, hat den Grund manchmal im Kleingedruckten: Es wohnt ein Mieter mit einem alten Vertrag darin. Mietvertr\u00e4ge von vor 1990 sind die Extremform. Die Mieten sind seit Jahrzehnten weitgehend eingefroren, und die Immobilie ist so viel wert, wie sie wert ist, abz\u00fcglich eines sitzenden Mieters, der wirtschaftlich nicht zu entfernen ist.<\/p>\n\n\n\n

Die Reform r\u00e4umt diese Vertr\u00e4ge nicht ab. Mieter \u00fcber 65 oder mit einem Grad der Behinderung von 60 % oder mehr behalten ihren Schutz. Hinzu kommt eine Einkommenspr\u00fcfung: \u00dcbersteigt das j\u00e4hrliche Haushaltseinkommen rund 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Das ist eine eng gefasste \u00c4nderung, und sie macht aus einem Geb\u00e4ude mit eingefrorenen Mietvertr\u00e4gen keine normale Anlage. Es ist jedoch die erste Bewegung in dieser Frage seit Jahren, und bei einer vermieteten Immobilie in der Altstadt von Lagos lohnt es sich nun, einen Anwalt pr\u00fcfen zu lassen, auf welcher Seite dieser Grenze der Mieter steht, bevor Sie das Angebot ganz abschreiben.<\/p>\n\n\n\n

Was ich jetzt tun w\u00fcrde<\/h2>\n\n\n\n

Nichts Dramatisches und nichts Unumkehrbares. Das ist ein Vorschlag, kein Gesetz, und das Parlament hat Wohnungsgesetze schon fr\u00fcher ge\u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n