Ein Ehepaar aus Kalifornien, dem ich in diesem Fr\u00fchjahr Villen rund um Lagos gezeigt habe, schickte mir gestern eine aufgeregte E-Mail. Betreffzeile: “Hat Portugal die Steuer f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer verdoppelt?? Stimmt das?”<\/p>\n\n\n\n
Die Schlagzeilen waren gnadenlos. Die Wirklichkeit ist, wenn man den Taschenrechner zur Hand nimmt, deutlich weniger dramatisch.<\/p>\n\n\n\n
Hier ist genau, was sich ge\u00e4ndert hat und was es Sie bei einer Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac in Lagos tats\u00e4chlich kostet.<\/p>\n\n\n\n
Portugals neues Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 wurde am Mittwoch, dem 20. Mai, im Di\u00e1rio da Rep\u00fablica ver\u00f6ffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft. Die wichtigste \u00c4nderung f\u00fcr amerikanische K\u00e4ufer: ein pauschaler IMT-Satz von 7,5 % (die Grunderwerbsteuer) auf Wohnimmobilien, die von jeder Person erworben werden, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ans\u00e4ssig ist. Keine Ausnahmen, keine Staffelung, keine Abz\u00fcge.<\/p>\n\n\n\n
Das ersetzt das bisherige System, nach dem Nichtans\u00e4ssige dieselbe progressive IMT-Staffel zahlten wie Ans\u00e4ssige. In den Preisklassen, die f\u00fcr die meisten amerikanischen K\u00e4ufer relevant waren, ergab das effektiv etwa 5 % bis 6 %. Den vollst\u00e4ndigen Kostenvergleich f\u00fcr jede Preisklasse und warum die vielfach wiederholte Frist zum 1. September nicht im Gesetz steht, lesen Sie in Es gibt keine Frist zum 1. September<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Ich zeige Ihnen die tats\u00e4chliche Rechnung f\u00fcr eine Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac in Lagos. Alle anderen Kosten halte ich identisch, damit Sie genau sehen, wo das neue Gesetz zuschl\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n Als Nichtans\u00e4ssiger (der neue Pauschalsatz):<\/strong><\/p>\n\n\n\n Als in Portugal steuerlich Ans\u00e4ssiger (oder als Nichtans\u00e4ssiger auf dem Erstattungsweg, siehe unten):<\/strong><\/p>\n\n\n\n Das neue Gesetz kostet einen amerikanischen Nichtans\u00e4ssigen bei einer Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac in Lagos zus\u00e4tzlich 15.000 \u20ac<\/strong>. Das ist die tats\u00e4chliche Zahl. Keine Verdopplung. Keine Katastrophe. Aber sp\u00fcrbar, und es lohnt sich, den Kauf entsprechend zu strukturieren.<\/p>\n\n\n\n Pr\u00fcfen Sie Ihr eigenes Budget:<\/strong> Der kostenlose Portugal-Hypothekenrechner<\/a> funktioniert in Dollar, Pfund oder Euro und zeigt, wie sich der pauschale IMT von 7,5 % im Vergleich zum Satz f\u00fcr Ans\u00e4ssige auf den Kaufpreis auswirkt, den Sie sich leisten k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Das Dekret ist in einem bestimmten Punkt h\u00e4rter, als es klingt: Sie zahlen die vollen 7,5 % bei der Escritura, ohne Ausnahme und ohne Abschlag im Voraus. In einem anderen Punkt ist es freundlicher, als es klingt: Sie k\u00f6nnen die Differenz zur\u00fcckfordern, wenn Sie in den Jahren nach dem Kauf eines von zwei Dingen tun.<\/p>\n\n\n\n In beiden F\u00e4llen ist der Mechanismus derselbe. Sie zahlen 75.000 \u20ac bei der Escritura. Sie erhalten 15.000 \u20ac zur\u00fcck, sobald Sie die Bedingung erf\u00fcllt haben. Der Liquidit\u00e4tseffekt ist real (am Abschlusstag ben\u00f6tigen Sie den vollen Betrag), aber die langfristigen Kosten landen auf dem Niveau f\u00fcr Ans\u00e4ssige.<\/p>\n\n\n\n Die IMT-\u00c4nderung ist der einfache Teil dieser Geschichte. Der schwierigere Teil ist die W\u00e4hrung, und hier \u00fcberrascht die Rechnung amerikanische K\u00e4ufer tats\u00e4chlich.<\/p>\n\n\n\n EUR\/USD steht beim Schreiben dieser Zeilen am 21. Mai 2026 bei 1,1622. Der Dollar hat sich im April und Mai gegen\u00fcber dem Euro gefestigt, nachdem er Ende des vergangenen Jahres noch bei \u00fcber 1,18 lag.<\/p>\n\n\n\n Bei einer Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac ist allein diese Bewegung ungef\u00e4hr Folgendes wert:<\/p>\n\n\n\n Das entspricht fast genau den Dollar-Kosten der neuen IMT-Erh\u00f6hung. 15.000 \u20ac zus\u00e4tzliche Steuer entsprechen zum heutigen Kurs etwa 17.400 $. Wenn Sie also schon Ende letzten Jahres in Lagos auf der Suche waren, hat die Dollar-Bewegung seitdem die gesamte IMT-Belastung im Grunde aufgefangen. In Dollar gerechnet stehen Sie im Vergleich zum Kauf derselben Villa im November 2025 netto gleich da.<\/p>\n\n\n\n Das ist kein Argument zur Eile. Es ist ein Argument, die Panik-Schlagzeilen beiseitezulegen und selbst zu rechnen.<\/p>\n\n\n\n Drei Dinge.<\/p>\n\n\n\n Erstens: Wenn Sie tats\u00e4chlich hier leben m\u00f6chten, ganzj\u00e4hrig oder zeitweise mit einem D7- oder D8-Visum, macht der Erstattungsweg diese ganze \u00c4nderung zu einem Nullsummenspiel. Planen Sie den Zeitplan f\u00fcr Ihre Ans\u00e4ssigkeit, bevor Sie den CPCV (den Vorvertrag) unterzeichnen. Die 24-Monats-Frist beginnt mit der Escritura.<\/p>\n\n\n\n Zweitens: Wenn Sie reiner Investor sind und nicht umziehen m\u00f6chten, sind die Kosten tats\u00e4chlich um etwa 1,5 % des Kaufpreises gestiegen. Das ist nicht nichts, \u00e4ndert aber nichts am Investmentcase f\u00fcr eine gut gelegene Immobilie in Lagos, bei der j\u00e4hrliche Ertr\u00e4ge plus Wertzuwachs typischerweise ein Vielfaches davon ausmachen.<\/p>\n\n\n\n Drittens: Behalten Sie den Wechselkurs im Auge. Die obigen Zahlen verwenden den heutigen Kurs. Eine Dollar-Bewegung von 2 bis 3 % in die eine oder andere Richtung ver\u00e4ndert Ihre Gesamtkosten st\u00e4rker als die IMT-\u00c4nderung selbst.<\/p>\n\n\n\n Wenn Sie gerade Angebote abgegeben haben oder aktiv suchen, ist die Struktur Ihres Kaufs (und der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Ans\u00e4ssigkeit begr\u00fcnden) wichtiger als der Schlagzeilen-Steuersatz. Ich gehe das mit amerikanischen K\u00e4ufern bei jeder Immobilie durch, die ich zeige.<\/p>\n\n\n\n Wenn Sie wissen m\u00f6chten, was eine bestimmte Immobilie in Lagos Sie von Anfang bis Ende kostet (IMT, Stempelsteuer, Rechtskosten, in Euro und in Dollar zum heutigen Kurs), f\u00fcllen Sie das K\u00e4ufer-Formular aus<\/a>, und ich sende Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine einseitige Kostenaufstellung.<\/p>\n\n\n\n Am 21. Mai 2026 wurde der Immobilienkauf in Portugal f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige teurer. Was es einen Amerikaner bei einer Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac in Lagos tats\u00e4chlich kostet, plus der Erstattungsweg.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":101753,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[663],"tags":[2026,725,2025,1974,1881],"class_list":["post-102057","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetzgebung","tag-amerikanische-kaufer","tag-construir-portugal","tag-gesetzgebung","tag-internationale-einkaufer","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tDie Villa f\u00fcr 1 Mio. \u20ac in Lagos: nicht ans\u00e4ssig oder ans\u00e4ssig<\/h2>\n\n\n\n
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Die zwei Erstattungswege<\/h2>\n\n\n\n
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Der Dollar-Aspekt<\/h2>\n\n\n\n
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Was ich einem amerikanischen K\u00e4ufer sagen w\u00fcrde, der diese Woche nach Lagos kommt<\/h2>\n\n\n\n
Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n
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