{"id":104404,"date":"2026-06-18T16:05:23","date_gmt":"2026-06-18T15:05:23","guid":{"rendered":"https:\/\/sunnysteve.com\/imt-7-5-prozent-nichtansaessige-kaeufer-lagos\/"},"modified":"2026-07-29T22:36:08","modified_gmt":"2026-07-29T21:36:08","slug":"imt-7-5-prozent-nichtansaessige-kaeufer-lagos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sunnysteve.com\/de\/imt-7-5-prozent-nichtansaessige-kaeufer-lagos\/","title":{"rendered":"Portugals neue IMT von 7,5%: Was das f\u00fcr K\u00e4ufer in Lagos bedeutet"},"content":{"rendered":"\n

Ein britisches Paar hat mich das letzte Woche gefragt: Wenn wir im n\u00e4chsten Fr\u00fchjahr unser Haus in Praia da Luz kaufen, zahlen wir dann wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keine Residenten sind? Die kurze Antwort lautet ja. Hier steht genau, wie es funktioniert, was es kostet und welche drei legalen Auswege es gibt.<\/p>\n\n\n\n

Was sich tats\u00e4chlich ge\u00e4ndert hat<\/h2>\n\n\n\n

Im Mai 2026 hat Portugal sein Steuerpaket f\u00fcr den Wohnungsmarkt ver\u00f6ffentlicht, den sogenannten “choque fiscal para a habita\u00e7\u00e3o”. Er wurde durch die Lei n.\u00ba 9-A\/2026 erm\u00e4chtigt und durch das Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 in Kraft gesetzt. Der gr\u00f6\u00dfte Teil davon soll Immobilien in die Langzeitvermietung lenken und daf\u00fcr sorgen, dass schneller mehr Wohnraum gebaut wird.<\/p>\n\n\n\n

Die Schlagzeile, von der die meisten meiner Kunden geh\u00f6rt haben, ist allerdings die, die direkt auf sie zielt: eine pauschale IMT von 7,5% f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer. In dem Paket steckt weit mehr als diese eine Zahl, und ein Teil davon spielt Ihnen in die H\u00e4nde. Es lohnt sich also, das ganze Bild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.<\/p>\n\n\n\n

Was bedeutet Portugals neue IMT von 7,5% f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer in Lagos?<\/h2>\n\n\n\n

Wer in Portugal nicht steuerlich ans\u00e4ssig ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine pauschale IMT von 7,5%, und zwar ab dem ersten Euro. Keine progressiven Stufen, keine Erm\u00e4\u00dfigungen, keine Befreiungen. Ma\u00dfgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangeh\u00f6rigkeit, deshalb werden K\u00e4ufer aus der EU und von au\u00dferhalb der EU genau gleich behandelt.<\/p>\n\n\n\n

Ein wichtiger Vorbehalt zum Zeitpunkt. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 ver\u00f6ffentlicht, und ein gro\u00dfer Teil des Pakets tr\u00e4gt das Datum 1. September 2026, doch der Beginn genau dieses Satzes ist umstritten. Die Berufsorganisation der zertifizierten Buchhalter liest ihn als bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft, da der Artikel zur IMT f\u00fcr nicht Ans\u00e4ssige keine \u00dcbergangsregelung enth\u00e4lt, w\u00e4hrend andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Bis die Steuerbeh\u00f6rde das kl\u00e4rt, sollten Sie die 7,5% als m\u00f6glicherweise bereits geltend behandeln und sich beraten lassen, bevor Sie einen Kauf an einer Frist ausrichten.<\/p>\n\n\n\n

Nach den alten Regeln zahlte ein nicht Ans\u00e4ssiger beim Kauf eines Ferienhauses dieselbe progressive Skala wie ein portugiesischer Resident bei einer Zweitimmobilie, wobei die unteren Stufen nur milde besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die Tabelle unten vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen Pauschalsatz, f\u00fcr einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.<\/p>\n\n\n\n

Kaufpreis<\/th>Alte progressive Skala<\/th>Neuer Pauschalsatz 7,5%<\/th>Mehrkosten f\u00fcr Sie<\/th><\/tr><\/thead>
300.000 €<\/td>11.606 € (3,9%)<\/td>22.500 €<\/td>+10.894 €<\/td><\/tr>
400.000 €<\/td>19.300 € (4,8%)<\/td>30.000 €<\/td>+10.700 €<\/td><\/tr>
500.000 €<\/td>27.300 € (5,5%)<\/td>37.500 €<\/td>+10.200 €<\/td><\/tr>
700.000 €<\/td>42.000 € (6,0%)<\/td>52.500 €<\/td>+10.500 €<\/td><\/tr>
900.000 €<\/td>54.000 € (6,0%)<\/td>67.500 €<\/td>+13.500 €<\/td><\/tr>
1.100.000 €<\/td>66.000 € (6,0%)<\/td>82.500 €<\/td>+16.500 €<\/td><\/tr>
1.200.000 € und mehr<\/td>90.000 € (7,5%)<\/td>90.000 €<\/td>0 €<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Eine Wendung ist wissenswert. Oberhalb von rund 1,15 Millionen Euro zahlen Residenten ohnehin pauschal 7,5%, an der Spitze des Marktes \u00e4ndert die neue Regel also nichts. Richtig zu sp\u00fcren ist sie im Bereich von 300.000 bis 700.000 Euro, und genau dort suchen die meisten meiner Expat-K\u00e4ufer eine Wohnung oder eine Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau. In dieser Spanne sollten Sie rund 10.000 bis 11.000 Euro mehr einplanen, als Sie im vergangenen Jahr gezahlt h\u00e4tten.<\/p>\n\n\n\n

Jede Immobilie ist anders, und der Steuerwert kann \u00fcber dem Preis liegen, den Sie tats\u00e4chlich zahlen. Die Zahlen oben sind daher eine Orientierung und kein Angebot. Am schnellsten sehen Sie Ihren eigenen Wert, wenn Sie Ihren Zielpreis durch meinen kostenlosen Kostenrechner<\/a> laufen lassen: Er nennt Ihnen die IMT und Ihre gesamten Kaufnebenkosten in etwa zwei Minuten.<\/p>\n\n\n\n

Die drei Auswege aus den 7,5%<\/h2>\n\n\n\n

Der Pauschalsatz ist nicht immer endg\u00fcltig. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder sich die Differenz von der Steuerbeh\u00f6rde zur\u00fcckholen.<\/p>\n\n\n\n

Die erste ist die steuerliche Ans\u00e4ssigkeit. Wenn Sie am Kauftag bereits in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie auf die normalen progressiven S\u00e4tze zur\u00fcck. F\u00fcr Kunden, die jetzt kaufen und innerhalb von zwei Jahren richtig her\u00fcberziehen, ist das der saubere Weg.<\/p>\n\n\n\n

Die zweite ist die Langzeitvermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete vermieten, gedeckelt bei 2.300 Euro im Monat, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterschreiben und sie \u00fcber die ersten f\u00fcnf Jahre hinweg mindestens 36 Monate vermietet halten, k\u00f6nnen Sie die Differenz zur\u00fcckfordern. Das passt zu einem Investorenk\u00e4ufer, deutlich weniger zu jemandem, der das Haus f\u00fcr die eigenen Sommer frei haben m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n

Die dritte ist eng gefasst: die Aus\u00fcbung eines portugiesischen \u00f6ffentlichen Amtes. F\u00fcr die meisten Leser trifft das nicht zu, aber es gibt sie.<\/p>\n\n\n\n

Der Teil, der wirklich hilft: die Mietanreize<\/h2>\n\n\n\n

Wenn Sie zum Vermieten kaufen und nicht f\u00fcr den eigenen Gebrauch, ist dieses Paket wirklich gro\u00dfz\u00fcgig. Die Einkommensteuer f\u00fcr Vermieter sinkt bei Langzeitvermietungen von 25% auf 10% f\u00fcr Mieten bis 2.300 Euro im Monat, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unterhalb dieser Schwelle vermietet werden, sind zudem von der Verm\u00f6gensteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung einer Wohnung in dieser Kategorie wird mit 6% statt 23% Mehrwertsteuer belegt.<\/p>\n\n\n\n

Zusammengenommen sieht die Rechnung f\u00fcr eine Langzeitvermietung an der Westalgarve ganz anders aus als vor einem Jahr. Es ist das klarste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Wer eine Wohnung in den Langzeitmarkt gibt, wird vom Steuersystem belohnt. Auch deshalb ist der Vermietungsweg zugleich Ihr Ausweg aus der IMT von 7,5%.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie \u00fcber einen Verkauf nachdenken<\/h2>\n\n\n\n

Es gibt hier eine neue Erleichterung bei den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen, und sie ist breiter als die alte Regel. Bisher entgingen Sie der IRS auf den Gewinn nur, wenn Sie den Erl\u00f6s in eine neue Hauptwohnung steckten.<\/p>\n\n\n\n

Ab 2026 erfasst die Befreiung auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienobjekts, nicht nur den Ihres Hauptwohnsitzes, sofern Sie den Erl\u00f6s in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von h\u00f6chstens 2.300 Euro im Monat vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und eine teilweise Reinvestition bringt eine anteilige Befreiung.<\/p>\n\n\n\n

Der Haken liegt darin, was Sie mit dem Geld tun m\u00fcssen. Um die Erleichterung zu behalten, m\u00fcssen Sie Langzeitvermieter werden: Die Immobilie muss zu h\u00f6chstens 2.300 Euro vermietet bleiben und \u00fcber den geforderten Zeitraum vermietet sein, im Wesentlichen 36 Monate innerhalb der ersten f\u00fcnf Jahre, und die Befreiung wird mit Zinsen zur\u00fcckgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also einen Verk\u00e4ufer, der Kapital in den Langzeitmietmarkt umschichtet, und nicht jemanden, der ganz aus Immobilien aussteigt. Sie gilt nur f\u00fcr Reinvestitionen in Portugal, und nicht Ans\u00e4ssige sollten die Voraussetzungen mit einem Steuerberater best\u00e4tigen, bevor sie sich darauf verlassen.<\/p>\n\n\n\n

Meine ehrliche Einsch\u00e4tzung<\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr Portugals Wohnungsproblem zeigt dieses Paket in eine vern\u00fcnftige Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist zu wenig Angebot und zu viel Bestand, der in die kurzfristige Ferienvermietung gedr\u00e4ngt wird, und die Steuersenkungen bei der Vermietung plus ein schnelleres Bauverfahren greifen beides an. Der Diagnose w\u00fcrde ich nicht widersprechen.<\/p>\n\n\n\n

Aber “gut f\u00fcr den Markt” und “gut f\u00fcr einen nicht ans\u00e4ssigen Ferienhausk\u00e4ufer” sind nicht derselbe Satz. Die IMT von 7,5% wird als Ma\u00dfnahme gegen Spekulation pr\u00e4sentiert, mechanisch ist sie jedoch eine Steuer auf ausl\u00e4ndische Nachfrage, und zuerst trifft sie genau die Lifestyle-K\u00e4ufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise d\u00e4mpft oder nur dieses eine Segment, ist eine offene Frage. Die echten Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die Bausteine auf der Angebotsseite, nicht der Aufschlag.<\/p>\n\n\n\n

Mein Rat ist deshalb praktisch, nicht politisch. Wenn Sie ein Haus f\u00fcr den eigenen Gebrauch kaufen und weder her\u00fcberziehen noch vermieten wollen, sind die Kosten real und Sie sollten sie einplanen, und weil das Startdatum ungekl\u00e4rt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie bis September Zeit haben. Kl\u00e4ren Sie die aktuelle Lage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn Sie zum Vermieten kaufen oder wirklich hierherziehen, gibt Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg daran vorbei und bessere Konditionen, als K\u00e4ufer sie im vergangenen Jahr hatten.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
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