Ein franz\u00f6sisches Paar, dem ich in Lagos Wohnungen zeige, hat mich letzte Woche bei einem Kaffee gefragt: “Wenn wir jetzt kaufen und bis zur Rente \u00fcber Airbnb vermieten, kann das Mieteinkommen die Wohnung abbezahlen?” Sie sind Anfang f\u00fcnfzig, m\u00f6chten eine Zweizimmerwohnung nahe am Wasser, in die sie irgendwann ihren Ruhestand verlegen k\u00f6nnen, und gef\u00e4llt die Vorstellung, dass sich die Immobilie in der Zwischenzeit selbst tr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n
Das ist eine der h\u00e4ufigsten Fragen, die ich von K\u00e4ufern einer Zweitimmobilie h\u00f6re. Die ehrliche Antwort lautet: teilweise, wenn Sie die richtige Immobilie kaufen und sie richtig f\u00fchren. Aber “durch Airbnb abbezahlt” ist 2026 hoch gegriffen. Genau das habe ich ihnen gesagt.<\/p>\n\n\n\n
Nein, nicht allein, und nicht zu den heutigen Preisen. Eine gut gelegene Zweizimmerwohnung in Lagos oder Meia Praia kann realistisch die laufenden Kosten und einen guten Teil einer Hypothek decken, aber die Zeiten, in denen kurzfristige Vermietungseinnahmen den gesamten Kaufpreis abgetragen haben, sind vorbei.<\/p>\n\n\n\n
Die Preise sind stark gestiegen. Lagos liegt inzwischen bei etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter, wobei erstklassige Lagen in Praia da Luz n\u00e4her an 6.800 Euro heranreichen. Gleichzeitig wurden die Regeln rund um die kurzfristige Vermietung versch\u00e4rft. In der L\u00fccke zwischen dem Wunschdenken und der Tabellenkalkulation verbringe ich die meisten dieser Gespr\u00e4che.<\/p>\n\n\n\n
Drei Dinge haben das Bild ver\u00e4ndert, und alle drei z\u00e4hlen, bevor Sie auch nur einen einzigen Euro Einkommen annehmen.<\/p>\n\n\n\n
Ich habe K\u00e4ufern schon von “perfekten Airbnb-Wohnungen” abgeraten, die nie legal kurzfristig vermietet werden k\u00f6nnten. Die Rendite existiert nur, wenn die Lizenz existiert. Der regulatorische Rahmen hat sich im September 2026 erneut verschoben, daher lohnt es sich, was der EU Affordable Housing Act f\u00fcr K\u00e4ufer an der Algarve \u00e4ndert<\/a> zu lesen, bevor Sie auch nur einen Euro kalkulieren.<\/p>\n\n\n\n Ich habe ihr genaues Profil durch meinen eigenen Algarve-Kurzzeitvermietungssimulator<\/a> laufen lassen: eine Zweizimmerwohnung im Westalgarve, von Lagos bis Sagres, ein Kaufpreis von 500.000 Euro, eine durchschnittliche Auslastung von rund 50% \u00fcber das Jahr, mit professioneller Verwaltung. Das war die Prognose:<\/p>\n\n\n\n Das ist eine reale, n\u00fctzliche Zahl. Sie deckt Ihre laufenden Kosten und einen soliden Teil einer Hypothek, zahlt aber nicht allein eine Wohnung f\u00fcr 500.000 Euro ab. Und sie schwankt stark je nach zwei Stellschrauben: Lage und Auslastung. Steigern Sie die Auslastung Richtung Superhost-Niveau, steigt die Rendite; sinkt sie auf f\u00fcr neue Inserate typische 30%, f\u00e4llt sie schnell. Genau deshalb habe ich das Tool als Schieberegler gebaut, nicht als eine einzelne Schlagzeilenzahl.<\/p>\n\n\n\n Ein Marktsignal h\u00e4lt mich davon ab, mit dem besten Fall zu rechnen: Die landesweiten Angebotsmieten sind inzwischen f\u00fcnf Monate in Folge gefallen, selbst w\u00e4hrend die Verkaufspreise neue Rekorde erreichen. Rechnen Sie mit der heutigen Realit\u00e4t, nicht mit dem H\u00f6chststand von 2023.<\/p>\n\n\n\n Erstellen Sie Ihre eigene Prognose.<\/strong> Geben Sie Ihren Zielpreis, die Lage und die Auslastung in den kostenlosen Algarve-Kurzzeitvermietungssimulator<\/a> ein, und Sie sehen bestm\u00f6gliche, realistische und konservative Zahlen f\u00fcr genau die Immobilie, die Sie im Blick haben. Es ist dasselbe Tool, das ich mit Kunden nutze.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr ein Paar, das plant, seinen Ruhestand dort zu verbringen, geht es bei der eigentlichen Entscheidung nicht nur um Einkommen. Es geht darum, wie viel Zeit im Jahr Sie die Wohnung f\u00fcr die eigene Nutzung verf\u00fcgbar haben m\u00f6chten. So vergleichen sich die drei Optionen.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr K\u00e4ufer, die die Immobilie wirklich f\u00fcr den Ruhestand wollen, gewinnt die kurzfristige Vermietung meist in puncto Flexibilit\u00e4t: Sie verdienen in den Spitzenwochen und behalten die Wohnung dennoch f\u00fcr Ihre eigenen Aufenthalte im Fr\u00fchling und Herbst. Die langfristige Vermietung in diesem Vergleich ver\u00e4ndert sich allerdings gerade, und ich habe beschrieben, was die Reform 2026 f\u00fcr die Position eines Vermieters bedeutet, in Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Kaufen Sie die Wohnung, die Sie gl\u00fccklich machen w\u00fcrde, selbst wenn sie nie einen Cent einbringt. Betrachten Sie kurzfristige Vermietungseinnahmen dann als Mittel, um die Haltekosten auszugleichen, nicht als Gesch\u00e4ftsplan, der die Hypothek tilgt.<\/p>\n\n\n\n Der R\u00fcckenwind steht wirklich zu ihren Gunsten. Frankreich z\u00e4hlt inzwischen zu den f\u00fchrenden Nationalit\u00e4ten bei der Suche nach Immobilien an der Algarve, und die Direktanbindung verbessert sich weiter: Faro hat f\u00fcr den Sommer 2026 mehr als 600.000 zus\u00e4tzliche Flugsitze hinzugewonnen, was sowohl die Wiederverkaufsnachfrage als auch die Ferienvermietungsauslastung nahe den Str\u00e4nden von Lagos befeuert. Wenn die Immobilie stimmt und die Lizenz sauber ist, ist das Einkommen real. Es ist nur nicht magisch.<\/p>\n\n\n\nWie die Zahlen wirklich aussehen<\/h2>\n\n\n\n
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Kurzfristig vermieten, langfristig vermieten, oder f\u00fcr sich selbst freihalten?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Kurzfristig (AL \/ Airbnb)<\/th> Langfristig (12 Monate)<\/th> F\u00fcr sich selbst behalten<\/th><\/tr><\/thead> Einkommenspotenzial<\/strong><\/td> H\u00f6chstes Brutto (~26.000), ~3,1% netto bei durchschnittlicher Auslastung<\/td> Stabiler, ~2,5 bis 3,5% netto, weniger schwankend<\/td> Keines<\/td><\/tr> Regeln und Aufwand<\/strong><\/td> AL-Lizenz erforderlich, Plattformpr\u00fcfungen, hoher Verwaltungsaufwand<\/td> Standardmietvertrag, geringer Aufwand, Mieterschutz<\/td> Keine Vermietungsregeln zu verwalten<\/td><\/tr> F\u00fcr Sie verf\u00fcgbar?<\/strong><\/td> Ja, Sie k\u00f6nnen eigene Termine blockieren<\/td> Nein, f\u00fcr die Vertragsdauer des Mieters gebunden<\/td> Vollst\u00e4ndig, wann immer Sie m\u00f6chten<\/td><\/tr> Am besten f\u00fcr<\/strong><\/td> Eigent\u00fcmer, die Einkommen plus Sommerzugang m\u00f6chten<\/td> Eigent\u00fcmer, die eine stabile Rendite ohne Aufwand m\u00f6chten<\/td> K\u00e4ufer, deren Priorit\u00e4t das Feriendomizil selbst ist<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Was ich dem franz\u00f6sischen Paar geraten habe<\/h2>\n\n\n\n
H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n