Ein holl\u00e4ndisches Ehepaar, mit dem ich letzte Woche telefoniert habe, hat die Frage sehr deutlich formuliert: “Steve, bevor wir uns das Land ansehen, sagen Sie uns doch bitte, ob wir noch ein neues Alojamento Local in Lagos registrieren k\u00f6nnen, oder ist diese T\u00fcr bereits geschlossen?”<\/p>\n\n
Sie sind Ende 40, arbeiten beide noch von Amsterdam aus und sehen sich Wohnungen in der N\u00e4he von Marina de Lagos und Meia Praia an, die um die 500.000 \u20ac kosten. Der Plan ist, die Zwischensaison in Lagos selbst zu verbringen und die Wohnung f\u00fcr den Rest des Jahres \u00fcber Booking und Airbnb zu vermieten. Ohne die Mieteinnahmen ist die Rechnung nicht ganz aufgegangen. Sie haben ihre Wohnung in De Pijp behalten und die Hypothek darauf ist real. <\/p>\n\n
Ich bekomme jetzt fast jede Woche eine Version dieses Anrufs. Hier ist also, was ich ihnen gesagt habe, und was ich jedem Anlegerk\u00e4ufer sage, der mich \u00fcber AL in Lagos im Mai 2026 fragt. <\/p>\n\n
Die \u00c4nderung der Schlagzeile, an die sich die meisten Menschen nur halb erinnern, ist real: Das Decreto-Lei n.\u00ba 76\/2024<\/strong> ist am 1. November 2024 in Kraft getreten und hat die Spielregeln umgeschrieben. Aber die Richtung dieser \u00c4nderung ist das Gegenteil von dem, was die meisten Menschen annehmen. <\/p>\n\n Das “Mais Habitacao”-Paket der vorherigen Regierung hatte die Neuregistrierung von ALs im gr\u00f6\u00dften Teil des Landes ausgesetzt und bestehende Lizenzen pers\u00f6nlich und nicht \u00fcbertragbar gemacht. Diese Regelung war bei den Besitzern \u00e4u\u00dferst unbeliebt. DL 76\/2024 hob die Aussetzung<\/a> der Neuregistrierung auf und stellte die \u00dcbertragbarkeit au\u00dferhalb der Sperrgebiete wieder her. Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie mit einer AL-Lizenz erben, geht die Lizenz jetzt mit den Urkunden mit, nicht mit dem Verstorbenen. <\/p>\n\n Mit dem neuen Gesetz wurde die Regelungsbefugnis auf die Gemeinden \u00fcbertragen. Jede kommunale Camara kann nun ihre eigenen “Eind\u00e4mmungszonen” (in denen neue Registrierungen eingeschr\u00e4nkt werden) und “nachhaltige Wachstumszonen” (in denen sie \u00fcberwacht werden) ausrufen. Innerhalb einer Sperrzone hat die Camara 90 Tage Zeit, sich einer neuen Registrierung zu widersetzen, anstatt der \u00fcblichen 60 Tage. Innerhalb von Sperrzonen registrierte Wohnungen und Villen sind weiterhin pers\u00f6nlich und nicht \u00fcbertragbar. <\/p>\n\n Die Assembleia Municipal hat dann ab dem Zeitpunkt, an dem ihre Gemeinde die 1.000 AL-Registrierungen \u00fcberschreitet, 12 Monate Zeit, um \u00fcber ihre eigene Verordnung zu beraten. Das ist die Uhr, auf die es ankommt – und f\u00fcr die meisten Gemeinden an der Algarve hat sie schon vor einiger Zeit zu ticken begonnen. <\/p>\n\n Als ich diese Woche recherchiert habe, war ich \u00fcberrascht: Lagos hat keine AL-Verordnung ver\u00f6ffentlicht.<\/strong> Keine Sperrgebiete. Kein Entwurf in der \u00f6ffentlichen Konsultation. Kein Erlass, der Registrierungen aussetzt, w\u00e4hrend eine Studie erstellt wird. Nichts im Diario da Republica unter dem Namen unseres Concelho zu diesem Thema. <\/p>\n\n Die einzige Verordnung der Stadt Lagos, die Ende 2025 registriert wurde, betraf die Toponymie der Stra\u00dfen und die Hausnummerierung – n\u00fctzlich, wenn Sie die Rua das Portas de Portugal nicht finden k\u00f6nnen, weniger n\u00fctzlich, wenn Sie herausfinden wollen, ob Sie Ihre Wohnung an britische Urlauber vermieten d\u00fcrfen.<\/p>\n\n Vergleichen Sie das mit den Nachbarl\u00e4ndern. Faro hat seine AL-Verordnung<\/strong>(Regulamento n.\u00ba 766\/2025<\/a>) im Juni 2025 ver\u00f6ffentlicht<\/strong>. Lagoa<\/strong> hat im April 2025 mit der Ausarbeitung der Verordnung begonnen und bereits vor\u00fcbergehende Aussetzungen in seinen st\u00e4dtischen Sanierungsgebieten verh\u00e4ngt. Lissabons zweite \u00c4nderung des RMAL<\/a> trat am 6. Dezember 2025 in Kraft und ist wirklich restriktiv – keine neue AL, wenn die Immobilie innerhalb der letzten f\u00fcnf Jahre in einem Wohnmietvertrag war. <\/p>\n\n Lagos: stumm.<\/p>\n\n Dieses Schweigen macht mehr Arbeit, als den Menschen bewusst ist.<\/p>\n\n Die Version, die ich immer wieder von Kunden und einigen Kollegen h\u00f6re, ist, dass “die touristischen Gebiete von Lagos ihre AL-Befreiung behalten werden”. Das wird mit einem Augenzwinkern gesagt, das darauf schlie\u00dfen l\u00e4sst, dass es jemand aus zweiter Hand von jemandem in der Camara geh\u00f6rt hat. <\/p>\n\n Die ehrliche Antwort, die ich K\u00e4ufern gebe, lautet: Es gibt keine nationale Regelung, die Touristengebiete von irgendetwas ausnimmt.<\/strong> Was tats\u00e4chlich stimmt, ist etwas anderes und in der Praxis f\u00fcr K\u00e4ufer im Moment n\u00fctzlicher: Da Lagos keine<\/em> Sperrgebiete deklariert hat, arbeitet die gesamte Gemeinde derzeit nach der offenen nationalen Regelung. Neue AL-Registrierungen f\u00fcr Moradia und Apartamento sind \u00fcberall in unserem Concelho zul\u00e4ssig – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, die Altstadt, Chinicato, Odiaxere, alles – mit dem \u00fcblichen 60-t\u00e4gigen Camara-Widerspruchsfenster. <\/p>\n\n Das ist keine “Ausnahme f\u00fcr die Touristenzone”. Es ist ein Fenster. Das Fenster ist offen, weil die Camara es noch nicht geschlossen hat. Sie kann es schlie\u00dfen, wann immer sie entscheidet, dass die Politik eine Regelung rechtfertigt. Wenn Sie also h\u00f6ren “Touristengebiete sind sicher”, dann hei\u00dft das in Wirklichkeit “Lagos hat sich noch nicht bewegt”. <\/p>\n\n F\u00fcr das holl\u00e4ndische Paar – und f\u00fcr jeden Investor, der sich im Moment eine Wohnung in Lagos im Bereich von 400 bis 800 T\u20ac ansieht – \u00e4ndert sich die Rechnung in dreifacher Hinsicht.<\/p>\n\n Erstens ist die T\u00fcr noch offen, aber Sie sollten bewusst hindurchgehen.<\/strong> Wenn Ihre Erwerbsthese vom AL-Einkommen abh\u00e4ngt, registrieren Sie die Immobilie in dem Moment, in dem die escritura unterzeichnet wird. Warten Sie nicht sechs Monate, w\u00e4hrend Sie renovieren. Der Antrag steht 60 Tage lang in der Camara-Warteschlange. Sobald die Registrierung bewilligt ist, geh\u00f6rt die Immobilie Ihnen, unabh\u00e4ngig davon, was die Assembleia Municipal im n\u00e4chsten Jahr beschlie\u00dft. <\/p>\n\n Zweitens, bevorzugen Sie Standorte und Immobilienarten, die eine zuk\u00fcnftige Sperrzone \u00fcberleben w\u00fcrden.<\/strong> Sollte Lagos irgendwann Sperrgebiete ausweisen – und ich denke, es ist eine Frage des Zeitpunkts, nicht des Ob – dann werden in ganz Portugal zuerst die dichten, zentralen historischen Kerne ins Visier genommen (denken Sie an das Bairro Alto in Lissabon oder die Ribeira in Porto). In Lagos w\u00fcrde dies h\u00f6chstwahrscheinlich Teile der Altstadt innerhalb der Stadtmauern betreffen. Immobilien in Marina de Lagos, Meia Praia, dem westlichen Wohng\u00fcrtel oder dem Burgau\/Luz\/Salema-Bogen werden h\u00f6chstwahrscheinlich auch dann zul\u00e4ssig bleiben, wenn eine Verordnung in Kraft tritt. <\/p>\n\n Drittens spielt die \u00dcbertragbarkeit beim Wiederverkauf eine gr\u00f6\u00dfere Rolle als man denkt.<\/strong> Au\u00dferhalb einer k\u00fcnftigen Sperrzone reist Ihre AL-Registrierung mit der Immobilie mit. Innerhalb einer Sperrzone ist das nicht der Fall. Das bedeutet, dass Ihr K\u00e4ufer einen neuen Antrag stellen muss und abgelehnt werden k\u00f6nnte. Das ist ein echter Liquidit\u00e4tsabschlag, der bei Immobilien in der Sperrzone einkalkuliert ist, wenn Sie verkaufen wollen. Es lohnt sich, dies in Ihr heutiges Angebot einzupreisen. <\/p>\n\n Ich werde nicht behaupten, dass ich wei\u00df, was Lagos tun wird. Die Camara hatte achtzehn Monate Zeit, um nach dem neuen Gesetz zu handeln und hat es nicht getan. Das kann bedeuten, dass sie im Stillen an etwas arbeiten, oder es kann bedeuten, dass es politisch zu hei\u00df ist, um es in einer Stadt anzufassen, in der die AL einen bedeutenden Teil der lokalen Wirtschaft ausmacht. Wahrscheinlich beides. <\/p>\n\n Ich bin mir sicher, dass die Kluft zwischen “Ich habe eine Wohnung in Lagos mit einer AL-Lizenz gekauft” und “Ich habe eine Wohnung in Lagos mit der Absicht gekauft, eine AL-Lizenz zu beantragen” im Mai 2026 so gro\u00df ist wie seit Jahren nicht mehr. Wenn Sie dem zweiten Lager angeh\u00f6ren, sollten Sie bald umziehen. Wenn Sie bereits zum ersten Lager geh\u00f6ren, warten Sie ab – Ihre bestehende Registrierung ist sicher, und au\u00dferhalb einer zuk\u00fcnftigen Sperrzone ist sie jetzt unter DL 76\/2024 wieder \u00fcbertragbar. <\/p>\n\n Wenn Sie eine bestimmte Immobilie besprechen m\u00f6chten und wissen m\u00f6chten, ob die AL-Methode bei den heutigen Preisen und Renditen tats\u00e4chlich funktioniert, buchen Sie ein 30-min\u00fctiges Gespr\u00e4ch mit mir<\/a> – bringen Sie das Angebot mit, ich bringe die Marktdaten mit. Oder wenn Sie das Einkommen eines Objekts, auf das Sie bereits ein Auge geworfen haben, modellieren m\u00f6chten, ist der Mietertragsrechner<\/a> der schnellste Weg, um zu sehen, ob die Zahlen funktionieren, bevor Sie hinfliegen. <\/p>\n\n Lagos hat seine AL-Verordnung noch nicht ver\u00f6ffentlicht. Hier erfahren Sie, was gem\u00e4\u00df DL 76\/2024 tats\u00e4chlich gilt, was das Ger\u00fccht \u00fcber die “Touristenzone” nicht aussagt und wie die Lage f\u00fcr Investoren im Mai 2026 aussieht. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100972,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[663],"tags":[740,653,741,1881],"class_list":["post-100971","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetzgebung","tag-alojamento-lokal","tag-immobilien-investition","tag-kurzfristige-vermietung","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tWas Lagos getan (und nicht getan) hat<\/h2>\n\n
Das Ger\u00fccht der “Touristenzone” – halb wahr, halb unwahr<\/h2>\n\n
Was es bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen<\/h2>\n\n
Das Risiko – und was ich tats\u00e4chlich tun w\u00fcrde<\/h2>\n\n
Lesen Sie weiter<\/h2>\n\n
\n