{"id":104447,"date":"2026-06-01T11:14:46","date_gmt":"2026-06-01T10:14:46","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/renovieren-an-der-algarve-baugesetzbuch-2026\/"},"modified":"2026-08-22T06:19:54","modified_gmt":"2026-08-22T05:19:54","slug":"renovieren-algarve-neue-bauordnung-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/renovieren-algarve-neue-bauordnung-2026\/","title":{"rendered":"Renovieren in der Algarve wird deutlich einfacher"},"content":{"rendered":"\n

Ein britisches Ehepaar, das ich bei der Besichtigung eines heruntergekommenen Landhauses in der N\u00e4he von Lagos unterst\u00fctze, hat mir letzte Woche eine berechtigte Frage gestellt: Wenn wir dieses Haus kaufen und renovieren, wie lange dauert es, bis wir tats\u00e4chlich einziehen k\u00f6nnen? Bis zu diesem Monat war meine ehrliche Antwort stets mit Vorbehalten verbunden: Genehmigungen, das Warten auf das Rathaus und Zeitpl\u00e4ne, die niemand garantieren konnte. Seit dem 1. Juni 2026 beginnt sich diese Antwort zu \u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n

Portugals neue Bauordnung ist am 1. Juni in Kraft getreten. Es handelt sich um die umfassendste \u00dcberarbeitung der Bauvorschriften des Landes seit den 1960er Jahren. Wenn Sie \u00fcber eine Renovierung oder einen Neubau in der Westalgarve nachdenken, lohnt es sich zu verstehen, was sich dadurch \u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n

Was sich am 1. Juni tats\u00e4chlich ge\u00e4ndert hat<\/h2>\n\n\n\n

Die neue Bauordnung hebt das alte RGEU auf und ersetzt es, die Allgemeine Regelung f\u00fcr st\u00e4dtische Bauten, die noch aus der Mitte des letzten Jahrhunderts stammte. An seine Stelle tritt ein einheitliches, modernes Regelwerk, das mehr als hundert verstreute Gesetze in einem einzigen System zusammenf\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr K\u00e4ufer sind zwei \u00c4nderungen besonders wichtig. Erstens wird das Genehmigungsverfahren auf eine einzige nationale digitale Plattform namens PEPU, die Plataforma Eletr\u00f3nica dos Procedimentos Urban\u00edsticos<\/a> verlagert, die seit Januar 2026 f\u00fcr alle Gemeinden verpflichtend ist. Antr\u00e4ge und Genehmigungen werden damit elektronisch bearbeitet, statt papierbasiert \u00fcber Dutzende unterschiedliche Rath\u00e4user zu laufen. Zweitens, und das ist der wichtigste Punkt, setzt das System nun auf eine automatische Genehmigung. Reagiert ein Rathaus nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, je nach Projektgr\u00f6\u00dfe etwa 120 bis 200 Tage, auf bestimmte Antr\u00e4ge, kann die Genehmigung standardm\u00e4\u00dfig erteilt werden.<\/p>\n\n\n\n

Dies baut auf der Reform Simplex Urban\u00edstico auf (Decree-Law (Decreto-Lei) 10\/2024), die den Prozess bereits zu vereinfachen begonnen hatte. Mit der neuen Bauordnung entfaltet diese Reform nun ihre volle Wirkung.<\/p>\n\n\n\n

Warum das wichtig ist, wenn Sie renovieren oder bauen m\u00f6chten<\/h2>\n\n\n\n

Jahrelang war die gr\u00f6\u00dfte Unbekannte beim Kauf eines Renovierungsobjekts oder Grundst\u00fccks in der Algarve der Zeitfaktor. Die Baukosten lie\u00dfen sich kalkulieren. Die B\u00fcrokratie nicht. Eine Genehmigung, die eigentlich nur wenige Monate dauern sollte, konnte still und leise ein Jahr lang auf einem Schreibtisch liegen bleiben, ohne dass Sie viel dagegen tun konnten. Auch beim Baubudget selbst gibt es dieses Jahr gute Nachrichten: Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % auf berechtigte Bauvertr\u00e4ge<\/a> kann die tats\u00e4chlichen Kosten einer f\u00f6rderf\u00e4higen Renovierung oder eines Neubaus sp\u00fcrbar senken.<\/p>\n\n\n\n

Die Verschiebung hin zur automatischen Genehmigung ver\u00e4ndert das Risiko. Sie setzt nicht nur Sie, sondern auch das Rathaus unter Zeitdruck. F\u00fcr K\u00e4ufer, die zwischen einer in die Jahre gekommenen Villa in Burgau und einem Grundst\u00fcck in der N\u00e4he von Aljezur abw\u00e4gen, ist das der Unterschied zwischen einem Projekt mit offenem Zeitrahmen und einem, um das herum sich tats\u00e4chlich ein Umzug planen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n

Das deutet mittelfristig auch auf ein gr\u00f6\u00dferes Angebot hin. Schnellere und besser vorhersehbare Genehmigungsverfahren machen Renovierungs- und Neubauprojekte attraktiver f\u00fcr Entwickler, was in einer Region, in der gute Objekte knapp sind, sehr willkommen ist.<\/p>\n\n\n\n

Schnellere Genehmigungen werfen auch eine Frage neu auf, die es sich lohnt zu stellen, bevor Sie sich \u00fcberhaupt auf ein Renovierungsprojekt festlegen: Ist eine Renovierung im Bestand hier tats\u00e4chlich die bessere Wahl, oder w\u00e4re ein Neubau die bessere Option, wenn man die Mehrwertsteuer\u00e4nderung und die 10-j\u00e4hrige Gew\u00e4hrleistung mit einbezieht? Ich habe beide Optionen direkt miteinander verglichen in Neubau oder Bestand in der Algarve: Was sollten Sie kaufen?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Der Haken: Geben Sie den Rath\u00e4usern Zeit, sich einzugew\u00f6hnen<\/h2>\n\n\n\n

Ich werde Ihnen nicht erz\u00e4hlen, dass die Warteschlangen \u00fcber Nacht verschwunden sind. Eine Reform dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung braucht eine Einf\u00fchrungsphase. Die Rath\u00e4user m\u00fcssen ihre Abl\u00e4ufe anpassen, das Personal muss das neue System erst erlernen, und die ersten Monate werden nicht reibungslos verlaufen. Wer Ihnen im Juni 2026 sofortige Genehmigungen verspricht, \u00fcbertreibt.<\/p>\n\n\n\n

Betrachten Sie das also als eine Richtung, in die es sich entwickelt, nicht als einen Zauberschalter. Die Regeln beg\u00fcnstigen K\u00e4ufer, die eine Renovierung oder einen Neubau planen, heute deutlich st\u00e4rker als noch vor einem Jahr. Die praktische Realit\u00e4t vor Ort wird in den kommenden Monaten nachziehen.<\/p>\n\n\n\n

Was ich K\u00e4ufern derzeit rate<\/h2>\n\n\n\n

Wenn Sie sich dieses Jahr f\u00fcr ein Renovierungsobjekt oder ein Grundst\u00fcck interessieren, sind drei Dinge wichtig.<\/p>\n\n\n\n