{"id":104404,"date":"2026-06-18T16:05:23","date_gmt":"2026-06-18T15:05:23","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-prozent-nichtansaessige-kaeufer-lagos\/"},"modified":"2026-09-07T08:38:53","modified_gmt":"2026-09-07T07:38:53","slug":"neue-imt-7-5-prozent-nicht-ansaessige-kaeufer-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/neue-imt-7-5-prozent-nicht-ansaessige-kaeufer-lagos\/","title":{"rendered":"Portugals Neue 7,5 % Grunderwerbsteuer (IMT): Was Sie F\u00fcr K\u00e4ufer in Lagos Bedeutet"},"content":{"rendered":"\n

Ein britisches Paar fragte mich das letzte Woche: Wenn wir unser Anwesen in Praia da Luz n\u00e4chstes Fr\u00fchjahr kaufen, zahlen wir wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keine Ans\u00e4ssigen sind? Die kurze Antwort ist ja. Hier ist genau, wie es funktioniert, was es kostet und die drei legalen Wege heraus.<\/p>\n\n\n\n

Was sich tats\u00e4chlich ge\u00e4ndert hat<\/h2>\n\n\n\n

Im Mai 2026 ver\u00f6ffentlichte Portugal sein steuerliches Wohnungspaket, das sogenannte \u201echoque fiscal para a habita\u00e7\u00e3o”. Es wurde durch das Gesetz Nr. 9-A\/2026 genehmigt und durch das Decreto-Lei Nr. 97\/2026 in Kraft gesetzt. Der gr\u00f6\u00dfte Teil davon soll Immobilien in die Langzeitvermietung lenken und den Wohnungsbau beschleunigen.<\/p>\n\n\n\n

Die Schlagzeile, die die meisten meiner Klienten geh\u00f6rt haben, richtet sich jedoch direkt an sie: eine pauschale IMT von 7,5 % f\u00fcr gebietsfremde K\u00e4ufer. Es steckt viel mehr in dem Paket als diese eine Zahl, und einiges davon spielt Ihnen sogar in die H\u00e4nde, daher lohnt es sich, das Gesamtbild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.<\/p>\n\n\n\n

Was bedeutet Portugals neue 7,5 % IMT f\u00fcr gebietsfremde K\u00e4ufer in Lagos?<\/h2>\n\n\n\n

Jeder, der kein portugiesischer Steuerans\u00e4ssiger ist, zahlt bei einem Wohnimmobilienkauf eine pauschale IMT von 7,5 %, berechnet ab dem ersten Euro. Keine progressiven Stufen, keine Erm\u00e4\u00dfigungen, keine Ausnahmen. Sie basiert auf Ihrem Steuerwohnsitz, nicht auf Ihrer Staatsangeh\u00f6rigkeit, sodass EU- und Nicht-EU-K\u00e4ufer genau gleich behandelt werden.<\/p>\n\n\n\n

Ein Vorbehalt zum Zeitpunkt, denn er ist wichtig. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 ver\u00f6ffentlicht, und der Gro\u00dfteil des Pakets ist auf den 1. September 2026 datiert, aber das Startdatum f\u00fcr diesen speziellen Satz ist umstritten. Die Kammer der zertifizierten Buchhalter liest es so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft ist, da der Artikel zur IMT f\u00fcr Gebietsfremde keine \u00dcbergangsbestimmung enth\u00e4lt, w\u00e4hrend andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Bis die Steuerbeh\u00f6rde dies kl\u00e4rt, behandeln Sie die 7,5 % als m\u00f6glicherweise bereits geltend und holen Sie sich Rat ein, bevor Sie einen Kauf um eine Frist herum planen. Ich bin seitdem auf das Dekret zur\u00fcckgegangen und habe dargelegt, wo diese Lesart landet, in There Is No 1 September Deadline<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Nach den alten Regeln zahlte ein Gebietsfremder, der ein Ferienhaus kaufte, dieselbe progressive Skala, die ein portugiesischer Ans\u00e4ssiger f\u00fcr eine Zweitwohnung zahlt, wobei die unteren Stufen milde besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die folgende Tabelle vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen Pauschalsatz von 7,5 % f\u00fcr einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.<\/p>\n\n\n\n

Kaufpreis<\/th>Alte progressive Skala<\/th>Neuer Pauschalsatz 7,5 %<\/th>Zus\u00e4tzlicher Betrag<\/th><\/tr><\/thead>
€300.000<\/td>€11.606 (3,9 %)<\/td>€22.500<\/td>+€10.894<\/td><\/tr>
€400.000<\/td>€19.300 (4,8 %)<\/td>€30.000<\/td>+€10.700<\/td><\/tr>
€500.000<\/td>€27.300 (5,5 %)<\/td>€37.500<\/td>+€10.200<\/td><\/tr>
€700.000<\/td>€42.000 (6,0 %)<\/td>€52.500<\/td>+€10.500<\/td><\/tr>
€900.000<\/td>€54.000 (6,0 %)<\/td>€67.500<\/td>+€13.500<\/td><\/tr>
€1.100.000<\/td>€66.000 (6,0 %)<\/td>€82.500<\/td>+€16.500<\/td><\/tr>
€1.200.000+<\/td>€90.000 (7,5 %)<\/td>€90.000<\/td>€0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Es gibt eine Wendung, die man kennen sollte. Oberhalb von etwa 1,15 Mio. € zahlen Ans\u00e4ssige bereits pauschal 7,5 %, sodass die neue Regel am oberen Ende des Marktes nichts \u00e4ndert. Der eigentliche Biss liegt in der Spanne von 300.000 € bis 700.000 €, genau dort, wo die meisten meiner Expat-K\u00e4ufer eine Wohnung oder Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau suchen. In dieser Spanne rechnen Sie mit etwa 10.000 bis 11.000 € mehr, als Sie letztes Jahr gezahlt h\u00e4tten. Falls diese zus\u00e4tzliche Steuerlast Ihre Finanzierungspl\u00e4ne \u00e4ndert: gebietsfremde K\u00e4ufer, einschlie\u00dflich Amerikaner, k\u00f6nnen \u00fcber eine portugiesische Bank typischerweise 60 bis 65 % des Immobilienwerts finanzieren; ich behandle wie die Hypothekenfinanzierung f\u00fcr Gebietsfremde tats\u00e4chlich funktioniert<\/a> in einem separaten Beitrag.<\/p>\n\n\n\n

Jede Immobilie ist anders, und der steuerpflichtige Wert kann \u00fcber dem tats\u00e4chlich gezahlten Preis liegen, daher sind die obigen Zahlen ein Anhaltspunkt, kein Angebot. Der schnellste Weg, Ihre eigene Zahl zu sehen, ist mein kostenloser Kostenrechner<\/a>: Sie erhalten die IMT und Ihre gesamten Abschlusskosten in etwa zwei Minuten.<\/p>\n\n\n\n

Die drei Wege aus den 7,5 % heraus<\/h2>\n\n\n\n

Der Pauschalsatz ist nicht immer dauerhaft. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder die Differenz von der Steuerbeh\u00f6rde zur\u00fcckfordern.<\/p>\n\n\n\n

Die erste ist der Wohnsitz. Wenn Sie am Tag des Kaufs bereits portugiesischer Steuerans\u00e4ssiger sind, oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie auf die normalen progressiven S\u00e4tze zur\u00fcck. F\u00fcr Klienten, die jetzt kaufen und innerhalb weniger Jahre ordnungsgem\u00e4\u00df umziehen, ist dies der saubere Weg.<\/p>\n\n\n\n

Die zweite ist die Langzeitvermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete, gedeckelt bei 2.300 € pro Monat, vermieten, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnen und sie mindestens 36 Monate innerhalb der ersten f\u00fcnf Jahre vermietet halten, k\u00f6nnen Sie die Differenz zur\u00fcckfordern. Das passt zu einem Investor, weniger zu jemandem, der die Immobilie f\u00fcr seine eigenen Sommer frei haben m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n

Die dritte ist eng gefasst: die Aus\u00fcbung eines portugiesischen \u00f6ffentlichen Amtes. Sie wird f\u00fcr die meisten Leser nicht gelten, existiert aber.<\/p>\n\n\n\n

Der Teil, der wirklich hilft: Vermietungsanreize<\/h2>\n\n\n\n

Wenn Sie zum Vermieten statt zur Eigennutzung kaufen, ist dieses Paket wirklich gro\u00dfz\u00fcgig. Die Vermietereinkommensteuer f\u00fcr Langzeitmieten sinkt von 25 % auf 10 % f\u00fcr Mieten bis 2.300 € pro Monat, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unter dieser Schwelle vermietet werden, sind zudem von der Verm\u00f6genssteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung eines Hauses in dieser Kategorie unterliegt 6 % statt 23 % Mehrwertsteuer.<\/p>\n\n\n\n

Zusammengenommen sieht die Rechnung f\u00fcr eine Langzeitvermietung an der Westalgarve ganz anders aus als vor einem Jahr. Es ist das klarste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Bringen Sie eine Immobilie in den Langzeitmietmarkt, und das Steuersystem belohnt Sie. Deshalb dient der Vermietungsweg auch als Ihr Ausweg aus der 7,5 % IMT.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie \u00fcber einen Verkauf nachdenken<\/h2>\n\n\n\n

Hier gibt es eine neue Kapitalertragsbefreiung, und sie ist breiter als die alte Regel. Bisher entgingen Sie der Einkommensteuer auf den Gewinn nur, wenn Sie den Erl\u00f6s in einen neuen st\u00e4ndigen Wohnsitz reinvestiert haben.<\/p>\n\n\n\n

Ab 2026 deckt die Befreiung auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie ab, nicht nur Ihren Hauptwohnsitz, sofern Sie den Erl\u00f6s in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von 2.300 € pro Monat oder weniger vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und eine teilweise Reinvestition ergibt eine teilweise Befreiung.<\/p>\n\n\n\n

Der Haken liegt darin, was Sie mit dem Geld tun m\u00fcssen. Um die Verg\u00fcnstigung zu behalten, m\u00fcssen Sie ein langfristiger Vermieter werden: Die Immobilie muss bei oder unter 2.300 € vermietet bleiben und f\u00fcr den erforderlichen Zeitraum vermietet sein, im Wesentlichen 36 Monate innerhalb der ersten f\u00fcnf Jahre, und die Befreiung wird mit Zinsen zur\u00fcckgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also einen Verk\u00e4ufer, der Kapital in den Langzeitmietmarkt zur\u00fcckf\u00fchrt, nicht jemanden, der ganz aus Immobilien aussteigt. Sie gilt nur f\u00fcr Reinvestitionen in Portugal, und Gebietsfremde sollten die Berechtigung mit einem Steuerberater best\u00e4tigen, bevor sie sich darauf verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Meine ehrliche Einsch\u00e4tzung<\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr Portugals Wohnungsproblem weist dieses Paket in eine sinnvolle Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist zu wenig Angebot und zu viel Bestand, der in kurzfristige Ferienvermietung gedr\u00e4ngt wird, und die Steuersenkungen bei Vermietung plus ein schnellerer Bauprozess greifen beide an. Ich w\u00fcrde der Diagnose nicht widersprechen.<\/p>\n\n\n\n

Aber \u201egut f\u00fcr den Markt” und \u201egut f\u00fcr einen gebietsfremden Ferienk\u00e4ufer” sind nicht derselbe Satz. Die 7,5 % IMT wird als Ma\u00dfnahme gegen Spekulation dargestellt, ist aber mechanisch eine Steuer auf ausl\u00e4ndische Nachfrage, und die Menschen, die sie zuerst trifft, sind genau die Lifestyle-K\u00e4ufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise abk\u00fchlt oder nur dieses eine Segment abk\u00fchlt, ist eine offene Frage. Die eigentlichen Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die angebotsseitigen Teile, nicht der Zuschlag.<\/p>\n\n\n\n

Mein Rat ist also praktisch, nicht politisch. Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und weder umziehen noch vermieten werden, sind die Kosten real und Sie sollten daf\u00fcr planen, und da das Startdatum ungekl\u00e4rt ist, sollten Sie nicht annehmen, dass Sie bis September Zeit haben. Pr\u00fcfen Sie die aktuelle Lage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wenn Sie zum Vermieten kaufen oder ordnungsgem\u00e4\u00df hierher ziehen, gibt Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg darum herum und einen besseren Deal, als K\u00e4ufer letztes Jahr hatten.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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