Ein niederl\u00e4ndisches Paar, mit dem ich letzte Woche telefoniert habe, stellte die Frage ganz direkt: \u201eSteve, bevor wir \u00fcberhaupt zur Besichtigung anreisen, sagen Sie uns bitte: K\u00f6nnen wir in Lagos noch ein neues Alojamento Local registrieren, oder ist diese T\u00fcr bereits zu?\u201c<\/p>\n\n\n\n
Die beiden sind Ende 40 und arbeiten beide weiterhin remote von Amsterdam aus. Sie suchen Apartments um die 500.000 Euro in der N\u00e4he der Marina de Lagos und von Meia Praia. Der Plan: die Zwischensaisons selbst in Lagos verbringen und die Immobilie in der \u00fcbrigen Zeit \u00fcber Booking und Airbnb vermieten. Ohne die Mieteinnahmen geht die Rechnung f\u00fcr die beiden nicht ganz auf. Ihre Wohnung in De Pijp haben sie behalten, und die Hypothek darauf ist real.<\/p>\n\n\n\n
Eine Variante dieses Anrufs bekomme ich inzwischen fast jede Woche. Deshalb hier, was ich den beiden gesagt habe und was ich jedem Kapitalanleger sage, der mich im Mai 2026 nach AL in Lagos fragt.<\/p>\n\n\n\n
Die \u00c4nderung, an die sich die meisten vage erinnern, ist real: Decreto-Lei n.\u00ba 76\/2024<\/strong> trat am 1. November 2024 in Kraft und hat die Spielregeln neu geschrieben. Die Richtung dieser \u00c4nderung ist jedoch das Gegenteil dessen, was die meisten annehmen.<\/p>\n\n\n\n Das \u201eMais Habita\u00e7\u00e3o\u201c-Paket der Vorg\u00e4ngerregierung hatte neue AL-Registrierungen in weiten Teilen des Landes ausgesetzt und bestehende Lizenzen an die Person gebunden und nicht \u00fcbertragbar gemacht. Diese Regelung war bei den Eigent\u00fcmern \u00e4u\u00dferst unbeliebt. DL 76\/2024 hob die Aussetzung<\/a> f\u00fcr Neuregistrierungen auf und stellte die \u00dcbertragbarkeit au\u00dferhalb von Beschr\u00e4nkungsgebieten wieder her. Wenn Sie also eine Immobilie mit AL-Lizenz erben, geht die Lizenz nun mit dem Eigentumstitel auf den Erben \u00fcber und nicht mit der Person des Verstorbenen.<\/p>\n\n\n\n Das neue Gesetz verlagert die Regelungsbefugnis auf die Gemeinden. Jede C\u00e2mara Municipal kann nun eigene \u201eBeschr\u00e4nkungsgebiete\u201c (in denen Neuregistrierungen eingeschr\u00e4nkt sind) und \u201eGebiete nachhaltigen Wachstums\u201c (in denen sie beobachtet werden) ausweisen. Innerhalb eines Beschr\u00e4nkungsgebiets hat die C\u00e2mara 90 Tage Zeit, um einer Neuregistrierung zu widersprechen, statt der \u00fcblichen 60. Apartments und Villen, die in Beschr\u00e4nkungsgebieten registriert sind, bleiben personengebunden und nicht \u00fcbertragbar. Genau diese kommunale Befugnis w\u00fcrde der Vorschlag der EU f\u00fcr einen Affordable Housing Act an einen Nachweistest binden. Was das f\u00fcr K\u00e4ufer im Algarve bedeutet, erkl\u00e4re ich in was der EU Affordable Housing Act f\u00fcr K\u00e4ufer im Algarve \u00e4ndert<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Die Assembleia Municipal hat dann 12 Monate Zeit, ab dem Moment, in dem ihre Gemeinde 1.000 AL-Registrierungen \u00fcberschreitet, \u00fcber ein eigenes Reglement zu beraten. Diese Uhr ist entscheidend, und f\u00fcr die meisten Gemeinden im Algarve l\u00e4uft sie schon seit einiger Zeit.<\/p>\n\n\n\n Das hat mich \u00fcberrascht, als ich diese Woche nachgeforscht habe: Lagos hat kein AL-Reglement ver\u00f6ffentlicht.<\/strong> Keine Beschr\u00e4nkungsgebiete. Kein Entwurf in \u00f6ffentlicher Konsultation. Kein Edital, das Registrierungen w\u00e4hrend einer laufenden Studie aussetzt. Im Di\u00e1rio da Rep\u00fablica findet sich zu diesem Thema nichts unter dem Namen unseres Concelho.<\/p>\n\n\n\n Das einzige kommunale Reglement von Lagos, das Ende 2025 eingetragen wurde, betraf Stra\u00dfennamen und Hausnummerierung. Das ist n\u00fctzlich, wenn Sie die Rua das Portas de Portugal nicht finden, aber weniger hilfreich, wenn Sie kl\u00e4ren wollen, ob Sie Ihr Apartment an britische Urlauber vermieten d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n Vergleichen Sie das mit den Nachbarn. Faro hat sein AL-Reglement ver\u00f6ffentlicht<\/strong> (Regulamento n.\u00ba 766\/2025<\/a>), im Juni 2025. Lagoa<\/strong> hat seinen Ausarbeitungsprozess im April 2025 begonnen und bereits vor\u00fcbergehende Aussetzungen in seinen Gebieten der Stadterneuerung verh\u00e4ngt. Die zweite \u00c4nderung des RMAL von Lissabon<\/a> trat am 6. Dezember 2025 in Kraft und ist tats\u00e4chlich restriktiv: kein neues AL, wenn die Immobilie in den letzten f\u00fcnf Jahren einem Wohnraummietvertrag unterlag.<\/p>\n\n\n\n Lagos: Schweigen.<\/p>\n\n\n\n Dieses Schweigen wiegt schwerer, als viele denken.<\/p>\n\n\n\n Die Version, die ich von Kunden und einigen Kollegen immer wieder h\u00f6re, lautet: \u201eDie touristischen Gebiete von Lagos behalten ihre AL-Ausnahme.\u201c Das wird mit einer Art augenzwinkernder Sicherheit gesagt, als h\u00e4tte es jemand aus zweiter Hand von jemandem in der C\u00e2mara geh\u00f6rt.<\/p>\n\n\n\n Meine ehrliche Antwort an K\u00e4ufer lautet: Es gibt keine nationale Regel, die Tourismuszonen von irgendetwas ausnimmt.<\/strong> Tats\u00e4chlich gilt etwas anderes, das f\u00fcr K\u00e4ufer derzeit in der Praxis n\u00fctzlicher ist: Weil Lagos keine<\/em> Beschr\u00e4nkungsgebiete ausgewiesen hat, gilt in der gesamten Gemeinde derzeit das offene nationale Regime. Neue AL-Registrierungen f\u00fcr moradia und apartamento sind \u00fcberall in unserem Concelho zul\u00e4ssig, ob Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, Altstadt, Chinicato oder Odi\u00e1xere, mit der \u00fcblichen 60-t\u00e4gigen Widerspruchsfrist der C\u00e2mara.<\/p>\n\n\n\n Das ist keine \u201eAusnahme f\u00fcr Tourismuszonen\u201c. Es ist ein Zeitfenster. Das Fenster steht offen, weil die C\u00e2mara es noch nicht geschlossen hat. Sie kann es jederzeit schlie\u00dfen, sobald sie die Politik f\u00fcr reif f\u00fcr ein Reglement h\u00e4lt. Wenn Sie also h\u00f6ren, \u201edie touristischen Gebiete sind sicher\u201c, dann bedeutet das eigentlich nur: \u201eLagos hat sich noch nicht bewegt.\u201c<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr das niederl\u00e4ndische Paar, und f\u00fcr jeden Kapitalanleger, der sich derzeit in Lagos im Apartmentsegment zwischen 400.000 und 800.000 Euro umsieht, ver\u00e4ndert das die Rechnung in dreierlei Hinsicht.<\/p>\n\n\n\n Erstens: Die T\u00fcr steht noch offen, aber Sie sollten bewusst hindurchgehen.<\/strong> Wenn Ihre Kaufentscheidung von AL-Einnahmen abh\u00e4ngt, registrieren Sie die Immobilie, sobald die Escritura unterzeichnet ist. Warten Sie nicht sechs Monate, w\u00e4hrend Sie renovieren. Der Antrag liegt 60 Tage in der Warteschlange der C\u00e2mara; ist die Registrierung einmal erteilt, geh\u00f6rt sie Ihnen, unabh\u00e4ngig davon, was die Assembleia Municipal im n\u00e4chsten Jahr beschlie\u00dft. Wie die Zahlen nach der Registrierung aussehen, zeigt meine Aufschl\u00fcsselung f\u00fcr 2026 zur Mietrendite in Lagos, Ferienvermietung gegen\u00fcber Langzeitvermietung<\/a>: Sie rechnet ein T2 f\u00fcr 350.000 Euro auf beide Arten durch.<\/p>\n\n\n\n Zweitens: Bevorzugen Sie Lagen und Immobilientypen, die eine k\u00fcnftige Beschr\u00e4nkungszone \u00fcberstehen w\u00fcrden.<\/strong> Falls Lagos irgendwann Beschr\u00e4nkungsgebiete ausweist, und ich halte es f\u00fcr eine Frage des Wann, nicht des Ob, dann haben sich die Ma\u00dfnahmen in Portugal bisher zuerst gegen dichte, zentrale historische Kerne gerichtet (denken Sie an Lissabons Bairro Alto oder Portos Ribeira). In Lagos w\u00e4ren davon am ehesten Teile der Altstadt innerhalb der Stadtmauern betroffen. Immobilien in der Marina de Lagos, in Meia Praia, im westlichen Wohng\u00fcrtel oder im Bogen Burgau \/ Luz \/ Salema d\u00fcrften sehr wahrscheinlich zul\u00e4ssig bleiben, selbst wenn ein Reglement kommt.<\/p>\n\n\n\n Drittens: Die \u00dcbertragbarkeit beim Wiederverkauf ist wichtiger, als viele denken.<\/strong> Au\u00dferhalb einer k\u00fcnftigen Beschr\u00e4nkungszone geht Ihre AL-Registrierung mit der Immobilie \u00fcber. Innerhalb einer Beschr\u00e4nkungszone nicht. Ihr K\u00e4ufer m\u00fcsste dann neu beantragen und k\u00f6nnte abgelehnt werden. Das ist ein echter Liquidit\u00e4tsabschlag, der beim Verkauf in Immobilien in Beschr\u00e4nkungszonen eingepreist ist. Es lohnt sich, das schon in das Gebot einzurechnen, das Sie heute abgeben.<\/p>\n\n\n\n Ich werde nicht so tun, als w\u00fcsste ich, was Lagos tun wird. Die C\u00e2mara hatte achtzehn Monate Zeit, unter dem neuen Gesetz zu handeln, und hat es nicht getan. Das kann hei\u00dfen, dass sie im Stillen an etwas arbeitet, oder dass das Thema politisch zu heikel ist in einer Stadt, in der AL einen bedeutenden Teil der lokalen Wirtschaft ausmacht. Wahrscheinlich beides.<\/p>\n\n\n\n Sicher bin ich mir bei Folgendem: Der Abstand zwischen \u201eIch habe ein Apartment in Lagos mit AL-Lizenz gekauft\u201c und \u201eIch habe ein Apartment in Lagos gekauft und will eine AL-Lizenz beantragen\u201c ist im Mai 2026 gr\u00f6\u00dfer als seit Jahren. Wenn Sie zur zweiten Gruppe geh\u00f6ren, handeln Sie bald. Wenn Sie bereits zur ersten geh\u00f6ren, bleiben Sie gelassen: Ihre bestehende Registrierung ist sicher und au\u00dferhalb einer k\u00fcnftigen Beschr\u00e4nkungszone ist sie nach DL 76\/2024 wieder \u00fcbertragbar.<\/p>\n\n\n\n Wenn Sie eine konkrete Immobilie besprechen m\u00f6chten und wissen wollen, ob die AL-Rechnung bei den heutigen Preisen und Renditen wirklich aufgeht, buchen Sie ein 30-min\u00fctiges Gespr\u00e4ch mit mir<\/a>. Bringen Sie das Inserat mit, ich bringe die Marktdaten mit. Und wenn Sie die Einnahmen f\u00fcr ein Objekt durchrechnen m\u00f6chten, das Sie schon im Blick haben, ist der Mieteinnahmen-Rechner<\/a> der schnellste Weg, um zu sehen, ob die Zahlen stimmen, bevor Sie anreisen.<\/p>\n\n\n\n Lagos hat noch kein AL-Reglement ver\u00f6ffentlicht. Was nach DL 76\/2024 tats\u00e4chlich gilt, was das Ger\u00fccht von der \u201eTourismuszone\u201c \u00fcbersieht und wo Kapitalanleger im Mai 2026 stehen.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":100719,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[663],"tags":[740,653,741,1881],"class_list":["post-100971","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetzgebung","tag-alojamento-lokal","tag-immobilien-investition","tag-kurzfristige-vermietung","tag-lagos"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tWas Lagos getan hat (und was nicht)<\/h2>\n\n\n\n
Das Ger\u00fccht von der \u201eTourismuszone\u201c: halb wahr, halb nicht<\/h2>\n\n\n\n
Was das bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen<\/h2>\n\n\n\n
Das Risiko und was ich tats\u00e4chlich tun w\u00fcrde<\/h2>\n\n\n\n
Weiterlesen<\/h2>\n\n\n\n
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