{"id":105395,"date":"2026-08-03T15:31:05","date_gmt":"2026-08-03T14:31:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/portugal-mietrechtsreform-2026-vermieter\/"},"modified":"2026-09-21T08:25:08","modified_gmt":"2026-09-21T07:25:08","slug":"portugal-mietrecht-reform-2026-vermieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/portugal-mietrecht-reform-2026-vermieter\/","title":{"rendered":"Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen"},"content":{"rendered":"\n

Die portugiesische Regierung hat am 9. Juli 2026 eine Reform des Mietmarkts verabschiedet, die das Gleichgewicht zugunsten der Vermieter verschiebt. Die 2%-Obergrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen bei neuen Mietverh\u00e4ltnissen entf\u00e4llt. Die Obergrenze f\u00fcr die Kaution entf\u00e4llt. Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde berechtigen k\u00fcnftig bereits nach zwei statt nach drei Monaten zur K\u00fcndigung.<\/p>\n\n\n\n

Es ist noch kein Gesetz. Das Paket ist an die Assembleia da Rep\u00fablica weitergeleitet worden, und das Parlament kann es noch \u00e4ndern. Aber die Richtung steht fest, und wenn Sie im Westalgarve eine Immobilie besitzen, die Sie vermieten, oder eine Immobilie mit bestehendem Mietverh\u00e4ltnis in Betracht ziehen, lohnt es sich, dieses portugiesische Gesetz vor September zu verstehen.<\/p>\n\n\n\n

Was sind Portugals neue Mietregeln f\u00fcr Vermieter im Jahr 2026?<\/h2>\n\n\n\n

Kurz gesagt: Mieten bei neuen Mietverh\u00e4ltnissen k\u00f6nnen frei vereinbart werden, Kautionen sind nicht mehr gedeckelt, Vermieter k\u00f6nnen bis zu drei Monatsmieten im Voraus statt zwei verlangen, Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde k\u00f6nnen bereits nach zwei statt nach drei Monaten zur K\u00fcndigung berechtigen, und die Ablehnung einer automatischen Vertragsverl\u00e4ngerung wird einfacher. Das Paket wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat verabschiedet und vom Minister f\u00fcr Infrastruktur und Wohnungswesen, Miguel Pinto Luz, angek\u00fcndigt. Es liegt nun beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.<\/p>\n\n\n\n

Die bedeutendste \u00c4nderung ist die Aufhebung der 2%-Obergrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen, wenn eine Immobilie in ein neues Mietverh\u00e4ltnis \u00fcbergeht. Diese Obergrenze wurde eingef\u00fchrt, um die Mietinflation zu bremsen, und sollte bis 2029 gelten. Ihre Aufhebung drei Jahre fr\u00fcher bedeutet, dass ab Inkrafttreten des Gesetzes die Miete f\u00fcr einen neuen Mieter allein Sache zwischen Ihnen und dem Mieter ist.<\/p>\n\n\n\n

Aktuelle Regeln im Vergleich zur geplanten Reform<\/h2>\n\n\n\n

Hier sehen Sie das Vorher und Nachher im direkten Vergleich. Bedenken Sie, dass die rechte Spalte bis zur Abstimmung im Parlament ein Vorschlag bleibt.<\/p>\n\n\n\n

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Langfristige Vermietung<\/th>Aktuelle Regeln<\/th>Geplante Reform<\/th><\/tr><\/thead>
Miete bei neuem Mietverh\u00e4ltnis<\/td>Erh\u00f6hung auf 2% begrenzt, wenn die Immobilie in einen neuen Vertrag \u00fcbergeht<\/td>Obergrenze entf\u00e4llt. Miete frei zwischen den Parteien vereinbart<\/td><\/tr>\n
Mietvorauszahlung<\/td>Maximal zwei Monate<\/td>Maximal drei Monate<\/td><\/tr>\n
Kaution<\/td>Gesetzliche Obergrenze gilt<\/td>Obergrenze entf\u00e4llt. Kaution frei vereinbart<\/td><\/tr>\n
Ablehnung der automatischen Verl\u00e4ngerung<\/td>Begrenzte Gr\u00fcnde f\u00fcr den Vermieter<\/td>Vermieter kann mit vorheriger Ank\u00fcndigung ablehnen<\/td><\/tr>\n
Zahlungsr\u00fcckstand vor K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit<\/td>Drei Monate<\/td>Zwei Monate<\/td><\/tr>\n
Wiederholter Zahlungsverzug<\/td>Kein eigenst\u00e4ndiger K\u00fcndigungsgrund<\/td>Mehr als drei Vorf\u00e4lle in 12 Monaten oder vier in 18 Monaten<\/td><\/tr>\n
Vertragsdauer<\/td>Ein bis 30 Jahre<\/td>Unver\u00e4ndert, ein bis 30 Jahre<\/td><\/tr>\n
Mietvertr\u00e4ge vor 1990<\/td>Mieten weitgehend eingefroren<\/td>Schutz bleibt f\u00fcr Mieter \u00fcber 65 Jahre oder mit einem Grad der Behinderung von 60% oder mehr bestehen. Die Miete kann steigen, sobald das Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR pro Jahr \u00fcbersteigt<\/td><\/tr>\n
Sicherheitsnetz f\u00fcr Mieter<\/td>Soziale Unterst\u00fctzung im Einzelfall<\/td>Neuer Wohnungsnotfallfonds \u00fcber die IHRU, Auszahlung innerhalb von 10 Tagen nach Antragstellung<\/td><\/tr>\n<\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Was das f\u00fcr Ihren Besitz in Lagos oder Praia da Luz bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

In der Praxis wird die langfristige Vermietung dadurch weniger riskant, als sie es bisher war. Was Eigent\u00fcmer abschreckt, ist selten die Mieth\u00f6he. Es ist die R\u00fcckgewinnung der Immobilie. Ein Mieter, der die Zahlungen einstellt und trotzdem bleibt, war in Portugal bisher ein langwieriges und teures Problem. Die Senkung der R\u00fcckstandsschwelle von drei auf zwei Monate und die Einf\u00fchrung des wiederholten Zahlungsverzugs als eigenst\u00e4ndigen Grund machen die R\u00e4umung nicht schneller. Sie sorgen nur daf\u00fcr, dass sie fr\u00fcher beginnt.<\/p>\n\n\n\n

Der Kontext ist hier wichtig. Die landesweite durchschnittliche Angebotsmiete erreichte im Juli 1.350 EUR pro Monat, ein Plus von 3,8% gegen\u00fcber Juni. Der 12-Monats-Euribor ist auf etwa 2,73% gesunken, von 2,87% Mitte Juli, sodass die Finanzierungskosten f\u00fcr eine vermietete Immobilie eher sinken als steigen. Und die Algarve bleibt vollst\u00e4ndig offen f\u00fcr neue Alojamento-Local-Registrierungen, anders als das eingeschr\u00e4nkte historische Zentrum von Lissabon. Eigent\u00fcmer hier haben weiterhin beide Wege zur Verf\u00fcgung, was in Portugal nicht \u00fcberall gilt.<\/p>\n\n\n\n

Das macht die langfristige Vermietung nicht automatisch zur besseren Antwort. Die kurzfristige Vermietung erzielt in der Regel weiterhin die h\u00f6here Bruttorendite in einer K\u00fcstenstadt mit echter Sommersaison, und ich habe die tats\u00e4chlichen Zahlen dazu in Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home?<\/a> durchgerechnet. Was sich \u00e4ndert, ist die Risikoseite des Vergleichs. Die langfristige Vermietung war schon immer die Option mit geringerer Rendite, aber auch geringerem Aufwand, verbunden mit einem gro\u00dfen Tail-Risiko. Diese Reform verringert dieses Tail-Risiko. Die kurzfristige Vermietung hat ihr eigenes Regelwerk, inzwischen einschlie\u00dflich eines EU-Vorschlags, \u00fcber den vielfach falsch berichtet wird: Ich erkl\u00e4re was der EU Affordable Housing Act f\u00fcr K\u00e4ufer an der Algarve \u00e4ndert<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Der Teil, den K\u00e4ufer lesen sollten: Immobilien mit bestehendem Mieter<\/h2>\n\n\n\n

Ein Angebot, das f\u00fcr seine Stra\u00dfe unterbewertet wirkt, hat den Grund manchmal im Kleingedruckten: Es gibt einen Mieter mit einem alten Vertrag. Vertr\u00e4ge vor 1990 sind die Extremversion davon. Die Mieten dieser Vertr\u00e4ge sind seit Jahrzehnten weitgehend eingefroren, und die Immobilie ist wert, was sie wert ist, abz\u00fcglich eines bestehenden Mieters, der wirtschaftlich nicht entfernt werden kann.<\/p>\n\n\n\n

Die Reform schafft diese Vertr\u00e4ge nicht ab. Mieter \u00fcber 65 Jahre oder mit einem Grad der Behinderung von 60% oder mehr behalten ihren Schutz. Neu hinzu kommt eine Einkommenspr\u00fcfung: \u00dcbersteigt das j\u00e4hrliche Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Das ist eine begrenzte \u00c4nderung, und sie macht aus einem Geb\u00e4ude mit eingefrorenem Mietvertrag kein normales Anlageobjekt. Aber es ist die erste Bewegung in dieser Frage seit Jahren, und bei einer vermieteten Immobilie in der Altstadt von Lagos lohnt es sich jetzt, von einem Anwalt pr\u00fcfen zu lassen, auf welcher Seite dieser Grenze der Mieter steht, bevor Sie das Angebot vollst\u00e4ndig abschreiben.<\/p>\n\n\n\n

Was ich jetzt tun w\u00fcrde<\/h2>\n\n\n\n

Nichts Dramatisches und nichts Unumkehrbares. Dies ist ein Vorschlag, kein Gesetz, und das Parlament hat Wohnungsgesetze schon fr\u00fcher ge\u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n