Ein holl\u00e4ndisches Paar, mit dem ich letzten Monat zusammengearbeitet habe, hat sich von einer Villa in den H\u00fcgeln \u00fcber Praia da Luz getrennt. Geforderter Preis: 1,15 Millionen Euro. Seit vierzehn Monaten auf der Liste. Sch\u00f6ner Meerblick, m\u00fcde Oberfl\u00e4chen, keine richtige Isolierung, einfach verglaste Fenster in der H\u00e4lfte des Hauses. Sie haben nicht verhandelt. Sie bedankten sich bei dem Makler des Verk\u00e4ufers, stiegen wieder ins Auto und baten mich, etwas zu finden, wo 1,15 Millionen tats\u00e4chlich das kaufen, was 1,15 Millionen kaufen sollten. <\/p>\n\n
Dieses Gespr\u00e4ch, fast Wort f\u00fcr Wort, f\u00fchre ich jetzt fast jede Woche.<\/p>\n\n
Die Schlagzeilendaten aus Q1 2026 sehen auf dem Papier gut aus. In ganz Portugal stiegen die Preise im Jahresvergleich um etwa 18%. Die Algarve zieht nach wie vor den L\u00f6wenanteil des Geldes ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer an, und auch Lagos verzeichnete eine stetige Wertsteigerung. Ich habe die Zahlen im Detail in Sind die Preise an der Algarve in Q1 2026 noch im Steigen begriffen<\/a> und die kurze Antwort lautet: Ja, das sind sie. <\/p>\n\n Aber in ganz Portugal sind die Transaktionen in Q1 um 9,4% zur\u00fcckgegangen. Das ist der Datenpunkt, der f\u00fcr jeden wichtig ist, der im Moment versucht, eine Immobilie zu verkaufen. Die Preise der angebotenen Immobilien sind nicht gefallen. Die Geschwindigkeit schon. Immobilien, die letztes Jahr innerhalb von acht Wochen verkauft worden w\u00e4ren, stehen jetzt acht Monate lang leer. Und diejenigen, die schon seit \u00fcber einem Jahr auf dem Markt sind, sind auf dem Markt, weil sie f\u00fcr einen Markt gepreist wurden, der nicht mehr existiert. <\/p>\n\n Ich sage hier nicht den Absturz voraus. Die Fundamentaldaten der Westalgarve sind stark, die Nachfrage aus dem Ausland ist intakt, und gut bewertete Qualit\u00e4tsimmobilien verkaufen sich immer noch schnell. Was sich ge\u00e4ndert hat, sind die K\u00e4ufer. <\/p>\n\n Vor f\u00fcnf Jahren hatte ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer aus Amsterdam, London oder M\u00fcnchen bei einer Besichtigung in Lagos nur wenige Anhaltspunkte. Sie kauften einen Lebensstil, vertrauten dem Makler und zahlten oft fast den geforderten Preis. <\/p>\n\n Der K\u00e4ufer von heute kommt mit einem Telefon voller Daten an. Er hat bereits zwanzig vergleichbare Villen an der Algarve, der Costa Brava, Apulien, Mallorca und den Kykladen ausgew\u00e4hlt. Sie haben einen KI-Assistenten gebeten, die Kosten pro Quadratmeter, die Energiewerte und die Renovierungskosten in drei L\u00e4ndern zu vergleichen. Sie wissen, was man mit einem Budget von 1,1 Millionen Euro in Spanien oder S\u00fcditalien tats\u00e4chlich kaufen kann. Sie wissen, was man mit 1,1 Millionen Euro in Lagos bei angemessener Ausstattung kaufen kann, und sie wissen, was man mit \u00fcberteuerter Ausstattung kaufen kann, denn der Unterschied ist jetzt innerhalb von f\u00fcnf Minuten nach dem Scrollen offensichtlich. <\/p>\n\n Die Lebensstilpr\u00e4mie f\u00fcr die Algarve ist real. Er ist auch endlich. Wenn der Preis f\u00fcr eine Villa an der Algarve im Vergleich zu gleichwertigen Immobilien in L\u00e4ndern mit vergleichbarem Wetter und Lebensstil nicht mehr vertretbar ist, gehen kluge K\u00e4ufer. Sie argumentieren nicht. Sie unterbieten nicht. Sie gehen einfach. <\/p>\n\n Was mich in den letzten zw\u00f6lf Monaten am meisten \u00fcberrascht hat, ist Folgendes. K\u00e4ufer in der Preisklasse zwischen 700.000 und 1,5 Millionen Euro sind nicht mehr bereit, bei der Bauqualit\u00e4t Kompromisse einzugehen. Die \u00c4ra der Aussicht und des Wohlf\u00fchlens ist in dieser Preisklasse vorbei. <\/p>\n\n Sie wollen eine gute W\u00e4rmed\u00e4mmung. Sie wollen Doppel- oder Dreifachverglasung. Sie wollen K\u00fcchen und B\u00e4der, die nicht im zweiten Jahr f\u00fcr 60.000 Euro renoviert werden m\u00fcssen. Sie wollen eine funktionierende Klimaanlage, eine vern\u00fcnftige Bel\u00fcftung und eine EPC-Einstufung, die bei einem eventuellen Wiederverkauf nicht zur Belastung wird. Viele von ihnen haben in nordeurop\u00e4ischen Wohnungen mit ordentlichen Baustandards gelebt und sie werden nicht f\u00fcr mehr Geld schlechtere Bedingungen akzeptieren, nur weil die Postleitzahl sonniger ist. <\/p>\n\n Das ist die Unterbrechung, die H\u00e4user \u00fcber ein Jahr lang auf dem Markt h\u00e4lt. Eine Villa f\u00fcr 1,2 Millionen Euro mit einfach verglasten Fenstern, fehlender Isolierung und einer K\u00fcche aus dem Jahr 2003 ist auf diesem Markt kein 1,2 Millionen-Euro-Haus. Im Jahr 2022 w\u00e4re es das vielleicht gewesen. Jetzt ist sie es nicht mehr. <\/p>\n\n Wenn eine Immobilie seit mehr als neun Monaten aktiv gelistet ist, ohne dass ein ernsthaftes Angebot vorliegt, sagt Ihnen der Markt etwas Bestimmtes. Er sagt Ihnen nicht, dass Sie warten sollen. Er sagt Ihnen, dass der Preis nicht zu dem passt, was Sie tats\u00e4chlich haben. <\/p>\n\n Realistische Preise im Jahr 2026 bedeuten nicht billig. Es bedeutet, dass der Preis f\u00fcr den realen Zustand, die reale Ausstattung, die reale Energieeffizienz und die realen Vergleichstransaktionen in Ihrer Mikrogegend festgelegt wird und nicht f\u00fcr die optimistischen Vergleichswerte, die Ihr Nachbar letztes Jahr angegeben und dann still und leise zur\u00fcckgezogen hat. Der teuerste Fehler, den ein Verk\u00e4ufer jetzt machen kann, ist, 10 bis 15 % \u00fcber dem vertretbaren Preis zu beginnen und dann alle sechs Monate mit z\u00f6gerlichen Preisnachl\u00e4ssen von 25.000 Euro dem Markt hinterherzulaufen. Jeder R\u00fcckgang signalisiert Schw\u00e4che. Jeder Monat auf dem Markt ist ein weiterer Grund f\u00fcr einen K\u00e4ufer, anzunehmen, dass etwas nicht stimmt. <\/p>\n\n Die Verk\u00e4ufer, die jetzt gewinnen, sind diejenigen, die vom ersten Tag an einen ehrlichen Preis festgelegt haben, die ersten Angebote ernst genommen haben und akzeptiert haben, dass der K\u00e4ufer, der in der dritten Woche kam, wahrscheinlich der beste K\u00e4ufer war, den sie bekommen konnten.<\/p>\n\n Wenn Sie erw\u00e4gen, im Jahr 2026 in Lagos oder irgendwo an der Westalgarve eine Immobilie zu verkaufen, ist es das Kl\u00fcgste, sich einen klaren, ungeschminkten und datengest\u00fctzten \u00dcberblick dar\u00fcber zu verschaffen, was Ihr Haus heute tats\u00e4chlich wert ist. Nicht das, was Sie gerne h\u00e4tten. Nicht das, was der Makler, der Ihnen die h\u00f6chste Zahl verspricht, um den Zuschlag zu erhalten, Ihnen sagt. <\/p>\n\n Ich verliere lieber ein Angebot, wenn ich dem Verk\u00e4ufer die Wahrheit sage, als dass ich es gewinne, wenn ich so tue, als ob der Markt 2022 zur\u00fcckkommen w\u00fcrde. Die K\u00e4ufer, mit denen ich auf der anderen Seite jedes Gesch\u00e4fts zusammenarbeite, sind zu gut informiert, als dass das funktionieren k\u00f6nnte. <\/p>\n\n Fordern Sie eine kostenlose, ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie an<\/a>, und wir werden mit Ihnen dar\u00fcber sprechen, was der Markt realistischerweise zu zahlen bereit ist, was den Preis bewegen w\u00fcrde und ob jetzt \u00fcberhaupt der richtige Zeitpunkt f\u00fcr einen Verkauf ist.<\/p>\n\n Und wenn Sie ein K\u00e4ufer sind, der dies liest, ist die Botschaft noch einfacher. Vertrauen Sie auf Ihr Gef\u00fchl. Wenn Ihnen eine Immobilie \u00fcberteuert erscheint, ist sie es wahrscheinlich auch. Es gibt keinen Mangel an preiswerter Qualit\u00e4t auf diesem Markt, wenn Sie wissen, wo Sie suchen m\u00fcssen. <\/p>\n\n Ein paar Dinge, die einen Blick wert sind, wenn einer der oben genannten Punkte einen Nerv trifft:<\/p>\n\n Die Transaktionen in Portugal sind in Q1 2026 um 9,4% zur\u00fcckgegangen, aber die Preise sind im Jahresvergleich immer noch um 18% gestiegen. In Lagos und an der Westalgarve sind die H\u00e4user, die noch stehen, diejenigen, deren Preise dem Markt des letzten Jahres entsprechen. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":102259,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[670],"tags":[672,1975,1974,1881,673,2031,2032],"class_list":["post-102256","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-marktberichte","tag-algarve","tag-expat-verkaufer","tag-internationale-einkaufer","tag-lagos","tag-marktbericht","tag-niederlandische-kaufer","tag-preisgestaltung"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tWas K\u00e4ufer im Jahr 2026 tats\u00e4chlich vergleichen<\/h2>\n\n
Qualit\u00e4t ist jetzt nicht mehr verhandelbar<\/h2>\n\n
F\u00fcr Verk\u00e4ufer: Das Angebot hat mit Ihnen gesprochen<\/h2>\n\n
Das bedeutet f\u00fcr Sie, wenn Sie \u00fcber einen Verkauf nachdenken<\/h2>\n\n
Lesen Sie weiter<\/h2>\n\n
\n