Ein franz\u00f6sisches Paar, dem ich in Lagos Wohnungen zeige, fragte mich das vergangene Woche bei einem Kaffee: “Wenn wir jetzt kaufen und die Wohnung bis zu unserer Pensionierung \u00fcber Airbnb vermieten, kann sie sich durch die Mieteinnahmen selbst abbezahlen?” Beide sind Anfang f\u00fcnfzig, suchen ein T2 in Wassern\u00e4he, in das sie sp\u00e4ter einmal ziehen k\u00f6nnen, und finden die Vorstellung reizvoll, dass die Immobilie in der Zwischenzeit f\u00fcr sich selbst aufkommt.<\/p>\n\n\n\n
Das ist eine der h\u00e4ufigsten Fragen, die mir K\u00e4ufer einer Zweitimmobilie stellen. Die ehrliche Antwort lautet: teilweise, wenn Sie die richtige Immobilie kaufen und sie ordentlich f\u00fchren. Aber “von Airbnb abbezahlt” ist 2026 zu hoch gegriffen. Genau das habe ich den beiden gesagt.<\/p>\n\n\n\n
Nein, allein nicht, und zu den heutigen Preisen erst recht nicht. Ein gut gelegenes T2 in Lagos oder an der Meia Praia deckt realistisch seine laufenden Kosten und einen guten Teil einer Finanzierung, aber die Zeiten, in denen Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung den gesamten Kaufpreis tilgten, sind vorbei.<\/p>\n\n\n\n
Die Preise sind stark gestiegen. Lagos liegt inzwischen bei rund 3.800 Euro pro Quadratmeter, in den besten Lagen von Praia da Luz eher bei 6.800. Gleichzeitig sind die Regeln f\u00fcr die Kurzzeitvermietung strenger geworden. Genau in dieser L\u00fccke zwischen Traum und Tabelle verbringe ich den gr\u00f6\u00dften Teil dieser Gespr\u00e4che.<\/p>\n\n\n\n
Drei Dinge haben das Bild ver\u00e4ndert, und alle drei z\u00e4hlen, bevor Sie mit einem einzigen Euro Einnahmen rechnen.<\/p>\n\n\n\n
Ich habe K\u00e4ufern schon “perfekte Airbnb-Wohnungen” ausgeredet, die rechtlich nie kurzzeitig h\u00e4tten vermietet werden d\u00fcrfen. Die Rendite existiert nur, wenn die Lizenz existiert.<\/p>\n\n\n\n
Ich habe ihr genaues Profil durch meinen eigenen Simulator f\u00fcr Kurzzeitvermietung an der Algarve<\/a> laufen lassen: eine T2-Wohnung in der Westalgarve, zwischen Lagos und Sagres, ein Kaufpreis von 500.000 Euro, eine durchschnittliche Auslastung von rund 50% \u00fcber das Jahr, mit professioneller Verwaltung. Das war das Ergebnis:<\/p>\n\n\n\n Das ist eine echte, brauchbare Zahl. Sie deckt Ihre Haltekosten und einen soliden Teil einer Finanzierung, zahlt aber eine Wohnung f\u00fcr 500.000 Euro nicht allein ab. Und sie schwankt stark mit zwei Hebeln: Lage und Auslastung. Treiben Sie die Auslastung Richtung Superhost-Niveau, steigt die Rendite; f\u00e4llt sie auf die 30% eines neuen Inserats, sinkt sie rasch. Genau deshalb habe ich das Werkzeug als Schieberegler gebaut und nicht als eine einzige Schlagzeile.<\/p>\n\n\n\n Ein Marktsignal h\u00e4lt mich davon ab, mit dem besten Fall zu rechnen: die landesweit geforderten Mieten sind inzwischen f\u00fcnf Monate in Folge gefallen, w\u00e4hrend die Verkaufspreise neue H\u00f6chstst\u00e4nde erreichen. Rechnen Sie mit der heutigen Realit\u00e4t, nicht mit dem H\u00f6chststand von 2023.<\/p>\n\n\n\n Erstellen Sie Ihre eigene Prognose.<\/strong> Geben Sie Ihren Zielpreis, die Lage und die Auslastung in den kostenlosen Simulator f\u00fcr Kurzzeitvermietung an der Algarve<\/a> ein, und Sie sehen Bestfall-, realistische und konservative Zahlen f\u00fcr genau die Immobilie, die Ihnen vorschwebt. Es ist dasselbe Werkzeug, das ich mit meinen Kunden nutze.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr ein Paar, das sp\u00e4ter in die Wohnung ziehen m\u00f6chte, geht es bei der eigentlichen Entscheidung nicht nur um Einnahmen. Es geht darum, wie viel des Jahres Sie die Wohnung f\u00fcr sich selbst verf\u00fcgbar haben wollen. So schneiden die drei M\u00f6glichkeiten ab.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr K\u00e4ufer, die die Immobilie wirklich f\u00fcr den Ruhestand wollen, gewinnt die Kurzzeitvermietung meist bei der Flexibilit\u00e4t: Sie verdienen in den Spitzenwochen und behalten die Wohnung dennoch f\u00fcr eigene Aufenthalte im Fr\u00fchjahr und Herbst. Die Langzeitseite dieses Vergleichs ver\u00e4ndert sich allerdings, und was die Reform 2026 f\u00fcr die Position des Vermieters bedeutet, habe ich in Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen<\/a> beschrieben.<\/p>\n\n\n\n Kaufen Sie die Wohnung, \u00fcber die Sie sich auch dann freuen w\u00fcrden, wenn sie nie einen Cent einbringt. Betrachten Sie die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung dann als Ausgleich f\u00fcr die Haltekosten und nicht als Gesch\u00e4ftsplan, der die Finanzierung tilgt.<\/p>\n\n\n\n Der R\u00fcckenwind steht ihnen wirklich gut. Frankreich geh\u00f6rt inzwischen zu den Nationalit\u00e4ten, die am h\u00e4ufigsten nach Immobilien an der Algarve suchen, und die direkte Erreichbarkeit verbessert sich weiter: Faro hat f\u00fcr den Sommer 2026 mehr als 600.000 Flugsitze hinzugewonnen, was sowohl die Nachfrage nach Bestandsimmobilien als auch die Auslastung von Ferienvermietungen nahe den Str\u00e4nden von Lagos st\u00fctzt. Wenn die Immobilie passt und die Lizenz sauber ist, sind die Einnahmen real. Sie sind nur keine Zauberei.<\/p>\n\n\n\n\n
Kurzzeitvermietung, Langzeitvermietung oder f\u00fcr sich selbst frei halten?<\/h2>\n\n\n\n
<\/th> Kurzzeitvermietung (AL \/ Airbnb)<\/th> Langzeitvermietung (12 Monate)<\/th> F\u00fcr die eigene Nutzung behalten<\/th><\/tr><\/thead> Einnahmepotenzial<\/strong><\/td> H\u00f6chster Bruttoertrag (~26.000), ~3,1% netto bei durchschnittlicher Auslastung<\/td> Stetiger, ~2,5 bis 3,5% netto, weniger schwankend<\/td> Keines<\/td><\/tr> Regeln und Aufwand<\/strong><\/td> AL-Lizenz erforderlich, Plattformpr\u00fcfungen, hoher Verwaltungsaufwand<\/td> Normaler Mietvertrag, wenig Aufwand, Mieterschutz<\/td> Keine Vermietungsregeln zu beachten<\/td><\/tr> F\u00fcr Sie verf\u00fcgbar?<\/strong><\/td> Ja, Sie k\u00f6nnen eigene Termine blockieren<\/td> Nein, f\u00fcr die Laufzeit des Mietvertrags gebunden<\/td> Vollst\u00e4ndig, wann immer Sie m\u00f6chten<\/td><\/tr> Am besten geeignet f\u00fcr<\/strong><\/td> Eigent\u00fcmer, die Einnahmen und Zugang im Sommer wollen<\/td> Eigent\u00fcmer, die eine stabile Rendite ohne Aufwand wollen<\/td> K\u00e4ufer, denen der Ruhesitz selbst am wichtigsten ist<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Was ich dem franz\u00f6sischen Paar gesagt habe<\/h2>\n\n\n\n
H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n