Ein Ehepaar aus Kalifornien, dem ich in diesem Fr\u00fchjahr Villen in der Umgebung von Lagos gezeigt habe, schickte mir gestern eine panische E-Mail. Betreffzeile: “Portugal hat gerade die Steuern f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer verdoppelt? Ist das wahr?” <\/p>\n\n
Die Schlagzeilen waren brutal. Die Realit\u00e4t, wenn Sie sich mit einem Taschenrechner hinsetzen, ist weit weniger dramatisch. <\/p>\n\n
Hier erfahren Sie genau, was sich ge\u00e4ndert hat und was eine 1 Mio. \u20ac-Villa in Lagos tats\u00e4chlich kostet.<\/p>\n\n
Portugals neues Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 wurde am Mittwoch, den 20. Mai, im Di\u00e1rio da Rep\u00fablica ver\u00f6ffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft. Die wichtigste \u00c4nderung f\u00fcr amerikanische K\u00e4ufer: eine pauschale Grunderwerbssteuer von 7,5% auf Wohnimmobilien, die von Personen gekauft werden, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig sind. Keine Ausnahmen, kein progressiver Tarif, keine Abz\u00fcge.<\/p>\n\n
Dies ersetzt das vorherige System, bei dem Gebietsfremde die gleiche progressive IMT-Tabelle zahlten wie Gebietsans\u00e4ssige. Bei den Preisen, die die meisten amerikanischen K\u00e4ufer im Auge hatten, entsprach das ungef\u00e4hr 5 bis 6 %. <\/p>\n\n
Lassen Sie mich Ihnen die tats\u00e4chliche Berechnung f\u00fcr eine 1 Mio. \u20ac Villa in Lagos zeigen. Ich werde alle anderen Kosten gleich halten, damit Sie genau sehen k\u00f6nnen, wo das neue Gesetz zuschl\u00e4gt. <\/p>\n\n
Als Nicht-Einwohner (die neue Pauschale):<\/strong><\/p>\n\n Als in Portugal steuerlich Ans\u00e4ssiger (oder Nichtans\u00e4ssiger auf dem Erstattungspfad, siehe unten):<\/strong><\/p>\n\n Das neue Gesetz kostet einen amerikanischen Gebietsfremden 15.000 \u20ac<\/strong> mehr f\u00fcr eine 1 Mio. \u20ac Villa in Lagos. Das ist die echte Zahl. Keine Verdoppelung. Nicht katastrophal. Aber wesentlich, und es lohnt sich, eine Strukturierung vorzunehmen. <\/p>\n\n Das Dekret ist in einer Hinsicht h\u00e4rter als es klingt: Sie zahlen die vollen 7,5 % bei der escritura, ohne Ausnahmen, ohne Vorabrabatt. In einer anderen Hinsicht ist es freundlicher als es klingt: Sie k\u00f6nnen die Differenz zur\u00fcckfordern, wenn Sie in den Jahren nach dem Kauf eine von zwei Ma\u00dfnahmen ergreifen. <\/p>\n\n Der Mechanismus ist in jedem Fall derselbe. Sie zahlen 75.000 \u20ac bei der escritura. Sie fordern 15.000 \u20ac zur\u00fcck, sobald Sie die Bedingung erf\u00fcllt haben. Der Liquidit\u00e4tsverlust ist real (Sie ben\u00f6tigen den vollen Betrag am Abschlusstag), aber die langfristigen Kosten liegen bei der residenten Rate. <\/p>\n\n Die IMT-\u00c4nderung ist der einfache Teil dieser Geschichte. Schwieriger ist es, \u00fcber die W\u00e4hrung zu sprechen, und hier \u00fcberrascht die Mathematik die amerikanischen K\u00e4ufer tats\u00e4chlich. <\/p>\n\n EUR\/USD notiert bei 1,1622, w\u00e4hrend ich dies am 21. Mai 2026 schreibe. Der Dollar hat sich im April und Mai gegen\u00fcber dem Euro gefestigt und ist von der Spanne von 1,18+, die wir Ende letzten Jahres gesehen haben, zur\u00fcckgegangen. <\/p>\n\n Bei einer Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac ist allein diese Bewegung etwa wert:<\/p>\n\n Das sind fast genau die Dollar-Kosten der neuen IMT-Erh\u00f6hung. 15.000 \u20ac zus\u00e4tzliche Steuern entsprechen nach dem heutigen Kurs etwa 17.400 $. Wenn Sie also bereits Ende letzten Jahres in Lagos eingekauft haben, hat der Dollaranstieg seither im Wesentlichen die gesamte IMT-Erh\u00f6hung absorbiert. Im Vergleich zum Kauf der gleichen Villa im November 2025 haben Sie in Dollar gerechnet nichts verloren. <\/p>\n\n Dies ist kein Argument f\u00fcr Eile. Sie sollten aufh\u00f6ren, die panischen Schlagzeilen zu lesen und Ihre eigenen Zahlen \u00fcberpr\u00fcfen. <\/p>\n\n Drei Dinge.<\/p>\n\n Erstens: Wenn Sie vorhaben, mit einem D7- oder D8-Visum in Vollzeit oder in Teilzeit hier zu leben, macht der R\u00fcckerstattungspfad diese ganze \u00c4nderung zu einem Kinderspiel. Planen Sie den Zeitplan f\u00fcr Ihren Aufenthalt, bevor Sie den CPCV (den Versprechungsvertrag) unterschreiben. Die 24-monatige Frist beginnt mit der escritura. <\/p>\n\n Zweitens: Wenn Sie ein reiner Investor sind und nicht die Absicht haben, umzuziehen, sind die Kosten tats\u00e4chlich um etwa 1,5 % des Kaufpreises gestiegen. Das ist nicht wenig, aber es \u00e4ndert nichts an der Investitionsentscheidung f\u00fcr eine gut gelegene Lagos-Immobilie, bei der die j\u00e4hrlichen Renditen plus Kapitalwachstum in der Regel ein Vielfaches davon betragen. <\/p>\n\n Drittens: Achten Sie auf den Wechselkurs. Die obigen Zahlen beziehen sich auf den heutigen Kurs. Eine Ver\u00e4nderung des Dollarkurses um 2 bis 3 % in beide Richtungen wird Ihre Gesamtkosten um mehr als die IMT-\u00c4nderung selbst ver\u00e4ndern. <\/p>\n\n Wenn Sie auf Angeboten sitzen oder gerade aktiv einkaufen, ist die Struktur, wie Sie kaufen (und wann Sie die Residenz ausl\u00f6sen), wichtiger als der Steuersatz. Ich erkl\u00e4re amerikanischen K\u00e4ufern dies bei jeder Immobilie, die ich zeige. <\/p>\n\n Wenn Sie einen genauen \u00dcberblick dar\u00fcber haben m\u00f6chten, was eine bestimmte Immobilie in Lagos von Anfang bis Ende kosten wird (IMT, Stempelsteuer, Rechtsberatung, sowohl in Euro als auch in Dollar zum heutigen Kurs), f\u00fcllen Sie das Formular f\u00fcr K\u00e4ufer aus<\/a> und ich sende Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine einseitige Kostenaufstellung zu.<\/p>\n\n Am 21. Mai 2026 wird der Kauf von Immobilien in Portugal f\u00fcr Nicht-Residenten teurer. Was es einen Amerikaner tats\u00e4chlich kostet, eine 1 Mio. \u20ac Villa in Lagos zu kaufen, plus die R\u00fcckerstattung. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":102058,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[663],"tags":[2026,725,2025,1974,1881],"class_list":["post-102057","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetzgebung","tag-amerikanische-kaufer","tag-construir-portugal","tag-gesetzgebung","tag-internationale-einkaufer","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n
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Die zwei Erstattungspfade<\/h2>\n\n
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Der Blickwinkel des Dollars<\/h2>\n\n
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Was ich einem amerikanischen K\u00e4ufer, der diese Woche nach Lagos kommt, sagen w\u00fcrde<\/h2>\n\n
Lesen Sie weiter<\/h2>\n\n
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