{"id":104955,"date":"2026-07-31T13:23:35","date_gmt":"2026-07-31T12:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/immobilienpreise-portugal-wie-lange-anstieg\/"},"modified":"2026-08-21T06:21:12","modified_gmt":"2026-08-21T05:21:12","slug":"immobilienpreise-portugal-wie-lange-haelt-anstieg-an","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/immobilienpreise-portugal-wie-lange-haelt-anstieg-an\/","title":{"rendered":"Immobilienpreise in Portugal: Wie lange h\u00e4lt der Anstieg noch an?"},"content":{"rendered":"\n

Das hat mich letzte Woche ein Kunde gefragt. Er beobachtete den Algarve bereits seit einiger Zeit und brachte es auf den Punkt: Dieser Markt steigt seit mehr als zehn Jahren, sogar in den Jahren, in denen Teile Nordeuropas fielen. Wie lange wird das noch so weitergehen?<\/p>\n\n\n\n

Das ist die richtige Frage, und diesen Monat erhielt sie eine ungew\u00f6hnlich konkrete Antwort.<\/p>\n\n\n\n

Wie lange k\u00f6nnen Portugals Immobilienpreise noch steigen?<\/h2>\n\n\n\n

S&P Global Ratings<\/a> ver\u00f6ffentlichte im Juli 2026 seine aktualisierte europ\u00e4ische Immobilienprognose. Sie sieht Portugal bei +10 % f\u00fcr 2026<\/strong>, dem h\u00f6chsten Wert der zw\u00f6lf von S&P beobachteten europ\u00e4ischen M\u00e4rkte, gegen\u00fcber einem europ\u00e4ischen Durchschnitt von rund 4 %. Spanien liegt mit 9,1 % an zweiter Stelle. S&P hat diesen Wert f\u00fcr Portugal gegen\u00fcber der im Februar ver\u00f6ffentlichten Prognose um drei Prozentpunkte nach oben korrigiert.<\/p>\n\n\n\n

Die kurze Antwort an meinen Kunden lautet also: Er h\u00e4lt an, verlangsamt sich aber.<\/p>\n\n\n\n

Jahr<\/th>S&P-Prognose, Portugal<\/th>Europ\u00e4ischer Durchschnitt<\/th><\/tr><\/thead>
2026<\/td>+10 %<\/td>rund 4 %<\/td><\/tr>
2027<\/td>+5,5 %<\/td>rund 3 %<\/td><\/tr>
Bis 2029<\/td>rund 5 % pro Jahr<\/td>nicht angegeben<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Das ist kein Markt, der zum Stillstand kommt. Es ist ein Markt, der \u00fcber etwa drei Jahre von zweistelligen Werten auf etwas n\u00e4her am Normalzustand heruntergefahren wird. BPI Research kam von einer anderen Richtung aus zu einem \u00e4hnlichen Ergebnis und prognostiziert f\u00fcr 2026 11,7 %, wobei das Wachstum als positiv, aber sich abschw\u00e4chend beschrieben wird.<\/p>\n\n\n\n

Das Gesp\u00fcr meines Kunden war \u00fcbrigens richtig. Die portugiesischen Immobilienpreise stiegen zwischen 2015 und Ende 2025 um rund 180 %, einer der st\u00e4rksten Anstiege in der gesamten EU, wie Eurostat<\/a> angibt. Im selben Zeitraum fiel die Eurozone insgesamt bis 2023, und Finnland lag Ende 2025 im Jahresvergleich noch immer bei minus 3,1 %. Er hat also einen echten Ausrei\u00dfer im Blick gehabt.<\/p>\n\n\n\n

Die Preise steigen, aber die Verk\u00e4ufe sinken<\/h2>\n\n\n\n

Das ist der Teil, den die meisten Schlagzeilen auslassen, und genau den erkl\u00e4re ich K\u00e4ufern am h\u00e4ufigsten.<\/p>\n\n\n\n

\"Die
Die Preise stiegen, w\u00e4hrend die Transaktionen zur\u00fcckgingen. Diese L\u00fccke, nicht die Schlagzeilenprozentzahl, ist der Bereich, in dem K\u00e4ufer noch Verhandlungsspielraum haben. Quelle: INE, 1. Quartal 2026, und S&P Global Ratings, Juli 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Portugal, 1. Quartal 2026<\/th>Wert<\/th>Ver\u00e4nderung zum Vorjahr<\/th><\/tr><\/thead>
Hauspreisindex<\/td>–<\/td>+17,8 %<\/td><\/tr>
Verkaufte H\u00e4user<\/td>37.745<\/td>-8,7 %<\/td><\/tr>
Verkaufsvolumen Algarve<\/td>–<\/td>-10,7 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Die Preise stiegen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 17,8 %, eine leichte Verlangsamung gegen\u00fcber dem Vorquartal. Bei den Transaktionen war es umgekehrt: 37.745 H\u00e4user wechselten den Besitzer, ein R\u00fcckgang von 8,7 % im Jahresvergleich und von 12,4 % gegen\u00fcber dem Vorquartal, laut INE<\/a>. Der Algarve schnitt mit -10,7 % schlechter ab als der nationale Durchschnitt.<\/p>\n\n\n\n

Steigende Preise bei sinkendem Volumen sind das Kennzeichen eines Angebotsproblems, nicht einer Nachfragemanie. Bei einem spekulativen Lauf steigen beide Zahlen gemeinsam, weil gehandelt wird. Hier handeln weniger Menschen, und die wenigen Objekte, die verkauft werden, bestimmen den Preis.<\/p>\n\n\n\n

Die Angebotsl\u00fccke hinter den Zahlen<\/h2>\n\n\n\n

Der portugiesische Verband der Immobilienentwickler und -investoren teilte dem Parlament im M\u00e4rz mit<\/a>, dass Portugal bis 2029 rund 70.000 neue Wohnungen pro Jahr ben\u00f6tigt. Derzeit werden etwa 20.000 gebaut. Das \u00fcber das letzte Jahrzehnt aufgelaufene Defizit bel\u00e4uft sich auf rund 300.000 Wohnungen.<\/p>\n\n\n\n

Noch schlimmer: Mehr als 50.000 Wohnungen wurden in den letzten drei Jahren genehmigt, aber nie gebaut, weil sich die Kalkulation nicht mehr rechnete. Jedes Jahr Verz\u00f6gerung bei der Genehmigung erh\u00f6ht die Baukosten um rund 500 \u20ac pro Quadratmeter, was bei einer bescheidenen Wohnung von 75 m2 reinen Wartekosten von 37.500 \u20ac pro Jahr entspricht. Dieser Druck auf die Baukosten ist ein wesentlicher Grund daf\u00fcr, warum Neubauten im Algarve inzwischen 20 % bis 35 % mehr kosten als vergleichbare Bestandsimmobilien<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Deshalb bin ich vorsichtig, wenn mir jemand sagt, die Preise m\u00fcssten bald fallen. Preise fallen, wenn das Angebot die Nachfrage einholt. Nichts in diesen Zahlen deutet darauf hin, dass das Angebot dabei ist, irgendetwas einzuholen.<\/p>\n\n\n\n

Was die Bank of Portugal gerade ge\u00e4ndert hat<\/h2>\n\n\n\n

Ich w\u00fcrde Ihnen keinen Gefallen tun, wenn ich es dabei belassen w\u00fcrde, denn es gibt ein echtes Gegengewicht, und das tritt bereits n\u00e4chste Woche in Kraft.<\/p>\n\n\n\n

Ab dem 1. August 2026<\/strong> senkt die Bank of Portugal<\/a> die maximale Schuldendienstquote (das Verh\u00e4ltnis von Kreditrate zu Einkommen) bei neuen Hypotheken von 50 % auf 45 %. Die Aufsichtsbeh\u00f6rde hat den Wohnimmobilienmarkt als heimisches Risiko eingestuft und erkl\u00e4rt, die \u00c4nderung solle das finanzielle Risiko sowohl f\u00fcr Banken als auch f\u00fcr Familien verringern. Es wird erwartet, dass die Neuvergabe von Wohnkrediten dadurch um 10 bis 15 % zur\u00fcckgeht.<\/p>\n\n\n\n

Lesen Sie das genau, denn es wirkt in beide Richtungen. Es ist eine Bremse f\u00fcr die Nachfrage, und finanzierende K\u00e4ufer werden das sp\u00fcren. Gleichzeitig ist es das genaue Gegenteil dessen, wie eine Blase aussieht. 2007 hat niemand irgendetwas versch\u00e4rft. Eine Aufsichtsbeh\u00f6rde, die still und leise den Betrag senkt, den Familien sich leihen d\u00fcrfen, bevor \u00fcberhaupt etwas schiefgeht, ist das Kennzeichen eines Marktes, in dem noch Vernunft herrscht.<\/p>\n\n\n\n

Die meisten meiner K\u00e4ufer zahlen bar oder gr\u00f6\u00dftenteils bar, f\u00fcr sie \u00e4ndert sich dadurch direkt wenig. Wenn Sie in Portugal finanzieren, lassen Sie Ihr Angebot auf Basis der neuen statt der alten Quote vereinbaren und stresstesten.<\/p>\n\n\n\n

Was das bedeutet, wenn Sie in Lagos kaufen<\/h2>\n\n\n\n

Drei Dinge w\u00fcrde ich derzeit jedem sagen, der sich hier in der Preisspanne von 400.000 bis 700.000 \u20ac bewegt.<\/p>\n\n\n\n